Thị trường bất động sản Quảng Châu đón "xuân nhỏ" Tháng 3, ký hợp đồng mua bán nhà cũ trực tuyến vượt 10.000 căn

Thị trường nhà ở tại Quảng Châu đón một “mùa xuân đầu nhỏ” (tiểu dương xuân). Theo báo cáo công bố mới nhất của Hiệp hội môi giới bất động sản nhà ở Quảng Châu, trong tháng 3 năm 2026, số lượng căn hộ nhà ở cũ được ký hợp đồng (net签) tại Quảng Châu lần lượt là 10785 căn và diện tích là 1.05M mét vuông; so với tháng trước, mức tăng lần lượt là 141,38% và 129,52%. Lượng ký hợp đồng trong một tháng đã một lần vượt mốc 10k căn, thiết lập mức cao nhất về giao dịch trong gần một năm, trở thành tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang ấm lại.

Trong quý 1, số căn nhà ở cũ ký hợp đồng vượt 24k căn

Trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 3 năm 2026, nhà ở cũ tại Quảng Châu đã ký hợp đồng tổng cộng 24209 căn, diện tích ký hợp đồng là 2.42M mét vuông. Hiệp hội môi giới bất động sản nhà ở Quảng Châu phân tích rằng: nhu cầu bị dồn nén trước và sau kỳ nghỉ Tết đã được tập trung giải phóng; bên cạnh đó là sự cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi như lượng mua nhà tăng mạnh dựa trên nhu cầu học tập và các lô đất có vị trí/phân khúc tốt đạt mức chênh lệch (phần vượt giá) cao khi trúng đấu giá trên thị trường giao dịch đấu thầu đất, qua đó cùng thúc đẩy thị trường thể hiện rõ một “mùa xuân đầu nhỏ”(tiểu dương xuân).

Giao dịch theo khu vực ghi nhận mức tăng toàn diện. Xét theo mức thay đổi theo vòng so với tháng trước về số căn ký hợp đồng tại từng khu của Quảng Châu, mức tăng của mọi khu vực đều vượt quá 1 lần. Trong đó, khu Tăng Thành (增城区) có mức tăng đạt 162,14%; các khu như Lệ Loan (荔湾区), Bạch Vân (白云区) và Phồn Dự (番禺区) cũng đều có mức tăng trên 150%.

Giám đốc Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở Quảng Châu, ông Đường Chí Uyên (唐志渊), cho biết với phóng viên rằng: sau kỳ nghỉ Tết ở Quảng Châu, lượng ký hợp đồng của cả nhà ở cũ lẫn nhà ở mới đã liên tục tăng trong nhiều tuần. Lượng khách đến tham quan, lượng khách đi xem (dẫn xem), lượng đặt mua và tỷ lệ chuyển đổi ký kết đều thể hiện xu hướng tăng dần theo từng tuần, nhịp độ tham gia thị trường của nhóm nhu cầu thiết yếu đang được đẩy nhanh.

Cơ cấu giao dịch làm nổi bật nhóm nhu cầu thiết yếu và nhu cầu cải thiện chiếm ưu thế

Xét theo cơ cấu diện tích căn hộ đã ký hợp đồng, đặc trưng về cơ cấu nhu cầu của thị trường nhà ở cũ Quảng Châu rất rõ nét: nhu cầu thiết yếu và nhu cầu thuộc nhóm cải thiện trở thành lực lượng chủ chốt của thị trường, trong đó nhu cầu cải thiện đang có xu hướng được giải phóng nhanh hơn.

Cụ thể, tỷ trọng giao dịch theo các loại căn hộ 60—90㎡, 90—120㎡ và 120—144㎡ lần lượt so với tháng trước tăng 2,29 điểm phần trăm, 0,37 điểm phần trăm và 0,35 điểm phần trăm.

Trong đó, loại căn hộ 60—90㎡ chiếm 33,2% và tăng 2,29 điểm phần trăm so với tháng trước; đã liên tục ba tháng giữ vững vị trí số 1, vẫn là lựa chọn cốt lõi cho việc mua nhà theo nhu cầu thiết yếu. Loại 90—120㎡ chiếm 30,72% và tăng 0,37 điểm phần trăm so với tháng trước, cho thấy lực lượng nhu cầu cải thiện chủ yếu vẫn nghiêng về các căn hộ cỡ trung-cỡ lớn theo hướng “mua một bước là tới đích”. Tỷ trọng giao dịch của các sản phẩm cao cấp từ 144㎡ trở lên giảm xuống còn 8,78%.

Màn thể hiện ổn định của thị trường nhu cầu thiết yếu đã trở thành nền tảng cơ bản quan trọng cho việc thị trường nhà ở Quảng Châu ấm lại. Dữ liệu giám sát của Kế Nhĩ (C·R·I) cho thấy: năm 2025, phân khúc nhà ở thương mại tổng giá trị 2 triệu đến 3 triệu nhân dân tệ tại Quảng Châu là khoảng giao dịch chủ đạo cho nhu cầu mua nhà thiết yếu, với tổng cộng 12261 căn được giao dịch trong cả năm; giá giao dịch bình quân theo căn là 2.46M nhân dân tệ. Tỷ trọng giao dịch của người mua nhà có tổng ngân sách 2 triệu đến 3 triệu nhân dân tệ trong 2 tháng đầu năm 2026 đạt 19%, tương đương với tỷ trọng giao dịch của phân khúc tổng giá trị này trong cả năm trước đó.

Cảm nhận thị trường ở đô thị hạng nhất (một cấp) nóng lên

Sự thay đổi của thị trường được phản ánh sớm nhất qua cảm nhận trực tiếp của các nhân viên môi giới bất động sản tại tuyến một. “Từ sau tháng 3, lượng căn hộ nhà ở cũ được dẫn xem đã có mức tăng rõ rệt so với tháng 2, và lượng giao dịch cũng tăng mạnh. Đúng lúc tháng 3 rơi vào mùa cao điểm giao dịch nhà gắn với chỉ tiêu học vị (học vị), nhiều phụ huynh sẽ tranh thủ thời điểm đăng ký nhập học để đẩy nhanh bước tiến mua nhà; nhịp độ giao dịch những căn có học vị chất lượng tốt rõ ràng đã được tăng nhanh.” Ông Lý Thiên Thành, phụ trách mảng khu Phồn Dự của một nền tảng quy mô lớn, cho biết với phóng viên.

Dữ liệu của nền tảng Shell (Bối Khắc/贝壳) cũng xác nhận mức độ sôi động của thị trường tuyến một. Kể từ tháng 3, số người xem nhà theo tuần của nhà ở cũ tại Quảng Châu duy trì ở mức trên 20k lượt. Tuy nhiên, hiện nay chu kỳ giao dịch của đa số nguồn hàng vẫn nằm trong khoảng 200 ngày đến 300 ngày. Tháng 3, giá giao dịch bình quân của nhà ở cũ tại Quảng Châu là 20.9k nhân dân tệ/mét vuông; số lượng nguồn bán mới niêm yết thêm trong tháng là 17289 căn.

“Giá chào bán của nhiều chủ nhà hiện tương đối vững chắc, hầu như sẽ không xảy ra tình trạng giảm giá lớn nữa. Sau đợt điều chỉnh trước đó, nhiều căn nhà ở cũ đã có giá trị hiệu quả về chi phí.” Lý Thiên Thành cho biết, “Nhân lúc thị trường nhà ở có ‘mùa xuân đầu nhỏ’, chúng tôi cũng đang tích cực kết nối để người mua và chủ nhà đạt được thỏa thuận giao dịch. Dựa trên kinh nghiệm các năm trước, sau thời kỳ giao dịch tập trung vào tháng 3 và tháng 4 ở thị trường nhà ở Quảng Châu, các giao dịch ở giai đoạn sau có khả năng bước vào một kỳ cao trào thấp hơn đối với giao dịch bất động sản.”

Nhà ở cũ hồi ấm tốt hơn nhà ở mới

Với đợt thị trường nhà ở Quảng Châu ấm lại lần này, có một điểm nổi bật là hiệu suất của nhà ở cũ rõ ràng tốt hơn nhà ở mới. Ông Lý Vũ Gia, nghiên cứu viên cấp cao kiêm giám đốc Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, cho biết với phóng viên rằng: tháng 3, giao dịch nhà ở cũ tại Quảng Châu vượt 10.000 căn; trong khi nhà ở mới chỉ khoảng 6000 căn. Lượng giao dịch nhà ở cũ xấp xỉ gấp đôi nhà ở mới; đồng thời đặc trưng nhu cầu thiết yếu và nhu cầu cải thiện chiếm ưu thế cũng thể hiện rất rõ.

Tỷ trọng giao dịch các căn hộ quy mô lớn trong thị trường nhà ở cũ có xu hướng tăng lên. Lý Vũ Gia cho rằng, dấu hiệu này cho thấy nhu cầu “bán nhà cũ mua nhà mới” đang được khôi phục; điều này có tác dụng tích cực đối với việc thúc đẩy vòng luân chuyển giao dịch của thị trường bất động sản.

Ông phân tích rằng: vào tháng 4, khi lượng giao dịch các căn nhà cũ tổng giá trị thấp trước đó đã được giải phóng đầy đủ, một phần chủ nhà sau khi bán nhà ở cũ nhiều khả năng sẽ quay sang thị trường nhà ở mới; hoặc chọn mua những căn nhà ở cũ diện tích lớn, chất lượng cao. Khi đó, giao dịch sôi động của nhà ở cũ có thể tiếp tục kéo theo nhu cầu của thị trường nhà ở mới và nhu cầu thuộc nhóm cải thiện của nhà ở cũ. Đồng thời, xét trong bối cảnh thị trường hiện nay vừa có dấu hiệu sôi động trong giao dịch vừa có xu hướng ổn định giá, điều này giúp ích quan trọng để ổn định kỳ vọng thị trường và hình thành nhận thức chung cho vòng luân chuyển giao dịch như “bán nhà cũ mua nhà mới” và “bán nhà nhỏ mua nhà lớn”.

Đối với xu hướng thị trường nhà ở Quảng Châu trong nửa cuối năm, Lý Vũ Gia cho rằng hiện thị trường vẫn đang ở giai đoạn dò đáy; từ dò đáy đến chạm đáy vẫn cần một quá trình. Có chủ yếu vài yếu tố: thứ nhất, lượng nhà ở cũ niêm yết mỗi tháng vẫn cao hơn lượng giao dịch, nên nguồn cung thị trường vẫn tương đối dồi dào; thứ hai, hiện tượng chủ nhà giảm giá để niêm yết vẫn còn khá phổ biến, giá vẫn chưa hình thành được sự đồng thuận toàn diện về việc ổn định; thứ ba, đối với thị trường nhà ở mới, vấn đề cạnh tranh đồng chất hóa tại từng khu vực nổi bật, tình trạng nguồn cung lớn chưa được giảm bớt rõ ràng; trong đó, tốc độ tiêu thụ của các dự án chất lượng cao có phần chậm lại, một số dự án ở khu vực gần và xa đô thị vẫn chủ yếu sử dụng hình thức khuyến mãi để đẩy tiêu thụ.

Lý Vũ Gia cho biết, điểm then chốt đối với xu hướng thị trường nhà ở Quảng Châu trong nửa cuối năm nằm ở việc liệu thị trường nhà ở cũ có thể tiếp tục duy trì mức độ sôi động hay không, qua đó dẫn dắt hiệu quả vòng luân chuyển giao dịch “bán nhà cũ mua nhà mới” và “bán nhà nhỏ mua nhà lớn”, để việc mức độ sôi động giao dịch kéo theo ổn định giá trở thành nhận thức chung của thị trường. Đồng thời, các đơn vị hành chính và các phân khu cần dựa theo tình hình tiêu thụ nguồn hàng để điều tiết hợp lý nhịp độ bán/đợt bán mở bán và tiến độ khởi công nhà ở mới, nhằm giảm vấn đề dư thừa cung đồng chất hóa; tránh để giữa các nhà phát triển xuất hiện cạnh tranh xấu và cuộc đua giá “làm giá thấp lẫn nhau”, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Thị trường nhà ở
                                                            Thị trường nhà ở Quảng Châu