Không ai nói cho bạn biết có bao nhiêu điều cần biết trước khi mua căn nhà đầu tiên của mình. Bạn nghĩ đơn giản chỉ là tìm một nơi bạn yêu thích và vay thế chấp, nhưng rồi bạn lại đắm chìm trong các cuộc kiểm tra, điều khoản hợp đồng, phí đóng cửa, và hàng nghìn chi tiết khác mà không ai cảnh báo bạn.

Tin vui là? Hầu hết các sai lầm của người mua lần đầu đều hoàn toàn có thể phòng tránh được. Bạn chỉ cần có danh sách kiểm tra nhà đầu tiên phù hợp và chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi bắt đầu tìm kiếm.

Hãy để tôi hướng dẫn bạn những điều thực sự quan trọng.

Bắt đầu với ngân sách thực của bạn, không phải giá niêm yết mà bạn nghĩ là có thể chi trả. Đây là điều quan trọng nhất. Đừng vội tìm trên Zillow ngay bây giờ. Thật sự đấy. Thay vào đó, hãy ngồi xuống và tính xem bạn thực sự có thể chi trả hàng tháng bao nhiêu. Khoản thanh toán vay thế chấp chỉ là một phần của câu chuyện. Đặc biệt ở Florida, bạn còn phải tính thuế tài sản dựa trên giá trị đánh giá, bảo hiểm nhà ( đặc biệt gần bờ biển ), phí HOA có thể từ $150 đến hơn một nghìn đô la mỗi tháng tùy theo cộng đồng, dự phòng bảo trì bạn nên dành ra, và phí CDD nếu bạn ở trong khu phát triển mới. Những khoản phí này cộng lại nhanh chóng, và tôi đã thấy quá nhiều người mua bị bất ngờ bởi tổng chi phí hàng tháng sau khi ký hợp đồng.

Khi đã biết ngân sách thực của mình, hãy xin phê duyệt trước. Không chỉ là đủ điều kiện sơ bộ. Có sự khác biệt lớn đấy. Phê duyệt sơ bộ nghĩa là ngân hàng chỉ dựa vào lời nói của bạn. Phê duyệt chính thức nghĩa là họ đã xác minh hồ sơ của bạn và đưa ra cam kết thực sự. Trong thị trường cạnh tranh, các nhà xây dựng và người bán sẽ chú ý. Và nếu bạn đang xem nhà mới xây, nhà thầu thường có các ngân hàng ưu tiên, nhưng bạn không bắt buộc phải dùng họ. Hãy so sánh. Sự chênh lệch lãi suất có thể giúp bạn tiết kiệm đáng kể trong 30 năm.

Điều mà nhiều người mua lần đầu không nhận ra là: mua nhà mới xây hoàn toàn khác với mua nhà đã có sẵn. Không có đại lý niêm yết. Hợp đồng là mẫu của nhà xây dựng, không phải mẫu tiêu chuẩn dùng trong giao dịch mua bán lại. Thời gian thực hiện tính bằng tháng, không phải tuần. Đây là nơi có một đại lý mua nhà chuyên về nhà mới thực sự tạo ra sự khác biệt lớn. Họ có thể đọc hiểu ngôn ngữ trong hợp đồng của nhà xây dựng, nhận biết các điều khoản có lợi cho họ, chỉ ra những nâng cấp thực sự tăng giá trị bán lại, và đàm phán các ưu đãi. Và điều đó hoàn toàn miễn phí vì nhà xây dựng trả hoa hồng.

Đừng bỏ qua kiểm tra nhà chỉ vì nhà mới xây. Đây là một trong những sai lầm đắt giá nhất. Các căn nhà mới xây vẫn có thể gặp lỗi xây dựng và vi phạm quy chuẩn như nhà cũ. Với nhà mới, hãy nghĩ đến việc làm ba cuộc kiểm tra: một trước khi lắp tường thạch cao để xem khung nhà, một lần kiểm tra cuối cùng trước khi ký hợp đồng, và một lần nữa vào tháng thứ 11, ngay trước khi bảo hành của nhà xây hết hạn. Một người kiểm tra tốt sẽ phát hiện ra những vấn đề tốn kém hơn nhiều so với phí kiểm tra.

Trước khi quyết định mua nhà, hãy thực sự hiểu về cộng đồng đó. Bạn không chỉ mua tường vách. Bạn đang mua vào một quận học, một cộng đồng có HOA, một văn hóa khu phố. Nghiên cứu đánh giá trường học, kiểm tra tình hình tài chính và quỹ dự phòng của HOA, xem xét uy tín của nhà xây dựng và cách họ xử lý các yêu cầu bảo hành, xem họ có dự định xây dựng thêm các giai đoạn mới gần đó trong vài năm tới không. Ở South Florida, sự khác biệt giữa các cộng đồng là rất lớn. Một khu nghỉ dưỡng golf cao cấp có cảm giác hoàn toàn khác so với khu dành cho gia đình. Tham quan vào các thời điểm khác nhau trong ngày. Nói chuyện với người dân đã sống ở đó. Đó là cách bạn có cái nhìn thực tế nhất.

Mẫu nhà bạn đã tham quan? Nó được trang bị nhiều nâng cấp không nằm trong giá cơ bản. Sàn nhà, tủ bếp, mặt bàn, thiết bị, chiều cao trần, không gian ngoài trời, các thiết bị nhà thông minh. Những thứ này dễ dàng cộng thêm từ 30 đến 100 nghìn đô hoặc hơn. Biết ngân sách nâng cấp tối đa của bạn trước khi vào trung tâm thiết kế, và ưu tiên những thứ có giá trị thực sự để bán lại, thay vì chỉ những thứ trông đẹp.

Một điều cực kỳ quan trọng: đừng thực hiện bất kỳ bước tài chính lớn nào trong quá trình mua nhà. Không mở thẻ tín dụng mới, không mua sắm lớn, không thay đổi công việc, không gửi tiền lớn mà bạn không thể giải thích. Ngân hàng sẽ xác minh lại tài chính của bạn ngay trước khi ký hợp đồng, và một điều nhỏ nhặt với bạn có thể làm hỏng khoản vay của bạn vào phút chót.

Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Hợp đồng của nhà xây dựng bảo vệ nhà xây dựng. Xem xét điều gì xảy ra với tiền đặt cọc của bạn nếu bạn muốn rút lui, quyền của nhà xây dựng trong việc thay đổi thông số kỹ thuật, tranh chấp sẽ giải quyết qua trọng tài hay tòa án, bảo hành thực sự bao gồm những gì, và các điều khoản về thời gian. Có một đại lý hoặc luật sư có kinh nghiệm xem xét trước có thể giúp bạn tránh các điều khoản tiêu chuẩn trong ngành nhưng lại rất bất lợi cho người mua.

Phí đóng cửa ở Florida thường từ 2 đến 5 phần trăm của giá mua. Đó là phí ngân hàng, bảo hiểm tiêu đề, thuế, phí ghi sổ, và các khoản trả trước như bảo hiểm và thuế tài sản. Nhà xây dựng đôi khi cung cấp tín dụng phí đóng cửa qua ngân hàng ưu tiên của họ, điều này đáng xem xét, nhưng luôn so sánh mức đó với các lựa chọn khác.

Điểm mấu chốt là: đừng vội vàng quyết định quá lớn, nhưng cũng đừng chờ đợi quá lâu. Thị trường nhà mới xây ở South Florida rất nhanh. Các giai đoạn phổ biến bán hết trong vài tuần. Chiến lược tốt nhất là tự trang bị kiến thức đầy đủ với danh sách kiểm tra nhà đầu tiên, xin phê duyệt trước, biết rõ điều quan trọng với bạn, rồi quyết đoán khi tìm thấy phù hợp. Làm việc với người có quyền truy cập sớm vào các đợt ra mắt mới giúp bạn đi trước các người mua chỉ xem danh sách công khai.

Sự khác biệt giữa mua nhà đầu tiên suôn sẻ và gặp nhiều căng thẳng thường nằm ở việc bạn có đúng người giúp đỡ hay không. Người hiểu rõ nhà xây dựng, biết các cộng đồng đang tăng giá, biết cách đàm phán. Chuyên môn đó quan trọng dù bạn đang xem một căn nhà chung cư trị giá 400.000 đô hay một căn nhà riêng 1,2 triệu đô trong khu biệt lập. Danh sách kiểm tra nhà đầu tiên của bạn nên bao gồm việc tìm kiếm người chuyên gia hiểu rõ thị trường của bạn.