Tôi đã theo dõi thị trường bất động sản tại Buenos Aires một thời gian và thực sự năm 2026 đang khá khác so với năm ngoái. Giá cả đã ổn định khá nhiều: vào tháng 1, giá mỗi mét vuông là 2450 đô la và gần như không thay đổi kể từ đó. Không giống như những đợt tăng giá điên cuồng của năm 2024-2025.

Điều thú vị là năm 2025 kết thúc như một năm chuyển tiếp tốt đẹp. Gần 70.000 hợp đồng mua bán đã được ký kết, tăng 26,8% so với năm 2024. Người dân đã mua, nhưng giờ có vẻ nhịp độ đã chậm lại một chút. Về bán căn hộ tại CABA, các con số rõ ràng: một căn studio trung bình khoảng 108 nghìn đô la, căn hai phòng khoảng 130 nghìn đô la và căn ba phòng lên tới 180 nghìn đô la.

Điều làm tôi ngạc nhiên là Puerto Madero vẫn là khu vực đắt nhất với gần 6200 đô la mỗi mét vuông. Tiếp theo là Núñez và Palermo, khoảng 3400 đô la. Nhưng nếu bạn tìm mua căn hộ bán tại CABA phù hợp hơn về giá, Lugano là 1100 đô la mỗi mét, Nueva Pompeya là 1500 và La Boca là 1600. Sự chênh lệch rất lớn.

Hiện tại, điều mọi người đều thắc mắc là có nên mua để cho thuê hay không. Đây là phần thú vị. Lợi nhuận từ cho thuê đã tăng lên 5,09% mỗi năm, nhưng bạn sẽ cần gần 20 năm để hoàn vốn đầu tư. Các khu vực có lợi nhuận tốt nhất là Lugano (9,6%), Nueva Pompeya (7,6%) và La Boca (7,3%), nhưng đều là những khu xa trung tâm. Trong khi đó, Puerto Madero và Palermo chỉ mang lại lợi nhuận 3-4%, mặc dù có nhu cầu cao.

Giá thuê căn hộ hai phòng tại CABA trung bình khoảng 764 nghìn peso, trong đó Puerto Madero dẫn đầu với hơn 1,2 triệu. Cách đây một năm, sự chênh lệch so với cùng kỳ là 35%, nên áp lực vẫn còn đó.

Ẩn số là vay mua nhà bằng tín dụng. Nếu thủ tục được đẩy nhanh, thị trường sẽ sôi động; còn nếu không, mọi thứ vẫn chậm và rất chọn lọc. Hiện tại, có vẻ chúng ta đang ở đỉnh cao chờ đợi bước tiếp theo.