Giai đoạn chuyển đổi kinh doanh sắp tới, Tập đoàn Country Garden công bố "Khởi nghiệp lần hai"

Hỏi AI · Tái cơ cấu nợ giúp Country Garden (碧桂园) giảm khoản nợ nghìn tỷ như thế nào?

Phóng viên tờ Kinh tế thế kỷ 21: Ngô Thư Ảnh

Country Garden công bố báo cáo tài chính năm 2025. Nhờ lợi ích thu được từ tái cơ cấu nợ, Country Garden trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản tư nhân hoàn thành tái cơ cấu nợ theo hệ thống và đạt lợi nhuận trên sổ sách.

Theo thông báo, năm 2025 Country Garden đạt doanh thu hoạt động khoảng 44.3Bỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng 253.5Bỷ nhân dân tệ. Về bán hàng, Country Garden đạt tổng giá trị hợp đồng bán hàng thuộc phần quyền khoảng 216.7Bỷ nhân dân tệ, diện tích bán thuộc phần quyền khoảng 4,02 triệu mét vuông; sau tái cơ cấu nợ, nợ có lãi giảm khoảng 105.5Bỷ nhân dân tệ so với cuối năm 2024; đến cuối năm 2025, tổng tài sản khoảng 19.13Bỷ nhân dân tệ, vốn chủ sở hữu ròng 154.9Bỷ nhân dân tệ. Đồng thời, trong năm 2025, tổng số nhà đã bàn giao khoảng 170k căn; trong giai đoạn 3 năm từ 2023 đến 2025, tổng số nhà bàn giao gần 1,15 triệu căn.

Báo cáo tài chính mới nhất của Country Garden cho thấy công cuộc “tự cứu” tích cực kéo dài ba năm của họ đã đạt kết quả mang tính quyết định. Các nhà phân tích cho rằng, với tư cách là doanh nghiệp bất động sản tư nhân hàng đầu, hiệu quả hoạt động của Country Garden có ý nghĩa như “phong vũ biểu” đối với việc xây lại nền tảng và phục hồi trở lại của ngành bất động sản.

Tái cơ cấu nợ giúp phục hồi kết quả kinh doanh

Theo báo cáo tài chính, năm 2025, Country Garden đã chuyển từ lỗ trên sổ sách sang có lãi. Động lực cốt lõi khiến Country Garden chuyển từ lỗ sang lãi đến từ việc tái cơ cấu nợ được triển khai, mang lại sự phục hồi tài chính mang tính hệ thống.

Ngày 30/12 năm ngoái, tái cơ cấu nợ ở nước ngoài của Country Garden chính thức có hiệu lực, toàn bộ phát hành nợ mới và công cụ vốn đã hoàn tất. Ngoài ra, phương án tái cơ cấu trong nước của Country Garden cũng đã được thông qua thuận lợi, sẽ theo thứ tự khởi động mua lại bằng tiền mặt, cổ phiếu và các lựa chọn đối với trái phiếu thông thường; hiện đã triển khai chương trình mua lại bằng tiền mặt trong hạn mức 450 triệu nhân dân tệ và dự kiến hoàn tất vào tháng 4 năm nay.

Nếu loại trừ khoản lợi ích từ tái cơ cấu nợ, về mặt kinh doanh Country Garden vẫn đang trong trạng thái lỗ theo từng giai đoạn. Trong đó, yếu tố chính nhất là do ảnh hưởng của tình hình chung của thị trường bất động sản dẫn đến trích lập dự phòng giảm giá tài sản nhiều. Theo báo cáo tài chính, năm 2025, Country Garden ghi nhận lỗ gộp 170k nhân dân tệ.

Theo thông báo, do thị trường bất động sản vẫn tồn tại các yếu tố không chắc chắn, Country Garden đã trích lập cho tổng số hàng tồn kho (đất đai, dự án đang xây dựng) tương ứng với các dự án hiện có trong cả năm khoảng 105.5Bỷ nhân dân tệ. Đồng thời, do tác động chồng lấp của nhiều yếu tố bất lợi như môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường ngành và tình hình tài chính tiêu cực của các đối tác, Country Garden cũng trích lập tổn thất giảm giá đối với tài sản tài chính và bảo lãnh tài chính 984.6Bỷ nhân dân tệ.

Cần lưu ý rằng, lợi nhuận hoạt động của Country Garden trong năm ngoái cũng đã quay trở lại dương. Năm 2025, lợi nhuận hoạt động của Country Garden đạt 43.12B nhân dân tệ, trong khi cùng kỳ năm 2024 là lỗ 19.13B nhân dân tệ. Việc quay trở lại dương này cũng chủ yếu nhờ giảm chi phí tài chính.

Các nhà phân tích cho biết, việc lần lượt trích lập dự phòng giảm giá đối với hàng tồn kho và các khoản phải thu, phải trả cũng như dự phòng nợ xấu được thực hiện dựa trên nguyên tắc thận trọng trong kế toán, là xử lý vững chắc. Lỗ gộp của Country Garden năm 2025 mở rộng, không nên diễn giải đơn giản là trình độ vận hành suy giảm; chủ yếu là do họ trích lập dự phòng giảm giá lớn đối với hàng tồn kho. Nếu loại trừ tác động của các khoản giảm giá này, thì biên lợi nhuận gộp trên báo cáo vẫn ở mức dương.

Dù thế nào đi nữa, với tư cách là doanh nghiệp bất động sản tư nhân từng có quy mô lớn nhất, việc Country Garden chuyển từ lỗ sang có lãi đối với môi trường thị trường hiện tại vẫn là tín hiệu tích cực. Điều này cho thấy khả năng tài chính của họ có điểm ngoặt; kỳ vọng sẽ củng cố niềm tin của thị trường vào việc phục hồi tín dụng và phục hồi hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tư nhân.

Tái cấu trúc bảng cân đối kế toán

Tái cơ cấu nợ không chỉ mang lại sự “sửa chữa” cho báo cáo tài chính cho Country Garden; các chỉ tiêu nợ của Country Garden cũng được cải thiện đáng kể. Khi tái cơ cấu nợ được triển khai, Country Garden đã đạt được sự cải thiện “ba mặt” về quy mô nợ, kỳ hạn và chi phí. Điều này đánh dấu bước chuyển quan trọng trong khía cạnh tài chính từ “giảm thiểu rủi ro” sang “nâng cấp cấu trúc”.

Xét theo cơ cấu nợ, quy mô tổng nợ của Country Garden đã thu hẹp rõ rệt. Theo thông báo, đến cuối năm 2025, tổng nợ của Country Garden là 33.01Bỷ nhân dân tệ, giảm 43.12Bỷ nhân dân tệ so với 10.5Bỷ nhân dân tệ cuối năm 2024. Cần lưu ý rằng, trong đó bao gồm khoản nợ phải trả theo hợp đồng có thuộc tính đặc thù trong ngành bất động sản: đó là tiền nhà đã thu trước nhưng chưa ghi nhận doanh thu. Sau này, khi bàn giao nhà ở, khoản này có thể được chuyển sang ghi nhận doanh thu, chứ không phải khoản nợ thực sự cần thanh toán bằng tiền mặt.

Điều đáng chú ý hơn nữa là khoản nợ có lãi giảm mạnh. Theo thông báo, đến cuối năm 2025, nợ có lãi của Country Garden là 44.3Bỷ nhân dân tệ, giảm mạnh 44.5Bỷ nhân dân tệ so với 33.01Bỷ nhân dân tệ cuối năm 2024, tương đương mức giảm lên tới 42%.

Ngoài việc quy mô nợ giảm mạnh, Country Garden thông qua các phương án tái cơ cấu nợ trong và ngoài nước đã tối ưu đáng kể cấu trúc nợ và chi phí tài trợ của mình. Kỳ hạn nợ nước ngoài sau tái cơ cấu đã được kéo dài tối đa đến 11 năm, đồng thời chi phí tài trợ của phần lớn công cụ nợ mới đã giảm đáng kể xuống 1%-2,5%. Chuỗi điều chỉnh này đã xây dựng cấu trúc nợ “lãi suất thấp + dài hạn”, tạo ra cửa sổ then chốt để Country Garden bước vào chặng đường trong 5 năm tới với trang bị “vừa nhẹ vừa đủ”.

Khác với một số doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro, cho đến nay Country Garden vẫn có thể duy trì vốn chủ sở hữu ròng ở mức dương, đây cũng là một chỉ tiêu tương đối hiếm. Theo báo cáo tài chính, tính đến cuối năm 2025, quy mô tổng tài sản của Country Garden là 17.7Bỷ nhân dân tệ, vốn chủ sở hữu ròng là 148Bỷ nhân dân tệ. Theo thông tin từ những người gần gũi với Country Garden, về sau vẫn sẽ có một số khoản nợ nhỏ chuyển vào mục vốn chủ sở hữu do thực hiện chuyển đổi bắt buộc của các trái phiếu, từ đó làm dày thêm vốn chủ.

Chờ điểm ngoặt trong kinh doanh xuất hiện

Ngoài tái cơ cấu nợ, tin tức tốt lớn nhất của Country Garden năm 2025 hẳn là đã thuận lợi vượt qua đỉnh cao bàn giao.

Theo thông báo, năm 2025, Country Garden đã hoàn thành lũy kế bàn giao khoảng 170k căn nhà, diện tích bàn giao lũy kế khoảng 19,82 triệu mét vuông, liên quan đến 204 thành phố tại 812.1Bỉnh/thành. Từ năm 2023 đến 2025, trong 3 năm, tổng lượng bàn giao lũy kế gần 1,15 triệu căn. Theo phía Country Garden cho biết, trong ba năm qua, Country Garden gần như điều phối toàn bộ nguồn lực tập trung vào nhiệm vụ “giữ tiến độ bàn giao nhà”, ở một mức độ nhất định đã hạn chế nhịp độ đẩy hàng của các dự án mở bán mới.

Ngoài ra, dù quy mô bán hàng khó có thể so sánh với thời kỳ đỉnh cao, song nhờ lợi thế quy mô tích lũy từ nhiều năm đi sâu và nền tảng ở nhiều tuyến thị trường theo hướng “hạ tầng hóa xuống các cấp”, bàn đạp bán hàng của Country Garden vẫn thể hiện sức bền. Năm 2025, giá trị hợp đồng bán hàng thuộc phần quyền của Country Garden khoảng 767.9Bỷ nhân dân tệ, diện tích bán hàng thuộc phần quyền khoảng 4,02 triệu mét vuông.

Tại “hậu phương” Guangdong của Country Garden, họ vẫn giữ được sức ảnh hưởng thị trường. Ví dụ như ở Shaoguan: từ khi bắt đầu bố trí từ năm 2006 đến nay, Country Garden đã phát triển lũy kế hơn 30 khu cộng đồng quy mô lớn, dự án phủ 3 khu và 7 huyện. Năm 2025, với doanh số 17.7B nhân dân tệ, Country Garden trở thành “quán quân bán hàng” của Shaoguan.

Phía Country Garden cho biết, năm 2026 là năm khởi động của “Kế hoạch 5 năm lần thứ 15”, cũng là năm then chốt khi tập đoàn chuyển từ “giữ bàn giao nhà” sang vận hành bình thường. Họ sẽ siết chặt toàn diện các công việc trọng tâm như “bàn giao chất lượng cao, hóa giải rủi ro, phục hồi quan hệ về nợ và tài sản, cùng duy trì hoạt động liên tục”.

Những người gần gũi với Country Garden phân tích rằng, kể từ khi “tiểu dương xuân” (đợt ấm áp ngắn) diễn ra đầu năm nay, các thị trường nhà ở tuyến đầu như Bắc Kinh, Thượng Hải đã lần lượt ấm trở lại sớm, chứng minh rằng nhu cầu nhà ở có tính cứng và mang tính cải thiện luôn tồn tại. Việc thị trường các thành phố tuyến đầu phục hồi đã trở thành tín hiệu rõ ràng để thị trường ổn định trở lại. Dưới sự “đồng hưởng của hai tầng đáy” là chính sách và thị trường, điểm ngoặt phục hồi của nền tảng cơ bản của Country Garden gần như được thể hiện đồng bộ với bước ngoặt chu kỳ của môi trường vĩ mô thị trường; kỳ vọng sẽ tăng tốc tiến vào giai đoạn mới với “ổn định trở lại” là trọng tâm.

“Một thân hai cánh” thúc đẩy chuyển đổi nhanh

Trước chu kỳ phát triển mới của ngành, Country Garden đang đẩy nhanh chuyển đổi chiến lược. Bằng việc tái thiết lô-gic tăng trưởng với mô hình “Một thân hai cánh”, mảng “tài sản nhẹ” của họ đã dần cho thấy hiệu quả.

Từ năm 2021, Country Garden đã chủ động bố trí chiến lược “Một thân hai cánh”. Lấy mảng phát triển bất động sản làm lõi, hai mảng kinh doanh mới là công nghệ xây dựng và quản lý thay/nhận thầu xây dựng thay (daiguan daijian) được kỳ vọng sẽ bơm thêm động lực mới cho tăng trưởng lợi nhuận.

Là một trong “hai cánh”, Tăng Việt Kiến Khoa Group (腾越建科集团) tập trung sâu vào ngành xây dựng hơn 40 năm, bao gồm bốn mảng: thi công, cho thuê, trang trí gia đình và robot. Hoạt động của công ty bao phủ toàn quốc 812.1Bỉnh/thành và các thị trường nước ngoài như Malaysia; tổng số dự án thi công tích lũy vượt quá 4.000.

Trong đó, công ty con Bozhilin (博智林) đang nghiên cứu gần 450Mẫu robot xây dựng. Hiện đã có 28 robot xây dựng được đưa vào ứng dụng thương mại. Dịch vụ xây dựng thông minh trong nước đã đạt phủ kín toàn bộ 34 khu hành chính cấp tỉnh, trải rộng trên toàn cầu với 13 thị trường và hơn 1.600 dự án. Tính đến hiện tại, tổng số lần bàn giao lũy kế hơn 5.000, diện tích ứng dụng trên 40 triệu mét vuông. Ở tỷ phần robot trong ngành, hiệu suất thể hiện xuất sắc.

Là “cánh” thứ hai trong “hai cánh”, công ty Phượng Hoàng Trí Tác Quản (凤凰智拓建管公司) cung cấp dịch vụ cho nhiều loại khách hàng như cơ quan chính phủ, công ty đầu tư đô thị (chengtou), công ty quản lý tài sản (ziquan) v.v., bao gồm bất động sản nhà ở, hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và các dự án hải ngoại; cung cấp dịch vụ quản lý thay/nhận thầu xây dựng thay theo hình thức tùy chỉnh. Công ty đã lũy kế nhận 200+ dự án quản lý thay/nhận thầu xây dựng thay, với diện tích quản lý lũy kế gần 20 triệu mét vuông.

Hướng tới tương lai, trong báo cáo tài chính, Country Garden cho biết họ sẽ tham khảo kinh nghiệm “tấn công mạnh vào nhiệm vụ giữ bàn giao nhà” để đẩy nhanh chuyển đổi vận hành toàn diện, từng bước khôi phục vận hành bình thường, duy trì dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương. Mục tiêu cuối cùng là đạt được “cả dòng tiền tổng thể lẫn lợi nhuận đều dương”. “Trụ sở và các khu vực sẽ phối hợp đẩy tiến, thông qua việc hoàn thiện cơ chế mà hệ thống hóa nâng cao đội ngũ nhân tài, tái tạo năng lực cốt lõi để vượt qua chu kỳ, kiên trì kết hợp thực tế để khám phá con đường khởi nghiệp lần thứ hai; bảo đảm mọi biện pháp được triển khai đến nơi đến chốn, ‘làm một cách nhất quán và hiệu quả’.”