Thị trường bất động sản Quảng Châu đón "xuân nhỏ" Tháng 3, ký hợp đồng mua bán nhà cũ trực tuyến vượt 10.000 căn

Thị trường bất động sản nhà ở tại Quảng Châu đón “tiểu dương xuân”. Theo thông tin mới nhất được Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quảng Châu công bố, vào tháng 3/2026, số căn hộ nhà ở cũ được ký hợp đồng trực tuyến (net ký) tại Quảng Châu lần lượt là 10785 căn và diện tích 105,33 nghìn mét vuông; so với tháng trước, tương ứng tăng 141,38% và 129,52%. Trong một tháng, lượng net ký đã vượt mốc một lần hơn 10.000 căn, lập mức cao mới về giao dịch trong gần một năm, trở thành tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang ấm lại.

Trong quý 1, net ký nhà ở cũ vượt 2,4 vạn căn

Từ tháng 1 đến tháng 3/2026, nhà ở cũ tại Quảng Châu có tổng cộng 24209 căn được net ký, với diện tích net ký 242,42 vạn mét vuông. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quảng Châu phân tích rằng: nhu cầu bị dồn nén trước và sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán được giải phóng tập trung; cùng với việc nhu cầu mua nhà dựa trên nhu cầu giáo dục tăng mạnh và các yếu tố thuận lợi như thị trường đấu giá đất có những khu đất chất lượng cao trúng thầu với mức chênh (phí/giá) tăng… được cộng hưởng và lan tỏa, đã cùng thúc đẩy thị trường thể hiện rõ “tiểu dương xuân”.

Giao dịch theo khu vực tăng đồng loạt. Xét theo số căn net ký so với tháng trước của từng quận/huyện tại Quảng Châu, mức tăng của tất cả các khu vực đều vượt gấp đôi. Trong đó, khu Tăng Thành có mức tăng đạt 162,14%; các khu như Lệ Loan, Bạch Vân và Phiên Ngữ cũng đều có mức tăng trên 150%.

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Châu, Đường Chí Uyên, cho biết với phóng viên rằng: sau kỳ nghỉ Tết ở Quảng Châu, lượng net ký nhà ở cũ và nhà ở mới đã tăng liên tiếp trong vài tuần; lượng đến thăm (lượng ghé), lượng xem nhà (lượng dẫn xem), lượng đặt mua và tỷ lệ chuyển đổi ký kết đều cho thấy xu hướng tăng dần theo tuần, nhịp độ tham gia thị trường của nhu cầu thiết yếu đang được đẩy nhanh.

Cơ cấu giao dịch nổi bật nhu cầu thiết yếu “giữ vai trò chủ đạo”

Xét theo cấu trúc theo dải diện tích giao dịch, đặc trưng về cơ cấu nhu cầu của thị trường nhà ở cũ Quảng Châu rất rõ rệt: nhu cầu thiết yếu và nhu cầu cải thiện chất lượng nhà ở là lực lượng chính của thị trường, trong đó nhu cầu cải thiện cho thấy tốc độ được giải phóng nhanh.

Cụ thể, tỷ trọng giao dịch của các căn hộ 60—90㎡, 90—120㎡ và 120—144㎡ so với tháng trước lần lượt tăng 2,29, 0,37 và 0,35 điểm phần trăm.

Trong đó, căn hộ 60—90㎡ chiếm 33,2%, tăng 2,29 điểm phần trăm so với tháng trước; đã liên tục ba tháng liền giữ vị trí số 1, vẫn là lựa chọn cốt lõi của nhu cầu nhà ở thiết yếu. Căn hộ 90—120㎡ chiếm 30,72%, tăng 0,37 điểm phần trăm so với tháng trước, thể hiện rằng lực lượng chính của nhu cầu cải thiện vẫn có xu hướng chọn “đi thẳng một bước” sang các căn hộ cỡ trung—lớn. Còn tỷ trọng giao dịch các sản phẩm cao cấp từ 144㎡ trở lên giảm xuống còn 8,78%.

Hiệu suất ổn định của thị trường nhu cầu thiết yếu trở thành nền tảng cơ bản quan trọng khiến thị trường nhà ở Quảng Châu ấm lại. Dữ liệu giám sát của Kerui cho thấy: trong năm 2025, tổng giá trị nhà ở thương mại tại Quảng Châu từ 2 triệu đến 3 triệu nhân dân tệ là khoảng giao dịch chủ đạo của các giao dịch nhà ở thiết yếu; cả năm tích lũy đạt 12261 căn, giá giao dịch trung bình theo mỗi căn là 246 triệu nhân dân tệ. Tỷ lệ giao dịch của những người mua nhà với tổng ngân sách 2—3 triệu nhân dân tệ trong tháng 1—2/2026 là 19%, ngang bằng tỷ lệ giao dịch của cùng mức giá này trong cả năm 2025.

Cảm nhận của thị trường hạng nhất ấm lên

Sự thay đổi của thị trường được phản ánh đầu tiên qua cảm nhận trực tiếp của các môi giới/đại lý bất động sản ở tuyến đầu. “Từ sau tháng 3, lượng dẫn xem nhà ở nhà ở cũ tăng rõ rệt so với tháng 2, lượng giao dịch cũng tăng đáng kể. Vào đúng mùa cao điểm giao dịch nhà gắn với suất học tháng 3, nhiều phụ huynh sẽ canh thời điểm đăng ký vào học để đẩy nhanh bước đi mua nhà, nhịp độ giao dịch các căn có suất học chất lượng tăng nhanh rõ rệt.” Một người phụ trách mảng Phiên Ngữ của một nền tảng quy mô lớn, Lý Thiên Thành, cho biết với phóng viên.

Dữ liệu của nền tảng Beike chứng minh mức độ sôi động của thị trường tuyến đầu. Từ tháng 3, số người xem nhà mỗi tuần đối với nhà ở cũ tại Quảng Châu duy trì trên 20.000 lượt. Tuy nhiên, hiện nay chu kỳ giao dịch của đa số nguồn hàng vẫn nằm trong khoảng 200 ngày đến 300 ngày. Tháng 3, giá giao dịch trung bình nhà ở cũ tại Quảng Châu là 2,09 vạn nhân dân tệ/mét vuông; số lượng nguồn hàng mới được đăng bán tăng thêm trong tháng là 17289 căn.

“Giá chào bán của chủ nhà hiện tương đối vững chắc, đã sẽ không còn xuất hiện tình trạng giảm giá lớn. Sau khi trải qua giai đoạn điều chỉnh trước đó, nhiều căn nhà ở cũ đã có tính năng giá trị tốt.” Lý Thiên Thành cho biết, “Nhân lúc thị trường nhà ở ‘tiểu dương xuân’, chúng tôi cũng đang tích cực mai mối để người đi xem và chủ nhà đạt được giao dịch. Dựa trên kinh nghiệm các năm trước, sau giai đoạn giao dịch dồn dập vào tháng 3 và tháng 4, thị trường nhà ở Quảng Châu có thể chuyển sang thời kỳ sụt giảm theo giai đoạn của giao dịch bất động sản.”

Nhà ở cũ ấm lại tốt hơn nhà ở mới

Lần này thị trường nhà ở Quảng Châu ấm lại, cho thấy đặc điểm nổi bật là nhà ở cũ thể hiện tốt hơn rõ rệt so với nhà ở mới. Lý Vũ Gia, nghiên cứu viên cao cấp thuộc Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, cho biết với phóng viên rằng: tháng 3, giao dịch nhà ở cũ tại Quảng Châu vượt 1 vạn căn, trong khi nhà ở mới giao dịch khoảng 6000 căn; lượng giao dịch nhà ở cũ xấp xỉ gấp đôi nhà ở mới, và đặc điểm thị trường do nhu cầu thiết yếu, nhu cầu cải thiện dẫn dắt cũng thể hiện rất rõ.

Tỷ trọng giao dịch căn hộ cỡ lớn trong thị trường nhà ở cũ đã có xu hướng tăng lên. Lý Vũ Gia cho rằng tín hiệu này đồng nghĩa với việc nhu cầu “bán nhà cũ mua nhà mới” của thị trường đã bắt đầu được khôi phục, qua đó đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy chu trình giao dịch của thị trường bất động sản.

Ông phân tích rằng: vào tháng 4, khi việc giải phóng đầy đủ lượng giao dịch các căn nhà ở cũ tổng giá thấp trước đó diễn ra xong, một phần chủ nhà sau khi bán nhà ở cũ nhiều khả năng sẽ chuyển sang thị trường nhà ở mới, hoặc lựa chọn mua các căn nhà ở cũ diện tích lớn, chất lượng cao hơn; giao dịch sôi động của nhà ở cũ kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với thị trường nhà ở mới và thị trường nhà ở cũ theo hướng cải thiện. Đồng thời, hiện nay thị trường đang sôi động cộng với dấu hiệu giá cả ổn định trở lại, điều này có ý nghĩa quan trọng giúp ổn định kỳ vọng của thị trường và hình thành nhận thức chung rằng cần thúc đẩy chu trình giao dịch “bán nhà cũ mua nhà mới” và “bán nhà nhỏ mua nhà lớn”.

Đối với xu hướng thị trường nhà ở Quảng Châu trong nửa cuối năm, Lý Vũ Gia cho rằng hiện tại thị trường vẫn đang ở giai đoạn dò đáy; để từ dò đáy đến chạm đáy cần một quá trình. Chủ yếu có vài yếu tố: thứ nhất, lượng căn nhà ở cũ được đăng bán mỗi tháng vẫn cao hơn lượng giao dịch, nguồn cung thị trường vẫn còn tương đối dồi dào; thứ hai, hiện tượng chủ nhà đăng bán với mức giảm giá vẫn khá phổ biến, giá vẫn chưa đạt được sự đồng thuận cho việc ổn định hoàn toàn; thứ ba, đối với thị trường nhà ở mới, vấn đề cạnh tranh đồng chất hóa trong từng khu vực nổi bật, tình trạng nguồn cung lớn vẫn chưa được giảm bớt rõ rệt—trong đó tốc độ tiêu thụ của các dự án chất lượng cao có phần chậm lại; một số dự án ở gần ngoại ô và xa ngoại ô vẫn chủ yếu tiêu thụ theo hình thức khuyến mãi.

Lý Vũ Gia cho biết: điểm then chốt của xu hướng thị trường nhà ở Quảng Châu trong nửa cuối năm nằm ở việc liệu nhà ở cũ có thể tiếp tục duy trì sự sôi động hay không, từ đó thúc đẩy một cách hiệu quả chu trình giao dịch “bán nhà cũ mua nhà mới” và “bán nhà nhỏ mua nhà lớn”, để việc độ sôi động của giao dịch kéo theo việc giá ổn định trở thành nhận thức chung của thị trường. Đồng thời, các đơn vị hành chính và từng khu vực cần căn cứ vào tình hình tiêu thụ của nguồn hàng để điều tiết hợp lý nhịp độ phê duyệt bán hàng nhà ở mới và tiến độ khởi công, nhằm giảm bớt vấn đề nguồn cung dư thừa do cạnh tranh đồng chất hóa, tránh việc giữa các nhà phát triển xuất hiện cạnh tranh ác tính và tình trạng “cuộc đua giá” (giá bị nén xuống), qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Thị trường nhà ở
                                                            Thị trường nhà ở Quảng Châu