Biệt thự cao cấp trên 30 triệu NDT tại Quảng Đông và Thâm Quyến, tốc độ giao dịch tăng trên 100%, vượt qua Bắc Kinh và Thượng Hải

记者|Trần Vinh Hạo

Biên tập|Cheng Peng Liao Dan Du Heng Phong Hiệu đính|Đoạn Luyện

Đầu quý I năm 2026 đang tiến gần chốt sổ, thị trường biệt thự hạng sang tại bốn thành phố hạng nhất Bắc Kinh - Thượng Hải - Quảng Châu - Thâm Quyến chứng kiến sự thay đổi cục diện rõ rệt, xu hướng phân hóa của thị trường ngày càng nổi bật.

Theo dữ liệu của C-Bry (Kỷ Ả/Cerui), tính đến ngày 22/3, tại các thành phố hạng nhất, giao dịch nhà ở cao cấp tổng giá trị từ 30 triệu NDT trở lên tăng 14% so với cùng kỳ năm trước; đã thoát khỏi xu hướng đi ngược và tự lập một “hành tình” riêng; trong khi giao dịch nhà ở thương mại tổng giá trị từ 10 triệu NDT trở lên giảm 37% so với cùng kỳ (không bao gồm căn hộ kiểu khách sạn), còn xu hướng của nhà ở trung cao cấp và phân khúc siêu biệt thự hoàn toàn ngược nhau.

Trong đó, thị trường biệt thự hạng sang tại Quảng Châu và Thâm Quyến bùng nổ về lượng cung, tốc độ tăng trưởng giao dịch so với cùng kỳ đều vượt 100%, tăng trưởng còn vượt xa Bắc Kinh và Thượng Hải một cách đáng kể. Tính đến ngày 22/3, Thâm Quyến có 12 căn biệt thự tổng giá trị từ 1 tỷ NDT trở lên, đã tiến sát tổng số 13 căn của cả năm trước; Quảng Châu thậm chí xuất hiện một căn siêu biệt thự với đơn giá 280.000 NDT/m² và tổng giá 1,87 tỷ NDT, lập kỷ lục đơn giá biệt thự hạng sang hàng đầu của Quảng Châu trong gần hai năm qua.

Thâm Quyến và Quảng Châu: tốc độ tăng giao dịch biệt thự hạng sang vượt 100%

Vượt xa Bắc Kinh - Thượng Hải

Phóng viên của 《Tin tức Kinh tế hằng ngày》 nhận thấy rằng, kể từ đầu năm, thị trường biệt thự hạng sang tại các thành phố hạng nhất cũng bắt đầu xuất hiện sự phân hóa rõ rệt. Cụ thể: giao dịch nhà ở cao cấp cấp nghìn vạn NDT hạ nhiệt, còn thị trường siêu biệt thự từ 30 triệu NDT trở lên thì đi ngược xu hướng đi lên; khoảng cách về tốc độ tăng giao dịch giữa các thành phố được kéo giãn rõ rệt.

Dữ liệu của C-Bry cho thấy, tính đến ngày 22/3, tại bốn thành phố hạng nhất, nhà ở thương mại tổng giá trị từ 10 triệu NDT trở lên đã giao dịch tổng cộng 3.044 căn, giảm khoảng 37% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, khi nâng ngưỡng tổng giá trị lên 30 triệu NDT, diễn biến thị trường lập tức đảo chiều: tại bốn thành phố hạng nhất, phân khúc nhà ở cao cấp ở mức giá này đạt 548 căn giao dịch, tăng 14% so với cùng kỳ, trở thành một trong số ít mảng tăng trưởng trong thị trường nhà ở.

Xét theo biểu hiện của từng thành phố, Quảng Châu và Thâm Quyến trở thành lực chính tuyệt đối, tốc độ tăng giao dịch đều vượt 100%, vượt xa mạnh mẽ Bắc Kinh và Thượng Hải.

Thâm Quyến thể hiện nổi bật nhất. Tính đến ngày 22/3, tổng cộng đã giao dịch 168 căn biệt thự từ 30 triệu NDT trở lên, tăng mạnh 154,55% so với cùng kỳ; giao dịch trung bình/ngày đạt 2,07 căn, tăng 132,6% so với mức 0,89 căn/ngày của quý IV năm ngoái. Quảng Châu theo sau ngay, tính đến ngày 20/3 tổng cộng đạt 73 căn, tăng 128,13% so với cùng kỳ; giao dịch trung bình/ngày đạt 0,90 căn, so với quý IV năm ngoái đạt mức tăng gấp đôi.

Thượng Hải vẫn là “điểm tựa” của tổng lượng giao dịch biệt thự từ 30 triệu NDT trở lên, đứng đầu với 229 căn, nhưng do tác động kép của việc thu hẹp nguồn cung và nền so sánh cao của năm ngoái, giao dịch so với cùng kỳ giảm 27,99%; giao dịch trung bình/ngày giảm 28,9% so với quý IV năm ngoái, động lực tăng trưởng suy yếu. Bắc Kinh giao dịch 78 căn, tăng 20% so với cùng kỳ, nhưng giao dịch trung bình/ngày chưa tới 1 căn, mức độ tăng trưởng không mạnh bằng Quảng Châu và Thâm Quyến.

Cơ cấu giao dịch của biệt thự quy mô “từ 1 tỷ NDT” thể hiện rõ hơn thế mạnh của Quảng Châu và Thâm Quyến. Ở phân khúc giá trị này, giao dịch của Quảng Châu và Thâm Quyến trực tiếp đuổi kịp, vượt Bắc Kinh và Thượng Hải. Tính đến ngày 22/3, Thâm Quyến giao dịch 12 căn biệt thự tỷ NDT, trong đó 10 căn thuộc khu “Trung Tín Thành Khải Tín VY (Xinh Yue Wan)”, 2 căn thuộc “Hậu Hải Vân Tê Hoa Viên (Hauhai Yunxi Huayuan)”. Đơn giá đăng ký của “Trung Tín Thành Khải Tín VY” đạt 244.000 NDT/m², lập kỷ lục đơn giá biệt thự mới cao nhất của Thâm Quyến trong những năm gần đây.

C-Bry phân tích cho biết: tại Quảng Châu, tính đến ngày 20/3 đã giao dịch 7 căn biệt thự tỷ NDT, trong đó 5 căn đến từ “Bảo Lợi Ngọc Tỉ Loan (Bảo Lợi Yuesiwan)”. Đầu tháng 3, một căn có đơn giá 280.000 NDT/m², tổng giá 1,87 tỷ NDT của dự án này tạm thời chưa đưa vào lưới đăng ký giao dịch (net signing); sau đó sẽ tiếp tục đẩy cao số liệu giao dịch biệt thự tỷ NDT của Quảng Châu.

Nhìn từ phía thị trường, trong quý I năm nay, các dự án của doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại Quảng Châu thể hiện khá nổi bật. Ngày 26/3, phóng viên mỗi ngày (mỗi kinh) nhận được thông tin từ người trong nội bộ của Bảo Lợi Phát Triển (Poly Development) rằng, nhiều dự án nhà ở cao cấp nằm ở khu “Châu Giang Tân Thành - Mã Tràng” gần đây có độ nóng khá cao, nhiệt độ của “Bộ tam giác vàng Châu Kim Pha” khu lõi Châu Giang Tân Thành lại một lần nữa được thổi bùng.

“Sau tháng 3, hiệu suất thị trường của Bảo Lợi Thiên Y (Poly Tianyi) rất mạnh, hiệu ứng ‘tiểu dương xuân’ (đầu xuân ấm lên) thể hiện rõ ràng: tổng lượt đến thăm vượt 650 nhóm, đạt thành tích bán hàng với 10 căn trong một ngày và 20 căn trong một tuần; đến nay giá trị giao dịch đã vượt 5 tỷ NDT.” Phía dự án Bảo Lợi Thiên Y cho biết với phóng viên.

Cảnh dự án biệt thự Bảo Lợi Thiên Y tại Quảng Châu Ảnh nguồn: do người được phỏng vấn cung cấp

“Giao dịch biệt thự (成交) tăng lên, ít nhất ở khía cạnh đơn giá, có ý nghĩa tích cực đối với sự ổn định giá trong ngắn hạn. Tất nhiên, hiệu quả còn tùy thuộc vào việc có thúc đẩy đầu cung nâng cấp về năng lực sản phẩm, tiện ích… hay không, tạo ra nhà ở tốt chất lượng cao, đồng thời kích hoạt nhu cầu ở phía khách mua.” Ông Lý Vũ Gia, chuyên gia nghiên cứu cấp cao kiêm Giám đốc nghiên cứu của Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, phân tích.

Tuy nhiên, ông Lý Vũ Gia cũng nói rằng do thị trường biệt thự thiên về phân khúc nhỏ lẻ, còn thị trường nhà mới và nhà thứ cấp hiện nay đều do giao dịch tổng giá trị thấp dẫn dắt, nên tác động kéo động thị trường nhà ở tổng thể từ giao dịch biệt thự là có hạn; cần cân nhắc thận trọng.

Thâm Quyến và Quảng Châu: nguồn cung biệt thự tập trung bơm thêm

Thị trường biệt thự hạng sang Thâm Quyến - Quảng Châu có thể đạt tốc độ tăng trưởng trên 100% và dẫn đầu trong các thành phố hạng nhất, một phần nhất định cũng liên quan đến việc hai địa phương có nguồn cung biệt thự tập trung.

Phóng viên mỗi ngày (mỗi kinh) rà soát phát hiện rằng cuối năm 2025, thị trường biệt thự hạng sang Thâm Quyến đã chứng kiến cú bùng nổ về nguồn cung: bốn dự án mẫu chuẩn gồm “Hậu Hải Vân Tê Hoa Viên”, “Trung Tín Thành Khải Tín VY”, “Hậu Hải Zhanshang Xi (Hậu Hải Triệu Vượng Tử)”, “Liên Tài Siêu Tổng Loan” tổng cộng 668 căn được tung ra thị trường tập trung, tổng giá trị hàng hóa lên tới hàng trăm tỷ NDT.

Dữ liệu của C-Bry cho thấy: quý IV năm 2025, diện tích nguồn cung biệt thự hạng sang từ 30 triệu NDT trở lên tại Thâm Quyến tăng gấp 1,3 lần so với cùng kỳ; tính đến ngày 22/3/2026, nguồn cung ở phân khúc này gần 50.000 m². Trong khi cùng kỳ năm trước là 0 nguồn cung, lượng cung mới tăng lớn dần dần chuyển hóa thành giao dịch đăng ký (net signing) trong quý I.

“Nhìn lại tình hình giao dịch biệt thự hạng sang trong quá khứ, năm 2024 cũng từng xuất hiện xu hướng tương tự. Khi đó, tổng giá trị giao dịch biệt thự hạng sang từ 30 triệu NDT trở lên ở 30 thành phố trọng điểm tăng 65% so với cùng kỳ, thể hiện đặc trưng ‘càng đắt càng mua’. Đến năm 2026, xu hướng này vẫn đang tiếp tục. Đoàn khách hàng giá trị cao duy trì việc nâng dần tầm tổng giá trị mua nhà.” Theo phân tích từ Trung tâm nghiên cứu Phổ Nhĩ Số Trí (Pu Rui Shuzhi) thuộc C-Bry tư vấn chuyên sâu, vào sáng ngày 26/3.

So với việc thị trường biệt thự Thâm Quyến tăng tốc vào cuối năm ngoái, thị trường biệt thự Quảng Châu tăng nhịp nguồn cung vào cuối tháng 3. Theo dữ liệu giám sát khu vực Quảng Phật của Phổ Nhĩ (Pu Rui), từ cuối tháng 3 đến nay, bước tiến xin giấy phép/đợt ra hàng của các dự án tại Quảng Châu rõ rệt hơn; dự kiến trong tháng 3, khoảng 28 dự án bất động sản bán chạy trên toàn thành phố sẽ tung thêm đợt.

Cần nhắc đến rằng, các dự án biệt thự được mở bán tại Thâm Quyến hiện nay đa số nằm ở vị trí lõi khu trung tâm.

Ví dụ, “Hậu Hải Vân Tê Hoa Viên” nằm ở khu biệt thự hạng sang truyền thống của Thâm Quyến, cách “Thâm Quyến Vịnh 1” (Shenzhen Bay 1) chỉ khoảng 400 mét. Khu đất này do liên danh Hoa Nhuân + Trung Hải giành được với giá 18,512 tỷ NDT; trải qua 295 vòng đấu giá, tỷ lệ chiết khấu/đấu giá thặng dư lên tới 46,31%, giá sàn xây dựng (giá trên mỗi tầng/diện tích sàn) vượt 70.000 NDT/m². Đợt mở bán lần thứ hai vào ngày 22/3, các căn hộ loại 216 m² và căn 408 m² ở phân khúc tỷ NDT đã được bán hết trực tiếp. Trong vòng 4 tháng mở bán, doanh thu vượt 23,9 tỷ NDT.

Về phía Quảng Châu: vào tháng 2/2026, khu đất Mã Tràng được giao dịch với giá 23,604 tỷ NDT, tỷ lệ thặng dư 26,6%, giá sàn xây dựng vượt 80.000 NDT/m². Điều này cũng kéo thị trường nhà ở cao cấp (nhà thứ cấp) ở khu Châu Giang Tân Thành quay lại xu hướng ấm dần, tâm lý chủ nhà giữ hàng (ít bán) tăng lên.

Theo dữ liệu do phòng nghiên cứu và phát triển bất động sản Trung Nguyên Quảng Châu công bố đầu tháng 3 năm nay, thị trường biệt thự nhà thứ cấp ở Châu Giang Tân Thành đã liên tiếp 8 tuần thể hiện xu hướng “cả lượng và giá cùng tăng” (lượng giá song tăng), số căn giao dịch tháng 1 đạt 83 căn. Có dữ liệu khác cho thấy tháng 2 là tháng truyền thống ít giao dịch; lượng đăng ký giao dịch nhà thứ cấp ở khu Châu Giang Tân Thành cũng đạt 60 căn.

“Sau khi khu đất Mã Tràng được bán ra, chủ biệt thự ở khu Châu Giang Tân Thành rõ ràng đã tiết chế bán hàng.” Chiều ngày 26/3, một người môi giới tại khu Châu Giang Tân Thành, Quảng Châu cho biết với phóng viên rằng, sau khi khu đất được đấu giá, mọi người ước đoán giá bán hòa vốn của khu đất khoảng 160.000 NDT/m², tương đương với việc đặt “giá sàn” cho khu lõi Châu Giang Tân Thành; nhưng giá giao dịch của biệt thự hạng sang nhà thứ cấp quanh đó (như Jiuxin Huyue Tai, Kaisen New World…) phổ biến ở mức 170.000 NDT~300.000 NDT/m². So với “giá bột mì” (thường chỉ chi phí giành quyền sử dụng đất), thì tính hiệu quả lại càng nổi bật.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Biệt thự hạng sang
                                                            Thị trường nhà ở