Cuộc thi marathon "đổi lõi" bất động sản: Ai sẽ là người vượt qua được rào cản chuyển giao giữa cũ và mới?

Mỗi lần chu kỳ chuyển pha, thị trường sẽ không quay trở lại với một diện mạo giống hệt. Chuyển đổi và nâng cấp thị trường bất động sản, những điểm đáng chú ý trong tương lai nằm ở đâu? Trong bản báo cáo thành tích năm 2025, Tập đoàn Longfor đã đưa ra một hướng đi.

Năm ngoái, mảng thương mại của Longfor tăng thêm 13 trung tâm thương mại; đến cuối năm, số lượng trung tâm đạt 99 cái, dự kiến năm 2026 tiếp tục tăng thêm 9 cái. Trong tương lai, hơn 100 trung tâm thương mại này, với vai trò là trung tâm lưu lượng của Longfor, sẽ thúc đẩy sức sống và tăng trưởng cho hoạt động vận hành.

Hiện nay, với hai mảng hoạt động vận hành là đầu tư thương mại và quản lý tài sản, đã phát triển thành lực lượng tăng trưởng chủ lực và đơn vị tạo lợi nhuận cho Tập đoàn Longfor. Khi hoạt động vận hành trở thành một trong những mảng lõi của tập đoàn, cuộc “đổi chip” kéo dài hơn 20 năm của Longfor đang tiến gần đến đích.

Hoạt động vận hành, thành trụ cột định hải thần châm

Trong những con sóng dữ dội của giai đoạn điều chỉnh thị trường bất động sản, con “tàu tuần dương” của Longfor vẫn luôn giữ được phương hướng rõ ràng và tốc độ ổn định.

Năm 2025, Tập đoàn Longfor (00960.HK) đạt doanh thu 1.02B nhân dân tệ, lợi nhuận ròng 162.81Bỷ nhân dân tệ. Trong đó, điểm sáng kinh doanh lớn nhất vẫn đến từ mảng hoạt động vận hành và dịch vụ.

Năm ngoái, doanh thu vận hành và dịch vụ của Longfor đạt 26.77B nhân dân tệ, lập kỷ lục lịch sử mới, tỷ lệ đóng góp vào doanh thu đã đạt 27,5%. Trong khi đó, ở ba năm trước, tỷ lệ này lần lượt là 11,7%, 13,8% và 21,0%.

Năm 2025, biên lợi nhuận gộp tổng thể mảng vận hành và dịch vụ của Longfor vượt 50%, lợi nhuận cốt lõi đạt 152.81Bỷ nhân dân tệ; hai mảng này cộng lại có tỷ lệ lợi nhuận ròng gần 30%, cho thấy năng lực sinh lời xuất sắc.

Là một công ty theo mô hình tập đoàn, ngoài mảng phát triển bất động sản, Longfor còn có hai “đường bay” mảng hoạt động vận hành là đầu tư thương mại và quản lý tài sản, cùng với hai “đường bay” dịch vụ là dịch vụ bất động sản và thi công/môi trường thông minh. Trong năm “đường bay”, hoạt động vận hành đã trở thành trọng tâm kinh doanh của công ty.

Tính đến cuối năm 2025, đầu tư thương mại của Longfor vận hành 99 trung tâm thương mại tại 25 thành phố, tỷ lệ cho thuê ổn định ở mức 97% trở lên; năm ngoái, lượng khách trung bình theo ngày của thương mại Longfor đạt 3,79 triệu lượt/ngày, tăng 16% so với cùng kỳ toàn diện; doanh thu 7.92B nhân dân tệ, tăng 17% so với cùng kỳ; thu nhập tiền thuê tăng 4% lên 97.31Bỷ nhân dân tệ so với cùng kỳ.

Quản lý tài sản của Longfor chủ yếu bao gồm 1.02Bảng hoạt động: căn hộ cho thuê dài hạn “Crownhouse (冠寓)”, khu phố sôi động “Funsire (欢肆)”, căn hộ dịch vụ “Xiafei Mansion (霞菲公馆)”, văn phòng cho doanh nghiệp “Blue Ocean Engine (蓝海引擎)”, bệnh viện dành cho phụ nữ và trẻ em “Youyou Baby (佑佑宝贝)” và chăm sóc sức khỏe & lão dưỡng “Chunshan Wanshu (椿山万树)”, đạt phạm vi bao phủ toàn cảnh “ở - làm - vui - khám - dưỡng”.

Tính đến cuối năm 2025, các dự án của Crownhouse đã đi vào hoạt động trên 6 tháng có tỷ lệ cho thuê đạt 95,7%; khu phố sôi động mới Funsire đã chính thức ra mắt tại 4 thành phố là Thành Đô, Hợp Phì, Hàng Châu, Thượng Hải.

Longfor Tianjie, Crownhouse, Funsire… các thương hiệu nở rộ ở nhiều điểm, khiến hoạt động vận hành trở thành trụ cột định hải thần châm của Tập đoàn Longfor. Năm 2025, mảng hoạt động vận hành do đầu tư thương mại và quản lý tài sản hợp thành, đạt thu nhập tiền thuê 82.4Bỷ nhân dân tệ, tăng 1,6%, cung cấp dòng tiền và lợi nhuận ổn định cho tập đoàn làm chỗ dựa.

Longfor Tianjie, vì sao càng mở càng “nóng”?

Năm 2003, dự án đầu tiên của mảng thương mại Longfor—Bắc Thành Tianjie (北城天街)—được khai trương tại Khu CBD Quan Âm Kiều (观音桥) ở Trùng Khánh. Lúc đó, có lẽ chỉ là một lần Longfor thử nghiệm đa dạng hóa phân bổ tài sản trong giai đoạn ngành nghề đi lên.

Sau đó, nhiều dự án Longfor Tianjie lần lượt được triển khai, nhanh chóng dẫn dắt các thị trường thương mại ở những thành phố hạng cao. Được “nếm vị ngọt”, Longfor dần coi thương mại là hướng đầu tư chính cho chủ nghĩa dài hạn, mỗi năm trích 10% tiền thu hồi từ bán hàng để “lắng” vào tài sản đang nắm giữ.

Hiện nay, khi ngành bất động sản điều chỉnh, trọng tâm thị trường chuyển từ phát triển bất động sản và bán nhà trong ngắn hạn sang các hoạt động vận hành và dịch vụ có thể tạo ra thu nhập và lợi nhuận dài hạn. Hoạt động vận hành do Longfor Tianjie dẫn đầu đã trở thành một trong những mảng lõi của Longfor.

Năm 2025, do bị ràng buộc bởi việc điều chỉnh thị trường bất động sản, tốc độ mở mới các dự án thương mại trong thị trường đã giảm. Nhưng thương mại Longfor vẫn duy trì tốc độ mở rộng ổn định; năm ngoái đúng hẹn tăng thêm 13 trung tâm thương mại đưa vào vận hành; các dự án flagship như Vũ Hán Bờ Giang Tianjie (武汉滨江天街), Trùng Khánh Giang An Tianjie (重庆江岸天街) … được khai trương là đã trở thành biểu tượng thương mại mới của khu vực.

Tính đến cuối năm 2025, thương mại Longfor đã tích lũy vận hành 99 trung tâm thương mại, phủ 25 thành phố trên toàn quốc; số lượng thương hiệu hợp tác vượt 7.400; trong đó hợp tác chiến lược hơn 400.

Đồng thời, Longfor còn tiến hành cải tạo nâng cấp nhiều dự án đầu tàu, trong đó có Bắc Thành Tianjie ở Trùng Khánh, Sư Sơn Tianjie ở Tô Châu, Trường Dĩnh Tianjie ở Bắc Kinh…, thông qua cập nhật thiết bị phần cứng, cải tạo không gian nội bộ, làm mới đội ngũ thương hiệu… nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh dài hạn của dự án.

Vậy, trong thời đại mà thế giới ảo AI giành sự chú ý của người dùng, thương mại điện tử và bán lẻ tức thời khiến việc mua sắm đủ thuận tiện—Longfor Tianjie, với tư cách là đại diện cho không gian tiêu dùng offline—làm thế nào để tiếp tục giữ sức hút, mở một cửa hàng là “cháy” một cửa hàng, cứ mở là lại luôn “cháy”?

Đến hiện tại, Tianjie thế hệ mới của Longfor dùng cảm giác thả lỏng của không gian thương mại tạo bởi sân trong kiểu hệ cây rừng (森系中庭), hòa trộn các không gian sinh hoạt như công viên, chợ đồ ăn đặc sắc… với trung tâm mua sắm, biến trung tâm thương mại tổng hợp từ một “nơi tiêu dùng” đơn thuần thành “đầu mối sinh hoạt đô thị”.

Nền kinh tế cửa hàng khai trương (首店经济) là một cách quan trọng giúp mảng thương mại Longfor tăng sức hút trong những năm gần đây. Mỗi lần một Tianjie Longfor mới khai trương, tỷ lệ cửa hàng khai trương là KPI then chốt. Lấy ví dụ Tianjie Bờ Giang ở Vũ Hán khai trương năm 2025: tỷ lệ cửa hàng khai trương tại thành phố và cửa hàng flagship lên tới 40%.

Ngoài ra, thương mại Longfor xây dựng các IP nguyên bản như hội chợ chùa Tianjie (天街庙会), mùa săn hứng Tianjie (天街欢抢季), mùa vui Tianjie (天街欢乐季), mùa thức dậy mùa xuân (醒春季)…, liên tục tương tác với người tiêu dùng. Trong đó, mùa vui Tianjie đã được tổ chức liên tiếp 3.79Mỳ; kỳ mới nhất vào cuối năm 2025, kết hợp tiệc Giáng sinh lãng mạn, chương trình đại khuyến mãi tổng kết cuối năm và những bất ngờ đêm giao thừa, liên động gần 100 trung tâm mua sắm trên khắp cả nước.

Dưới tác động của các chiến lược vận hành như cập nhật không gian, nền kinh tế cửa hàng khai trương, đổi mới nội dung…, lượng người và thu nhập tiền thuê của thương mại Longfor duy trì tăng trưởng ổn định, phát triển thành nguồn đóng góp ổn định cho doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền của tập đoàn.

Chuyển “lõi”, nhận thức lại về Longfor

Khi thương mại Longfor bước vào nhóm các thương hiệu vận hành thương mại - quản lý tài sản hàng đầu trong nước, hoạt động vận hành trở thành “người gánh” tăng trưởng và lợi nhuận của tập đoàn, Longfor dùng hơn 20 năm—gần như hoàn thành một cuộc marathon chuyển “lõi”.

Từ chỗ trước đây chủ yếu phát triển bất động sản, Longfor nay phát triển song hành cả ba mảng: phát triển, vận hành và dịch vụ. Trong hệ sinh thái “Một Longfor”, các “đường bay” như đầu tư thương mại, dịch vụ bất động sản, thi công/môi trường thông minh phối hợp sâu sắc, cùng nhau tạo năng lực cho không gian, tạo giá trị cho khách hàng, mang đến trải nghiệm thương mại tốt hơn cho người tiêu dùng, hình thành năng lực cạnh tranh tổng hợp độc đáo.

Dù biến động ngắn hạn của thị trường như thế nào, Longfor vẫn kiên định đầu tư. Năm 2026, thương mại Longfor sẽ bổ sung đưa vào vận hành 9 dự án hoàn toàn mới; 5 phần nặng - 4 phần nhẹ (5 trọng 4 nhẹ), lần lượt nằm ở các thành phố trọng điểm hạng Nhất và Nhì như Bắc Kinh, Hàng Châu, Thành Đô, Trường Sa…

Mục tiêu mà Longfor đưa ra trước đó là đến năm 2028, doanh thu mảng vận hành và dịch vụ sẽ vượt doanh thu mảng phát triển bất động sản.

Khi tiến trình “đổi chip” đi sâu hơn, nhận thức của thị trường về Tập đoàn Longfor cũng được nâng cấp theo. Tháng 10/2025, trong báo cáo xếp hạng của mình, Moody’s điều chỉnh phương pháp đánh giá từ “xây dựng dân dụng và phát triển bất động sản” sang REITs và các loại bất động sản thương mại khác.

Thực ra, nhiều công ty bất động sản đã sớm nhận ra giá trị của mảng vận hành và dịch vụ, nhưng những công ty có thể luôn giữ được phương hướng và nhịp độ, tiếp tục đầu tư và đạt được kết quả thì ít đến mức nào đó.

Năm 2025, quỹ đất bổ sung của Longfor chủ yếu nằm ở các thị trường hạng cao như Thâm Quyến, Thượng Hải, Tô Châu, Thành Đô, Trùng Khánh, Quý Dương… Sau nhiều năm liên tiếp giải phóng nhanh, quỹ đất dự trữ của công ty giảm xuống còn 22,35 triệu m², chi phí bình quân là 4.132 nhân dân tệ/m².

Sau khi vượt qua đỉnh cao thanh toán nợ trong năm 2025 thành công, tổng số tiền vay mượn toàn diện của Tập đoàn Longfor là 14.19B nhân dân tệ, giảm 23.51B nhân dân tệ so với cuối năm trước; tiền mặt nắm giữ là 29.2B nhân dân tệ; vốn chủ sở hữu thuộc về cổ đông của công ty là 162.81B nhân dân tệ, tỷ lệ nợ ròng ròng trên vốn ròng (net gearing ratio) là 52,2%; chi phí tài trợ bình quân giảm xuống mức lãi suất năm 3,51%, kỳ hạn vay theo hợp đồng bình quân được kéo dài lên 12,12 năm.

Khi hàng tồn bất động sản được giải phóng nhanh, đồng thời áp lực nợ của tập đoàn tiếp tục giảm, mức độ ảnh hưởng của mảng bất động sản tới Tập đoàn Longfor ngày càng nhỏ đi. Mảng hoạt động vận hành sẽ càng tỏa sáng; giá trị của mảng này trong hệ sinh thái Longfor sẽ càng được thể hiện rõ hơn.

Nhận thức lại về Longfor, đúng là cần thời gian. Nhưng có thể thấy trước rằng, trong làn sóng chuyển đổi lớn của thị trường bất động sản lần này, Longfor chắc chắn là một trong những đơn vị có thể vượt thành công qua chu kỳ.

Trong tương lai, Longfor sẽ tiếp tục đi sâu vào hiệu ứng cộng hưởng giữa ba mảng phát triển, vận hành và dịch vụ. Dựa trên dòng tiền ổn định và các điểm chạm khách hàng do mảng vận hành tạo ra, sẽ hỗ trợ nâng cao năng lực sản phẩm của mảng phát triển và đầu tư chính xác hơn; đồng thời dựa trên mảng dịch vụ để củng cố niềm tin của khách hàng, cùng nhau xây dựng hệ sinh thái phát triển bền vững hướng tới tương lai.