Dấu hiệu tích cực liên tục! Thị trường bất động sản Quảng Đông - Thâm Quyến đang ươm mầm "xuân nhỏ", số lượng ký hợp đồng tại các cửa hàng ở Thâm Quyến đạt mức cao nhất trong một năm

Nguồn: Trang Sức Thời Báo Tác giả: Ngô Gia Minh

Đầu mùa xuân tháng 3, thị trường bất động sản thường sẽ đón một đợt tâm lý “Vàng tháng ba, Bạc tháng tư” hồi ấm; liệu “tiểu dương xuân” của năm nay có đến đúng hẹn hay không cũng trở thành tiêu điểm mà thị trường quan tâm.

Trước vấn đề đó, phóng viên đã đi khảo sát thị trường ở Quảng Châu và Thâm Quyến, và nhận thấy rằng đằng sau dữ liệu giao dịch ổn định rồi tăng trở lại, ngày càng nhiều người mua nhà bắt đầu khôi phục kỳ vọng vào thị trường, “tiểu dương xuân” đang được hình thành.

Giá cả hợp lý và sản phẩm đúng chỗ là then chốt

“Dưới sự thúc đẩy của việc khu đất ở Mã Trường Thiên Hà, Quảng Châu giao dịch với giá cao, gần đây lượng xem nhà và lượng giao dịch đều tăng lên; cuối tuần trước, dự án đã tiếp nhận gần 150 nhóm khách, công ty để phối hợp cho ‘tiểu dương xuân’ đã trực tiếp nhường lợi về giá.” Một giám đốc phụ trách marketing của một dự án nhà mới ở khu vực Thiên Hà, Quảng Châu, cho biết với phóng viên. Ngoài ra, theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ riêng trong nửa đầu tháng 3, toàn thành phố Quảng Châu đã có hơn 30 dự án nhà mới xuất hiện đợt tung hàng mới hoặc có động thái đẩy thêm.

Gần đây, khu đất Mã Trường Thiên Hà được chú ý đã được bán với tổng giá 236 tỷ nhân dân tệ, được công ty con thuộc sở hữu toàn phần của Tập đoàn Việt Tú, Công ty TNHH Quảng Châu Việt Thành Đạt, thu về; tỷ lệ chênh giá lên tới 26,6%. Khi quy hoạch của khu đất Mã Trường được đẩy tiến, giá trị đất ở khu vực lõi liên tục được thị trường định giá lại. Gần đây, thị trường nhà ở cao cấp của Quảng Châu cũng lại dậy sóng. Thông tin thị trường cho thấy, Khu nhà Bảo Lợi Dực Tế Loan đã giao dịch một căn hộ có diện tích xây dựng 670 mét vuông, tổng giá trị giao dịch 1,87 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 280.000 nhân dân tệ mỗi mét vuông. Phóng viên cũng đã phỏng vấn nhiều nhân sự phòng marketing của các công ty bất động sản; các sản phẩm nhà ở cao cấp như căn hộ diện tích lớn và biệt thự do các công ty sở hữu, đặt tại Quảng Châu, trong thời gian gần đây đều có ghi nhận giao dịch.

Báo cáo dự báo của Bộ Nghiên cứu và Phát triển Trung Tâm (Trung Quốc) thuộc Trung tâm Nguyên Quảng Châu cho rằng, sau kỳ nghỉ Tết, các dự án nhà mới sẽ tập trung đưa ra thị trường; dưới tác động của nhiều “điểm đỏ”, thị trường rất có khả năng sẽ đón “mở cửa thắng lợi”; dự kiến từ tháng 3 đến tháng 4 sẽ diễn ra một đợt mở bán tập trung. Phần lớn các dự án này nằm ở các khu vực trung tâm đô thị, tập trung các sản phẩm mang tính cải thiện, có sức lan tỏa nhất định trên thị trường, và có thể thúc đẩy giao dịch hồi ấm. Đồng thời, nhiều người phụ trách marketing của các dự án nhà mới tại Quảng Châu cho biết với phóng viên rằng, trong định giá, dự án sẽ bám sát hơn với mức giao dịch thực tế của thị trường. Hiện nay, chỉ khi giá cả hợp lý và sản phẩm đúng chỗ, người mua mới sẵn sàng xuống tiền tham gia thị trường.

Niềm tin bắt đầu được khôi phục

Còn tại Thâm Quyến, thị trường nhà ở thứ cấp dường như sôi động hơn so với nhà ở mới. Tuần trước, lượng ký kết mua bán nhà thứ cấp tại chuỗi cửa hàng LeYouJia của Thâm Quyến tăng 132% theo tuần so với tuần trước, đạt mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm 2025; lượng xem nhà thứ cấp cũng đạt mức cao nhất kể từ giữa tháng 10 năm 2024.

Theo dữ liệu giám sát mới nhất do Viện Nghiên cứu Ke (Beike) của Thâm Quyến công bố, trong năm nay tháng 2, lượng đăng bán nhà thứ cấp tại các cửa hàng mà họ hợp tác giảm 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái. “Thay đổi phần trăm tưởng chừng nhỏ bé này, ở một mức độ nhất định phản ánh rằng niềm tin thị trường đang dần tăng lên, các hiện tượng bán tháo phi lý đang giảm bớt.” Viện trưởng Viện Nghiên cứu Ke Thâm Quyến, Tiêu Tiểu Bình, cho biết. Sự thay đổi này có kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở Thâm Quyến đi vào một lối đi tích cực theo chuỗi “tối ưu hóa nguồn cung—kỳ vọng tăng mạnh—giá cả ổn định”. Điều này có nghĩa là thị trường đang dần nới lỏng áp lực “cung vượt cầu” do người bán trong một thời gian trước vội vàng thoát hàng rời đi; nguồn nhà đăng bán trở nên hợp lý hơn, tạo cơ sở lành mạnh hơn cho việc đặt nền và giao dịch đi lên. Ngoài ra, về mặt giá cả, ngoài việc giá giao dịch bình quân đã liên tiếp hai tháng ngừng giảm rồi ổn định, giá đăng bán bình quân của các khu vực nóng nhà thứ cấp cũng bắt đầu tăng nhẹ.

“Bước vào tháng 3, giao dịch nhà ở thuộc các khu vực trường học chất lượng cao hồi ấm rõ rệt nhất; tiếp theo là các nguồn nhà thứ cấp có tổng giá thấp và tỷ suất hoàn vốn tiền thuê cao.” Chen, một môi giới cấp cao ở khu vực Viên Lĩnh, Phúc Điền, Thâm Quyến, cho biết, “Hiện tại biến động giá giao dịch không lớn; đổi giá lấy lượng vẫn là xu hướng chính, nhưng sau vài năm giảm giá, từ năm nay bắt đầu có nhiều người mua hơn khôi phục lại niềm tin vào thị trường bất động sản. Ví dụ, lượng khách chủ động liên hệ để xem nhà sau Tết nhiều hơn so với mọi năm.”

“Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán âm lịch, thị trường bất động sản Thâm Quyến nhanh chóng khôi phục nhịp độ giao dịch, tốc độ phản hồi tốt hơn so với những năm trước. Dựa trên thống kê của chúng tôi, tốc độ ra mắt nhà mới trong thị trường năm nay chậm hơn so với năm ngoái; trong năm nay chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại mới nhận giấy phép bán trước, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 12 dự án. Do đó, thị trường nhà mới Thâm Quyến năm nay khó hình thành hiệu ứng quy mô. Còn thị trường nhà thứ cấp thì ngược lại, vẫn duy trì trạng thái nguồn cung dồi dào và giá thấp; vì vậy không khí giao dịch rõ ràng tốt hơn thị trường nhà mới.” Tổng giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Toàn quốc của Mỹ Liên Bất động sản, He Qianru, nói với phóng viên, “Ngoài ra, xét theo kỳ vọng chính sách, việc Thâm Quyến tiếp tục nới lỏng chính sách hạn mua cũng là khả năng cao sẽ xảy ra.”

Vẫn cần nhiều phía cùng nỗ lực

Theo Li Vũ Gia, nghiên cứu viên kiêm trưởng trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, đánh giá rằng gần đây màn thể hiện của thị trường bất động sản Quảng Châu - Thâm Quyến là tốt. “Thứ nhất là nhà thứ cấp tốt hơn nhà mới, các điểm nóng của thị trường nhà mới bị giới hạn trong một số khu vực; thứ hai là lượng đăng bán nhà thứ cấp mới tăng theo tháng giảm dần, so với cùng kỳ năm ngoái thấp hơn, cho thấy tâm lý và kỳ vọng thị trường đang cải thiện; thứ ba là trước đó, thị trường nhà thứ cấp liên tục cho thấy dấu hiệu tốt lên, ở một mức độ nhất định thúc đẩy nhu cầu bán nhà cũ mua nhà mới, chu kỳ thị trường có cải thiện.”

Ông dự đoán rằng tháng 3 là mùa cao điểm bán hàng truyền thống, trong đó các giao dịch nhà ở thương mại có nhu cầu cao như sau kỳ nghỉ trở thành cư dân lại thành phố, kết hôn, tìm việc, học vị… diễn ra tương đối sôi động. Đồng thời, các nhà phát triển để theo đuổi “mở cửa thắng lợi” về thành tích cũng sẽ tung ra các sản phẩm có giá trị cao. Chính quyền địa phương cũng sẽ có động thái về chính sách; ví dụ, gần đây các chính sách như quỹ tích lũy nhà ở, trợ cấp mua nhà… được ban hành khá thường xuyên, tháng 3 sẽ tạo thành một “đỉnh nhỏ” của thị trường nhà ở; nhưng xét về cơ cấu giao dịch, các phân khúc giá thấp vẫn chiếm ưu thế.

Viện Nghiên cứu Chỉ Số Trung Quốc cho rằng, theo chỉ số giá nhà ở thứ cấp của 100 thành phố trong hệ thống chỉ số bất động sản Trung Quốc, từ năm 2026 trở đi, biên độ giảm giá nhà ở thứ cấp của 100 thành phố theo tháng liên tiếp thu hẹp; xu hướng giá nhà đang thể hiện một số thay đổi tích cực. Trong tương lai, khi nhiều thành phố tiếp tục đẩy nhanh việc triển khai chính sách đến nơi đến chốn, “tiểu dương xuân” đáng để mong đợi.

Li Vũ Gia cho rằng, từ giai đoạn dò đáy rồi chạm đáy rồi ổn định vững chắc nền tảng, vẫn cần nhiều bên cùng phát lực. Ở cấp độ ngành, bao gồm thúc đẩy vòng tuần hoàn giao dịch giữa nhà mới và nhà thứ cấp, tiếp tục giảm chi phí giao dịch, làm trong sạch môi trường và trật tự giao dịch, v.v. Còn về cơ bản, bao gồm việc khôi phục niềm tin của cư dân vào các khía cạnh như việc làm, thu nhập và kỳ vọng.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Thị trường nhà ở