SOHO Trung Quốc lỗ tiếp tục mở rộng vào năm 2025, dự kiến tiếp tục xử lý một số bất động sản thương mại và văn phòng

**Tổng hợp Tài chính Liên Á 2/4 (phóng viên Lý Kiệt, thực tập sinh Phùng Tử Hy)**SOHO China (00410.HK) gần đây đã công bố kết quả kinh doanh cả năm 2025.

Trong bối cảnh thị trường cho thuê vẫn tiếp tục điều chỉnh, mặc dù năm 2025, SOHO China đã thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy tăng lên thông qua định giá linh hoạt, công ty vẫn phải đối mặt với áp lực vận hành do doanh thu sụt giảm, gánh nặng nợ cao và các vấn đề thuế lịch sử.

Theo báo cáo thường niên năm 2025 của SOHO China, trong kỳ công ty đạt doanh thu hoạt động 1.37B NDT, giảm 10,9% so với cùng kỳ; lỗ ròng cả năm 2.57Bỷ NDT, mức lỗ mở rộng thêm so với năm 2024; sau khi loại trừ biến động định giá đối với bất động sản đầu tư và các khoản thuế phí phát sinh một lần, lợi nhuận ròng cơ bản đạt 7.6Bỷ NDT; tỷ lệ lấp đầy chung 82,8%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

“Trong đó, một trong những nguyên nhân doanh thu suy giảm là do SOHO China chủ động áp dụng chiến lược giảm giá thuê để ổn định tỷ lệ lấp đầy, dẫn đến tổng thu nhập tiền thuê giảm. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy chung có cải thiện, nhưng việc giá thuê bình quân đi xuống đã kéo theo doanh thu suy giảm.” Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Yiju, Y Nghiệp Tiến, cho biết.

Xét theo cơ cấu doanh thu, thu nhập tiền thuê vẫn là trụ cột doanh thu của SOHO China. Năm 2025, thu nhập tiền thuê của công ty khoảng 291M NDT, chiếm 99,6% tổng doanh thu, nhưng lại giảm so với cùng kỳ; thu nhập từ bán bất động sản chỉ 0,05 tỷ NDT.

“Trong bối cảnh chịu áp lực lớn của thị trường năm 2025, chúng tôi chủ động điều chỉnh chiến lược, dùng giá linh hoạt để đổi lấy tính lưu động và sức sống của tài sản, để mỗi mét vuông đều được tận dụng tối đa.” Chủ tịch SOHO China, Xu Jin, cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh.

Theo tài liệu công khai, các bất động sản đầu tư chủ yếu của SOHO China vẫn tập trung tại Bắc Kinh và Thượng Hải, bao gồm tám dự án: Vọng Kinh SOHO, Quang Hoa Lộ SOHO2, dự án Đại lộ Tiền Môn, Lý Tế SOHO, SOHO Phục Hưng Quảng trường, Ngoại Than SOHO, SOHO Thiên Sơn Quảng trường và Cổ Bắc SOHO.

Đối với nguyên nhân khiến lỗ của SOHO China mở rộng, Y Nghiệp Tiến cho rằng chủ yếu do việc thu nhập tiền thuê giảm đã làm thu hẹp biên lợi nhuận gộp, đồng thời các vấn đề thuế lịch sử dẫn đến các khoản tiền phạt chậm nộp và chi phí lãi vay tiếp tục tích lũy.

Tháng 8/2022, công ty con của SOHO China là Công ty TNHH Bất động sản Bắc Kinh Vọng Kinh Sōuhuòu nhận được thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế địa phương, yêu cầu công ty phải thanh toán trước ngày 1/9/2022 khoản thuế thu nhập tăng thêm từ đất liên quan đến tháp 1 và tháp 2 của Vọng Kinh SOHO là 5M NDT; tính từ ngày phát sinh chậm nộp thuế, sẽ tính tiền phạt chậm nộp với mức 0,5%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp.

Báo cáo tài chính cho thấy, tính đến cuối năm 2025, công ty đã thanh toán khoảng 180 triệu NDT thuế thu nhập tăng thêm từ đất. Đến ngày 31/12/2025, phần vốn gốc thuế thu nhập tăng thêm từ đất còn lại và tổng tiền phạt chậm nộp lũy kế vào khoảng 1.73B NDT vẫn chưa được thanh toán.

Phía SOHO China cho biết, việc bị tính tiền phạt chậm nộp đối với thuế VAT có thể dẫn đến việc ngân hàng yêu cầu trả vốn vay ngay hoặc xảy ra vi phạm chéo.

“Những sự kiện không chắc chắn lớn này có thể tạo ra nghi vấn trọng yếu về việc liệu Tập đoàn có thể tiếp tục hoạt động kinh doanh hay không. Xét các tình huống nêu trên, khi đánh giá liệu Tập đoàn có đủ nguồn lực tài chính để tiếp tục hoạt động hay không, Ban quản lý của công ty đã cân nhắc thận trọng về tính thanh khoản và hiệu quả trong tương lai của Tập đoàn cũng như các nguồn vốn có thể huy động.” Công ty cho biết như vậy.

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng khoản vay của SOHO China vào khoảng 500Mỷ NDT, trong đó khoảng 99% khoản vay đã được thế chấp bằng các bất động sản đầu tư có tổng giá trị sổ sách khoảng 180Mỷ NDT; tiền mặt và các khoản tương đương tiền khoảng 15Bỷ NDT; nợ ngắn hạn vượt quy mô tài sản lưu động khoảng 1.73Bỷ NDT.

Trước những thách thức kép từ thị trường đi xuống và áp lực tài chính, Xu Jin cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh rằng: “Trong năm 2025, chúng tôi đã đạt được việc không sa thải nhân viên, không giảm lương, không để nợ tiền nhà cung cấp và không làm chậm tiến độ công trình của khách hàng. Đó vốn là những nguyên tắc cơ bản của hoạt động kinh doanh, nhưng trong những năm khó khăn, làm được điều đó không hề dễ.”

Phía SOHO China cho biết, trong tương lai công ty sẽ triển khai một số kế hoạch và biện pháp để giảm áp lực về vốn lưu động, cải thiện dòng tiền, bao gồm: tiếp tục duy trì liên lạc với cơ quan thuế địa phương, tìm kiếm các phương án thanh toán khả thi đối với khoản thuế thu nhập tăng thêm từ đất chưa nộp và tiền phạt chậm nộp; tiếp tục xử lý một phần bất động sản thương mại để thanh toán thuế thu nhập tăng thêm từ đất; đồng thời cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thông qua việc kiểm soát chi phí hành chính và tiết kiệm chi tiêu vốn.

Các nhà phân tích cho biết: Trong bối cảnh bất động sản thương mại chưa thoát khỏi chu kỳ điều chỉnh, việc cân bằng giữa bảo toàn giá trị tài sản và an toàn cấu trúc nợ, trở thành một mệnh đề quan trọng đối với bước đi tiếp theo của SOHO China.