SOHO Trung Quốc lỗ tiếp tục mở rộng vào năm 2025, dự kiến tiếp tục xử lý một số bất động sản thương mại và văn phòng

Báo cáo của Cailianshe ngày 2 tháng 4 (phóng viên Lý Kiệt, thực tập sinh Phùng Tử Hỉ) SOHO China (00410.HK) mới đây đã công bố kết quả kinh doanh cả năm 2025.

Trong bối cảnh thị trường cho thuê tiếp tục điều chỉnh, dù SOHO China năm 2025 đã thúc đẩy tỷ lệ cho thuê tăng thông qua định giá linh hoạt, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực hoạt động do doanh thu giảm, gánh nặng nợ cao và các vấn đề thuế trong lịch sử.

Theo báo cáo thường niên năm 2025 của SOHO China, trong kỳ công ty đạt doanh thu hoạt động 7.6Bỷ NDT, giảm 10,9% so với cùng kỳ; lỗ ròng cả năm 1.73Bỷ NDT, mức lỗ tiếp tục mở rộng so với năm 2024; sau khi loại trừ biến động định giá của bất động sản đầu tư và các khoản thuế phí một lần, lợi nhuận ròng cơ bản đạt 134 triệu NDT; tỷ lệ cho thuê toàn diện 82,8%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

“Một trong những nguyên nhân khiến doanh thu giảm là SOHO China chủ động áp dụng chiến lược giảm tiền thuê để ổn định tỷ lệ cho thuê, dẫn đến doanh thu tiền thuê tổng thể đi xuống. Mặc dù tỷ lệ cho thuê toàn diện có tăng, nhưng sự sụt giảm của đơn giá tiền thuê đã kéo theo việc giảm thu nhập.” Phó viện trưởng Viện nghiên cứu E-house (EJU) Yên Vượng Tấn cho biết.

Xét về cơ cấu doanh thu, doanh thu tiền thuê vẫn là trụ cột doanh thu của SOHO China. Năm 2025, doanh thu tiền thuê của công ty vào khoảng 291M NDT, chiếm 99,6% tổng doanh thu, nhưng lại ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ; doanh thu từ bán bất động sản chỉ 1.37B NDT.

“Trong bối cảnh chịu sức ép nặng nề của thị trường năm 2025, chúng tôi chủ động điều chỉnh chiến lược, dùng giá cả linh hoạt để đổi lấy tính thanh khoản và sức sống của tài sản, để mọi mét vuông đều được sử dụng hiệu quả.” Chủ tịch SOHO China, Từ Tấn, cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh.

Tư liệu công khai cho thấy, các tài sản bất động sản mà SOHO China chủ yếu đầu tư vẫn tập trung ở Bắc Kinh và Thượng Hải, bao gồm tổng cộng 8 dự án: Vọng Kinh SOHO, Quang Hoa Lộ SOHO2, dự án Đại nhai Tiền Môn, Lệ Trạch SOHO, Quảng trường SOHO Phục Hưng, Ngoại Than SOHO, SOHO Thiên Sơn Quảng trường và Cổ Bắc SOHO.

Đối với nguyên nhân lỗ của SOHO China bị mở rộng, Yên Vượng Tấn cho rằng chủ yếu do doanh thu tiền thuê giảm làm thu hẹp biên lợi nhuận gộp, đồng thời các vấn đề về thuế trong lịch sử dẫn đến chi phí tiền phạt chậm nộp và lãi suất được tích lũy tiếp diễn.

Tháng 8 năm 2022, công ty con của SOHO China là Công ty TNHH Bất động sản Bắc Kinh Vọng Kinh Sô Hou đã nhận được thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế địa phương, yêu cầu công ty phải thanh toán trước ngày 1 tháng 9 năm 2022 khoản thuế VAT tăng thêm đối với đất liên quan đến Tháp 1 và Tháp 2 của Vọng Kinh SOHO là 5M NDT; kể từ ngày phát sinh chậm nộp thuế, sẽ tính tiền phạt chậm nộp với mức 0,05%/ngày đối với phần thuế chậm nộp.

Theo báo cáo tài chính, tính đến cuối năm 2025, đã thanh toán khoảng 2.57Bỷ NDT thuế VAT tăng thêm đối với đất. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, phần gốc thuế VAT tăng thêm đối với đất còn lại và tiền phạt chậm nộp lũy kế tổng cộng khoảng 180M NDT vẫn chưa được thanh toán.

Phía SOHO China cho biết, tiền phạt chậm nộp đối với VAT có thể dẫn đến việc ngân hàng đòi khoản gốc các khoản vay hoặc phát sinh vi phạm chéo.

“Những sự không chắc chắn lớn này có thể đặt ra câu hỏi trọng yếu về việc liệu Tập đoàn có thể tiếp tục hoạt động kinh doanh hay không. Do cân nhắc tình hình nêu trên, Ban quản lý công ty khi đánh giá việc Tập đoàn có đủ nguồn lực tài chính để tiếp tục hoạt động hay không đã thận trọng cân nhắc về vốn lưu động trong tương lai của Tập đoàn, hiệu quả hoạt động và các nguồn vốn có thể huy động.” Công ty nêu rõ như vậy.

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, tổng khoản vay của SOHO China khoảng 1.37Bỷ NDT, trong đó khoảng 99% khoản vay đã được dùng bất động sản đầu tư trên sổ sách với tổng giá trị khoảng 500Mỷ NDT làm tài sản thế chấp; tiền mặt và các khoản tương đương tiền khoảng 15Bỷ NDT; nợ ngắn hạn vượt quy mô tài sản ngắn hạn khoảng 1.37Bỷ NDT.

Trước thách thức kép là suy thoái thị trường và áp lực tài chính, Từ Tấn cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh: “Trong năm 2025, chúng tôi đã đạt được việc không sa thải, không giảm lương, không nợ tiền nhà cung cấp, không làm chậm tiến độ công trình của khách hàng. Đây vốn là những nguyên tắc cơ bản của hoạt động, nhưng trong những năm khó khăn như vậy thì làm được cũng không dễ.”

Phía SOHO China cho biết trong tương lai sẽ triển khai một số kế hoạch và biện pháp để giảm áp lực vốn lưu động, cải thiện dòng tiền, bao gồm: tiếp tục trao đổi với cơ quan thuế địa phương để tìm phương án thanh toán khả thi cho khoản thuế VAT tăng thêm đối với đất chưa nộp và tiền phạt chậm nộp; tiếp tục xử lý một phần bất động sản thương mại để thanh toán thuế VAT tăng thêm đối với đất; đồng thời thông qua việc kiểm soát chi phí hành chính và tiết kiệm chi tiêu vốn, cải thiện dòng tiền từ hoạt động.

Các nhà phân tích cho biết, trong bối cảnh bất động sản thương mại chưa thoát khỏi chu kỳ điều chỉnh, việc cân bằng giữa bảo toàn giá trị tài sản và an toàn cấu trúc nợ đã trở thành một mệnh đề quan trọng cho chặng tiếp theo của SOHO China.