Tái cấu trúc nợ của Country Garden đã chuyển từ lỗ sang lãi, nợ có lãi giảm hơn 100B

Tạp chí Chứng khoán Thời báo, phóng viên Lý Ứng Tuyền

Tối ngày 30/3, báo cáo thường niên năm 2025 của Tập đoàn Country Garden (02007.HK) chính thức được công bố. Sau khi trải qua quá trình điều chỉnh sâu của ngành, trong năm 2025, Country Garden đạt doanh thu hoạt động 1548,9 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ đạt 32,6 tỷ nhân dân tệ, trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản tư nhân đầu tiên hoàn thành tái cơ cấu nợ một cách có hệ thống và đạt lãi trên sổ sách.

Nhìn từ báo cáo tài chính gần bốn năm của Country Garden, năm 2025 cũng là năm có thể hiện tốt nhất. Năm 2022, lợi nhuận ròng trong báo cáo thường niên của Country Garden lần đầu tiên kể từ khi niêm yết bắt đầu báo lỗ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ lỗ 60,52 tỷ nhân dân tệ; sau đó lần lượt trong 2023 và 2024 đều lỗ 1784,00 tỷ nhân dân tệ và 328,35 tỷ nhân dân tệ. Việc chuyển từ lỗ sang lãi lần này về mặt tài chính rõ ràng là dấu hiệu cho thấy tình hình đã cải thiện.

Cắt giảm nợ có lãi hàng nghìn tỷ

Đếm kỹ báo cáo tài chính năm 2025 của Country Garden, “tái cơ cấu nợ” chắc chắn là từ khóa cốt lõi nhất.

Country Garden cũng đã chỉ ra trong thông báo rằng, nguyên nhân cốt lõi dẫn đến việc kết quả kinh doanh chuyển từ lỗ sang lãi lần này là do Country Garden ghi nhận các khoản thu nhập phi tiền mặt khi hoàn tất tái cơ cấu nợ.

Trong năm 2025, Country Garden nỗ lực đẩy mạnh công tác tái cơ cấu nợ trong nước và nợ ở nước ngoài. Trong đó, phương án tái cơ cấu đối với khoảng 17,7 tỷ USD nợ ở nước ngoài đã được Tòa án cấp cao Hong Kong phê duyệt và chính thức có hiệu lực vào ngày 30/12/2025; cả việc phát hành công cụ nợ mới và công cụ vốn đều đã hoàn tất. Tái cơ cấu trong nước cũng đã triển khai thuận lợi: sẽ lần lượt khởi động chương trình mua lại bằng tiền, các lựa chọn cổ phiếu và các khoản nợ thông thường; hiện công ty đã khởi động chương trình mua lại bằng tiền với mức trần 4,5 tỷ nhân dân tệ và dự kiến sẽ hoàn tất vào tháng 4 năm nay.

Khác với việc gia hạn nợ thường thấy, điểm cốt lõi của đợt tái cơ cấu nợ lần này của Country Garden là thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi bắt buộc với tổng giá trị tối đa khoảng 130 tỷ USD và tối đa 15,5 tỷ cổ phiếu vốn hóa, để hoán đổi nợ hiện hữu, từ đó tổng giá trị nợ sẽ giảm rõ rệt.

Tính đến cuối năm 2025, tổng nợ của Country Garden là 7679 tỷ nhân dân tệ, giảm đáng kể 2167 tỷ nhân dân tệ so với 9846 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2024. Trong đó, khoản nợ có lãi tại thời điểm cuối năm 2025 là 1480 tỷ nhân dân tệ, giảm 1055 tỷ nhân dân tệ so với 2535 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2024, mức giảm đạt 42%.

“Đây là một tín hiệu rất tích cực.” Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Yiju Thượng Hải, Nghiêm Nguyệt Tấn cho biết: “Dựa trên báo cáo, dữ liệu này có liên quan chặt chẽ đến hiệu ứng ghi sổ do tái cơ cấu nợ mang lại. Việc tái cơ cấu giúp doanh nghiệp đạt lãi trên sổ sách thay vì lỗ, điều này đều có tác động tích cực đối với hoạt động của thị trường vốn, hoạt động kinh doanh hằng ngày và hình ảnh doanh nghiệp.”

Tuy nhiên, nếu loại trừ ảnh hưởng từ thu nhập do tái cơ cấu, năm 2025 Country Garden vẫn ghi nhận lỗ. “Điều này chủ yếu là do ảnh hưởng của ngành; biên lợi nhuận gộp của mảng phát triển dự án chịu áp lực, đồng thời tiếp tục trích lập dự phòng giảm giá đối với một số tài sản và dự án bất động sản.” Country Garden cho biết.

Country Garden cho biết, đối với hàng tồn kho (đất đai, dự án đang xây dựng) gắn với các dự án hiện hữu, tổng số tiền trích lập cả năm khoảng 445 tỷ nhân dân tệ. Đồng thời, do nhiều yếu tố bất lợi như môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường ngành và tình hình tài chính tiêu cực của các đối tác, Country Garden cũng trích lập khoản lỗ do suy giảm giá trị đối với tài sản tài chính và bảo lãnh tài chính 105 tỷ nhân dân tệ.

Ba năm bàn giao gần 1,15 triệu căn

Bảo đảm bàn giao vẫn là một công việc quan trọng của Country Garden. Năm 2025, công ty đã hoàn thành bàn giao khoảng 17 vạn căn nhà, diện tích lũy kế bàn giao khoảng 1982 vạn mét vuông, liên quan đến 204 thành phố. Từ 2023 đến 2025, tổng lượng bàn giao tích lũy gần 1,15 triệu căn, và lượng bàn giao liên tục đứng đầu bảng trong ngành.

Trong ba năm qua, Country Garden gần như điều phối toàn bộ nguồn lực tập trung cho nhiệm vụ “bảo đảm nhà ở bàn giao”. Nhịp độ đưa hàng của các dự án mới cũng bị ảnh hưởng ở một mức độ nhất định. Dựa trên báo cáo thường niên, năm 2025, giá trị bán theo hợp đồng của bộ phận thuộc quyền sở hữu khoảng 330,1 tỷ nhân dân tệ; diện tích bán theo quyền sở hữu khoảng 402 vạn mét vuông.

Mặc dù ngành bất động sản nhìn chung đang chịu áp lực, nhưng Country Garden vẫn có ảnh hưởng khá lớn tại “đại bản doanh” của mình là tỉnh Quảng Đông. Lấy thị trường Thiều Quan làm ví dụ: theo dữ liệu toàn diện năm 2025, Country Garden với doanh số 21,46 tỷ nhân dân tệ đứng đầu bảng doanh nghiệp bất động sản tại địa phương.

Từ năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản nhìn chung cũng xuất hiện dấu hiệu phục hồi trở lại. Theo dữ liệu của Cn.Rui, trong bảng xếp hạng giá trị quyền lợi bán hàng và diện tích điều hành của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc giai đoạn 1—2/2026, Country Garden đều nằm trong top 10.

Tổng giám đốc Country Garden, Trình Quang Dự cho biết, từ tháng 3 đến tháng 4 năm nay sẽ là “cửa sổ quan sát” quan trọng; yêu cầu toàn thể nhân viên phải bám sát các mốc then chốt của “Chiến dịch Xuân Lôi” trong tháng 3—4, triển khai một cách có hệ thống công việc bán hàng.

Chuyên gia phân tích cấp cao của Viện nghiên cứu Trung Chỉ, Mạnh Tân Tăng cho rằng, bước sang năm 2026, ở cấp độ chính sách, đã phát đi tín hiệu rõ ràng về “ổn định kỳ vọng”. Ngay từ đầu năm đã có nhiều biện pháp cụ thể được triển khai, bao gồm: gia hạn chính sách hoàn thuế khi mua nhà, gia hạn khoản vay đối với các dự án trong “danh sách trắng” và cắt giảm lãi suất theo cấu trúc, hỗ trợ cập nhật tái phát triển đô thị, nhằm phối hợp đồng thời từ phía nhu cầu và từ phía tài chính, nâng cao niềm tin của thị trường. Nhìn chung, chính sách bất động sản đã bước vào giai đoạn mới với mục tiêu “ổn định kỳ vọng, rút ngắn thời gian điều chỉnh”.

Hoạt động kinh doanh tài sản nhẹ khởi sắc

Phóng viên Tạp chí Chứng khoán Thời báo ghi nhận rằng, trong bối cảnh mảng kinh doanh bất động sản “tài sản nặng” chịu áp lực, mảng kinh doanh tài sản nhẹ của Country Garden, đại diện bởi quản lý ủy thác/đầu tư xây dựng thay và quản lý thương mại, đã thể hiện rõ xu hướng khởi sắc.

Trong “thời kỳ hoàng kim” của ngành bất động sản, hoạt động quản lý ủy thác/đầu tư xây dựng thay có tỷ suất hoàn vốn tương đối không cao, chỉ là một mảng kinh doanh tương đối ngoại vi. Hiện nay, mảng này lại trở thành nguồn quan trọng để Country Garden “tạo dòng tiền” (tạo máu).

“Đến tháng 12/2025, Phoenix Zhituo đã tích lũy ký nhận các dự án về quản lý ủy thác/đầu tư xây dựng thay hơn 200 dự án, tổng diện tích quản lý gần 2000 vạn mét vuông. Hiện tại có gần 20 dự án đang được quản lý ủy thác/đầu tư xây dựng thay, diện tích phát triển được ủy thác gần 300 vạn mét vuông, giá trị bán đang khoảng hơn 300 tỷ nhân dân tệ, phủ 20 thành phố trên toàn quốc.” Đại diện phụ trách của Phoenix Zhituo cho biết.

Ngoài quản lý ủy thác/đầu tư xây dựng thay, mảng quản lý thương mại – mảng tài sản nhẹ khác của Country Garden – cũng đạt tiến triển tích cực trong hơn một năm qua.

Đại diện phụ trách mảng quản lý thương mại của Country Garden cho biết, từ năm 2024 đến nay, mảng quản lý thương mại của Country Garden tăng thêm diện tích quản lý 23,1 vạn mét vuông. Trong đó, thương hiệu nhà cho thuê dài hạn “Bíjia Apartment” tăng thêm nguồn căn hơn 2400 căn, quy mô quản lý gần 3 vạn căn.

“Xét riêng mảng cho thuê dài hạn, hiện gần như tất cả các dự án đơn lẻ đều đang trong trạng thái có lãi. Đối với tương lai, chúng tôi sẽ không coi số lượng dự án là trọng tâm, mà chú trọng vào việc ‘có thể liên tục làm tốt từng dự án hay không’, từng bước nâng cao năng lực vận hành theo hệ thống.” Vị đại diện này cho biết.

“Khởi nghiệp lần hai” đang diễn ra

Tháng 11/2025, sau khi tái cơ cấu nợ được hoàn tất, Chủ tịch HĐQT Yang Huiyan lần đầu tiên đưa ra khái niệm “khởi nghiệp lần hai”. “Việc thông qua tái cơ cấu thể hiện sự công nhận của chủ nợ đối với tương lai của công ty, đồng thời sẽ giành thêm không gian thuận lợi hơn để công ty khôi phục hoạt động bình thường. Tiếp theo sẽ là thúc đẩy một cách có hệ thống giai đoạn chuyển tiếp; chuyển tiếp chính là một lần ‘lột xác’, đồng thời cũng là ‘khởi nghiệp lần hai’ của Country Garden.” Yang Huiyan nói.

Tháng 3 năm nay, Country Garden tổ chức cuộc họp quản lý hằng tháng; từ “chuyển giai đoạn” lại một lần nữa được nhắc đến. Yang Huiyan nói: “Từ tháng 3/2025, chúng tôi đi ra ngoài, thông qua giao lưu với các doanh nghiệp cùng ngành và sang lĩnh vực khác, đi sâu khám phá các mô hình phát triển mới trong bối cảnh thay đổi của ngành; đồng thời lấy bảo đảm bàn giao nhà làm ưu tiên, lấy tái cơ cấu nợ làm trọng điểm, lấy bảo toàn thân thể doanh nghiệp làm gốc rễ, để chuẩn bị cho giai đoạn chuyển tiếp then chốt của năm 2026.”

Năm 2026, Yang Huiyan định vị đây là “năm then chốt để Country Garden chuyển từ bảo đảm bàn giao nhà sang giai đoạn vận hành bình thường”. Yang Huiyan thẳng thắn: “Chỉ khi triển khai vững chắc mọi công việc của năm 2026, thì mới tạo nền tảng vững chắc cho phát triển chất lượng cao trong 3—5 năm tiếp theo, thực hiện sự tăng trưởng lần hai của Country Garden.”

Gần đây có tin đồn trên thị trường rằng Country Garden “triệu hồi quy mô lớn nhân viên đã nghỉ việc”. Trước đó, phóng viên Tạp chí Chứng khoán Thời báo đã tìm hiểu từ Country Garden rằng, “Biện pháp quản lý việc mời lại nhân viên thôi việc” tồn tại lâu dài trong nội bộ công ty; mỗi năm sẽ được sửa đổi theo tình hình chính sách. Bản sửa đổi gần nhất diễn ra vào tháng 1 năm nay, không phải là chính sách mới ban hành. Ngoài ra, theo thông tin mà phóng viên ghi nhận, thời gian gần đây Country Garden tạm thời không có hoạt động tuyển dụng quy mô lớn, hay tuyển dụng tập trung vào một mảng công việc cụ thể; chủ yếu là bổ sung người cho các vị trí công việc thông thường.

Nghiêm Nguyệt Tấn cho biết, động thái của Country Garden mang ý nghĩa chỉ tiêu: “Lần hành động này là tín hiệu cho thấy, sau khi trải qua điều chỉnh sâu, trọng tâm kinh doanh đã có sự chuyển biến mang tính thực chất; công ty đang bổ sung lực lượng cho các hoạt động hiện hữu, từng bước bước vào giai đoạn tái cấu trúc để ‘khôi phục hoạt động’.”

Theo báo cáo thường niên năm 2025 của Country Garden, tính đến cuối năm 2025, tổng số nhân viên của công ty là 1,41 vạn người, giảm khoảng 0,38 vạn người so với 1,79 vạn người tại kỳ giữa năm 2025.

Ngoài ra, theo kết quả điều chỉnh do MSCI công bố, Country Garden chính thức được đưa vào chỉ số cổ phiếu vốn hóa nhỏ MSCI Trung Quốc và có hiệu lực chính thức vào ngày 27/2; vào ngày 20/3, Country Garden được đưa vào loạt chỉ số cổ phiếu toàn cầu của FTSE Russell và chính thức có hiệu lực. Tính đến ngày 21/3, tỷ lệ nhà đầu tư đại lục nắm giữ Country Garden thông qua Northbound Trading qua Hồng Kông đã tăng lên 17,7%, so với 15,3% vào cuối năm 2025, tăng 2,4 điểm phần trăm.

Hàng lượng lớn thông tin, diễn giải chính xác, mọi thứ đều có trên ứng dụng Tài chính Sina

Người phụ trách: Vương Khả