Thị trường bất động sản Quảng Châu "Xuân nhỏ" xuất hiện tình trạng "hai đầu nóng"

Bài viết được trích từ: Tân Khoái Báo

                                    ■Trong thị trường nhà ở mới tại Quảng Châu, các sản phẩm có tổng giá trị từ 30 triệu nhân dân tệ trở lên và các sản phẩm từ 1 triệu đến 2 triệu nhân dân tệ được bán chạy nhất.                                    

Những căn hộ cao cấp tổng giá trị 30 triệu nhân dân tệ trở lên tranh nhau mua; các căn hộ nhu cầu thiết yếu từ 1 triệu đến 2 triệu nhân dân tệ chiếm 30%; phân khúc giá trung lại trở nên “khó xử”

Thị trường nhà ở Quảng Châu xuất hiện “mùa xuân dương lịch nhỏ”, giao dịch nhà ở mới trong tháng 3 phục hồi rõ rệt, mức độ phân hóa của thị trường ngày càng nổi bật. Một mặt, thị trường các căn hộ cao cấp tổng giá trị từ 30 triệu nhân dân tệ trở lên rất sôi động, các dự án “penthouse/biệt thự trên cao” xuất hiện giao dịch đơn lớn liên tục; mặt khác, các căn nhu cầu thiết yếu ở phân khúc tổng giá trị từ 1 triệu đến 2 triệu nhân dân tệ nhờ hiệu quả chi phí cao, tỷ phần thị trường vượt 30%. Một số người trong ngành cho biết hiện thị trường có đặc trưng “nóng ở hai đầu”, còn việc thị trường có thể thực sự ổn định và hồi ấm trở lại hay không vẫn cần quan sát hiệu suất bán hàng ở các mốc then chốt như “Ngày 1/5” và “Ngày 1/10”.

Bán nhà ở mới trên 30 triệu nhân dân tệ tăng trưởng 170% so với cùng kỳ năm trước

Là thước đo hướng thị trường, phân khúc căn hộ cao cấp thể hiện đặc biệt nổi bật trong đợt “mùa xuân dương lịch nhỏ” này. Dữ liệu của Khắc Nhậm cho thấy, quý 1 năm 2026 (tính đến ngày 15/3), tại Quảng Châu có 333 căn nhà thương mại có tổng giá trị từ 10 triệu nhân dân tệ trở lên, 114 căn hộ cao cấp từ 20 triệu nhân dân tệ trở lên, tăng 44%; trong đó, phân khúc tổng giá trị từ 30 triệu nhân dân tệ trở lên đạt 73 căn, tăng 170,4% so với cùng kỳ năm ngoái, tốc độ tăng vượt Bắc Kinh và Thượng Hải.

Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của Trung Nguyên Quảng Châu cho biết, trong đợt “mùa xuân dương lịch nhỏ”, sự phục hồi của căn hộ cao cấp diễn ra trước. Nhiều dự án cao cấp mang tính chuẩn mực ở khu trung tâm thể hiện rất mạnh, như Bảo Lợi Nhạc Tê Loan, Phụng Nhã Số 1, Tinh Hà Loan Bán Đảo, Bảo Lợi Thiên Diêu, Châu Giang Thiên Nhạc… đều có các giao dịch đơn lớn, rõ ràng kéo theo bầu không khí giao dịch và niềm tin ở khu trung tâm.

Phóng viên Tân Khoái Báo cho biết, trong quý 1 năm 2026, tổng tiền đặt mua của Bảo Lợi Nhạc Tê Loan đạt 6 tỷ nhân dân tệ. Chỉ trong 1 tòa đẩy hàng thêm của dự án đã bán được 2 tỷ nhân dân tệ, mức giá giao dịch cao nhất đạt 28 vạn nhân dân tệ/m², mức giá bình quân tăng khoảng 17% so với lần khai bán đầu tiên; Phụng Nha Số 1 bán được 2 căn trong một ngày với diện tích xây dựng khoảng 750㎡ cho mỗi căn, tổng giá mỗi căn đều trên 2 tỷ nhân dân tệ; Tinh Hà Loan Bán Đảo số 5 có 4 sản phẩm duplex hạng xa xỉ, tổng số tiền giao dịch lên tới 7,187 tỷ nhân dân tệ.

Do sức nóng đấu giá khu đất Mã Trường (Ma Chang) thuộc Tân Thành Châu Giang dẫn dắt, từ đầu tháng 3 đến nay, lượng khách đến tham quan của Bảo Lợi Thiên Diêu ở cách khu đất Mã Trường khoảng 2 km đã tăng rõ rệt. Người phụ trách liên quan của dự án cho biết với phóng viên Tân Khoái Báo rằng, mức trung bình theo tuần trong tháng 3 đạt 243 nhóm, tăng 113% so với tháng 2; một số chu kỳ giao dịch của khách được rút ngắn còn 2 đến 3 ngày. Cơ cấu khách hàng cũng cho thấy xu hướng đa dạng hóa: ngoài nhóm người địa phương có tài sản ròng cao, còn thu hút nhiều người mua có tài sản ròng cao đến từ Thâm Quyến, Đông Hoản và cả khu vực Đông Bắc. “Có một khách là người làm trong ngành tài chính làm việc ở Tân Thành Châu Giang, do quan tâm đến việc khu đất đắt giá ở Mã Trường được đấu giá nên đã để ý dự án của chúng tôi. Sau khi tìm hiểu quy hoạch cải tạo khu vực Lữ Dật Viên (Yuancun) lân cận, họ công nhận sự hiếm có của dự án và hiệu quả chi phí, trong vòng 3 ngày đã hoàn tất giao dịch.”

Tổng giám đốc bộ phận dự án của Trung Nguyên BĐS Quảng Châu Hoàng Đào phân tích rằng: “Khách hàng của nhà ở cao cấp chịu ít ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế; ngoài ra, nhiều dự án cao cấp có sức mạnh sản phẩm nổi bật, vì vậy việc thị trường hồi phục diễn ra trước.” Chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản Đặng Hạo Chí cho biết với phóng viên Tân Khoái Báo rằng: “Điều này liên quan đến việc của cải của các ngành công nghiệp mới tập trung cao vào các ngành đứng đầu và nhóm ít người. Khi tốc độ phát triển của các ngành công nghệ cao tiếp tục được đẩy nhanh hơn nữa, quy mô nhóm người có tài sản ròng cao này chắc chắn tiếp tục tăng, và nhu cầu đối với nhà ở cao cấp của họ cũng sẽ tăng.”

“Nóng ở hai đầu”: người giàu đi săn hàng, nhu cầu thiết yếu lên xe mỗi bên lấy phần mình

Trong lúc thị trường nhà ở cao cấp bùng nổ, phân khúc nhu cầu thiết yếu cũng nóng không kém. Các dự án nhu cầu thiết yếu ở tổng giá trị từ 1 triệu đến 2 triệu nhân dân tệ nhờ hiệu quả chi phí cao vẫn vững vàng giữ vai trò lực lượng giao dịch chủ lực, cùng với thị trường căn hộ “đỉnh” tạo nên thế “nóng ở hai đầu”.

Dữ liệu của Phổ Dữ Quảng Phật cho thấy, trong quý 1 năm nay (từ ngày 1/1 đến 15/3), trong giao dịch nhà ở mới do người mua đầu tiên ký hợp đồng tại Quảng Châu, các căn nhu cầu thiết yếu ở tổng giá từ 1 triệu đến 2 triệu nhân dân tệ có 3080 căn được ký hợp đồng, tỷ phần chiếm tới 35%. Điều này có nghĩa là, cứ 3 người mua nhà ở Quảng Châu thì có 1 người chọn khoảng giá trị tổng này.

Khu Tăng Thành trở thành địa bàn chủ yếu cho giao dịch nhu cầu thiết yếu của Quảng Châu. Với tư cách là quận có lượng giao dịch nhà ở mới lớn nhất toàn thành phố, hàng năm lượng nhà ở mới giao dịch của Tăng Thành cơ bản chiếm khoảng từ 1/4 đến 1/5 của toàn thành phố. Trong quý 1 năm nay, Tăng Thành giao dịch 1536 căn có tổng giá từ 1 triệu đến 2 triệu nhân dân tệ, vừa đúng khoảng một nửa tổng số giao dịch toàn thành phố; tổng giá bình quân theo căn của phân khúc này là 132,39 vạn nhân dân tệ/căn. Trong đó, các khu vực gần trung tâm thành phố như đường Vĩnh Ninh và trấn Tân Đường dựa vào hiệu quả chi phí cao, trở thành lựa chọn hiệu quả chi phí cao dành cho người mua nhà nhu cầu thiết yếu.

Dù ngay cả ở khu trung tâm Quảng Châu và các vùng ven đô, phân khúc giá này vẫn có một số lựa chọn. Ví dụ, tại quận Bạch Vân là bốn phường phía bắc; tại quận Hoàng Phố là mảng Kiến Thị Thành; tại quận Phiên Vũ là mảng Thạch Kỳ đều có các dự án đang bán phù hợp với ngân sách này.

Ẩn sau hiện tượng này là năng lực mua của thị trường bị tập trung cao độ. Đặng Hạo Chí phân tích rằng: “Tình hình thị trường hiện nay giống như cách đây 10 năm, khách hàng cực nhu cầu thiết yếu chiếm vị thế chủ đạo; họ quan tâm đến việc ‘có mua nổi hay không’. Vì vậy, các sản phẩm gọn trong giới hạn tổng giá được kiểm soát chặt trở thành lựa chọn hàng đầu. Do đó, các sản phẩm này cũng sớm xuất hiện dấu hiệu khan hàng cung không đủ cầu, và có thể là những sản phẩm đầu tiên được điều chỉnh tăng giá.”

Ở đầu còn lại của thị trường, tâm lý của chủ nhà bán lại cũng phản ánh sự phân hóa này. Bà Hoàng kể với phóng viên Tân Khoái Báo rằng ban đầu dự định bán một căn hộ 1 phòng khách 1 phòng ở Phương Tài thuộc Khu Phường Vãn của Quảng Châu, nhưng trong quá trình xem nhà bị bên mua ép giá mạnh; cuối cùng giá giao dịch khác xa với mức giá tâm lý của bà. Sau khi cân nhắc, bà quyết định từ bỏ việc bán, rồi sau khi sửa sang đơn giản lại căn nhà để cho thuê.

Hoàng Đào cho biết: hiện tỷ lệ mua bán/cho thuê tại Quảng Châu đã được điều chỉnh về mức 2%-3%; một số bảng khu vực đã có điều chỉnh giá nhà thứ cấp vượt quá dự đoán của thị trường, cộng với việc kiểm soát nguồn cung nhà ở mới, khả năng có điều chỉnh mạnh về giá nhà là không lớn. “Nhiều chủ nhà thứ cấp sau khi bị ép giá xuống nhiều lần vẫn thà chọn cho thuê hơn là bán lỗ. Và Quảng Châu là một thành phố hạng nhất, nhu cầu nhà ở luôn tồn tại, chỉ là thời điểm mua khác nhau. Mức điều chỉnh giá hiện tại tương đối nhẹ vì năm ngoái đã điều chỉnh với mức khá lớn.” Ông nói.

Trong ngành thẳng thắn nói: Khả năng cao thị trường nhà ở Quảng Châu năm nay đi theo hình “chữ L”

Nhiều người trong ngành cho rằng, mô hình phân hóa của thị trường “mùa xuân dương lịch nhỏ” trong tương lai vẫn tiếp tục. “Hiện toàn bộ thị trường vẫn đang trong quá trình tạo đáy.” Hoàng Đào phân tích rằng: khi mức độ phân hóa càng rõ rệt thì tạm thời chỉ những dự án nhà ở cao cấp hoặc dự án giá thấp có hiệu quả chi phí rất cao mới đi lượng nhanh. “Hiện tại giá bán bình quân của nhà ở mới ở Quảng Châu là ‘4 vạn+’. Những sản phẩm có giá bán bình quân từ 5 vạn nhân dân tệ/m² trở lên nhưng chưa đạt cấp độ căn hộ cao cấp, do cạnh tranh thị trường khốc liệt nên tốc độ tiêu thụ tương đối chậm.

Khi lịch trình doanh nghiệp bất động sản đẩy hàng trong cuối tháng 3 rõ ràng nhanh hơn, hai đầu cung và cầu của thị trường đang cùng lúc phát lực. Dữ liệu giám sát của Phổ Dữ Quảng Phật cho thấy, trong gần 3 tuần, lượng hàng được cấp chứng nhận của toàn thành phố tiếp tục tăng cao; tính đến ngày 22/3, toàn thành phố có tổng cộng 18 lượt dự án đẩy hàng mới, lượng đẩy hàng đạt 2043 căn, tăng mạnh 251% so với giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 2 theo quý. Sự nhiệt tình ở phía nguồn cung này đã bơm động lực cho hoạt động duy trì của thị trường trong tháng 4.

Đối với tình hình sau “mùa xuân dương lịch nhỏ”, Đặng Hạo Chí cho rằng động lực của đợt này không bắt đầu từ tháng 3; giá nhà thứ cấp ở Quảng Châu đã tương đối ổn định từ tháng 11/2025. “Thị trường đã chạm đáy, ít nhất là một ‘mặt bằng đáy theo giai đoạn’, nhưng xác suất đi theo ‘L’ cao hơn đi theo ‘V’. ” Ông dự kiến thời gian tới lượng giao dịch nhà ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức tương đối cao; giá nhà nhìn chung chủ yếu đi ngang ổn định, và ở một số khu vực cục bộ thậm chí có thể tăng nhẹ. “Một mặt, chính sách mua nhà nhìn chung vẫn giữ định hướng nới lỏng. Mặt khác, một phần nhà đầu tư nhắm đến tỷ suất lợi nhuận từ tiền thuê bất động sản để tham gia; hiện tại, ở một số phân khúc, tỷ suất lợi nhuận đã đạt 3% đến 4%, cao hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi kỳ hạn của ngân hàng. Còn bất động sản ở khu trung tâm thành phố vừa có giá trị để ở vừa có giá trị đầu tư, nên được thị trường đánh giá cao nhất.” Ông nói.

Hoàng Đào thì dự đoán rằng, hiệu suất tổng thể của thị trường nhà ở năm nay sẽ không kém năm 2025, nhưng sự phục hồi toàn diện thực sự có thể phải chờ đến năm sau. “Nếu tình hình bán hàng ở các mốc nóng như tháng 5, tháng 9 và tháng 10 đạt kỳ vọng của thị trường, điều đó sẽ chứng minh xu hướng thị trường hồi phục ổn định.” Ông nói.

■Phóng viên Tân Khoái Báo Hà Lộ Thỉ Văn/Ảnh