SOHO Trung Quốc lỗ tiếp tục mở rộng vào năm 2025, dự kiến tiếp tục xử lý một số bất động sản thương mại và văn phòng

Báo cáo của Caixin (ngày 2/4), phóng viên Li Jie, thực tập sinh Feng Zixi Tập đoàn SOHO China (00410.HK) gần đây đã công bố kết quả kinh doanh cả năm 2025.

Trong bối cảnh thị trường cho thuê tiếp tục được điều chỉnh, mặc dù trong năm 2025, SOHO China đã thúc đẩy tỷ lệ cho thuê tăng thông qua định giá linh hoạt, công ty vẫn phải đối mặt với áp lực hoạt động do doanh thu giảm, gánh nặng nợ cao và các vấn đề thuế lịch sử.

Theo báo cáo thường niên năm 2025 của SOHO China, trong kỳ, công ty đạt doanh thu hoạt động 7.6Bỷ NDT, giảm 10,9% so với cùng kỳ; lỗ ròng cả năm 1.73Bỷ NDT, mức lỗ tiếp tục mở rộng so với năm 2024; sau khi loại trừ biến động định giá đối với bất động sản đầu tư và các khoản thuế phí một lần, lợi nhuận ròng cơ bản đạt 15Bỷ NDT; tỷ lệ cho thuê toàn diện là 82,8%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

“Một trong những nguyên nhân khiến doanh thu giảm là do SOHO China chủ động áp dụng chiến lược giảm giá thuê để ổn định tỷ lệ cho thuê, dẫn đến tổng thu nhập từ tiền thuê giảm. Mặc dù tỷ lệ cho thuê toàn diện tăng, nhưng việc giá thuê bình quân giảm đã kéo thu nhập đi xuống.” Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu E-House là Yan Yuejin cho biết.

Xét theo cơ cấu doanh thu, thu nhập từ tiền thuê vẫn là trụ cột doanh thu của SOHO China. Năm 2025, thu nhập từ tiền thuê của công ty vào khoảng 291M NDT, chiếm 99,6% tổng doanh thu, nhưng lại giảm so với cùng kỳ; thu nhập từ bán bất động sản chỉ 0,05 tỷ NDT.

“Trong bối cảnh chịu áp lực nặng nề của thị trường năm 2025, chúng tôi chủ động điều chỉnh chiến lược, dùng giá linh hoạt để đổi lấy tính linh động và sức sống của tài sản, để mỗi mét vuông đều được sử dụng hết công năng.” Chủ tịch SOHO China là Xu Jin cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh.

Theo thông tin công khai, các bất động sản đầu tư chủ yếu của SOHO China vẫn tập trung ở Bắc Kinh và Thượng Hải, bao gồm tổng cộng tám dự án: Wàngjing SOHO, Guanghuaxi Road SOHO2, dự án Phố Qianmen, Lize SOHO, SOHO Ruxing Plaza, Bund SOHO, SOHO Tianshan Plaza và Gubei SOHO.

Về nguyên nhân khiến khoản lỗ của SOHO China mở rộng, Yan Yuejin cho rằng chủ yếu là việc doanh thu từ tiền thuê giảm đã chèn ép biên lợi nhuận gộp, đồng thời các khoản chi phí tiền phạt chậm nộp và lãi phát sinh do các vấn đề thuế lịch sử tiếp tục tích lũy.

Tháng 8/2022, công ty con của SOHO China là Công ty TNHH Bất động sản Bắc Kinh Wangjing Souhou nhận được thông báo về nghĩa vụ nộp thuế từ cơ quan thuế địa phương, yêu cầu công ty thanh toán thuế giá trị gia tăng từ đất đối với Tháp 1 và Tháp 2 của Wangjing SOHO trị giá 5M NDT trước ngày 1/9/2022; kể từ ngày thuế bị chậm nộp, mỗi ngày sẽ thu khoản tiền phạt chậm nộp với mức 0,05% trên cơ sở tiền thuế bị chậm.

Báo cáo tài chính cho thấy, tính đến cuối năm 2025, công ty đã thanh toán khoảng 2.57Bỷ NDT thuế giá trị gia tăng từ đất. Tính đến ngày 31/12/2025, phần vốn gốc thuế giá trị gia tăng từ đất còn lại và tổng tiền phạt chậm nộp lũy kế ước khoảng 180M NDT vẫn chưa được thanh toán.

Phía SOHO China cho biết, tiền phạt chậm nộp đối với VAT có thể dẫn đến việc vốn gốc của các khoản vay ngân hàng xảy ra hoặc hình thành tình trạng vi phạm chéo (cross-default).

“Những sự kiện không chắc chắn trọng đại này có thể đặt ra câu hỏi quan trọng về việc liệu Tập đoàn có thể tiếp tục hoạt động kinh doanh hay không. Xét đến tình hình nêu trên, Ban quản lý công ty đã thận trọng cân nhắc việc liệu Tập đoàn có sở hữu đủ nguồn lực tài chính để tiếp tục hoạt động hay không, trong đó có xem xét dòng tiền lưu động tương lai của Tập đoàn và hiệu quả hoạt động cũng như các nguồn vốn có thể huy động.” Công ty nêu như vậy.

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng dư nợ vay của SOHO China vào khoảng 500Mỷ NDT, trong đó khoảng 99% các khoản vay đã được dùng các bất động sản đầu tư có giá trị sổ sách khoảng 291Mỷ NDT làm tài sản thế chấp; tiền mặt và các khoản tương đương tiền khoảng 500M NDT; nợ ngắn hạn vượt quy mô tài sản ngắn hạn khoảng 1.37Bỷ NDT.

Trước thách thức kép từ việc thị trường đi xuống và áp lực tài chính, Xu Jin cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh: “Trong năm 2025, chúng tôi đã đạt được các mục tiêu là không sa thải, không giảm lương, không nợ tiền của nhà cung cấp, và không làm chậm tiến độ thi công của khách hàng. Những điều này vốn là các nguyên tắc cơ bản của hoạt động kinh doanh, nhưng trong những năm khó khăn để làm được điều đó thì không hề dễ dàng.”

Phía SOHO China cho biết, trong tương lai sẽ triển khai một số kế hoạch và biện pháp nhằm giảm bớt áp lực dòng tiền, cải thiện dòng tiền, bao gồm tiếp tục duy trì liên lạc với cơ quan thuế địa phương để tìm các phương án thanh toán khả thi đối với thuế giá trị gia tăng từ đất chưa nộp và tiền phạt chậm nộp; tiếp tục xử lý một phần bất động sản thương mại để thanh toán thuế giá trị gia tăng từ đất; đồng thời thông qua kiểm soát chi phí hành chính và tiết kiệm chi đầu tư vốn để cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Các nhà phân tích cho biết, trong bối cảnh bất động sản thương mại vẫn chưa thoát khỏi chu kỳ điều chỉnh, việc cân bằng giữa bảo toàn giá trị tài sản và mức độ an toàn của cơ cấu nợ trở thành một mệnh đề quan trọng đối với hướng đi của SOHO China trong giai đoạn tiếp theo.