Fùlì Địa ốc năm 2025 thua lỗ 16,6 tỷ nhân dân tệ, liệu tái cơ cấu nợ có thể cứu vãn tình hình?

Caixin ngày 1 tháng 4 (phóng viên Lý Kiệt) Công ty bất động sản Fuli (02777.HK), từng được gọi là “Vương năm hổ miền Nam Trung Hoa” và từng đứng đầu trong nhóm, đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh thường niên năm 2025. Theo thông tin mà công ty đã công bố, tình hình hoạt động của công ty vẫn đang vô cùng nghiêm trọng.

Theo báo cáo thường niên, trong năm 2025, Fuli đạt doanh thu khoảng 109,42 tỷ nhân dân tệ, giảm mạnh 38,2% so với cùng kỳ; tổng giá trị bán theo thỏa thuận cả năm khoảng 142,1 tỷ nhân dân tệ, tương ứng diện tích bán khoảng 187,36 triệu m². Các dự án phân bố tại 26 tỉnh/thành trong nước và 3 quốc gia ở nước ngoài.

Mặc dù mảng doanh thu thể hiện kém hiệu quả, nhưng khoản lỗ cả năm lại có xu hướng thu hẹp. Khoản lỗ năm 2025 của công ty vào khoảng 166,01 tỷ nhân dân tệ, so với mức lỗ 177,89 tỷ nhân dân tệ của năm 2024; lỗ giảm 6,7% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng điều này không đồng nghĩa với việc năng lực sinh lời của công ty được phục hồi, mà là mức cải thiện rất nhẹ dựa trên “nền” lỗ kỳ trước ở mức cao.

Xét từ bảng cân đối kế toán, tình trạng khủng hoảng thanh khoản của Fuli không có cải thiện rõ rệt. Tính đến cuối năm 2025, tổng tiền mặt của công ty khoảng 30,59 tỷ nhân dân tệ, giảm thêm so với mức 38,64 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2024. Trong khi đó, tổng dư nợ dù giảm nhẹ xuống còn 993,73 tỷ nhân dân tệ, nhưng khoản vay ngắn hạn đáo hạn trong vòng 1 năm lên tới 933,87 tỷ nhân dân tệ, chiếm hơn 94% tổng nợ vay.

Điều này đồng nghĩa rằng, nếu chỉ tính theo tổng tiền mặt trên sổ sách của công ty, chỉ có thể trang trải được khoảng 3,3% nợ ngắn hạn của mình, khiến rủi ro chuỗi dòng tiền ở mức cao.

Tình hình nghiêm trọng này cũng được phản ánh trong dữ liệu nợ quá hạn. Công ty đã công bố rằng, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, đối với các khoản nợ có lãi trong phạm vi báo cáo hợp nhất của công ty có số tiền quá hạn vượt quá 10 triệu nhân dân tệ, thì số dư gốc tổng cộng đã đạt 368,1 tỷ nhân dân tệ, bao gồm 4 nhóm lớn là trái phiếu tín dụng, khoản vay ngân hàng, khoản vay từ tổ chức tài chính phi ngân hàng và các khoản nợ có lãi khác.

Về phía Fuli, công ty cho biết nguyên nhân quá hạn là do: “tồn tại áp lực thiếu vốn lưu động ngắn hạn nhưng không thể thanh toán kịp thời”.

Trước áp lực trả nợ lớn, công tác tái cơ cấu nợ của Fuli trở thành trọng tâm được thị trường chú ý.

Trên thực tế, Fuli là một trong những doanh nghiệp bất động sản khởi động tái cơ cấu trái phiếu ở nước ngoài khá sớm. Thậm chí từ năm 2022, công ty đã hoàn tất việc tái cơ cấu toàn bộ 10 lô trái phiếu ưu tiên thông qua quá trình lấy ý kiến đồng ý, tạo không gian cho việc xử lý tài sản ở giai đoạn sau. Tuy nhiên, khi ngành tiếp tục được điều chỉnh, công ty buộc phải triển khai các phương án giảm nợ tiếp theo.

Theo thông tin công bố trong báo cáo thường niên, Fuli đã khởi động vào năm 2024 công tác chuẩn bị cho vòng tái cơ cấu toàn diện thứ 2 đối với các trái phiếu ưu tiên còn lại, đồng thời gom các trái phiếu liên quan thành 3 lô. Kế hoạch tái cơ cấu này được chính thức khởi động vào tháng 12 năm 2024 và đến nửa cuối năm 2025 đã được điều chỉnh dựa trên phản hồi từ thị trường.

Phương án tái cơ cấu nợ mới đưa ra cho các chủ sở hữu trái phiếu 4 lựa chọn, lần lượt là: lựa chọn thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, chi trả 5% mệnh giá; chuyển đổi nợ thành cổ phiếu; dùng trái phiếu mới để thanh toán, với mức chiết khấu bằng 50% mệnh giá; trái phiếu mới có kỳ hạn 10 năm. Hiện tại, kế hoạch này đã nhận được sự ủng hộ của hơn 77% chủ nợ.

Ban lãnh đạo Fuli trong báo cáo thường niên nhấn mạnh rằng việc thúc đẩy kế hoạch này là một cột mốc quan trọng của năm 2025, đồng thời chỉ rõ mục tiêu năm 2026 là “tăng cường đáng kể tình hình tài chính, giảm bớt áp lực thanh khoản ngắn hạn”. Sau khi kế hoạch hoàn tất, một tỷ lệ rất lớn trái phiếu ưu tiên sẽ bị hủy theo cơ chế chiết khấu sâu; điều này không chỉ có thể giảm mạnh tổng số nợ, mà quan trọng hơn là truyền đi tín hiệu tích cực tới thị trường.

Ngoài các dữ liệu tài chính, những thông tin liên quan đến ban lãnh đạo công ty lại làm thị trường gia tăng sự hoài nghi về họ. Theo nhiều phương tiện truyền thông đưa tin, vào khoảng thời gian trước và sau Tết Nguyên đán năm 2026, Chủ tịch Fuli là Lý Sĩ Liêm khi đi xuất cảnh đã bị chặn lại và được thông báo rằng ông đã bị Tòa án Nhân dân Trung cấp số 3 thành phố Thiên Tân hạn chế xuất cảnh.

Về vấn đề này, phía Fuli không lâu trước đó đã trả lời phóng viên rằng hiện vẫn chưa nhận được bất kỳ thông báo chính thức nào liên quan; tình hình cụ thể cần căn cứ theo thông báo của công ty hoặc thông tin từ cơ quan tư pháp.

Ngân hàng Citi (Citibank) công bố báo cáo nghiên cứu, điều chỉnh giá mục tiêu của Fuli từ 0,54 HKD xuống 0,45 HKD và duy trì khuyến nghị “Bán ra (rủi ro cao)”. Citi cho rằng nếu môi trường bán hàng và tài trợ không được cải thiện, áp lực dòng tiền của công ty có thể sẽ tiếp tục gia tăng, và tiến độ xử lý tài sản sẽ là điểm được chú ý trọng tâm.

Về quỹ dự án, theo báo cáo thường niên, quỹ đất của Fuli vẫn ở mức đáng kể. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích xây dựng khoảng 45,863 triệu m², tổng diện tích có thể bán khoảng 34,749 triệu m². Các chuyên gia trong ngành cho rằng đây là cơ sở cho việc xử lý tài sản và khả năng thu hồi tiền trong tương lai của công ty.