Chỉ mới nhận ra điều gì đó thú vị đang xảy ra trên thị trường bất động sản Louisville. Hai nhà đầu tư địa phương, Mike Gorius và Kevin Hart, đã khá lên tiếng về lý do họ đang thực hiện một bước chuyển lớn trong chiến lược sau khi thành công với hơn 50 thương vụ trong năm ngoái.

Vì vậy, điều khiến tôi chú ý là: hai người này thực sự giữ số lượng giao dịch gần như không đổi qua các năm—54 giao dịch năm 2025 so với 52 năm 2024—nhưng bằng cách nào đó gần như đã nhân đôi doanh thu của họ. Chúng ta đang nói về khoảng từ $500k đến hơn một triệu đô la. Làm thế nào? Họ tập trung vào từng thương vụ lớn hơn thay vì chạy theo số lượng lớn. Đó là một bước ngoặt khá thông minh.

Nhưng điều thực sự đáng nói là kế hoạch của họ cho năm 2026. Họ gần như từ bỏ chiến lược mua bán nhà truyền thống đã giúp họ bắt đầu. Theo Gorius, trừ khi một thương vụ lật nhà có lợi nhuận đặc biệt cao, còn lại thì không còn hợp lý nữa. Thị trường đã thay đổi. Từ tháng 9, lượng tồn kho nhà ở Louisville đã tăng từ khoảng 2.500 lên gần 3.900 căn. Các bất động sản mất gấp ba lần thời gian để bán—đôi khi nằm im trong vài tuần hoặc vài tháng. Điều này rất khắc nghiệt đối với các nhà lật nhà truyền thống cần thoát hàng nhanh.

Hart đã đưa ra một điểm hay về điều này: nếu bạn trả quá cao cho một căn nhà dự kiến sẽ có nhiều đề nghị trong vài ngày, thì giờ đây bạn đang đối mặt với một bất động sản có thể nằm im trong vài tuần trong khi bạn đang mất tiền vì chi phí giữ nhà. Bạn phải định giá mua đúng từ ngày đầu tiên, điều này càng khó hơn trong thị trường chậm lại.

Vậy còn phương án thay thế là gì? Họ đang tập trung mạnh vào phương pháp BRRRR cho năm 2026. Đối với những ai chưa quen, phương pháp BRRRR là mua, cải tạo, cho thuê, tái cấp vốn, lặp lại—bạn sửa chữa bất động sản, cho thuê, rồi tái cấp vốn để rút lại phần lớn hoặc toàn bộ vốn ban đầu trong khi vẫn giữ tài sản. Nó hoàn toàn khác với lật nhà vì bạn không phụ thuộc vào việc bán nhanh.

Hart đã đề cập đến những rủi ro—bạn cần các con số của mình thực sự khả thi, và luôn có khả năng chi phí cải tạo vượt dự tính hoặc định giá thấp hơn mong đợi. Nhưng phương pháp BRRRR mang lại điều mà việc lật nhà không có: tính dự đoán. Bạn không phải lo lắng về việc bất động sản nằm im trên thị trường trong khi bạn đang trả lãi vay. Bạn hoàn thành sửa chữa, tìm thuê, tái cấp vốn, và xong chuyện lo lắng về giao dịch đó.

Điều tôi thấy hấp dẫn nhất là quan điểm của họ về chiến lược dài hạn. Gorius nói rằng ngay cả khi một thương vụ BRRRR không hoàn hảo trong năm đầu, thời gian sẽ có lợi cho bạn. Nếu ban đầu bạn âm dòng tiền $100 hàng tháng, thì tiền thuê nhà cuối cùng sẽ tăng lên. Mức lỗ $100 ban đầu sẽ trở thành hòa vốn, rồi sinh lợi. Theo thời gian, bạn từ việc thua lỗ $100 mỗi tháng chuyển sang kiếm được 100 đô la. Đó là xây dựng sự giàu có, chứ không phải kiếm tiền nhanh.

Đây là một cách thích nghi thông minh với điều kiện thị trường. Phương pháp BRRRR thưởng cho sự kiên nhẫn và tư duy dài hạn hơn là dựa vào thời điểm thị trường, điều này hợp lý khi bạn không thể dựa vào các thương vụ lật nhanh nữa. Thật thú vị khi thấy các nhà đầu tư có kinh nghiệm đang thực hiện một bước chuyển chiến lược như vậy.