Không đóng phí quản lý đúng hạn thì không thể vào ủy ban ngành? Chủ nhà tại Kaide Hancheng tìm cách thoát khỏi khó khăn

Có phải không được ứng cử vào vị trí ủy viên ban đại diện cư dân nếu không đóng đủ và đúng hạn phí quản lý tài sản? Nhưng điều khoản này—từ lâu đã bị luật pháp bãi bỏ—nay lại trở thành “cái chướng ngại” trong việc hình thành ban đại diện cư dân của khu Kailidhan Thành (凯德瀚城), thuộc đường phố, trấn Shiwān Cheng (禅城), thành phố Phật Sơn.

Kailidhan Thành được định vị là “cộng đồng thượng lưu ven sông”. Phóng viên Nam Phương+ 项仙君 chụp ảnh

Dịch vụ quản lý tài sản bị nghi ngờ nghiêm trọng

Bà Trần, chủ nhà của khu chung cư cho biết: Khu Kailidhan Thành do nhà phát triển Keppel Land Singapore phát triển, được định vị là “cộng đồng thượng lưu ven sông”. Khu gồm các tòa nhà cao tầng 11 tầng + nhà liền kề, tiêu chuẩn phí quản lý tài sản là 2,5-3,5 nhân dân tệ/m². Do nhiều người không hài lòng với chất lượng dịch vụ quản lý tài sản, vào năm 2021, sau khi tất cả chủ sở hữu đã bỏ phiếu hợp pháp, khu chính thức thành lập ban đại diện chủ sở hữu nhiệm kỳ đầu tiên. Trong thời gian ban đại diện chủ sở hữu nhiệm kỳ đầu tiên thực hiện nhiệm vụ, phía đơn vị quản lý tài sản luôn làm cho có, từ chối không khắc phục; môi trường sống và trật tự quản lý của khu dân cư tiếp tục xấu đi, khiến toàn thể chủ sở hữu bày tỏ sự nghi ngờ mạnh mẽ. Năm 2023, ban đại diện chủ sở hữu đã thông qua nghị quyết của đại hội chủ sở hữu tạm thời, quyết định không tiếp tục thuê Công ty quản lý tài sản Guangzhou Dongkang tại Phật Sơn. Sau đó, do các thành viên ban đại diện chủ sở hữu phải cân bằng công việc và gia đình, v.v., nên chủ động rút lui, khiến số người thực sự đảm nhiệm trong ban đại diện chủ sở hữu tiếp tục giảm, không thể đạt được số người tối thiểu theo quy định của “Điều lệ quản lý tài sản” và quy tắc bàn bạc của khu dân cư. Đến tháng 10/2024, ban đại diện chủ sở hữu bị giải tán theo quy định của pháp luật; công tác tự quản của cư dân trong khu dân cư hoàn toàn rơi vào tình trạng đình trệ, khiến chủ sở hữu mất đi chủ thể trực tiếp để khiếu nại/giám sát.

Xe máy điện vào nhiều trong bãi đỗ xe của khu chung cư. Phóng viên Nam Phương+ 项仙君 chụp ảnh

Nhiều chủ sở hữu tích cực trong khu cho biết với phóng viên rằng, trong thời gian ban đại diện chủ sở hữu nhiệm kỳ đầu tiên thực hiện nhiệm vụ và sau khi giải tán, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý tài sản trong khu đã tồn tại lâu dài các hành vi nghiêm trọng không thực hiện đúng và vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý tài sản, ví dụ: vệ sinh và khử trùng khu vực công cộng thiếu nghiêm trọng; bụi bẩn dày tích tụ ở hành lang tòa nhà, thang máy, sảnh khu vực tầng, hành lang công cộng; ít người dọn dẹp các vết bẩn trên mặt sàn và tường; việc thu gom rác không kịp thời; việc bảo trì dải cây xanh công cộng không đủ; không cần sự đồng ý của chủ sở hữu mà đã chặt cây trên diện rộng; công tác sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị kéo dài bị chậm trễ—thang máy trong khu thường xuyên gặp sự cố, phát ra tiếng kêu lạ; hệ thống khóa cửa ra vào của đơn nguyên và camera giám sát hầu hết bị hỏng, mất hiệu lực, người bên ngoài tùy tiện ra vào, an ninh khu phố gần như vô dụng; thiết bị phòng cháy chữa cháy đã quá hạn kiểm tra nhưng không được sửa chữa/bảo trì, một số thiết bị bị thiếu; thiết bị tập thể dục và cảnh quan phun nước bị hỏng nhưng không ai sửa; việc tiếp nhận và xử lý yêu cầu của chủ sở hữu cực kỳ chậm chạp, một số yêu cầu bị trì hoãn hàng tháng mới xử lý; không công bố chủ động nội dung dịch vụ quản lý tài sản, thu chi các khoản lợi ích công cộng, tình hình sử dụng phí quản lý tài sản, dẫn đến việc quản lý lợi ích công cộng lộn xộn; các khoản lợi ích công cộng như doanh thu quảng cáo ở khu vực công cộng, doanh thu cho thuê chỗ đỗ xe… không minh bạch.

Bà Trần cho biết: chính vì doanh nghiệp dịch vụ quản lý tài sản trong thời gian dài không thực hiện các nghĩa vụ dịch vụ cơ bản nên khi chủ sở hữu đóng phí quản lý tài sản ở mức tiêu chuẩn cao, họ không nhận được dịch vụ tương ứng, quyền lợi hợp pháp không được bảo đảm. Vì vậy, một phần lớn chủ sở hữu buộc phải từ chối nộp phí quản lý tài sản. Việc này không phải là thiếu phí vô cớ, mà là hành vi bảo vệ quyền lợi hợp lý và hợp pháp nhằm phản ứng trước việc phía quản lý tài sản không làm đúng trách nhiệm.

Mảng lớn mặt ngoài tường rơi rụng. Phóng viên Nam Phương+ 项仙君 chụp ảnh

Phóng viên đi cùng chủ sở hữu một vòng trong khu thì phát hiện một số tòa nhà có phần mặt ngoài bị bong tróc trên diện rộng; một số khu đất cây xanh công cộng bị khoanh lại để chất rác; trong phòng giám sát, màn hình của nhiều camera vì sự cố mà bị đen, trạng thái tự động không hiển thị sáng; một nhân viên trực ở cổng ngủ gật. Ở bãi đỗ xe của khu, có thể thấy nhiều xe đạp điện và ô tô bị trộn lẫn. Vị quản lý trực của công ty quản lý tài sản giải thích rằng công ty luôn phản hồi yêu cầu của chủ sở hữu, nhưng cũng có khó khăn, như xe đạp điện trong nhà để xe là do chủ sở hữu “xông thẳng vào”, không thể đuổi đi được. Ông này khẳng định công ty quản lý tài sản ủng hộ việc thành lập ban đại diện cư dân.

Tranh cãi về quy định khiến ban đại diện cư dân “sa lầy”

Theo tìm hiểu, để phá vỡ thế bế tắc trong quản lý của khu dân cư, vào tháng 12/2025, một số chủ sở hữu nhiệt tâm trong khu đã chủ động nộp đơn đề nghị. Dưới sự hướng dẫn của ủy ban/đoàn thể cấp đường phố ở địa phương, theo quy định pháp luật đã khởi động công tác chuẩn bị thành lập ban đại diện cư dân nhiệm kỳ mới. Theo đúng quy trình, thành lập nhóm chuẩn bị ban đại diện cư dân, thúc đẩy các công việc trọng tâm như triệu tập đại hội chủ sở hữu, đề cử ứng viên, sửa đổi quy tắc bàn bạc…

Ở giai đoạn then chốt của công tác chuẩn bị, đại diện đường phố Phật Sơn (Shiwan) của nhóm chuẩn bị đã chỉ thẳng vào điểm bất đồng cốt lõi trong quy tắc bàn bạc phiên bản cũ của khu dân cư về điều kiện ứng cử của ứng viên ban đại diện cư dân, và chính bất đồng này đã trực tiếp khiến công tác chuẩn bị hoàn toàn đình trệ. Do thời điểm ban hành quy tắc bàn bạc phiên bản cũ khá sớm, không gắn với tình hình vi phạm hợp đồng quản lý tài sản của khu dân cư và thực trạng khiếu nại/bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Trong đó, điều khoản “đóng phí quản lý tài sản đúng hạn và đủ số là điều kiện tiên quyết để được ứng cử vào ban đại diện cư dân” đã bị xóa chính thức trong “Điều lệ quản lý tài sản của tỉnh Quảng Đông” phiên bản sửa đổi. Đa số thành viên nhóm chuẩn bị và đông đảo chủ sở hữu đều kiến nghị: phải sửa điều khoản không hợp lý này, xóa bỏ “ngưỡng” mang tính phân biệt đối xử, bảo đảm rằng mọi chủ sở hữu tuân thủ pháp luật và nhiệt tình vì lợi ích công đều có thể tham gia ứng cử một cách công bằng.

Nhưng vị đại diện đường phố này lại kiên quyết giữ quy tắc bàn bạc cũ làm căn cứ duy nhất, nhất quyết từ chối sửa đề xuất, yêu cầu coi “đóng phí quản lý tài sản đúng hạn và đủ số” là điều kiện bắt buộc để ứng viên đủ tư cách tranh cử. Điều này dẫn đến việc ở trong khu có rất nhiều chủ sở hữu quan tâm đến sự phát triển của khu, sẵn sàng phục vụ cho chủ sở hữu mà không lấy phí, có năng lực đảm nhiệm công việc. Do họ từ chối nộp phí quản lý tài sản vì việc bảo vệ quyền lợi, nên trực tiếp mất tư cách tham gia ứng cử.

Rốt cuộc phải nghe ai

Ngày 31 tháng 3, phóng viên tham gia buổi tọa đàm giữa một số chủ sở hữu trong khu và người phụ trách ủy ban cư trú Yijing. Vị phụ trách này là trưởng nhóm chuẩn bị ban đại diện cư dân; ông cho biết: tranh cãi hiện nay chủ yếu nằm ở “Biện pháp hình thành ứng viên ủy viên ban đại diện cư dân” đang được đề xuất. Trong đó, có một điểm quy định: trong vòng hai năm trước ngày thông qua biện pháp hình thành ứng viên, nếu vi phạm thỏa thuận mà liên tục nợ phí dịch vụ quản lý tài sản từ ba tháng trở lên hoặc tổng cộng nợ phí dịch vụ quản lý tài sản từ sáu tháng trở lên, thì không được trở thành ứng viên. Ý kiến của phía đường phố là: “Quy tắc bàn bạc của đại hội chủ sở hữu” do ban đại diện chủ sở hữu nhiệm kỳ đầu tiên xây dựng có điều khoản “ứng viên chỉ được tham gia nếu đã đóng đầy đủ chi phí quản lý tài sản”, thì nhiệm kỳ thứ hai cũng phải tuân theo quy tắc này, trừ khi đại hội chủ sở hữu bỏ phiếu hủy bỏ. Ông ấy vẫn cố gắng phối hợp, nhưng ủy ban cư trú dù sao cũng là một tổ chức tự quản mang tính quần chúng nên cũng khó làm.

Một lãnh đạo liên quan của văn phòng đường phố cho phóng viên biết: đây không phải ý kiến cá nhân của ông ấy, mà phải nghe theo kết quả biểu quyết của nhóm chuẩn bị.

Ông Bành Vũ, luật sư của Sở/ Công ty luật Quảng Đông Lưu Ly (广东琉璃律师事务所) chuyên lâu năm về các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực quản lý tài sản, cho phóng viên biết: trong quan hệ pháp luật dân sự, “đã có thỏa thuận thì theo thỏa thuận, không có thỏa thuận thì theo luật định” là nguyên tắc áp dụng cốt lõi. Cơ sở logic của quy tắc này nằm ở chỗ pháp luật dân sự tôn trọng đầy đủ ý chí tự do thỏa thuận của các bên. Chỉ cần các bên thỏa thuận không vi phạm quy định bắt buộc của pháp luật, thì việc áp dụng ưu tiên trước các quy phạm tùy ý. Ví dụ trong các lĩnh vực như thực hiện hợp đồng, phân chia tài sản… những thỏa thuận chung giữa chủ sở hữu và quy tắc bàn bạc của khu dân cư thường có hiệu lực ưu tiên. Tuy nhiên, quyền bầu cử và quyền được bầu làm ứng viên ủy viên ban đại diện cư dân về bản chất thuộc nhóm quyền chính trị của công dân tham gia quản lý các công việc công cộng ở khu dân cư. Khác với quyền dân sự thông thường, việc thiết lập, thực hiện và giới hạn quyền chính trị đều cần được pháp luật quy định rõ ràng, không cho phép tự hạn chế hoặc tước bỏ thông qua thỏa thuận dân sự. Hiến pháp nước ta quy định rõ: quyền chính trị của công dân không được hạn chế nếu không theo quy định của pháp luật—đó là ranh giới cốt lõi giữa việc quyền lực công can thiệp và tự quản dân sự. Ủy ban thường vụ Đại hội đại biểu Nhân dân Toàn quốc trong những năm gần đây trong công tác thẩm tra hồ sơ lưu chiểu đã chỉ rõ: việc lấy “đóng phí quản lý tài sản đúng hạn và đủ số” làm điều kiện tiên quyết để ứng viên ban đại diện cư dân tham gia tranh cử không phù hợp với các quy định của “Bộ luật Dân sự” và “Điều lệ quản lý tài sản”, v.v., và về bản chất là một sự hạn chế không đúng đối với quyền chính trị của chủ sở hữu. Đến cuối năm 2025, trên toàn quốc đã có hơn 27 ủy ban thường vụ cấp tỉnh của cơ quan lập pháp hoàn thành việc sửa đổi các điều lệ liên quan đến quản lý tài sản tại địa phương, xóa bỏ các điều khoản hạn chế tư cách như vậy, qua đó thống nhất tiêu chuẩn áp dụng quy tắc từ góc độ lập pháp. Nếu trong quy tắc bàn bạc hiện hành của khu dân cư vẫn giữ nội dung “chưa nộp phí quản lý tài sản thì không được làm ủy viên ban đại diện cư dân”, thì do điều khoản này xung đột với quy định của luật cấp cao hơn và ý kiến thẩm tra lập pháp của Đại hội lập pháp, phải được xác định là điều khoản vô hiệu theo pháp luật, không được áp dụng trong bầu cử nhiệm kỳ hoặc quản lý hằng ngày. Nếu chủ sở hữu gặp phải các hạn chế tư cách như vậy, có quyền yêu cầu công nhận quyền lợi của mình tại văn phòng đường phố, cơ quan xây dựng nhà ở hoặc tòa án nhân dân để bảo vệ quyền bầu cử hợp pháp của bản thân.

Phóng viên Nam Phương+ 项仙君

【Tác giả】 项仙君

Nam Phương Thăm dò