Số lượng giao dịch nhà ở cũ tại Bắc, Thượng, Thâm Quyến trong tháng 3 đều đạt mức cao kỷ lục. Các chuyên gia dự đoán trong kỳ nghỉ lễ 30/4 - 1/5, các địa phương có khả năng sẽ tăng cường chính sách.

Kể từ năm 2026, giao dịch nhà ở cũ ở các thành phố trọng điểm trên toàn quốc vẫn duy trì được một mức độ “bền bỉ”, trở thành một lực lượng quan trọng hỗ trợ thị trường nhà ở ấm dần trở lại.

Dữ liệu do Viện Nghiên cứu Trung Tín theo dõi cho thấy, trong quý 1 năm nay (tính đến ngày 29 tháng 3), 20 thành phố trọng điểm có 319.000 căn hộ nhà ở cũ được giao dịch, giảm 5,7% so với cùng kỳ năm trước, vẫn cao đáng kể hơn so với giai đoạn cùng kỳ năm 2024. Riêng tháng 3 (tính đến ngày 29), 20 thành phố có 134.000 căn hộ nhà ở cũ được giao dịch, giảm 6,3% so với cùng kỳ năm trước. Xét theo giao dịch theo tuần, kể từ sau Tết Nguyên đán, lượng giao dịch nhà ở cũ liên tục tăng trở lại theo tuần trong 5 tuần. Tuần thứ 4 của tháng 3 (3.23-3.29), lượng giao dịch nhà ở cũ của 20 thành phố đã đạt mức cao mới theo tuần kể từ năm 2025.

Xét về cơ cấu giao dịch, vị thế của nhà ở cũ trong toàn thị trường tiếp tục được nâng lên. Trong giai đoạn tháng 1-2 năm 2026, tỷ trọng số căn hộ nhà ở cũ được giao dịch của 30 thành phố trên tổng lượng giao dịch nhà ở mới và nhà ở cũ đạt 72%, tăng 7 điểm phần trăm so với cả năm 2025.

Xét theo các thành phố trọng điểm, các thị trường nhà ở cũ ở những đô thị cốt lõi như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến đã xuất hiện xu hướng “tiểu dương xuân”. Kể từ khi chính sách “Hổ Thất Điều” (“沪七条”) được triển khai được 1 tháng, Thượng Hải đã trở thành thành phố sôi động nhất trong “tiểu dương xuân” năm nay. Theo dữ liệu của trang “Bất động sản trực tuyến” thuộc website trung tâm giao dịch nhà ở của Thượng Hải, trong tháng 3, Thượng Hải (bao gồm nhà ở thương mại) ký gửi trực tuyến tích lũy 31.215 căn nhà ở cũ, qua đó lập tức thiết lập kỷ lục cao nhất trong gần 5 năm, kể từ tháng 3 năm 2021. Xét theo kết quả giao dịch theo từng ngày, trong toàn bộ tháng 3 có 13 ngày lượng ký gửi trực tuyến nhà ở cũ vượt mốc 1.000 căn; trong đó có 7 ngày giao dịch theo ngày vượt 1.300 căn. Ngày 28 tháng 3 thậm chí còn lập đỉnh theo ngày trong gần 5 năm với 1.585 căn. Sự “nóng lên” của thị trường nhà ở cũ cũng đang dần lan sang thị trường nhà ở mới; nhiều dự án nhà ở mới ở Thượng Hải dự kiến từ tháng 4 sẽ từng bước cắt giảm ưu đãi/chiết khấu.

Dữ liệu do Viện Nghiên cứu Lianjia Thượng Hải cho thấy, kể từ khi chính sách “Hổ Thất Điều” (“沪七条”) được ban hành, ý nguyện tham gia thị trường của bên mua khá tích cực. Thời gian giao dịch trung bình của bên mua vào tháng 6 năm 2025 là 49 ngày, trong khi đến tháng 3 năm nay đã rút ngắn còn 39 ngày. Cùng với việc lượng giao dịch gia tăng, áp lực về thanh khoản hàng tồn kho ở khu vực ngoài vòng vành đai đã được giảm bớt một cách hiệu quả. Thị trường đang dần chuyển từ giai đoạn trước đó “giảm tồn kho” sang giai đoạn phục hồi cân bằng động cung-cầu.

Đáng chú ý, theo dữ liệu từ “Khảo sát nhu cầu và kỳ vọng thị trường bất động sản Thượng Hải” gần đây do I Love My Home công bố, kỳ vọng của người tiêu dùng cũng đang thay đổi: 41,4% người được hỏi cho rằng trong 1-2 năm tới, giá thị trường bất động sản Thượng Hải sẽ tăng, trong đó có 21,6% cho rằng sẽ chỉ tăng nhẹ khoảng 1%–5%; 19,8% cho rằng mức tăng sẽ đạt trên 5%. Ngoài ra, có 20% người cho biết không nhìn rõ tình hình, khó đưa ra phán đoán.

Thị trường nhà ở cũ ở Bắc Kinh cũng đã cho ra một bản thành tích ấn tượng trong tháng 3. Theo dữ liệu của China Cental, trong tháng 3, lượng đăng ký trực tuyến (网签) nhà ở cũ ở Bắc Kinh là 19.886 căn. Dữ liệu này không chỉ lập đỉnh cao nhất trong 15 tháng qua, mà còn sau tháng 3 năm 2025, lại một lần nữa quay về mức gần 20.000 căn.

Nhà phân tích trưởng Zhang Dawei của China Cental nhận định rằng, trong tháng 3, thị trường nhà ở cũ ở Bắc Kinh đã đón “tiểu dương xuân” mạnh nhờ sự cộng hưởng giữa chính sách và yếu tố mùa vụ. Thị trường thể hiện đặc trưng: lượng tăng vọt, giá ổn định nhẹ, và sự phân hóa cực đoan. Giao dịch đạt mức cao lần thứ hai trong gần 2 năm, nhưng giá không tăng toàn diện; khu vực lõi và khu vực bên ngoài, nhà ở chất lượng tốt và nhà ở phổ thông thể hiện hai thái cực “nóng-lạnh” hoàn toàn khác nhau.

Dữ liệu do Viện Nghiên cứu Trung Tín cho thấy, ở Bắc Kinh và Thượng Hải, nhà ở cũ có diện tích nhỏ và tổng giá thấp vẫn là lực lượng chủ chốt trong giao dịch. Hiện nay, các đối tượng có nhu cầu thật (刚需) và nhu cầu nâng cấp/đổi nhà (刚改) ở các thành phố lớn thường giải quyết vấn đề chỗ ở thông qua việc mua nhà ở cũ, trong khi thị trường nhà ở mới chuyển sang đáp ứng nhu cầu cải thiện. Trong giai đoạn tháng 1-2 năm 2026, tỷ trọng giao dịch nhà ở cũ dưới 70 m² ở Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt tăng lên 39% và 42%. Đồng thời, khi giá nhà tiếp tục điều chỉnh, nguồn cung trên thị trường nhìn chung dịch chuyển lùi về phân khúc tổng giá thấp. Trong giai đoạn tháng 1-2, tỷ trọng số căn giao dịch nhà ở cũ dưới 3 triệu (triệu nhân dân tệ) ở Bắc Kinh và Thượng Hải so với năm 2025 lần lượt tăng 5 và 6 điểm phần trăm; số căn giao dịch tăng 13% và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường nhà ở ở Thâm Quyến trong tháng 3 cũng mở màn “tiểu dương xuân” một cách mạnh mẽ. Theo dữ liệu của Trung tâm nghiên cứu Lianyoujia, trong tháng 3, tổng lượng ký gửi (网签) nhà ở mới và nhà ở cũ tại Thâm Quyến là 7.898 căn, tăng 117% theo tuần; đây là mức cao nhất trong vòng 11 tháng trở lại đây.

Theo dữ liệu của Trung tâm nghiên cứu Lianyoujia, trong thị trường “tiểu dương xuân” tháng 3, thị trường nhà ở cũ được hỗ trợ rất mạnh. Cả tháng nhà ở cũ ký gửi trực tuyến 5.071 căn, tăng 117% theo tuần; duy trì ổn định ở mức tương đương “ran/khô (荣枯线)”, nền tảng hỗ trợ ở đáy thị trường vững chắc, tạo thêm khả năng cho diễn biến của quý 2 tiếp theo. Lượng ký kết nhà ở cũ tại các cửa hàng của Lianyoujia ở Thâm Quyến tăng 244% theo tuần, tiến sát mức đỉnh sau chính sách “929” năm 2024; nhiệt độ đi xem nhà của người mua cũng thậm chí lập kỷ lục, đạt lượng xem nhà theo tháng cao nhất trong gần 5 năm, cao hơn 17% so với tháng 10 năm 2024.

Ngoài ra, theo thống kê của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Thâm Quyến, trong tháng đó toàn thành phố ghi nhận 7.225 căn nhà ở cũ (lượng ghi nhận là dữ liệu được thống kê theo thời điểm khởi phát hợp đồng mua bán nhà ở cũ, không phải là số căn giao dịch cuối cùng). So với tháng trước, lượng này tăng mạnh 151%, lập mức cao nhất trong vòng 12 tháng qua.

Zhang Bo, Giám đốc Viện nghiên cứu 58 Anjuke, cho biết: nhìn từ hiệu suất của các thành phố trọng điểm trong cả nước, thị trường nhà ở thể hiện rõ đặc trưng “thành phố hạng 1 dẫn đầu, hồi ấm mang tính cấu trúc”. Ở các thành phố hạng 1 như Bắc Kinh và Thượng Hải, giao dịch nhà ở cũ đều đón nhận lượng tăng rõ rệt; hiệu ứng giải phóng nhu cầu dưới tác động kích thích của chính sách là rất đáng kể. Các thành phố hạng 2 mạnh đồng thời cũng hồi ấm, nhưng các thành phố hạng 3 và hạng 4 vẫn tương đối bình lặng. Nhìn chung, hiện nay thị trường đã hình thành thế chủ đạo của giao dịch nhà ở cũ ở các thành phố lõi; ở bước tiếp theo, thị trường nhà ở mới được kỳ vọng sẽ tận dụng chuỗi chuyển nhượng/thay thế bằng nhà ở cũ để mở ra cải thiện.

Dự báo của cơ quan này là, trong thị trường cả nước, dự kiến xu hướng phục hồi mang tính cấu trúc sẽ tiếp tục trong tháng 4 và tháng 5; tính liên tục của hiệu quả chính sách vẫn cần theo dõi nhịp độ giải phóng nhu cầu; trong kỳ nghỉ Ngày Lao động (1/5), các địa phương có khả năng sẽ tăng cường thêm chính sách, và nhịp độ phục hồi tổng thể sẽ không thay đổi.

(Nguồn bài viết: Tân Hoa Xã ? Bản tin Bành Pai)