Thị trường bất động sản đã ổn định chưa?

Hỏi AI · Điều chỉnh chính sách sẽ giúp thị trường bất động sản tự ổn định trở lại như thế nào?

Dẫn 读

Từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường nhà ở tại Hồng Kông đã thể hiện trước một xu hướng bật tăng mạnh mẽ. Nhiều dự án mới mở bán là bán hết ngay, giá cũng tăng rõ rệt, tạo sự tương phản mạnh với tình trạng ảm đạm của năm ngoái. Đồng thời, thị trường bất động sản tại các thành phố hạng nhất của Trung Quốc cũng xuất hiện tín hiệu ổn định ban đầu. Tháng 2, giá nhà ở thương mại mới xây tại các thành phố hạng nhất từ việc giảm theo tháng đã chuyển sang gần như đi ngang; giá nhà cũ tại Bắc Kinh và Thượng Hải cũng đồng thời bật tăng theo tháng. Thay đổi này diễn ra trong bối cảnh các chính sách kích thích bổ sung còn tương đối hạn chế, mang màu sắc nhất định của “tự ổn định trở lại”.

Việc bất động sản khu vực ấm dần lên là kết quả của nhiều lực đồng thời tác động: chính sách tiếp tục được tối ưu, môi trường kinh tế vĩ mô cải thiện dần ở biên độ nhất định và chính bản thân thị trường trải qua điều chỉnh dài hạn. Tuy nhiên, bức tranh tổng thể vẫn khó nói là lạc quan. Sự phân hóa giữa các thành phố ở các mức độ khác nhau và giữa thị trường nhà ở sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn còn rất rõ. Liệu thị trường bất động sản trong tương lai có thể đạt được sự ổn định trên diện rộng và bật tăng trở lại toàn diện hay không, phụ thuộc vào việc nền tảng kinh tế có phục hồi bền vững hay không, thu nhập và kỳ vọng của người dân có được cải thiện tiếp tục hay không, cũng như tiến độ giải quyết lượng tồn kho nhà ở hiện hữu (tồn kho để bán) ra sao. Chi tiết xem tiếp ở toàn văn!

Biên tập|Thẩm Kiến Quang

Lần đầu đăng trên FT Chinese.com (25/3)

Gần đây, thị trường nhà ở Hồng Kông đang “hừng hực” như bò tót, nhiều dự án mới mở bán là bị giành hết, và hầu hết đều phải bốc thăm, giá cũng tăng rõ rệt, tạo sự tương phản mạnh với trạng thái ảm đạm của năm ngoái. Không có gì lạ, thị trường bất động sản ở các thành phố hạng nhất của Trung Quốc cũng xuất hiện một số tín hiệu ban đầu cho thấy sự ổn định và phục hồi. Tháng 2, giá nhà ở thương mại mới xây tại các thành phố hạng nhất theo tháng từ chỗ giảm trước đó đã chuyển sang gần như đi ngang; giá nhà ở thứ cấp (nhà cũ) của Bắc Kinh và Thượng Hải theo tháng cũng đồng thời bật tăng trở lại. Điều đáng chú ý hơn nữa là: sự thay đổi này xảy ra trong bối cảnh gần đây không có chính sách kích thích bất động sản mới đáng kể (chính sách Thượng Hải tiếp tục nới lỏng bất động sản được công bố thêm vào cuối tháng 2), và mang ý nghĩa nhất định của “tự ổn định trở lại”. Với thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua thời gian điều chỉnh dài, đây chắc chắn là một tín hiệu tích cực đáng quan tâm.

Theo quan điểm của người viết, việc thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tích cực trong một số lĩnh vực là kết quả của việc điều chỉnh chính sách, nền tảng kinh tế vĩ mô và sự điều chỉnh sâu của chính ngành bất động sản. Tuy nhiên, xét trên tổng thể thị trường bất động sản Trung Quốc, tình hình vẫn khó nói là lạc quan: sự phân hóa giữa các thành phố hạng cao và các thành phố khác vẫn rất rõ rệt; đồng thời giữa thị trường nhà cũ và thị trường nhà mới cũng có sự khác biệt lớn. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa chậm lại và tổng lượng tồn kho nhà ở mới vẫn ở mức cao, theo người viết, thị trường bất động sản Trung Quốc, đặc biệt là phân khúc nhà ở sơ cấp có liên quan chặt chẽ tới đầu tư và tăng trưởng, muốn thực sự ổn định và hồi phục, vẫn phụ thuộc vào việc nền tảng kinh tế vĩ mô có tiếp tục ấm lên hay không, thu nhập và kỳ vọng của người dân có tiếp tục cải thiện hay không.

Vì sao thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tích cực?

Kể từ nửa cuối năm 2021, thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn điều chỉnh dài hạn. Giá nhà ở của 70 thành phố, ngoài việc đã có giai đoạn ổn định trở lại vào đầu năm 2023 do cú sốc từ dịch bệnh kết thúc và đến cuối năm 2024 do gói chính sách kích thích “926”, nhìn chung vẫn tiếp tục đi xuống. Ngay cả với các thành phố hạng nhất, sự ổn định tự thân xuất hiện vào tháng 2 cũng đặc biệt đáng quý. Theo người viết, hiện tại giá bất động sản đã có cải thiện ở biên độ nhất định, ít nhất là đến từ ba nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, chính sách bất động sản tiếp tục được điều chỉnh, tạo điều kiện để thị trường dần ổn định. Trong hai ba năm qua, định hướng chính sách bất động sản đã chuyển từ nhấn mạnh “ngăn chặn giá nhà tăng quá nhanh” sang “thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh”. Nhằm đạt mục tiêu này, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã nhiều lần thông qua giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm lãi suất để hạ chi phí tài trợ; đồng thời hạ lãi suất vay mua nhà cho cá nhân và lãi suất vay quỹ nhà ở công tích. Bên cạnh đó, các địa phương cũng thực hiện nhiều vòng tối ưu điều chỉnh về hạn chế mua (giới hạn mua nhà), hạn chế cho vay, tỷ lệ đặt cọc, lãi suất vay mua nhà… Một số thành phố còn triển khai các biện pháp như “lấy nhà cũ đổi nhà mới”, giảm thuế phí giao dịch để kích thích nhu cầu.

Ngoài ra, Trung ương liên tục phát đi các tín hiệu thúc đẩy thị trường bất động sản “cầm máu và đi ngang rồi ổn định trở lại”; một số địa phương bắt đầu thăm dò việc thu mua các căn hộ hàng hóa tồn kho để phục vụ nhà ở bảo đảm hoặc nhà ở cho thuê, nhằm tăng tốc tiêu hóa lượng tồn kho. Trong các văn bản liên quan về chính sách đất đai vừa được Bộ Tài nguyên Tự nhiên công bố, cũng tiếp tục đề xuất rằng “việc tăng thêm đất xây dựng cần ưu tiên đảm bảo xây dựng các dự án quan trọng và phát triển các sự nghiệp vì dân sinh, nguyên tắc không dùng để phát triển bất động sản mang tính kinh doanh”, nhằm kìm hãm việc cung cấp nhà ở mới. Theo người viết, việc điều chỉnh chính sách liên tục dần hình thành thế lực tổng hợp, giúp cải thiện kỳ vọng của thị trường và ổn định giá cả.

Thứ hai, môi trường kinh tế vĩ mô cũng cho thấy một số dấu hiệu cải thiện. Năm 2025, tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc đạt 5%, nhìn chung tốt hơn kỳ vọng nhất quán của thị trường. Các số liệu kinh tế vừa công bố về tháng 1-2 năm 2026 cũng có nhiều điểm sáng. Kể cả không tính đến mức tăng trưởng xuất khẩu cao do Tết đến muộn, thì đầu tư tài sản cố định từ mức âm đã chuyển sang dương, còn tăng trưởng bán lẻ tiêu dùng xã hội theo năm cũng bật tăng vượt dự báo.

Nhờ tăng trưởng kinh tế hỗ trợ, mặt bằng giá cả của Trung Quốc cũng đã có phần nào ấm lên. Ví dụ, CPI ngành dịch vụ so với cùng kỳ năm trước tăng liên tục từ mức 0,2% của tháng 9/2024 lên, đến bình quân tháng 1-2 năm nay đã đạt 0,9%, lập mức cao mới kể từ đợt phục hồi này.

Thứ ba, thị trường bất động sản bản thân đã trải qua một thời kỳ điều chỉnh khá dài. Trong 4-5 năm qua, thị trường bất động sản đã giảm rõ rệt trên nhiều phương diện như giá cả và nguồn cung. Chẳng hạn, xét về giá nhà cũ: theo dữ liệu của Trung Nguyên BĐS (Centaline), nhiều thành phố đã giảm giá nhà cũ khoảng 30-40%; ở một số khu vực của các thành phố hạng nhất, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà đã bắt đầu đi lên, thậm chí vượt cả lợi suất trái phiếu chính phủ dài hạn. Đồng thời, việc khởi công mới của bất động sản Trung Quốc đã giảm hơn hai phần ba so với đỉnh cao, qua đó kìm chế nguồn cung nhà mới.

Giao dịch trên thị trường nhà cũ cũng cho thấy dấu hiệu ấm dần, đặc biệt tại các thành phố hạng nhất. Ví dụ, cuối tuần 14-15/3, giao dịch nhà cũ tại Thượng Hải đạt 2862 căn, lập mức cao nhất trong gần 5 năm. Nhờ vậy, tồn kho nhà cũ của Bắc Kinh và Thượng Hải cũng giảm rõ rệt từ mức cao; chẳng hạn, danh sách niêm yết của Lianjia tại Thượng Hải hiện khoảng 80k căn, giảm 30k căn so với đỉnh lịch sử; còn số căn nhà cũ được niêm yết trên sàn của Lianjia tại Bắc Kinh từ đỉnh gần 170k căn đã giảm xuống khoảng 140k căn vào đầu tháng 2 năm nay và có thể tiếp tục giảm. Sự thay đổi trong quan hệ cung-cầu thị trường cũng làm động lực khiến giá tiếp tục giảm nhanh bị suy yếu phần nào.

Từ góc nhìn này, những tín hiệu tích cực về giá nhà tại các thành phố hạng nhất hiện nay không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả của tác động đồng thời giữa chính sách, môi trường kinh tế vĩ mô và sự điều chỉnh của bản thân thị trường, đồng thời thể hiện ở mức độ nhất định quá trình vận hành bình thường của chu kỳ kinh tế.

Phân hóa của thị trường bất động sản vẫn rất rõ ràng

Mặc dù thị trường bất động sản Trung Quốc trong tháng 2 xuất hiện một số tín hiệu tích cực, nhưng khi xem xét chi tiết dữ liệu, sự phân hóa của thị trường vẫn rất rõ rệt. Điểm sáng chủ yếu vẫn tập trung ở một số ít thành phố và chưa thể bao phủ hoàn toàn cả thị trường nhà mới lẫn nhà cũ.

Một mặt, việc giá cả ấm lên chủ yếu tập trung ở các thành phố hạng cao. Theo dữ liệu 70 thành phố, trong tháng 2, giá nhà mới và nhà cũ ở các thành phố tuyến hai và các thành phố dưới đó theo tháng vẫn đang giảm; hiện vẫn còn khó đánh giá thời điểm việc giảm giá sẽ dừng lại. Lấy ví dụ giá nhà ở thứ cấp (nhà cũ): Bắc Kinh và Thượng Hải là hai trong số tất cả các thành phố duy nhất có mức tăng giá theo tháng.

Mặt khác, so với mức ấm lên của giao dịch nhà cũ, thị trường nhà mới vẫn tiếp tục lập mức đáy mới về giao dịch, thậm chí ngay cả ở các thành phố hạng nhất. Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia, diện tích ký hợp đồng nhà ở thứ cấp trên toàn quốc tăng từ 8B m² năm 2023 lên 80k m² năm 2025; sự hồi phục về lượng giao dịch nhà cũ tại các thành phố lớn còn rõ rệt hơn. Ngược lại, năm 2025, diện tích bán nhà ở thương mại sơ cấp trên toàn quốc giảm xuống còn 737Mỷ m², là năm thứ tư liên tiếp giảm sau khi đạt đỉnh vào năm 2021.

Ngay cả ở những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải, diện tích bán nhà ở sơ cấp vẫn đang giảm liên tục. Chẳng hạn, năm 2025 diện tích bán bất động sản thương mại của Thượng Hải là 30k m², cũng lập mức thấp kỷ lục mới kể từ năm 2022. Trên thực tế, sự ảm đạm của thị trường sơ cấp cũng ảnh hưởng đến thị trường đấu giá đất. Trong phiên đấu giá đất ở Thượng Hải ngày 13/3, trong số 3 lô đất ở thì chỉ có 1 lô được trúng với mức chênh 6,7% so với giá khởi điểm; 2 lô còn lại đều trúng với giá sàn. Việc bán không thuận lợi và áp lực tồn kho vẫn không thấp, nên các nhà phát triển nhìn chung tỏ ra khá thận trọng.

Triển vọng thị trường bất động sản trong tương lai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phân hóa rõ rệt, và các tín hiệu cải thiện tập trung ở một số thành phố lớn ít ỏi, theo người viết, thị trường bất động sản Trung Quốc muốn có sự phục hồi toàn diện vẫn còn nhiều thách thức, đặc biệt ở phân khúc nhà mới có liên quan hơn tới đầu tư và tăng trưởng. Kể cả đối với thị trường nhà cũ của các thành phố hạng cao, việc nền tảng kinh tế có cải thiện bền vững hay không vẫn là chìa khóa quyết định liệu giá nhà của các thành phố này có thực sự chạm đáy và ổn định trở lại hay không.

Về dài hạn, sau khi dân số bắt đầu tăng trưởng âm và đô thị hóa của Trung Quốc đã bước vào giai đoạn sau, tăng trưởng nhu cầu đối với bất động sản sẽ rõ rệt chậm lại. Ví dụ, giai đoạn 2023-2025, lượng dân số đô thị tăng thêm trung bình mỗi năm của Trung Quốc chỉ khoảng 11 triệu người, chưa bằng một nửa mức tăng trung bình giai đoạn 2009-2019. Tốc độ tăng tổng số lao động có việc làm trong đô thị cũng chậm lại tương tự.

Quan trọng hơn, hiện tại mức tồn kho nhà ở sơ cấp của Trung Quốc vẫn ở mức cao. Chẳng hạn, tính đến tháng 2/2026, diện tích nhà ở chờ bán được Cục Thống kê Quốc gia công bố vào khoảng 430 triệu m², chỉ thấp hơn rất nhẹ so với mức trước khi thực hiện cải cách xử lý tồn kho từ phía cung năm 2015. Trong bối cảnh doanh số vẫn ảm đạm và tồn kho vẫn ở vị trí cao, việc thị trường nhà ở sơ cấp Trung Quốc có lẽ cần một khoảng thời gian khá dài nữa để điều chỉnh.

Ngoài ra, dù đối với các thành phố hạng nhất và các thành phố tuyến hai mạnh, việc giá nhà cũ có thực sự ổn định hay không cũng phụ thuộc vào việc cải thiện nền tảng kinh tế có được duy trì bền vững hay không. Hơn nữa, vấn đề dư thừa năng lực sản xuất chưa được giải quyết triệt để: năm 2025, tỷ lệ sử dụng năng lực sản xuất đạt mức thấp mới kể từ khi bắt đầu điều chỉnh kinh tế ở chu kỳ này; theo dữ liệu của Cục Thống kê, sự cải thiện về lợi nhuận của doanh nghiệp công nghiệp cũng không rõ ràng.

Nhìn chung, dựa trên dữ liệu giá nhà mới nhất của 70 thành phố, thị trường bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu xuất hiện một số điểm sáng mang tính cục bộ. Tuy nhiên, chỉ khi thu nhập và việc làm của người dân có cải thiện thực chất, kỳ vọng về kinh tế cũng ấm lên, đồng thời tồn kho tiếp tục được tiêu hóa liên tục, thị trường bất động sản Trung Quốc mới có cơ hội đạt được sự ổn định thực sự.

(Tác giả là Tổng kinh tế trưởng của Tập đoàn JD.com)