Các ngân hàng lớn giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân tồn đọng 0.7 nghìn tỷ nhân dân tệ, còn có cần thiết phải trả trước khoản vay không?

Mỗi ngày | Phóng viên: Triệu Cảnh Chí    Mỗi ngày biên tập: Wei Quan Hong

Cơn gió cho vay mua nhà: liệu việc trả trước nợ vay có chấm dứt rồi không?

Từ nửa cuối năm 2022 trở đi, người vay của các khoản vay mua nhà ở nước tôi đã tăng tốc trả trước khoản vay, và dần hình thành một giai đoạn “làn sóng trả trước” trong một thời gian.

Nhưng hiện nay, cảnh tượng giành vé lúc nửa đêm, xếp hàng nhiều tháng đã không còn phổ biến. Vậy “cơn gió” trả trước vay mua nhà hiện có còn tiếp tục không? Phóng viên tờ “Mỗi ngày Kinh tế” tổng hợp dữ liệu cho thấy, tổng dư nợ vay mua nhà ở của sáu ngân hàng thương mại nhà nước lớn hiện có khoảng 24,48 nghìn tỷ nhân dân tệ; so với năm trước, giảm khoảng 0,71 nghìn tỷ nhân dân tệ.

“Giờ trả trước nợ vay mua nhà chắc chắn vẫn có, nhưng so với những năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Vương Bồng Bồng, nhà phân tích trưởng của Công ty tư vấn BoTong, cho biết: việc dư nợ cho vay thế chấp giảm là do người dân trả trước khoản vay chồng lên việc năm ngoái nhu cầu mua nhà không cao.

Đáng chú ý, năm nay trong quý 1 thị trường bất động sản xuất hiện “mùa xuân ấm áp” nhỏ. Chuyên gia chính sách tài chính kỳ cựu Chu Dịch Cần cho rằng lần này không phải sự bật lại do giảm sâu trong ngắn hạn, mà là khi lãi suất thị trường từng bước được hạ xuống và chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin thị trường đang được phục hồi vững chắc, và xu hướng này có hy vọng được duy trì trong quý 2.

2025: Dư nợ vay mua nhà ở giảm

Phóng viên tổng hợp dữ liệu cho thấy, dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng vẫn đang tiếp tục giảm.

Năm 2024, với tư cách là lực lượng chủ lực trong việc giải ngân các khoản vay mua nhà, sáu ngân hàng nhà nước lớn đã giảm 0,62 nghìn tỷ nhân dân tệ dư nợ cho vay mua nhà ở cá nhân; còn trong cả năm 2025, mức giảm ròng là 0,71 nghìn tỷ nhân dân tệ, mức giảm trong năm nay mở rộng hơn so với mức giảm của năm 2024.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, tổng mức giảm của sáu ngân hàng nhà nước lớn là 602.2Bỷ nhân dân tệ, thấp hơn rõ rệt so với 325.5Bỷ nhân dân tệ của nửa đầu năm 2024; nhưng đến nửa cuối năm 2025, mức giảm mạnh khoảng 252.24Bỷ nhân dân tệ, khiến mức sụt giảm tổng thể dư nợ vay mua nhà ở trong năm trước còn mở rộng hơn nữa so với năm 2024.

Khi dư nợ vay mua nhà ở cá nhân tiếp tục co lại, hiện tại sáu ngân hàng nhà nước lớn đều đã nói lời tạm biệt với thời đại “6 nghìn tỷ nhân dân tệ”.

Nhìn từ bức tranh toàn quốc, dư nợ vay mua nhà ở cũng đi xuống. Dữ liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay mua nhà ở trên toàn quốc là 37,01 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 1,8% so với cùng kỳ năm trước; điều này cho thấy một số ngân hàng có thể thậm chí có dư nợ vay mua nhà ở tăng lên, và các khoản vay mua nhà đang bước vào giai đoạn cạnh tranh tinh vi.

Trong giới, người ta cho rằng việc dư nợ vay mua nhà trong tồn kho giảm thực ra là kết quả của cuộc đọ sức giữa hai lực: một là việc trả trước vay mua nhà “rút đi” được bao nhiêu; hai là khoản vay mua nhà mới “bơm vào” được bao nhiêu.

“Giờ trả trước nợ vay mua nhà chắc chắn vẫn có, nhưng so với những năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Vương Bồng Bồng cho biết: trả trước nợ vay mua nhà kết hợp với việc năm ngoái người dân có ý định mua nhà không cao đã cùng tạo ra hai yếu tố dẫn tới việc dư nợ cho vay mua nhà cá nhân của ngân hàng giảm.

Dương Hải Bình, nghiên cứu viên được mời của Hiệp hội ngành quản lý tài chính Bắc Kinh, cho biết: bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh; hiện có nhiều nhóm khách hàng mua nhà có nhu cầu thực, nhưng cũng có rất nhiều nhóm khách hàng đứng ngoài quan sát, khiến tổng thể tăng trưởng các khoản vay thế chấp bị chậm.

Quý 1 thị trường bất động sản đón “mùa xuân ấm áp” nhỏ

Trong quý 1 năm nay, giao dịch bất động sản nhà ở thứ cấp trong nội địa đón “mùa xuân ấm áp” nhỏ. Báo cáo của Khắc Nhĩ Kỳ cho thấy: diện tích giao dịch nhà ở thứ cấp tại 20 thành phố trọng điểm trong tháng 3 khoảng 17,97 triệu m², tăng 117% so với tháng trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước; lũy kế trong quý 1, diện tích giao dịch khoảng 41,08 triệu m², tăng 4% so với cùng kỳ.

Trong “đợt mùa xuân ấm áp” nhỏ này, các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải đóng vai trò “người đi đầu”.

“‘Mùa xuân ấm áp’ nhỏ của thị trường bất động sản quý 1 năm 2026 chủ yếu là lực đẩy từ sự phục hồi của thị trường nhà ở thứ cấp tại các thành phố hạng nhất; hiện đang ở giai đoạn phục hồi ôn hòa, và xu hướng ấm dần lên này có thể có sự tiếp diễn nhất định.” Chu Dịch Cần nói với phóng viên: khi “mùa xuân ấm áp” nhỏ xuất hiện, tác động tích cực tới dư nợ cho vay mua nhà cá nhân của ngân hàng thương mại cũng sẽ dần dần lộ rõ.

“Mặc dù chưa đạt mức đảo chiều toàn diện, nhưng tôi cho rằng đây không phải là sự bật lại giảm sâu trong ngắn hạn; mà là khi lãi suất thị trường từng bước được hạ xuống và chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin thị trường đang được phục hồi một cách vững chắc. Tôi cho rằng có khả năng duy trì trong quý 2.” Chu Dịch Cần cho biết: giao dịch nhà ở thứ cấp sôi động sẽ trực tiếp kéo theo việc tăng lượng hồ sơ vay mua nhà, từ đó dần làm chậm mức độ giảm của dư nợ; về sau, có triển vọng tạo sự hỗ trợ tích cực cho dư nợ vay mua nhà. Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang tiến về hướng “lượng tăng, giá ổn định”.

Thứ trưởng viện nghiên cứu bất động sản Thượng Hải 易居 (Yiju) là Nghiêm Dược Tiến nói với phóng viên: “mùa xuân ấm áp” nhỏ thiên về giao dịch nhà ở thứ cấp tại các thành phố trọng điểm hơn; hiện vẫn đang ở giai đoạn sơ cấp của quá trình phục hồi thị trường bất động sản trên toàn quốc. Nếu sang quý 2, giao dịch thị trường tiếp tục được cải thiện, nó cũng sẽ tạo tác động hỗ trợ tích cực cho thị trường cho vay. “Nhưng một số khách hàng là vay bằng quỹ tích lũy nhà ở (công tích kim), sẽ không được thống kê vào dữ liệu vay của ngân hàng thương mại, và cũng sẽ ảnh hưởng tới dư nợ cho vay thương mại.”

Một số ngân hàng cho biết đã xuất hiện tình trạng lượng hồ sơ vay thế chấp tăng rõ rệt

Về tình hình vay mua nhà cá nhân trong năm nay, phóng viên ghi nhận rằng ban lãnh đạo nhiều ngân hàng cũng đã có phát biểu tại các cuộc họp công bố kết quả kinh doanh. Trong đó, nhận định của Ngân hàng Giao Thông về nghiệp vụ vay mua nhà cá nhân tương đối lạc quan.

Tại cuộc họp công bố kết quả kinh doanh năm 2025, Phó tổng giám đốc ngân hàng Giao Thông Châu Vạn Phù cho biết: kể từ khi bước vào tháng 3 năm 2026, lượng hồ sơ (nghiệp vụ vào) cho vay thế chấp của ngân hàng đã tăng rõ rệt. “Đây hẳn là một tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang ổn định trở lại.” Chu Vạn Phù cho biết: nếu xu hướng này tiếp tục duy trì, nghiệp vụ cho vay mua nhà năm 2026 sẽ dần đạt tăng trưởng dương, đồng thời kéo theo mục tiêu tăng trưởng kỳ vọng của toàn bộ khoản vay bán lẻ của Ngân hàng Giao Thông.

Phó tổng giám đốc Ngân hàng Công Thương Vương Cảnh Vũ thì trả lời về tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản vay cá nhân (tiêu dùng/cá nhân). Vương Cảnh Vũ nói rằng chất lượng tài sản của khoản vay cá nhân của ngân hàng trong dài hạn luôn ở mức tốt; trong gần hai năm, do chịu tác động của các yếu tố như chuyển đổi cơ cấu kinh tế, điều chỉnh của thị trường bất động sản, mất cân đối cung-cầu theo từng giai đoạn, nên tỷ lệ nợ xấu trong ngắn hạn có xu hướng tăng lên; mức tăng này phù hợp với xu hướng chung của ngành.

“Cơ sở của nền kinh tế Trung Quốc vững chắc, sức chịu đựng mạnh, tiềm năng lớn; các điều kiện hỗ trợ cho xu hướng dài hạn tốt đẹp và xu hướng cơ bản đều không thay đổi. Trong tương lai, rủi ro của các khoản vay cá nhân là có thể kiểm soát.” Vương Cảnh Vũ đánh giá: khi một loạt chính sách được đẩy nhanh triển khai và các lợi ích từ chính sách tiếp tục được giải phóng, nền tảng của thị trường tín dụng cá nhân sẽ dần được cải thiện; chất lượng tài sản của các khoản vay cá nhân cũng sẽ quay về mức hợp lý.

Mặc dù Nhà nước cũng không ngừng ban hành chính sách về bất động sản và thị trường nhà ở cho thấy dấu hiệu ấm lên, nhưng Dương Hải Bình nói với phóng viên rằng tỷ trọng của vay thế chấp trong phân bổ tài sản của ngân hàng có thể là một xu hướng giảm.

Theo dữ liệu hiện tại, phóng viên lưu ý rằng khoản vay tiêu dùng cá nhân và khoản vay kinh doanh cá nhân của các ngân hàng lớn đang ghi nhận mức tăng mạnh. Trong đó, Ngân hàng Công Thương: khoản vay tiêu dùng cá nhân tăng 244.8k nhân dân tệ, tương ứng tăng 18,5%; khoản vay kinh doanh cá nhân tăng 7.1k nhân dân tệ, tương ứng tăng 15,0%; Ngân hàng Trung Quốc: mức tăng khoản vay tiêu dùng cá nhân nội địa đạt 28%.

Trả trước nợ vay mua nhà có đáng không?

Trước đây, “làn sóng trả trước” đối với các khoản vay nhà chủ yếu do người đi vay. Một mặt, do biến động kinh tế; mặt khác, do sự biến động gia tăng trên thị trường tài chính của nước ta, giá cổ phiếu, quỹ và các sản phẩm khác giảm mạnh, khiến lợi nhuận đầu tư của người dân phổ thông giảm rõ rệt, khẩu vị rủi ro chuyển sang thận trọng. Ngoài ra, một phần lãi suất của các khoản vay mua nhà trong tồn kho còn cao; một số người đi vay có lãi suất khoản vay trong tồn kho trên 5%. Dưới tác động của các yếu tố đó, người đi vay đã dùng một phần vốn trước đây dành cho đầu tư để trả trước.

Tuy nhiên, khi lãi suất của các khoản vay trong tồn kho được hạ xuống, chi phí lãi suất của khoản vay mua nhà ở cá nhân cũng đang giảm dần. Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, trong tháng 2 năm nay, lãi suất bình quân gia quyền của các khoản vay mua nhà ở mới là khoảng 3,1%, thấp hơn khoảng 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước; lãi suất cho vay vẫn ở mức thấp.

Lãi suất đang ở mức thấp, vậy việc trả trước nợ cá nhân có đáng không?

“Có đáng hay không còn cần xem mức lợi tức đầu tư hoặc lãi tiết kiệm mà người tiêu dùng nhận được hiện tại, và chênh lệch giữa lãi suất khoản vay sau khi được điều chỉnh giảm là bao nhiêu.” Vương Bồng Bồng nói: Nếu tỷ suất lợi tức đầu tư cao hơn lãi suất vay thì có thể cân nhắc dùng nhiều vốn hơn cho đầu tư; ngược lại có thể cân nhắc trả một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngoài ra, vẫn cần để dành đủ tiền cho chi tiêu sinh hoạt hàng ngày và các khoản chi trong tương lai cho tuổi già, y tế,…

Ngoài ra, xét theo phương thức trả nợ: thông thường, phương thức trả góp theo số tiền gốc bằng nhau (trả gốc đều) thì giai đoạn đầu trả nhiều gốc, ít lãi; so với đó, trả trước có thể “đáng” hơn một chút. Với phương thức trả góp theo gốc và lãi bằng nhau (trả đều cả gốc và lãi), giai đoạn đầu trả nhiều lãi, ít gốc; nếu việc trả đã qua một nửa thì cũng có thể không cần cân nhắc trả trước.

Nguồn ảnh trang bìa: Kho phương tiện truyền thông của Mỗi ngày (每经媒资库)