Đổi nhà cũ lấy nhà mới: Lễ ký kết "Mua bán và hoán đổi nhà ở" đầu tiên tại Thượng Hải. Các chuyên gia dự đoán năm nay sẽ có nhiều thành phố tham gia hơn

Một căn hộ chung cư cũ/bán lại, trực tiếp bán cho công ty nền tảng nhà ở bảo đảm của chính phủ, rồi dùng số tiền đó để mua một căn nhà mới—giao dịch như vậy đang trở thành hiện thực tại Thượng Hải.

Ngày 31 tháng 3, trường hợp đầu tiên tại Thượng Hải về mô hình “thu mua để hoán đổi chỗ ở” đã được ký kết tại Khu Tĩnh An. Theo kênh Tin tức CCTV, ông Sỹ (施先生), cư dân, đã bán căn nhà ở hiện hữu đứng tên mình cho công ty nhà ở bảo đảm của quận, đồng thời ký hợp đồng mua nhà với doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại mới; hoàn tất một lần thao tác hoán đổi “bán nhà cũ + mua nhà mới”.

Trong mô hình này, những căn hộ cũ hai tay đang phân tán trên thị trường được đưa vào hệ thống thu mua của chính phủ, rồi chuyển thành nhà ở cho thuê bảo đảm; còn những nhu cầu cải thiện vốn có thể bị kẹt bởi “nhà cũ khó bán” thì được mở thông trong chính cùng một giao dịch.

Ký kết trường hợp đầu tiên về mô hình “thu mua để hoán đổi chỗ ở” tại Khu Tĩnh An, Thượng Hải

Trong bối cảnh tiếp tục nhấn mạnh việc “tận dụng hàng tồn kho bất động sản hiện hữu”, mô hình này—từ việc thu mua nhà mới—mở rộng sang nhà cũ (nhà bán lại), và được nhiều chuyên gia được phỏng vấn xem là một thay đổi quan trọng của công cụ chính sách. Đồng thời, các vấn đề liên quan đến chi phí vốn, quy mô thu mua và vận hành sau đó cũng sẽ trở thành chìa khóa quyết định liệu mô hình này có thể được triển khai toàn diện hay không.

Đưa nhà ở bán lại vào hệ thống nhà ở bảo đảm

Mở kênh mới cho hoạt động hoán đổi

Theo kênh Tin tức CCTV, tại Khu Tĩnh An, công ty nhà ở bảo đảm thuộc quận là đơn vị thực hiện, sẽ thu mua các căn hộ nhỏ khép kín còn hàng trong khu vực, có quyền sở hữu rõ ràng và tổng giá phù hợp. Nguồn nhà ở sau khi được cải tạo thống nhất theo tiêu chuẩn sẽ toàn bộ được đưa vào hệ thống quản lý nhà ở cho thuê bảo đảm cấp quận, và cho thuê theo mức giá thấp hơn so với tiền thuê trên thị trường ở cùng khu vực, hướng tới các nhóm như tân cư dân và người trẻ.

Mô hình này mở ra kênh hoán đổi mới cho các cư dân có nhu cầu cải thiện chỗ ở: cư dân có thể trước tiên khóa lại các căn hộ nhà ở thương mại mới trong khu vực và điều kiện mua, sau đó nộp đơn đề nghị thu mua nhà cũ lên công ty nhà ở bảo đảm của quận; công ty nhà ở bảo đảm cấp cho cư dân “phiếu nhà” (ticket) chuyên dụng để thực hiện hoán đổi, qua đó tạo vòng khép kín “xử lý nhà cũ theo quy định, mua nhà mới thuận lợi”.

Trong giai đoạn “Kế hoạch 15 năm lần thứ năm” (十五五), Khu Tĩnh An dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 13k (căn/phòng) nhà cho thuê bảo đảm (bảo thuê). Là trung tâm của Thượng Hải, tài nguyên đất đai ở trung tâm thành phố khan hiếm; mô hình truyền thống đã khó có thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu gia tăng về nguồn nhà cho thuê bảo đảm. Để tiếp tục mở rộng kênh huy động nguồn nhà, Khu Tĩnh An đã khai phá mô hình đổi mới “thu mua để hoán đổi chỗ ở”, bơm thêm động lực mới cho việc huy động nguồn nhà cho thuê bảo đảm.

(Hình tư liệu) Gian trưng bày của Khu Tĩnh An tại Hội chợ triển lãm quốc tế về đô thị và kiến trúc Thượng Hải 2025 (Shanghai Chengbohui)

Trên thực tế, chính sách này đã được khởi động từ đầu tháng 2. Theo Tân Hoa Xã, ngày 2 tháng 2, công việc thu mua nhà ở bán lại tại Thượng Hải để phát triển dự án nhà ở cho thuê bảo đảm đã được khởi động về mặt thực chất. Khu Phố Đông, Khu Tĩnh An và Khu Từ Hối ở Thượng Hải là các quận thí điểm đầu tiên.

Từ nhà mới đến nhà bán lại

Trọng tâm chính sách từ kiểm soát gia tăng chuyển sang “tận dụng tối ưu” hàng tồn kho**

Sự xuất hiện của mô hình này là kết quả của việc chính sách bất động sản những năm gần đây chuyển từ “tăng lượng” sang kéo dài sang “hàng tồn kho”.

Ông Nghiêm Vượng Tiến (严跃进), Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Yiju Thượng Hải, khi trả lời phỏng vấn phóng viên của Tin tức Hồng Tinh, cho biết: từ Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương năm 2025 và Báo cáo công tác của Chính phủ năm 2026, nhiều lần đề cập đến “tận dụng hàng tồn kho bất động sản”, thì trọng tâm chính sách thị trường bất động sản đã chuyển từ kiểm soát tăng lượng đơn thuần sang tận dụng và tối ưu hàng tồn kho.

Ông cho biết, các hoạt động thu mua dự trữ giai đoạn đầu chủ yếu tập trung vào việc thu mua các căn nhà thương mại mới chưa bán của doanh nghiệp phát triển bất động sản. Còn hiện nay, với các thành phố tiêu biểu như Thượng Hải, Hàng Châu, Tế Nam, Thái Thương (Thái Cảng), đối tượng thu mua đã bắt đầu mở rộng từ “tồn kho nhà mới” sang thị trường nhà bán lại. Bằng cách cung cấp “kênh rút lui chính thức” cho các căn nhà bán lại cũ kỹ, cũ nát, chuỗi hoán đổi nhà ở được kích hoạt trực tiếp; đồng thời, với chi phí thấp hơn, nhanh chóng huy động nguồn nhà cho thuê bảo đảm ở các khu vực đã phát triển trưởng thành.

Ông Nghiêm Vượng Tiến tổng hợp các ví dụ cho thấy hiện nay nhiều nơi đã tiến hành thăm dò tương tự. Ví dụ: các khu vực như Phố Đông, Tĩnh An, Từ Hối của Thượng Hải do các công ty công ích cho thuê nhà thuộc quận thu mua nhà bán lại cỡ nhỏ để làm nhà ở cho thuê bảo đảm; tại Giang Tô, Thái Thương thông qua mô hình “đổi mới lấy cũ”, doanh nghiệp nhà nước thu mua nhà cũ và dùng cho nhà ở bảo đảm hoặc căn hộ dành cho nhân tài; tại Chiết Giang, Hàng Châu, Phú Dương, cũng như Khu vực khởi động Tế Nam, Sơn Đông, v.v., cũng thúc đẩy triển khai chính sách bằng cách liên động thu mua nhà bán lại với nhà mới để hoán đổi.

Báo cáo “Tổng kết thị trường bất động sản Trung Quốc quý 1 năm 2026 và triển vọng xu hướng” do Viện nghiên cứu Chỉ Số phát hành có đề cập rằng: trong năm 2026, các địa phương sẽ tiếp tục đẩy mạnh việc thu mua hàng tồn kho bất động sản; trong đó việc thu mua nhà bán lại sẽ là trọng điểm. Báo cáo nêu rằng: Khu Phố Đông, Khu Tĩnh An và Khu Từ Hối ở Thượng Hải đã tiến hành các thí điểm liên quan; dự kiến nhiều thành phố khác sẽ theo sau triển khai, đẩy nhanh việc giải phóng hàng tồn kho nhà bán lại.

Kích hoạt chuỗi hoán đổi

Liệu có thể mở rộng được hay không—thử thách về vốn và năng lực vận hành

Ông Nghiêm Vượng Tiến phân tích rằng, hiện nay các nơi thu mua nhà bán lại để làm nhà ở bảo đảm cho thuê đang thể hiện nhiều đặc trưng rõ rệt. Một mặt, tiêu chuẩn thu mua có xu hướng được tinh chỉnh và định hướng theo vị trí; khác với thu mua nhà mới tập trung vào “cả tòa chưa bán”, việc thu mua nhà bán lại nhấn mạnh hơn “tương thích vị trí” và “tính thực dụng của căn hộ”. Đồng thời, vòng khép kín về vốn và sự kết hợp sâu với các công cụ tài chính gắn việc thu mua nhà bán lại với việc kích hoạt thị trường nhà mới. Vai trò của doanh nghiệp nhà nước địa phương (nền tảng đầu tư đô thị) cũng chuyển từ “nhà cung cấp đất” truyền thống sang “bộ ổn định thị trường” và “nhà vận hành tài nguyên nhà ở”.

Ông Nghiêm Vượng Tiến cho rằng, đối với các hộ gia đình cư dân, chính sách này có thể giảm đáng kể “rủi ro hoán đổi” trong nhu cầu cải thiện chỗ ở, kích hoạt chuỗi “bán một mua một”; đặc biệt là giúp giải quyết vấn đề trong hai năm qua, tại một số thành phố nhà bán lại được đăng bán tăng đột biến, từ đó góp phần ổn định kỳ vọng của nhóm khách hàng nòng cốt trên thị trường.

Ông Trương Văn Tĩnh (张文静), Tổng giám đốc dữ liệu của Viện nghiên cứu Chỉ Số tại Thượng Hải, cho biết: động thái này, một mặt, có thể hỗ trợ hiệu quả việc mở rộng nguồn nhà cho thuê bảo đảm, tối ưu bố cục theo khu vực và cơ cấu loại hình nhà ở, giảm chi phí sinh sống của tân cư dân và người trẻ, đồng thời nâng cao sức hút thu hút nhân tài. Mặt khác, thông qua việc chính phủ thu mua nhà bán lại tồn kho, có lợi cho việc ổn định cung-cầu giao dịch nhà bán lại và kỳ vọng giá, giảm áp lực tồn kho, đồng thời thúc đẩy tiêu thụ các căn nhà bán sơ cấp (nhà mới) và từ đó thúc đẩy sự hình thành mô hình “thuê-mua song song”.

Tuy nhiên, xét theo điều kiện triển khai thực tế, các ràng buộc liên quan cũng tồn tại.

Trong báo cáo nói trên, Viện nghiên cứu Chỉ Số đề cập rằng: sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu mua hàng tồn kho bất động sản là một cách quan trọng để thúc đẩy giải phóng tồn kho; theo thống kê không đầy đủ của phía Trung Quốc, từ năm 2025 đến nay, ở nhiều nơi như Chiết Giang, Sơn Đông, Hồ Nam, v.v., đã lần lượt phát hành tổng cộng hơn 4.3Bỷ nhân dân tệ trái phiếu đặc biệt để thu mua hàng tồn kho bất động sản, nhưng tốc độ phát hành nhìn chung vẫn chậm. Chi phí vốn cao là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới việc triển khai thu mua.

Ở góc độ vận hành, ông Lý Vũ Gia (李宇嘉), Nghiên cứu viên trưởng Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, trước đó khi trả lời phỏng vấn phóng viên của Tin tức Hồng Tinh, cho biết: những căn nhà bán lại được thu mua này nằm ở khu trung tâm, có hạ tầng tương đối hoàn thiện và lợi thế đi lại đi làm; sau khi được cải tạo lần hai, nếu tiền thuê phù hợp thì chắc chắn sẽ được hoan nghênh. Nhưng ở đầu cung, mô hình “tài sản nặng” với khoản đầu tư vốn quy mô lớn như vậy khó có thể mở rộng về quy mô; về sau còn phải xem tình hình cho thuê sau khi thu mua, lợi nhuận cho thuê và các yếu tố tương tự.

Ông Nghiêm Vượng Tiến cũng nêu rằng, mô hình này sẽ đối mặt với nhiều thách thức như áp lực tính bền vững của vốn, tính công bằng của định giá, phòng ngừa rủi ro đạo đức và hiệu quả vận hành trong giai đoạn tiếp theo.

Từ việc nhìn vào đơn ký kết đầu tiên tại Khu Tĩnh An, Thượng Hải, việc thu mua nhà bán lại để làm nhà ở cho thuê bảo đảm đã chuyển từ thăm dò chính sách sang giai đoạn thao tác thực tế. Trong bài đưa tin, CCTV nêu rõ: mô hình này cung cấp các kinh nghiệm thí điểm có thể sao chép và mở rộng để huy động nguồn nhà cho thuê bảo đảm và hỗ trợ cải thiện chỗ ở.

Ông Nghiêm Vượng Tiến cho phóng viên biết: dự kiến năm nay sẽ có thêm nhiều thành phố tham gia vào lĩnh vực này, và quy mô thu mua dự trữ có thể được mở rộng hơn nữa. Áp lực cung ứng của thị trường nhà bán lại sẽ được giảm bớt theo đó, đồng thời giúp các địa phương chủ động thăm dò các cơ chế liên động giữa nhà bán lại và nhà mới, tạo ra những gợi ý quan trọng cho việc tối ưu hóa hệ thống và sản phẩm nhà ở bảo đảm.

Phóng viên Tin tức Hồng Tinh 刘亚洲 (Lưu Á Châu) đưa tin từ Bắc Kinh

Biên tập 张寻 (Trương Tầm) Thẩm định 任志江 (Nhâm Chí Giang)