Tổng kết và triển vọng ngành bất động sản Trung Quốc quý 1 năm 2026

问AI · Chính sách chuyển hướng nâng cao chất lượng và hiệu quả tái định hình lộ trình phát triển của các doanh nghiệp bất động sản?

Một

Chương Chính Sách

Hệ thống hoạch định chính sách ở giai đoạn mới, kiến tạo mô hình phát triển chất lượng cao

Năm 2026, tại kỳ họp Quốc hội thường niên, các chính sách nhà ở tiếp tục logic cốt lõi “ổn định để ngăn đà giảm rồi hồi phục”, toàn diện bước vào giai đoạn phát triển chất lượng cao “nâng cao chất lượng và hiệu quả”. Xung quanh sáu phương diện như ổn định thị trường, bảo đảm an sinh dân sinh,… hình thành một hệ thống chính sách đầy đủ. Ở cấp địa phương, trên toàn quốc 4.35Bỉnh/thành phố ban hành 175 lần chính sách ổn định thị trường; tập trung vào tối ưu quỹ tích lũy nhà ở (công tích kim), nâng cao chất lượng sản phẩm, trợ cấp thuế phí, mở rộng nhà ở bảo đảm, và kích hoạt tài sản hiện hữu (hàng tồn kho). Chủ động triển khai chỉ đạo của trung ương, nhiều nơi ban hành chính sách mới đã thúc đẩy thị trường ổn định và ấm dần trở lại.

Nhìn về cả năm 2026, dự kiến chính sách trung ương sẽ lấy “ổn định thị trường, phòng ngừa rủi ro, xây dựng cơ chế dài hạn, thúc đẩy chuyển đổi” làm mạch chính, triển khai toàn diện hệ thống chính sách “kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung”. Điều phối việc hóa giải rủi ro, cải cách thể chế và bảo đảm an sinh dân sinh, đẩy nhanh việc kiến tạo mô hình phát triển bất động sản mới. Ở cấp địa phương, sẽ đối chiếu triển khai chỉ đạo trung ương, tiếp tục nỗ lực trên bốn phương diện: nâng cao chất lượng sản phẩm, hỗ trợ nhu cầu mục tiêu, mở rộng phạm vi bảo đảm nhà ở, kích hoạt quỹ đất/tài sản hiện hữu (tồn đọng). Điều này thúc đẩy thị trường từ “phục hồi” chuyển sang “nâng cao chất lượng và hiệu quả”, thúc đẩy cân bằng cung-cầu dài hạn, hỗ trợ ngành đi vào chu kỳ phát triển chất lượng cao một cách ổn định.

01

Hệ thống hóa giải quyết rủi ro bất động sản, xây dựng hệ thống chính sách đầy đủ trên sáu phương diện

Đầu năm 2026, các triển khai liên quan đến bất động sản của trung ương tiếp tục logic cốt lõi năm 2025 “định hướng phục hồi, ngăn đà giảm rồi ổn định trở lại”. Đồng thời, trong việc nâng cao độ chính xác chính sách, tăng cường phối hợp hệ thống và thực thi thao tác tại chỗ, đã có sự nâng cấp toàn diện. Căn cứ vào nội dung công bố tại kỳ họp lưỡng viện, so với định hướng chính sách năm 2025 với trọng điểm là “đỡ đáy cơ bản, dựng khung”, thì năm 2026 hình thành “hệ thống chính sách” hoàn chỉnh hơn xoay quanh sáu phương diện như ổn định thị trường, bảo đảm an sinh dân sinh, đô thị hóa kiểu mới… Đây là dấu hiệu cho thấy ngành bất động sản của nước ta đang từ giai đoạn “ngăn đà giảm rồi ổn định” chuyển nhanh sang giai đoạn phát triển chất lượng cao “nâng cao chất lượng và hiệu quả, xây dựng cơ chế dài hạn”.

Một, Ổn định thị trường và kiểm soát rủi ro: từ xử lý khẩn cấp đơn lẻ đến giải quyết mang tính hệ thống trên nhiều lĩnh vực

Năm 2026, trọng tâm của phương diện này là điều tiết hai chiều cung-cầu + phòng liên kết rủi ro trên toàn chuỗi, làm rõ đề xuất “tùy theo từng thành phố kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp”. Sẽ coi việc huy động/sử dụng lại nguồn hàng tồn (nhà ở thương mại sẵn có) từ nhiều kênh là “đòn bẩy” cốt lõi để ổn định thị trường; đồng thời “chương trình danh sách trắng (bảo đảm bàn giao nhà)” được thể chế hóa và duy trì thường xuyên. Lần đầu tiên còn đề xuất thống nhất thúc đẩy việc giải quyết rủi ro bất động sản và nợ chính quyền địa phương, cũng như cơ chế liên kết xử lý rủi ro của các tổ chức tài chính nhỏ và vừa địa phương; chính sách tiền tệ cũng riêng biệt tạo môi trường tài chính “đặc thù” nhằm hỗ trợ tài trợ hợp lý cho bất động sản.

Hai, Bảo đảm an sinh dân sinh: từ “đỡ nền phổ cập, bù chỗ thiếu” đến hỗ trợ mục tiêu gắn với dân số trong từng gia đình

Điểm sáng an sinh dân sinh năm 2026 là kết hợp xây dựng nhà ở bảo đảm với việc đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn, đồng thời “hỗ trợ mục tiêu theo định hướng hộ gia đình”. Một mặt, tiếp tục duy trì tư duy thu mua nhà ở thương mại tồn kho để phục vụ xây dựng nhà ở bảo đảm; mặt khác, bổ sung các biện pháp mới như “tăng cường bảo đảm nhà ở cho các gia đình kết hôn lần đầu sinh con lần đầu” và “hỗ trợ nhu cầu cải thiện nhà ở của các gia đình có nhiều con”. Bảo đảm nhà ở được gắn sâu với chính sách dân số, giúp “nhỏ giọt” chính xác an sinh dân sinh.

Ba, Đô thị hóa kiểu mới: từ đẩy nhanh theo quy mô tốc độ đến làm sâu cơ chế để nâng cao chất lượng

Sự kết hợp giữa đô thị hóa kiểu mới và bất động sản năm 2026 nhắm sát hơn và tính thực thi mạnh hơn. Tiếp tục hoàn thiện chính sách “gắn kết người-đất-tiền”, tạo cơ chế khớp chính xác hơn giữa việc đô thị hóa cư dân di cư nông thôn với nguồn cung đất và hỗ trợ tài chính. Cập nhật đô thị nhấn mạnh “thúc đẩy với chất lượng cao”; đồng thời kết hợp việc kích hoạt quỹ đất tồn, nhà ở bỏ trống, bố trí hạ tầng cơ sở cấp huyện, và cấu hình phân bổ nguồn lực công. Lần đầu tiên đưa cấp huyện trở thành một “đòn bẩy” quan trọng trong phát triển đô thị hóa kiểu mới và bất động sản.

Bốn, Nâng cao chất lượng nhà ở: từ đề xuất khái niệm ở tầng quản lý đến triển khai toàn diện thành công trình thực thi

Năm 2026 là năm then chốt để xây dựng “nhà ở tốt” đi từ ý tưởng sang thực hành. Không chỉ có kế hoạch có trật tự thúc đẩy “nhà ở tốt” an toàn, thoải mái, xanh và thông minh, mà còn ban hành các biện pháp cụ thể để triển khai—thực hiện “công trình nâng cao chất lượng nhà ở” và “chiến dịch nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản (property management)”. Đồng thời, nâng cao chất lượng nhà ở được mở rộng sang không gian đô thị: đề xuất xây dựng các “cộng đồng công nghiệp đổi mới” và “cộng đồng thương mại”, thúc đẩy gắn kết giữa chất lượng nhà ở với quản trị đô thị thông minh ở mức độ tinh xảo.

Năm, Cải cách hệ thống nhà ở: từ dựng khung nền tảng đến làm sâu các quy định cụ thể

Trọng tâm cải cách hệ thống nhà ở năm 2026 là bổ sung điểm yếu và xây dựng các hạng mục hỗ trợ. Xác định “đẩy sâu cải cách thể chế quỹ nhà ở tích lũy (công tích kim)” là một đòn bẩy quan trọng. Đồng thời, đưa ra xây dựng hệ thống nền tảng và chính sách hỗ trợ để thúc đẩy mô hình phát triển bất động sản mới. Từ “dựng khung” năm 2025 chuyển sang “điền nội dung, dệt gói hỗ trợ”, giúp mô hình phát triển bất động sản mới có chỗ dựa bằng thể chế cụ thể.

Sáu, Hỗ trợ phối hợp đi kèm về tài chính và tín dụng: từ trao năng lực mang tính chung đến phối hợp chính xác, cơ chế đỡ nền

Hỗ trợ đi kèm về tài chính và tài chính năm 2026 hình thành thế cục “phối hợp cùng lực”. Vừa giữ quy mô nguồn vốn ổn định, vừa tăng cường tính chính xác và bảo đảm bằng cơ chế. Về tài chính: trái phiếu chính quyền địa phương cho dự án chuyên biệt vẫn bố trí 4,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, bằng với năm 2025, nhưng hướng phân bổ vốn tiếp tục được tập trung hơn. Làm rõ ưu tiên hỗ trợ “xây dựng dự án trọng điểm (bao gồm công trình dân sinh liên quan bất động sản)” và “hoán đổi (refinance) nợ ẩn”, đồng thời “neo” chặt chẽ phần đầu tư tài chính liên quan bất động sản vào “công trình dân sinh”, loại bỏ các định hướng đầu tư xây dựng mang tính phổ quát. Đồng thời thực thi nghiêm quy định danh mục tiêu cực đối với hướng dùng trái phiếu chuyên biệt: nghiêm cấm sử dụng vốn vào lĩnh vực phát triển bất động sản thương mại ngoài phạm vi nhà ở bảo đảm và dự trữ đất, qua đó chuẩn hóa hơn phương hướng sử dụng vốn. Về phía tài chính: cốt lõi là “thông suốt kênh truyền dẫn + chia sẻ rủi ro”. Trên nền tảng tiếp tục các công cụ chính sách tiền tệ thông thường như cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc và giảm lãi suất, còn nhấn mạnh hơn “thông suốt cơ chế truyền dẫn chính sách tiền tệ”, định hướng các tổ chức tài chính chủ động hỗ trợ nhu cầu bất động sản hợp lý; thúc đẩy cơ chế phối hợp tài trợ bất động sản đô thị vận hành thường xuyên. Đồng thời tối ưu và đổi mới các công cụ chính sách tiền tệ mang tính cơ cấu; lần đầu đề xuất “tăng cường các biện pháp hỗ trợ như bảo lãnh tài trợ, bù đắp rủi ro…”, giúp các tổ chức tài chính không còn phải lo phía sau khi hỗ trợ bất động sản, tháo gỡ vấn đề “không dám cho vay/không muốn cho vay” do bất cân xứng thông tin giữa ngân hàng và doanh nghiệp.

02

Kiểm soát chặt việc sử dụng đất xây dựng mới để phát triển bất động sản, thúc đẩy kích hoạt không gian đô thị tồn kho chất lượng hơn

Ở phía cung, các bộ ủy ban trung ương tiếp tục thúc đẩy kích hoạt tồn kho và hạn chế tồn kho gia tăng “không hiệu quả”. Ngày 20/1, Bộ Tài nguyên thiên nhiên ban hành văn bản hỗ trợ cập nhật đô thị, khuyến khích sử dụng quỹ đất và tài nguyên bất động sản tồn kho để phát triển các ngành/ lĩnh vực được nhà nước hỗ trợ, qua đó cũng sẽ thúc đẩy khách quan hơn tiến độ kích hoạt quỹ đất ở đã tồn.

Đầu tháng 3, Bộ Tài nguyên thiên nhiên ban hành “Thông báo về việc tiếp tục làm tốt bảo đảm các yếu tố tài nguyên thiên nhiên”, phạm vi việc làm giảm từ 15 hạng mục năm trước xuống còn 13. Mức độ tập trung chính sách tăng rõ rệt. Trong đó, điều khoản thứ mười “điều phối đất xây dựng dùng cho cả tồn lượng và gia tăng để thúc đẩy phát triển theo hướng nội hàm” đưa ra yêu cầu kiểm soát nghiêm gia tăng, và đặc biệt nhanh chóng trở thành điểm nóng được ngành quan tâm, vạch ra quy tắc mới cho cơ cấu cung đất ở.

Điều khoản văn bản nêu rõ: diện tích đất xây dựng đô thị và nông thôn gia tăng hằng năm về nguyên tắc không được vượt quá diện tích đất tồn kho được kích hoạt; và đất xây dựng gia tăng về nguyên tắc không được dùng để phát triển bất động sản thương mại. Cần giải thích rằng, với đất xây dựng đô thị từ chỗ “tăng chỉ tiêu” đến chỗ “đưa vào thị trường thực tế”, nhìn chung phải trước tiên được phê duyệt thành đất xây dựng tồn kho chờ phát triển, rồi trải qua quy trình phát triển cấp một kéo dài. Nguồn cung đất bất động sản thực tế tại các địa phương chủ yếu đến từ đất xây dựng tồn kho; vì vậy điều chỉnh lần này sẽ không tạo tác động mang tính thực chất đến phía cung đất trong trung ngắn hạn. Ngoài ra, vì thị trường bất động sản hiện vẫn nằm trong chu kỳ lớn điều chỉnh phía cung, việc hạn chế đất mới để phát triển bất động sản cũng có lợi cho việc ổn định kỳ vọng quy mô dài hạn phía cung, giúp thị trường nhanh chóng tiến tới điểm cân bằng cung-cầu mới.

Với các chủ thể thị trường, doanh nghiệp bất động sản tham gia các dự án dân sinh như nhà ở bảo đảm sẽ là một trong những hướng chủ đạo; phát triển kinh doanh sẽ chuyển toàn diện sang “khai thác tồn kho”. Với các địa phương cung đất, đất xây dựng đô thị gia tăng dự kiến sẽ chủ yếu dựa vào đất xây dựng tồn kho chờ phát triển; việc kích hoạt đất ở tồn kho sẽ được đặt ở vị trí quan trọng hơn. Văn bản của Bộ Tài nguyên thiên nhiên cũng đồng thời làm rõ các chi tiết như xử lý đất bỏ hoang, điều phối chỉ tiêu cấp tỉnh, hỗ trợ các mảnh đất lẻ tẻ…, qua đó củng cố nền tảng thể chế “ưu tiên tồn kho” một cách vững chắc.

Trong điều kiện ràng buộc chính sách mạnh như vậy, diễn biến thực tế của đất ở tồn kho vừa là nền tảng tiên quyết cho việc triển khai chính sách, vừa là căn cứ then chốt để phán đoán cung thị trường và kết nối với các chính sách tiếp theo. Theo thống kê dữ liệu công bố bởi các chính quyền địa phương, trong giai đoạn 2025-2026, quy mô đất ở tồn kho của 107 thành phố trên toàn quốc tiếp tục co lại; việc kích hoạt tồn kho đang được đẩy mạnh hiệu quả: tổng số dự án của các thành phố mẫu tăng 2% so với cùng kỳ năm trước; tổng diện tích đất ở tồn kho giảm từ 62.3k héc-ta đầu năm 2025 xuống 59.9k héc-ta đầu năm 2026, giảm 4% so với cùng kỳ; diện tích trung bình mỗi dự án giảm 6%, từ 4,5 héc-ta xuống 4,2 héc-ta, tạo nên thái độ tích cực “tổng lượng co lại, dự án chất lượng cao được bổ sung”.

Hiện nay, các địa phương vẫn đang tiếp tục thực thi nghiêm định hướng chính sách cấp cao. Một mặt, kiểm soát chặt nguồn cung đất ở gia tăng; đồng thời đẩy mạnh chính sách mới xử lý đất bỏ hoang, tăng cường làm sạch quỹ đất tồn kho kém hiệu quả, đẩy một loạt dự án tồn đọng/hiệu quả thấp rút khỏi thị trường. Mặt khác, bổ sung có mục tiêu đất ở chất lượng cao, nâng cao liên tục hiệu suất sử dụng đất. Trong đó, các địa phương tích cực sử dụng trái phiếu chuyên biệt để thu mua, dự trữ và giải phóng đất bỏ hoang; theo thống kê chưa đầy đủ, trong cả năm 2025 cả nước đã phát hành trên 8B nhân dân tệ trái phiếu chuyên biệt cho mục đích này, trong đó tỉnh Quảng Đông phát hành 44k nhân dân tệ, đứng đầu cả nước, cung cấp nguồn vốn mạnh mẽ cho việc kích hoạt đất bỏ hoang.

03

Tối ưu điều chỉnh giám sát “ba đường đỏ” đẩy nhanh kiến tạo cơ chế tài trợ vốn mới cho ngành

Trong quý 1 năm 2026, các chính sách tài chính tiền tệ liên quan bất động sản của trung ương bám sát định hướng cốt lõi “nâng cao chất lượng và hiệu quả, xây dựng cơ chế dài hạn”, đẩy nhanh chuyển đổi thể chế để thích ứng với mô hình phát triển bất động sản mới. Trong quý 1, chính sách tiền tệ vẫn giữ định hướng nới lỏng, ví dụ Ngân hàng Nhân dân tiếp tục sử dụng các công cụ như cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc và hạ lãi suất để duy trì thanh khoản dồi dào, điều chỉnh hạ lãi suất của công cụ tiền tệ mang tính cơ cấu, thông suốt truyền dẫn chính sách nhằm giảm chi phí tài trợ tổng hợp trong xã hội. Đồng thời, tối ưu nhiều công cụ cơ cấu khác, hạ tỷ lệ trả trước thấp nhất của các khoản vay mua nhà đối với bất động sản dùng cho thương mại xuống 30%, hỗ trợ chính xác cho việc “giảm tồn kho” của mảng thương mại-văn phòng, tạo môi trường tài chính phù hợp cho hoạt động ổn định của thị trường bất động sản.

Cơ chế phối hợp tài trợ bất động sản được đẩy nhanh vận hành thường xuyên hóa. Cơ quan giám sát đã tối ưu mạnh chính sách gia hạn khoản vay đối với các dự án “danh sách trắng”: các khoản vay của dự án đủ điều kiện có thể gia hạn đến 5 năm, giúp giảm đáng kể áp lực xoay vòng vốn phía dự án của doanh nghiệp bất động sản. Kết hợp với “danh sách trắng bàn giao nhà (bảo交房)” tiếp tục phát lực, rủi ro thanh khoản của ngành được giải tỏa dần theo trật tự.

Điểm điều chỉnh nổi bật nhất của chính sách tài chính tiền tệ lần này nằm ở việc giám sát tài trợ của doanh nghiệp bất động sản chuyển sang một thay đổi quan trọng; yêu cầu báo cáo hằng tháng về “ba đường đỏ” được thực hiện từ năm 2020 dần dần được nới lỏng. Đa số doanh nghiệp bất động sản không còn bị yêu cầu báo cáo định kỳ các chỉ số liên quan. Trọng tâm giám sát chuyển sang quản trị rủi ro theo cách khác biệt đối với các doanh nghiệp dự án có dấu hiệu rủi ro (có nguy cơ vỡ). Điều điều chỉnh này vừa phát đi tín hiệu rõ ràng về việc nới lỏng ràng buộc tài trợ cho ngành, vừa tháo gỡ chướng ngại cơ chế để tái cấu trúc chế độ tài trợ bất động sản thích ứng với mô hình mới.

Xem xét dữ liệu tài chính: tháng 2 năm 2026, M2 tăng 9% so với cùng kỳ; tốc độ tăng cao hơn 0,4 điểm phần trăm so với tháng 12/2025. M1 tăng 5,9%, tốc độ tăng cao hơn 2,1 điểm phần trăm so với tháng 12/2025. Chênh lệch “khoảng kéo” giữa hai chỉ số là 3,0 điểm phần trăm, giảm 1,7 điểm phần trăm so với tháng 12/2025; chênh lệch “khoảng kéo” lại tiếp tục có xu hướng giảm, cho thấy phát triển kinh tế thực đang được đẩy nhanh hơn nữa, và năm đầu đã đạt mở màn tốt.

Nhìn chung, chính sách tài chính tiền tệ bất động sản trong quý 1 năm 2026 không chỉ giới hạn ở xử lý rủi ro trong ngắn hạn, mà lấy xây dựng thể chế làm trọng tâm. Thông qua tối ưu quy tắc giám sát, đổi mới cơ chế tài trợ, phối hợp tài chính-tín dụng, toàn diện thích ứng với yêu cầu kiến tạo mô hình phát triển bất động sản mới. Vừa cung cấp hỗ trợ tài chính liên tục cho thị trường “ngăn đà giảm rồi ổn định”, vừa đặt nền tảng vững chắc cho ngành tiến tới phát triển chất lượng cao lâu dài và đạt các mục tiêu như “đẩy mạnh thuê-mua song song” và “an cư ở đúng chỗ”.

04

Trung ương: bước vào giai đoạn nâng cao chất lượng và hiệu quả mới, xây dựng toàn diện hệ thống chính sách “kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung”

Kết hợp định hướng chính sách của các bộ ngành trung ương trong quý 1 năm 2026, thì chính sách bất động sản năm mới đã toàn diện từ bỏ tư duy “đỡ đáy theo kiểu tình huống khẩn cấp”. Từ giai đoạn phục hồi để ngăn đà giảm và ổn định trở lại, chuyển nhanh sang giai đoạn phát triển chất lượng cao “nâng cao chất lượng và hiệu quả, xây dựng cơ chế dài hạn”. Với “kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung” làm cốt lõi, xây dựng hệ thống chính sách cấp cao toàn chuỗi, liên lĩnh vực và mang tính phối hợp để đặt nền tảng thể chế cho quá trình chuyển đổi ngành và ổn định dài hạn.

Điều tiết phía cung sẽ toàn diện chuyển sang ưu tiên tồn kho, nâng chất lượng chính xác. “Kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung” từ định hướng chính sách chuyển thành triển khai mang tính bắt buộc. Trung ương sẽ tiếp tục thực hiện yêu cầu rằng nguyên tắc đất xây dựng gia tăng mới không phục vụ phát triển bất động sản kinh doanh; qua đó thúc đẩy địa phương kích hoạt đất tồn kho và nguồn nhà ở nhàn rỗi, khiến nguồn cung đất ở chuyển từ mở rộng gia tăng sang khai thác tồn kho. Việc kích hoạt đa kênh đối với nhà ở thương mại tồn kho sẽ trở thành “đòn bẩy” cốt lõi để ổn định thị trường. Mô hình thu mua nguồn nhà ở tồn kho để dùng cho nhà ở bảo đảm, nhà cho nhân tài và nhà tái định cư sẽ được duy trì thường xuyên, thực hiện hỗ trợ song phương “giảm tồn kho” và “bảo đảm dân sinh”, giúp thị trường nhanh chóng đi tới cân bằng cung-cầu mới.

Phòng ngừa rủi ro sẽ được nâng cấp thành giải quyết mang tính hệ thống trên nhiều lĩnh vực, phá vỡ giới hạn xử lý theo chủ thể đơn lẻ và rủi ro đơn lẻ. Trung ương sẽ điều phối thống nhất việc giải quyết rủi ro bất động sản với nợ của chính quyền địa phương và các tổ chức tài chính nhỏ và vừa địa phương; “danh sách trắng bảo đảm bàn giao nhà (bảo交房)” được triển khai toàn diện và duy trì thường xuyên. Hiệu quả là ngăn chặn rủi ro nợ của doanh nghiệp bất động sản lan rộng. Cơ chế phối hợp tài trợ bất động sản sẽ vận hành theo hướng dài hạn; chính sách tiền tệ tiếp tục duy trì mức độ nới lỏng phù hợp. Thông qua giảm tỷ lệ dự trữ và hạ lãi suất, thông suốt cơ chế truyền dẫn, tăng cường bảo lãnh tài trợ và bù đắp rủi ro, tháo gỡ khó khăn “không dám cho vay/không muốn cho vay” của các tổ chức tài chính, tạo môi trường tài chính ổn định cho việc tài trợ hợp lý.

Xây dựng thể chế sẽ tập trung vào triển khai mô hình mới và hoàn thiện chính sách đi kèm, đồng thời nối với thiết kế cấp cao trong kế hoạch “Mười lăm năm lần thứ” (15-5). Đồng thời tiếp tục đẩy sâu cải cách quỹ nhà ở tích lũy, thúc đẩy xây dựng hệ thống nền tảng và chính sách hỗ trợ cho mô hình phát triển bất động sản mới, từ “dựng khung” chuyển sang “điền nội dung, dệt gói hỗ trợ”. Ngoài ra, gắn sâu bảo đảm nhà ở với chính sách dân số; tăng cường hỗ trợ chính xác cho gia đình kết hôn lần đầu sinh con lần đầu và gia đình nhiều con; đẩy nhà ở quay về bản chất thuộc về hàng hóa tiêu dùng, kích hoạt nhu cầu mang tính cứng và nhu cầu cải thiện.

Chính sách tài chính và tín dụng sẽ duy trì phối hợp chính xác, cơ chế đỡ nền. Vốn trái phiếu chuyên biệt của chính quyền địa phương 4,4 nghìn tỷ nhân dân tệ tiếp tục được tập trung vào công trình dân sinh và hoán đổi nợ ẩn; nghiêm cấm dòng tiền chảy vào phát triển mang tính thương mại hóa, đảm bảo tài nguyên tài chính được “giao đúng người, đúng việc” để hỗ trợ nhà ở bảo đảm, cập nhật đô thị và các lĩnh vực dân sinh khác. Cùng với tối ưu giám sát “ba đường đỏ”, tài trợ ngành sẽ nhanh chóng thích ứng với mô hình mới, hình thành hệ thống hỗ trợ dài hạn dựa trên “tài chính dẫn dắt, tín dụng hỗ trợ, rủi ro cùng chia sẻ”.

Nhìn tổng thể, chính sách bất động sản của trung ương năm 2026 sẽ lấy tư duy hệ thống để điều phối ổn định tăng trưởng, phòng ngừa rủi ro, quan tâm dân sinh; thúc đẩy ngành từ mở rộng quy mô chuyển sang nâng cao chất lượng, đặt nền cho việc kiến tạo cơ chế nhà ở do nhiều chủ thể cung cấp, nhiều kênh bảo đảm, “thuê-mua song song”. Nhìn về tương lai 5 năm, ngành bất động sản sẽ lấy “kế hoạch 15-5” làm cương lĩnh, tăng tốc chuyển sang hệ sinh thái mới của “bảo đảm để đỡ nền (đỡ cho rơi), điều tiết thị trường, dẫn dắt bằng chất lượng”. Doanh nghiệp tập trung vào năng lực sản phẩm và năng lực dịch vụ; nhà ở cho thuê, cập nhật đô thị, cải tạo phù hợp người cao tuổi sẽ trở thành điểm tăng trưởng mới.

06

Địa phương: triển khai chính xác nâng cao chất lượng và hiệu quả, phối hợp nhiều chiều bảo hộ chuyển đổi ổn định thị trường

Chính sách bất động sản của các địa phương năm 2026 sẽ tiếp tục đối dấu sâu với triển khai ở tầng cao của trung ương. Từ bỏ việc nới lỏng manh mún và chuyển sang mô hình quản trị “triển khai chính xác, phối hợp hệ thống, thích ứng dài hạn”. Tập trung vào bốn trụ cột: nâng cấp chất lượng sản phẩm, hỗ trợ mục tiêu phía nhu cầu, nâng chất bảo đảm nhà ở, kích hoạt tồn kho đất đai. Ngắn hạn ổn định thị trường, dài hạn tối ưu cấu trúc:

Với nâng cao chất lượng sản phẩm, địa phương sẽ triển khai toàn diện tiêu chuẩn thực thi xây dựng “nhà ở tốt”. Từ khái niệm ở cấp ý tưởng chuyển sang quy định chi tiết được triển khai. Các địa phương sẽ tiếp tục hoàn thiện quy phạm xây dựng nhà ở an toàn, thoải mái, xanh và thông minh; cụ thể hóa các yêu cầu cứng như chiều cao tầng, an ninh thông minh, vật liệu xây dựng xanh… Đồng thời, thúc đẩy đồng thời “công trình nâng chất lượng nhà ở” và “nâng chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản”. Ngoài ra, tích hợp việc nâng chất lượng vào cập nhật đô thị và xây dựng cộng đồng: tăng cường xây dựng “cộng đồng công nghiệp đổi mới” và “cộng đồng thương mại”, thúc đẩy chất lượng nhà ở gắn sâu với quản trị đô thị tinh xảo; giúp ngành từ “mở rộng quy mô” chuyển sang “ưu tiên chất lượng”.

Với hỗ trợ phía nhu cầu, tối ưu quỹ công tích kim và trợ cấp thuế phí sẽ là đòn bẩy cốt lõi, chính sách ngày càng chính xác và giàu tính nhân văn. Chính sách công tích kim sẽ tiếp tục giảm ngưỡng mua nhà: điều chỉnh tỷ lệ trả trước của nhà thứ hai, tăng hạn mức vay, triển khai rộng rãi các biện pháp hỗ trợ liên thế hệ và trả trực tiếp tiền thuê nhà…; gia đình nhiều con, nhân tài, và nguồn nhà ở công trình xanh có thể được hưởng các ưu đãi chồng lấn. Trợ cấp thuế phí sẽ tập trung vào nhu cầu mang tính thiết yếu và nhu cầu cải thiện: trợ cấp định hướng cho mua nhà của nhân tài, gia đình nhiều con, hoặc các chương trình như “lấy nhà cũ đổi nhà mới” sẽ được triển khai duy trì thường xuyên. Ưu đãi thuế suất giao dịch nhà (tức khế thuế), hoàn thuế thu nhập cá nhân, lãi suất tín dụng ưu đãi… được thực hiện “tùy theo từng thành phố”.

Với bảo đảm nhà ở, địa phương sẽ cân đối giữa “đỡ nền an sinh dân sinh” và “tính chắc chắn về đầu tư”. Xây dựng hệ thống bảo đảm kép để ổn định dân sinh và ổn định kỳ vọng. Thu mua nhà ở thương mại tồn kho để xây/triển khai nhà ở cho thuê bảo đảm, nhà cho nhân tài và nhà tái định cư sẽ trở thành mô hình chủ đạo, tiếp tục mở rộng phạm vi cung nhà ở bảo đảm, tập trung vào người dân mới đô thị, thanh niên, gia đình kết hôn lần đầu sinh con lần đầu và gia đình nhiều con để đỡ nền chính xác. Đồng thời, dựa trên nguồn vốn trái phiếu chuyên biệt, hoàn thiện cơ chế cho toàn bộ vòng đời xây dựng-vận hành-quản lý nhà ở bảo đảm, duy trì đầu tư dự án dân sinh và cung cấp nguồn nhà ở, bơm thêm tính chắc chắn cho thị trường; qua đó đạt “cùng thắng” hai chiều giữa bảo đảm dân sinh và ổn định thị trường.

Với nguồn cung đất và kích hoạt tồn kho, địa phương sẽ thực hiện nghiêm định hướng “ưu tiên tồn kho”, đồng thời cải thiện kỳ vọng cung-cầu. Kiểm soát chặt gia tăng cung đất ở, tăng lực xử lý và thu hồi đất nhàn rỗi và đất kém hiệu quả; kích hoạt tồn kho thông qua các cách như thu mua dự trữ bằng trái phiếu chuyên biệt, thay đổi tính chất đất, phát triển theo giai đoạn. Cơ cấu cung đất sẽ nghiêng về nhà ở bảo đảm, nhà ở chất lượng cao, và dự án cập nhật đô thị; thay vì mở rộng gia tăng, sẽ dùng khai thác tồn kho để bù đắp, ổn định kỳ vọng cung dài hạn, thúc đẩy thị trường đất đai hướng tới trạng thái cân bằng mới.

Hai

Chương Đất Đai

Quy mô tiếp tục co lại để nâng chất; việc tối ưu phía cung tiếp tục được đẩy mạnh sâu

Trong quý 1 năm 2026, thị trường đất đai cả nước bám sát định hướng cốt lõi “kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung”, tổng thể thể hiện trạng thái vận hành: quy mô tiếp tục co lại, chất lượng hiệu quả tăng lên, phía cung được tối ưu từng bước. Diện tích xây dựng và giá trị giao dịch đất thương mại của 300 thành phố cả nước lần lượt giảm 16% và 35% so với cùng kỳ năm trước. Dưới tác động của việc cung đất theo nhu cầu, và việc cung đất dịp Tết bị hoãn lại,… thị trường nhìn chung vẫn giữ xu hướng co quy mô cho đến khi nhịp giao dịch sau kỳ Tết có phần phục hồi trở lại vào khoảng tháng 3.

Cơ cấu thị trường tiếp tục tối ưu. Tỷ trọng lô đất ra thị trường thuộc nhóm cập nhật đô thị và cải tạo nhà cũ ở các thành phố hạng nhất và hạng hai tăng lên; đồng thời kéo thấp giá trên sàn (giá thương phẩm theo tầng/diện tích). Với điều đó, cung chuyển sang hướng chuyển đổi sang mô hình tập trung hóa hơn. Các lô đất chất lượng cao ở thành phố trọng điểm như lô số 1 Khu Mã Tràng (Quảng Châu), Khu Thành Đông mới (Hàng Châu) thu hút độ nóng lớn, trở thành điểm sáng. Việc thu hồi và kích hoạt lại đất nhàn rỗi tồn kho diễn ra có trật tự; nhịp độ thu mua dự trữ cũng thận trọng hơn. Vốn tăng tốc tập trung vào các thành phố trọng điểm. Đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung thận trọng: quy mô giành đất giảm so với cùng kỳ, tập trung vào các lô đất chất lượng cao trọng điểm. Trong quý 1, thị trường đất đai lấy “co quy mô để nâng chất” làm mạch chính; cải cách phía cung đem lại hiệu quả cho việc ổn định vận hành thị trường cả năm và điều chỉnh quan hệ cung-cầu trong ngành bất động sản.

01

Trong quý 1, giao dịch đất tiếp tục co quy mô; các lô đất chất lượng cao như ở Quảng Châu, Hàng Châu giao dịch nóng đúng hẹn

1）Nhịp cung đất địa phương năm 2026 tiếp tục chậm lại, quy mô giao dịch duy trì xu hướng giảm so với cùng kỳ, chủ yếu do ba yếu tố: một là, đầu năm các địa phương kiên trì cung đất theo nhu cầu; quy mô cung đất đồng bộ giảm theo quy mô giao dịch nhà mới, khiến quy mô “tồn kho” theo nghĩa rộng giảm dần; hai là, từ năm 2025 đến nay, hiệu ứng chính sách như kích hoạt đất tồn kho và việc tăng hỗ trợ tài chính cho chính quyền địa phương bằng trái phiếu chuyên biệt đã tiếp tục hiện rõ; ba là, vì thời điểm Tết năm 2026 rơi muộn hơn, nhịp cung đất của các địa phương cũng bị lùi lại, nên thị trường đấu giá đất phải đến tận tháng 3 mới khởi động toàn diện. Tính đến ngày 25/3, trong quý 1, diện tích xây dựng đất thương mại giao dịch của 300 thành phố đạt 8B m², giảm 16% so với cùng kỳ. Giá trị giao dịch là 5B nhân dân tệ, giảm 35% so với cùng kỳ; mức giảm của giá trị rõ ràng lớn hơn mức giảm của diện tích, chủ yếu do trong cùng kỳ năm 2025, ở các thành phố hạng nhất và hạng hai đã có nhiều lô đất chất lượng cao, tổng giá trị và đơn giá cao tập trung giao dịch, tạo nên “mức nền cao”.

Xét theo xu hướng diện tích xây dựng giao dịch hằng tháng, tháng 1 và tháng 2 lần lượt giảm 24% và 19% so với cùng kỳ; tháng 300Băng 30% so với cùng kỳ. Sau Tết, nhịp giao dịch đất của các địa phương rõ ràng được đẩy nhanh. Xét theo toàn quý, giao dịch đất vẫn nằm trong vùng đi xuống; dưới định hướng tổng thể “kiểm soát gia tăng”, dự kiến quy mô nhượng quyền sử dụng đất cả năm sẽ duy trì ở mức hợp lý hơi thấp hơn so với giao dịch nhà mới.

Phân theo “cấp độ thành phố”, trong quý 1, quy mô giao dịch của các thành phố ở mọi cấp đều giảm so với cùng kỳ, trong đó thành phố hạng hai có mức giảm diện tích xây dựng lớn nhất, lên tới 36%. Diện tích xây dựng giao dịch của thành phố hạng nhất giảm 19% so với cùng kỳ, tổng giá trị giao dịch giảm 40%. Tuy vậy, các lô đất chất lượng cao vẫn có điểm sáng khi nhiều lô quan trọng được đưa ra thị trường ở Thượng Hải và Quảng Châu, đặc biệt lô Mã Tràng của Quảng Châu nhận được sự chú ý lớn. Lô đất này được đội hình đấu giá 243 vòng, cuối cùng do tập đoàn Yuexiu giành được. Tổng giá trị giao dịch 3.2Bỷ nhân dân tệ, là lô có tổng giá trị đứng thứ hai trong lịch sử đấu thầu đất của Quảng Châu, chỉ sau lô Khu Đô thị Thể thao Á vận (Asian Games City) Quảng Châu trị giá 62.3k nhân dân tệ năm 2009; hệ số tăng giá (tỷ lệ % trên giá danh nghĩa) 26,6%, “giá trên danh nghĩa theo tầng” 42k nhân dân tệ/m²; theo tính toán theo phần có thể bán, giá theo tầng đã vượt 60k nhân dân tệ/m².

Diện tích xây dựng giao dịch của thành phố hạng hai giảm 36% so với cùng kỳ; tổng giá trị giảm 56%. Trong 10 thành phố hạng hai có giao dịch diện tích xây dựng cao nhất quý 1, chỉ có 3 nơi là Thạch Gia Trang, Tây An, Ninh Ba có diện tích giao dịch vượt 1 triệu m². Hàng Châu đạt 820 nghìn m², giảm 64% so với cùng kỳ; nhưng độ nóng thị trường đấu đất vẫn nổi bật: lô đất nhà ở của Khu Thành Đông mới tháng 3 được tập đoàn Poly Development giành với 59.9k nhân dân tệ, tỷ lệ tăng giá lên tới 51%. Diện tích xây dựng giao dịch của nhóm thành phố hạng ba-bốn giảm 11% so với cùng kỳ, là mức giảm thấp nhất trong các cấp; chủ yếu nhờ “mức nền” giao dịch trước đó tương đối thấp.

2）Tỷ trọng giao dịch của các lô đất thuộc nhóm cập nhật đô thị và cải tạo khu phố cũ tăng lên khiến giá trung bình theo tấm sàn của các thành phố hạng nhất và hạng hai giảm rõ rệt so với cùng kỳ.

3）Trong quý 1, tỷ lệ tăng giá trung bình của thị trường đất cả nước là 4,7%, tăng 2,1 điểm phần trăm so với quý 4 năm 2025.

02

Quảng Châu đứng đầu bảng theo giá trị; trong TOP10, tỷ lệ tăng giá trung bình của Quảng Châu và Hàng Châu đều vượt 20%

Trong quý 1 năm 2026, 20 thành phố có giá trị giao dịch đất cao nhất cả nước tạo nên phân tầng rõ rệt. Thành phố hạng nhất chiếm 3 vị trí đầu: Quảng Châu với 2.22Bỷ nhân dân tệ giá trị giao dịch đứng đầu; Thượng Hải và Bắc Kinh lần lượt đứng thứ hai và thứ ba, giá trị giao dịch đều vượt 8Bỷ nhân dân tệ. Thành phố hạng hai có tổng cộng 10 thành phố lọt vào TOP20; hai thành phố ở Đông Bắc là Thẩm Dương và Hạ Phàm cũng nằm trong nhóm này. Thành phố hạng ba-bốn có 7 thành phố lọt vào bảng, phần lớn đến từ tỉnh Giang Tô; Nam Thông thể hiện đặc biệt nổi bật: với 8B nhân dân tệ giá trị giao dịch, vượt Hàng Châu để đứng thứ tư. Xét cơ cấu giao dịch đất của Nam Thông: tổng giá trị giao dịch của khu Sùng Châu (thuộc cấp thành phố) và khu Thông Châu là 23.6Bỷ nhân dân tệ, chiếm 21% tổng lượng toàn thành phố; giao dịch đất chủ lực tập trung ở khu vực huyện-thị. Nam Thông—Hạng Đông (Như Đông) dựa vào kế hoạch phát triển khu du lịch nghỉ dưỡng Tiểu Dương Khẩu để đẩy bán nhiều lô đất thương mại-văn phòng; trong quý 1, tổng giá trị nhượng quyền các lô đất đạt 8Bỷ nhân dân tệ, chiếm 42% tổng giá trị giao dịch toàn thành phố.

Thị trường đất cho thấy đặc điểm phân hóa rõ nét về độ “nóng”. Trong quý 1, phần lớn các lô đất giao dịch tại nhiều thành phố thuộc nhóm cập nhật đô thị và cải tạo khu phố cũ, tỷ lệ tăng giá trung bình đều phổ biến thấp hơn 5%; nhưng ba thành phố Quảng Châu, Hàng Châu, Hạ Phàm có độ nóng thị trường rõ rệt cao hơn: tỷ lệ tăng giá trung bình lần lượt đạt 24%, 30% và 29%. Độ tăng giá cao của Quảng Châu chủ yếu do lô Mã Tràng dẫn dắt: lô này giao dịch với tổng giá 8B nhân dân tệ và tỷ lệ tăng giá 26,7%, kéo mạnh tỷ lệ tăng giá trung bình quý 1 của toàn thành phố; đồng thời cũng hiện thực hóa mục tiêu “đi trước bằng chiến lược, thắng ngay từ đầu” mà Cục Quy hoạch và Tài nguyên Thiên nhiên Quảng Châu kỳ vọng cho dự án. Hàng Châu có 3 lô đất nhà ở đều đạt giao dịch với tỷ lệ tăng giá; riêng lô đất nhà ở Khu Thành Đông mới tháng 3 được bán đấu với tỷ lệ tăng giá tới 51%. Hạ Phàm: vì đấu bán nhiều lô đất nhà ở cải thiện chất lượng ở khu vực nội thành, được các doanh nghiệp bất động sản trong địa phương am hiểu sâu rộng giành bằng đấu giá với mức tăng giá, đẩy mức độ tăng giá tổng thể lên.

Xét theo đặc trưng giao dịch toàn cục, các lô đất thuộc nhóm cập nhật đô thị/cải tạo khu phố cũ vẫn chủ yếu giao dịch theo giá sàn. Hai lô cải tạo cũ ở phố Quan Vĩ, Phúc Châu nằm tại khu vực đã phát triển trưởng thành; do chu kỳ cập nhật đô thị và nhiều dự án đang xây ở xung quanh, cuối cùng lần lượt giao dịch theo giá sàn 25.5Bỷ và 25.6Bỷ nhân dân tệ. Các lô đất cập nhật đô thị/cải tạo cũ chất lượng ở các thành phố trọng điểm như: khu phố Jiangnan Chengxiang của thị trấn Thanh Phố (Thượng Hải) trị giá 26.2Bỷ nhân dân tệ; lô cải tạo cũ của khu Shougang ở Bắc Kinh trị giá 3.24M nhân dân tệ; lô nhà tái định cư ở Yinhzhou, Ninh Ba trị giá 10.4Bỷ nhân dân tệ… cũng đều giao dịch theo giá sàn.

03

Giá trị mua đất giảm một nửa theo năm; các lô đất trọng điểm vẫn là nơi doanh nghiệp buộc phải tranh giành đầu tư

Trong hai tháng đầu năm 2026, do việc cung đất của chính quyền địa phương chưa được mở và ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết, đa số doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn chưa triển khai kế hoạch đầu tư. Vì vậy, giá trị đầu tư để chuẩn bị quỹ đất (thể hiện bằng giá trị đất dự trữ), tổng giá trị và diện tích của các doanh nghiệp điển hình đều giảm so với cùng kỳ theo năm.

Trong đó, tổng giá trị gia tăng dự trữ đất (lần đầu bổ sung) của 100 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu theo năng lực gia tăng dự trữ đất, cũng như tổng giá trị và phần diện tích xây (Jianmian) thuộc top 100, lần lượt là 8B, 8B và 1906 triệu m². Mức giảm của giá trị và tổng giá trị gần năm mươi phần trăm; diện tích giảm 29% so với cùng kỳ. Cần lưu ý rằng, doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn “xây đáy đầu tư”; nhưng các lô đất chất lượng ở thành phố lõi vẫn là nơi không thể bỏ qua. Lấy lô Mã Tràng của Quảng Châu làm ví dụ: tổng cộng có 8 doanh nghiệp tham gia đấu giá, trong đó có nhiều doanh nghiệp nhà nước/ trung ương top đầu như Yuexiu, Poly, C&D China, China Resources, China Merchants… cạnh tranh vô cùng khốc liệt; sau hơn một trăm vòng đấu giá, vẫn còn 5 doanh nghiệp tiếp tục tranh giành.

Ngưỡng lọt vào danh sách top 100 (cửa ngưỡng) cũng giảm mạnh so với cùng kỳ, phản ánh sự thận trọng khi doanh nghiệp mua đất. Với 100 doanh nghiệp mẫu điển hình, ngưỡng giá trị gia tăng dự trữ đất là 205.9Bỷ nhân dân tệ, giảm 20% so với cùng kỳ; ngưỡng tổng giá trị top 100 gia tăng là 261Bỷ nhân dân tệ, giảm 10%; ngưỡng diện tích xây (建面) top 100 gia tăng là 112k m², mức giảm đạt 15%.

Ngoài ra, trong nhóm 20 doanh nghiệp có doanh số bán hàng cao nhất, chỉ có 6 doanh nghiệp có mua đất; đa phần là doanh nghiệp nhà nước-quy mô lớn và các doanh nghiệp tư nhân như Longhu, Bờ Giang, vốn vẫn hoạt động mạnh trên thị trường đất trong những năm gần đây. Trong đó, Yuexiu Real Estate trong hai tháng đầu năm mua đất với giá trị 1.99Bỷ nhân dân tệ, tăng 338% so với cùng kỳ; các doanh nghiệp còn lại đều có giá trị mua đất không vượt quá 23.6Bỷ nhân dân tệ.

04

Thực thi “kiểm soát gia tăng” để đẩy nhanh cân bằng cung-cầu; “tối ưu nguồn cung” mang thêm nhiều yếu tố chắc chắn cho phát triển

Trong quý 1 năm 2026, thị trường đất đai cả nước mở đầu với đặc điểm tổng lượng giảm quy mô, nhưng một số nơi lại nóng cục bộ. Quy mô giao dịch đất tiếp tục giảm so với cùng kỳ; thực thi nghiêm định hướng điều tiết của trung ương “kiểm soát gia tăng”. Vì vậy, trong 300 thành phố, diện tích xây giao dịch đất thương mại giảm lần lượt 16% và 35% so với cùng kỳ, tiến trình giảm tồn kho của ngành được đẩy bước tiến. Đồng thời, các lô đất chất lượng cao ở các thành phố trọng điểm như lô Mã Tràng của Quảng Châu và lô Khu Thành Đông mới của Hàng Châu đón nhận nhiều vòng đấu giá căng thẳng, tỷ lệ tăng giá thể hiện nổi bật. Điều này vừa phản ánh giá trị khan hiếm của tài sản ở vị trí trọng điểm, vừa chứng thực rõ ràng sự tương tác tích cực giữa nguồn cung lô đất chất lượng cao và ý chí đầu tư của doanh nghiệp bất động sản; qua đó bơm thêm sức sống then chốt cho thị trường đất.

Kết hợp biểu hiện thị trường trong quý 1, dự kiến thị trường đất năm 2026 sẽ thể hiện bốn đặc trưng phát triển cốt lõi, phân hóa thị trường càng nổi bật và dần đi sâu hơn: Thứ nhất, quy mô giao dịch tiếp tục bị kiểm soát về lượng; quy mô nhượng quyền đất cả năm sẽ duy trì ở mức hợp lý hơi thấp hơn giao dịch nhà mới. Trên phía cung, sẽ tiếp tục phát lực để thúc đẩy ngành tăng tốc giảm tồn kho, dần chỉnh lý quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Dự kiến quy mô giao dịch đất thương mại của 300 thành phố trong cả năm vẫn giữ xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ; các thành phố trọng điểm sẽ kiểm soát chặt nhịp độ nhượng quyền đất để tránh nguy cơ cung vượt cầu.

Thứ hai, cơ cấu nguồn cung liên tục được tối ưu. Khi việc kích hoạt đất nhàn rỗi tồn kho, cập nhật đô thị và các lô đất cải tạo khu phố cũ tiếp tục đưa vào thị trường; đồng thời văn bản số 38 của Bộ Tài nguyên thiên nhiên nhấn mạnh việc tăng cường chỉ dẫn kích hoạt tồn kho, nguồn cung đất sẽ chuyển thêm sang hướng “trọng chất lượng”. Các thành phố trọng điểm sẽ gia tăng cung đất ở chất lượng cao, giảm việc nhượng quyền đất kém hiệu quả; thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng lành mạnh và tập trung hóa. Đồng thời, nguồn cung đất nhà ở bảo đảm sẽ tiếp tục được bảo đảm, hỗ trợ hoàn thiện hệ thống bảo đảm nhà ở.

Thứ ba, độ nóng đấu đất sẽ lan truyền dần. Trong quý 1, ở Quảng Châu và Hàng Châu đã xuất hiện các lô “nóng”; về sau, các thành phố hạng nhất như Thượng Hải, Bắc Kinh sẽ lần lượt tung ra các lô đất nhà ở chất lượng ở khu vực trung tâm. Độ nóng thị trường sẽ lan từ dạng điểm nóng sang nhiều thành phố hạng nhất và nhiều khu vực chất lượng; độ nóng ở các thành phố lõi hạng hai có triển vọng tiếp tục tăng. Còn với các thành phố hạng hai thông thường và hạng ba-bốn, độ nóng sẽ không có thay đổi rõ rệt.

Thứ tư, bức tranh doanh nghiệp bất động sản nhìn chung vẫn thận trọng. Hiện tại thị trường vẫn ở giai đoạn “xây đáy”; thị trường đất khó có khả năng “ấm lại toàn diện”. Đặc trưng độ nóng tập trung vào khu vực lõi sẽ xuyên suốt cả năm.

Xét theo logic đầu tư của doanh nghiệp bất động sản: một mặt, việc thị trường ở đáy liên tục khiến niềm tin nắm giữ đất bị kìm hãm. Cơ sở phục hồi bán nhà hiện chưa vững. Áp lực dòng tiền của đa số doanh nghiệp bất động sản chưa được giải tỏa căn bản; đảm bảo an toàn vốn và bảo đảm khả năng tiêu thụ dự án trở thành cân nhắc ưu tiên hàng đầu khi đầu tư, nên quyết định mua đất nhìn chung sẽ bảo thủ. Mặt khác, độ nóng thị trường tập trung cao vào khu vực lõi, đặc trưng “nóng ở điểm, lạnh trên diện rộng” ngày càng rõ. Các điểm nóng đấu đất sẽ tập trung ở các khu vực lõi thành phố hạng nhất và các khu vực chất lượng của thành phố lõi hạng hai mạnh. Còn thành phố hạng ba-bốn và vùng xa ngoại ô tiếp tục ảm đạm; tình trạng phân hóa đầu tư sẽ gia tăng thêm.

Về cơ cấu chủ thể thị trường, các doanh nghiệp nhà nước trung ương và doanh nghiệp nền tảng đầu tư đô thị (城投) vẫn sẽ chi phối thị trường mua đất. Các doanh nghiệp trung ương và doanh nghiệp nhà nước địa phương chất lượng nhờ lợi thế chi phí vốn sẽ tiếp tục thâm nhập các thành phố lõi hạng nhất và hạng hai. Các nền tảng 城投 ở thành phố hạng ba-bốn đảm nhiệm chức năng “đỡ đáy”, ổn định trật tự thị trường đất địa phương; một số doanh nghiệp tư nhân chất lượng có tài chính vững mạnh dù sẽ tùy thời cơ bổ sung hàng, nhưng năng lực và quy mô mua đất nhìn chung bị giới hạn. Vì vậy cơ cấu chủ thể thị trường sẽ giữ ổn định.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, trong năm 2026, đầu tư cần bám chặt chiến lược cốt lõi “an toàn là ưu tiên hàng đầu, bố trí chính xác”. Tập trung vào các thành phố trọng điểm và các khu vực trọng điểm, thông qua mô hình hợp tác phát triển để giảm rủi ro đầu tư. Đồng thời theo sát cửa sổ chính sách; trên tiền đề bảo đảm an toàn vốn, nắm bắt chính xác các cơ hội đầu tư mang tính cơ cấu.

Nhìn chung, thị trường đất năm 2026 sẽ vận hành ổn định theo mạch chính “kiểm soát gia tăng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung”. Khi việc kích hoạt tồn kho được đẩy sâu, nguồn cung chất lượng được giải phóng và hiệu ứng chính sách tiếp tục hiện rõ, thị trường sẽ có thêm nhiều yếu tố chắc chắn cho phát triển. Hoạt động ổn định và có trật tự của thị trường đất sẽ tiếp tục hỗ trợ ngành bất động sản nhanh chóng kiến tạo mô hình phát triển mới, thúc đẩy ngành chuyển đổi theo hướng chất lượng cao và bền vững.

Ba

Chương Thành Phố

Q1 tiếp tục “phục hồi yếu, phân hóa mạnh”; Q2 vẫn là giai đoạn xác nhận đáy và mài đáy

Năm 2026 là năm khởi đầu của “Kế hoạch 15-5”, định hướng chính sách bất động sản nâng cấp từ “thúc đẩy ngăn đà giảm rồi hồi phục” lên “tập trung ổn định thị trường bất động sản”. Trọng tâm chính sách chuyển sang ổn định thị trường một cách thường xuyên, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung; nhằm tạo nền tảng thể chế cho thị trường đi lên. Ở phía thị trường, lượng và giá dần ổn định, phân hóa theo cấu trúc tăng lên; trải qua gần 4 năm điều chỉnh sâu. Trong quý 1 năm 2026, thị trường bất động sản cả nước thể hiện đặc trưng “chạm đáy hình chữ L, mức giảm thu hẹp”. Đáy thị trường bắt đầu hình thành hỗ trợ dần, nhưng xu hướng phân hóa theo cấu trúc rất rõ rệt, các thành phố lõi dẫn đầu; toàn thị trường nhìn chung vẫn chịu áp lực.

01

Tổng quan: Q1 tiếp tục “chạm đáy hình chữ L, mức giảm thu hẹp” phục hồi yếu nhưng phân hóa mạnh; thành phố hạng ba-bốn là nhóm thu hẹp mức giảm đầu tiên

Trong quý 1, thị trường bất động sản cả nước có đặc điểm vận hành “phục hồi yếu, phân hóa mạnh” dưới tác động hai chiều của chính sách đỡ và sự phục hồi thị trường. Tổng thể, thị trường dần thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh sâu, nhưng động lực phục hồi vẫn chưa đủ mạnh.

Trước hết, phân hóa giữa nhà mới và nhà cũ (thị trường thứ cấp). Các chỉ số cốt lõi như doanh số bán nhà mới và nguồn cung vẫn ở mức thấp, mức giảm theo tuần/tháng và theo năm đều đáng kể; giá nhà vẫn chưa ngăn được đà giảm. Tồn kho tăng và chu kỳ tiêu hóa kéo dài. Trong khi đó, thị trường nhà cũ có mức độ giao dịch sôi động hơn, dấu hiệu giá ổn định dần xuất hiện; một số thành phố hạng nhất-hạng hai đã đạt tăng trưởng dương về doanh số bán nhà cũ so với cùng kỳ.

Thứ hai, các thành phố hạng ba-bốn “dữ liệu ổn định lại” và mức giảm ở các thành phố hạng nhất-hạng hai thu hẹp/giảm mạnh theo hướng dẫn đầu phân hóa. Một số thành phố hạng nhất-hạng hai trọng điểm như Thượng Hải, Bắc Kinh, Hàng Châu đang dẫn dắt phục hồi; đặc biệt, khối lượng giao dịch nhà cũ đã vượt mức cùng kỳ của năm 2023. Nhưng quy mô giao dịch các thành phố hạng ba-bốn cơ bản chạm đáy; dưới hai hệ logic của thị trường nhà mới và thị trường tồn kho nhà cũ, quy mô giao dịch nhà mới tương đối ổn định, thể hiện mức biến động nhỏ thậm chí hiệu ứng “lấy nền thấp”, và giá-lượng tăng.

02

Nguồn cung bổ sung: quy mô cung nhà mới tiếp tục giảm cấp, các thành phố hạng nhất-hạng hai giảm theo quý hơn 50% hạn chế giao dịch

Trong quý 1 năm 2026, 50 thành phố trọng điểm cả nước có tổng diện tích nhà ở thương mại mới cung bổ sung (diện tích mới) là 44k m²; cả theo quý và theo năm đều giảm mạnh 48% và 42%. Cho thấy xu hướng co lại rõ rệt ở phía nguồn cung.

Tổng diện tích cung của các thành phố hạng nhất là 2,102 triệu m², giảm theo quý và theo năm lần lượt 57% và 35%, ở trong giai đoạn điều chỉnh sâu. Trong đó, diện tích cung ở Thâm Quyến là 0,359 triệu m², mức giảm theo quý và theo năm lần lượt đạt 73% và 39%—là thành phố có mức giảm mạnh nhất trong các thành phố hạng nhất. Có thể liên quan đến việc sau điều chỉnh thị trường trước đó, nhịp đẩy hàng của nhà phát triển chậm hơn. Thượng Hải và Quảng Châu cũng có mức giảm theo quý vượt 60%; riêng Bắc Kinh có mức giảm theo quý tương đối ôn hòa là 14%, phản ánh phân hóa bên trong nhóm thành phố hạng nhất. Xét theo từng thành phố, trừ Bắc Kinh, diện tích cung của Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến đều giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm trước; áp lực co lại phía nguồn cung của thị trường khá rõ. Các thành phố hạng hai phần lớn đều giảm nguồn cung, một vài thành phố lại tăng ngược xu hướng.

Tổng diện tích cung của các thành phố hạng hai là 8,456 triệu m², giảm theo quý và theo năm lần lượt 51% và 48%, mức giảm nhìn chung còn cao hơn các thành phố hạng nhất. Thành phố Thành Đô với diện tích cung 1,278 triệu m² đứng đầu trong nhóm thành phố hạng hai; nhưng giảm theo quý và theo năm lần lượt 50% và 44%, vẫn nằm trong lối đi điều chỉnh. Hàng Châu, Tây An, Vũ Hán, Thiên Tân… diện tích cung cũng đều trên 0,5 triệu m², nhưng mức giảm theo quý và theo năm phổ biến trong khoảng 30%-60%.

Tổng diện tích cung của các thành phố hạng ba-bốn là 4,308 triệu m², giảm theo quý và theo năm lần lượt 32% và 31%, mức giảm nhỏ hơn đáng kể so với thành phố hạng nhất và hạng hai, khiến áp lực co lại phía nguồn cung được phần nào giảm bớt. Trong đó, diện tích cung của Thẩm Đầu (Tế Thiên) là 8B m² tăng mạnh 79% theo quý, tăng nhẹ 8% so với cùng kỳ; diện tích cung Triệu Khánh là 8B m² tăng 36% theo quý, tăng mạnh 33% so với cùng kỳ; diện tích cung Yên Thành là 0,109 triệu m² tăng mạnh 154% theo quý, giảm nhẹ 20% so với cùng kỳ, trở thành điểm sáng trong nhóm thành phố hạng ba-bốn.

03

Giao dịch nhà mới: cả theo quy mô và theo quý đều giảm khoảng 30%; các thành phố hạng nhất giảm dẫn đầu trong khi áp lực co giao dịch của thành phố hạng ba-bốn được giảm bớt trước

Trong quý 1 năm 2026, phía giao dịch thị trường xuất hiện tín hiệu ấm trở lại rõ rệt. Từ tháng 1/2023 đến tháng 10/2025, diện tích giao dịch nhà mới của 50 thành phố trọng điểm dao động trong khoảng 10-15 triệu m², xu hướng chung là đi xuống theo kiểu dao động. Tháng 1/2026, diện tích giao dịch giảm xuống đáy giai đoạn khoảng 10 triệu m²; cả theo quý lẫn theo năm đều giảm mạnh. Sang tháng 3, diện tích giao dịch tiếp tục tăng lên 11 triệu m²; theo quý tăng mạnh 89%, theo năm mức giảm thu hẹp còn 32%.

Trong quý 1 năm 2026, tổng diện tích giao dịch nhà ở thương mại mới của 50 thành phố trọng điểm cả nước đạt 26,387 triệu m²; giảm lần lượt 30% theo quý và 30% theo năm. Tổng thể thị trường vẫn ở giai đoạn điều chỉnh, nhưng sự phân hóa theo các cấp độ thành phố thể hiện rõ rệt, và một số thành phố đã phát ra tín hiệu tích cực về phục hồi giao dịch.

Tổng diện tích giao dịch của các thành phố hạng nhất là 3,454 triệu m², giảm lần lượt 34% và 35% theo quý. Phía giao dịch chịu sức ép rõ rệt. Trong đó, Thượng Hải đạt 0,654 triệu m², giảm theo quý và theo năm lần lượt 43% và 53%—là thành phố có mức giảm lớn nhất trong nhóm hạng nhất. Quảng Châu có mức giảm theo quý cũng vượt 30%, riêng Thâm Quyến mức giảm theo quý tương đối ôn hòa là 23%, thể hiện phân hóa trong nội bộ nhóm thành phố hạng nhất. Xét từng thành phố, ngoài Quảng Châu, diện tích giao dịch của Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đều giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm trước; áp lực co phía giao dịch khá rõ.

Các thành phố hạng hai phần lớn giao dịch giảm, nhưng một vài thành phố lại tăng ngược xu hướng. Tổng diện tích giao dịch của các thành phố hạng hai là 14,969 triệu m², giảm lần lượt 33% và 36% theo quý và theo năm; mức giảm nhìn chung còn cao hơn so với hạng nhất. Thành Đô đứng đầu với diện tích giao dịch 1,756 triệu m², nhưng giảm theo quý và theo năm lần lượt 24% và 51%, vẫn nằm trong lối đi điều chỉnh. Hàng Châu, Tây An, Vũ Hán… diện tích giao dịch cũng đều trên 0,5 triệu m², nhưng mức giảm theo quý và theo năm phổ biến trong khoảng 20%-50%. Riêng Nam Ninh tăng 11% so với cùng kỳ.

Áp lực co phía giao dịch ở các thành phố hạng ba-bốn được giảm bớt, một số thành phố có biểu hiện nổi bật. Tổng diện tích giao dịch của các thành phố hạng ba-bốn là 7,964 triệu m², giảm lần lượt 22% và 14% theo quý và theo năm; mức giảm rõ rệt nhỏ hơn so với thành phố hạng nhất và hạng hai, khiến áp lực co phía giao dịch phần nào được giảm. Trong đó, diện tích giao dịch Hoài Nam là 8B m² tăng mạnh 257% theo quý và tăng mạnh 47% so với cùng kỳ; diện tích giao dịch Nam Thông là 8B m² tăng 33%