Yuexiu Jianfa “rút lui lớn”！ Jinmao và Zhonghai dẫn đầu, bảng biến động doanh số bán hàng của 10 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong 3 tháng đầu năm

撰写 | 蜜妹

这是@闺蜜财经的第1769篇原创

旧秩序逐渐瓦解，新秩序尚未稳固。

不知不觉，2026年已经过完了一整个季度，房地产在各种喧嚣嘈杂中继续静静地修复。

根据中指院最新数据，2026年1—3月，TOP100房企销售总额为620.87B元，同比降幅较1-2月缩小了3.7个百分点。同比2025年的810.1B元下滑约23.4%。

2026年1—3月，百亿房企16家，较同期减少1家；五十亿房企28家，较同期减少10家。

Nguồn biểu đồ｜Viện Chỉ Số Trung Quốc（Xin chân thành cảm ơn！）

Theo thông lệ, 蜜妹 đã thống kê mức biến động doanh số của 10 doanh nghiệp BĐS hàng đầu, cụ thể như bảng dưới đây：Trong đó có 2 doanh nghiệp có doanh số trong 3 tháng đầu năm tăng trưởng so với cùng kỳ; so với 2 tháng trước thì nhiều hơn 1 doanh nghiệp. Cụ thể là 中国金茂（China Jinmao）tăng 22.57% so với cùng kỳ, 中海地产（China 海地产）tăng 10.99%.

Trong đó, 中国金茂 từ tháng 1 trở đi luôn duy trì đến nay vẫn tăng trưởng, tương đối vững chắc; 中海地产 thì trải qua mức tăng cao 20.58% trong tháng 1, giảm 8.97% ở 2 tháng trước, rồi được phục hồi lại mức tăng 10.99% trong ba tháng đầu. Nhìn chung, cũng là xu hướng đi lên trong sự dao động.

Với quy mô tuyệt đối lớn đến vậy, hai doanh nghiệp trung ương vẫn có thể đạt mức tăng trưởng hai con số, hàm lượng “vàng” vẫn tương đối cao. Đặc biệt là 中海地产: nếu tiếp tục tăng trưởng theo tốc độ này, nếu 保利发展（Poly Developments）tiếp tục “tụt xích”, thì rất có thể ở giai đoạn tới sẽ PK được 保利, leo lên vị trí “Ông lớn” số 1 về doanh số.

Trong 8 doanh nghiệp BĐS hàng đầu có doanh số giảm, chênh lệch về mức giảm cũng tương đối lớn, từ -4.93% đến 51.82%.

Trong đó, mức giảm nhỏ nhất là 招商蛇口（Vanke? - Chiêu Thương Xà Khẩu?）; so với mức giảm -12.72% trong 2 tháng trước, thì trong 3 tháng đầu đã thu hẹp rõ rệt. Là một “ông lớn” doanh nghiệp trung ương, những năm gần đây công ty này luôn thúc đẩy mô hình “phát triển tổng hợp”, cố gắng chuyển từ phát triển bất động sản đơn thuần sang cùng lúc phát triển nhiều loại hình như khu công nghiệp, tàu du lịch, căn hộ cho thuê dài hạn. Khoản đầu tư ban đầu cho quá trình chuyển đổi này là rất lớn và cũng chắc chắn mang lại những giai đoạn đau đớn.

Ngoài ra còn có 3 doanh nghiệp BĐS hàng đầu khác có mức giảm vượt trung bình, lần lượt là 华润置地（-13.87%）、保利发展（-17.94%）、建发房产（-20.70%）。

值得一提的是，这三家房企在2025年前三月都属于销售额同比上涨的阵营，今年再次转跌，侧面也说明行业似乎仍在磨底。

Đặc biệt, ba doanh nghiệp BĐS này đều thuộc nhóm doanh số tăng so với cùng kỳ trong 3 tháng đầu năm 2025, nhưng năm nay lại một lần nữa chuyển sang giảm; điều đó gián tiếp cũng cho thấy ngành dường như vẫn đang trong giai đoạn “mài đáy”.

Đặc biệt là 建发房产: trong hai năm qua có thể nói là “ngựa ô”, mức tăng doanh số trong thời gian dài luôn nằm ở nhóm đầu trong 10 doanh nghiệp hàng đầu, nhưng đến năm 2026 thì rõ ràng đã bắt đầu hụt tốc.

Ngoài ra, 蜜妹 cũng chú ý rằng công ty mẹ của 建发房产 là 建发股份. Năm 2025, công ty này chuyển từ có lãi sang lỗ. Trước đó dự báo lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ lỗ từ 620.87B đến 5.2Bỷ nhân dân tệ; trong đó, mảng phát triển bất động sản lỗ từ 5.2B đến 10B nhân dân tệ, mảng vận hành trung tâm thương mại đồ gỗ lỗ từ 5.3B đến 6.5B nhân dân tệ.

Trong 10 doanh nghiệp BĐS hàng đầu có mức giảm thấp hơn mặt bằng chung thì có 4 công ty, lần lượt là 绿城中国（-26.32%）、滨江集团（-34.62%）、越秀地产（-44.52%）、万科地产（-51.82%）。

Có hai điểm đáng chú ý ở đây. Thứ nhất là hai doanh nghiệp BĐS cùng đặt trụ sở chính ở Hàng Châu: 绿城中国 và 滨江集团, ở thời điểm mở đầu năm 2026 cả hai đều cùng rơi vào tình trạng hụt tốc.

Trong ấn tượng của 蜜妹, xét hiệu quả của hai công ty này năm 2025 thực ra là khá nổi bật, đặc biệt là 滨江集团: trong 5 tháng đầu năm 2025, doanh số tăng so với cùng kỳ vẫn còn đang đi lên; 绿城中国 dù có giảm nhưng mức giảm không sâu.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 trở đi, hai doanh nghiệp BĐS thuộc hệ Chiết Giang này đã bắt đầu bước vào “đường băng” khiến mức giảm mở rộng. Mở đầu năm 2026 không thuận lợi, khiến người ta lo lắng về kết quả cả năm sẽ diễn ra như thế nào.

Doanh nghiệp còn lại đặt trụ sở tại Quảng Châu là 越秀地产: cũng giống như 建发, năm 2025 cũng từng là một “ngựa đen” tăng trưởng, nhưng đến năm 2026 rõ ràng có chút không giữ được đà tăng tốc nữa, trong lúc mức giảm mở rộng.

越秀地产 từng tạo dấu ấn riêng trên thị trường nhờ mô hình TOD. Nhưng dự án TOD thường có quy mô lớn, chu kỳ phát triển dài, và lượng vốn “đọng lại” nhiều; cộng thêm các vấn đề như “không hợp thổ nhưỡng”, rất dễ ảnh hưởng đến doanh số.

Ngoài ra, năm 2025 của 越秀地产 cũng “đau” phần nào: doanh thu hoạt động đạt 4.4Bỷ nhân dân tệ, tăng vi mô 0.1% so với cùng kỳ; nhưng lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ chỉ 4.4B nhân dân tệ, giảm mạnh 94.7% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng cốt lõi 86.46Bỷ nhân dân tệ, giảm 83.5% so với cùng kỳ; biên lợi nhuận gộp chỉ 7.8%, giảm 2.7 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Tóm lại, có vẻ như câu chuyện về bất động sản đang phân hóa theo chiều hướng đã được định sẵn, nhưng việc sàng lọc vẫn chưa kết thúc. Cuối cùng ai sẽ ở lại trên “bàn ăn” thì xem ai đang nghiêm túc làm sản phẩm, ai quản chi phí một cách vững vàng, và ai kiên định với các thành phố lõi.

Bài viết chỉ để thảo luận và phân tích, không cấu thành lời khuyên đầu tư.

Nguồn tin khổng lồ, diễn giải chính xác, có tất cả trên ứng dụng Sina Finance APP