Gần đây tôi đã xem xét cách hoạt động của các điều chỉnh thuê nhà ở Argentina và thực sự là cảnh quan đã thay đổi khá nhiều kể từ khi họ bãi bỏ luật cũ cách đây vài năm. Điều thú vị là hiện tại có thể thấy cùng lúc ba hệ thống hoàn toàn khác nhau tùy thuộc vào thời điểm bạn ký hợp đồng.

Điều đã xảy ra là các hợp đồng cũ, những hợp đồng ký trước tháng 10 năm 2023 theo luật cũ, có điều chỉnh hàng năm dựa trên Chỉ số Hợp đồng Thuê nhà. Sau đó là các hợp đồng trung gian, từ tháng 10 đến cuối năm, với điều chỉnh nửa năm một lần. Và cuối cùng là các hợp đồng mới nhất, kể từ khi luật bị bãi bỏ, nơi chủ nhà và người thuê tự do thương lượng.

Hiện tại, nơi thực sự thấy rõ tác động là ở các hợp đồng tự do này. Phần lớn trong số đó đã được thỏa thuận kéo dài hai năm với điều chỉnh mỗi ba hoặc bốn tháng dựa trên chỉ số IPC. Điều này có nghĩa là nếu tiền thuê của bạn được cập nhật hàng quý, giá bạn trả sẽ tăng theo mức tăng của chi phí sinh hoạt.

Để bạn hiểu cách hoạt động: nếu bạn ký hợp đồng có điều chỉnh theo IPC và đến kỳ cập nhật, mức tăng sẽ được tính dựa trên chỉ số mới nhất được công bố. Thời điểm đó, khi áp dụng các điều chỉnh này, mức tăng lên tới 8,44% cho những ai sử dụng hệ thống đó. Vì vậy, nếu bạn trả 600 nghìn, gần như sẽ lên 650 nghìn. Với 800 nghìn, gần như lên tới 868 nghìn.

Có một số người chọn giữ chỉ số ICL thay vì IPC. Chỉ số này về lịch sử thường tăng ít hơn so với lạm phát chung, nên mức điều chỉnh cuối cùng thấp hơn, khoảng 6,29% trong các kỳ đó. Với 600 nghìn, gần như sẽ lên dưới 638 nghìn.

Điều tôi đặc biệt chú ý là hiện không còn nghĩa vụ pháp lý bắt buộc phải sử dụng chỉ số nào hay điều chỉnh theo tần suất nào nữa. Tất cả đều là thương lượng giữa các bên. Điều này hoàn toàn thay đổi cách chơi. Các hợp đồng hiện nay thường ngắn hơn nhiều, thường là hai năm, và có các lần cập nhật thường xuyên hơn. Không giống như các hợp đồng trước đây kéo dài ba năm.

Đối với những hợp đồng sắp hết hạn, tình hình khá phức tạp vì thị trường đã hoàn toàn chuyển sang các điều khoản mới này. Vì vậy, họ phải thương lượng lại theo các điều kiện mới: ít thời hạn hơn, nhiều lần điều chỉnh hơn, nhưng linh hoạt trong việc chọn chỉ số nào để sử dụng. IPC vẫn là phổ biến nhất vì phản ánh đúng thực tế lạm phát mà tất cả chúng ta đều trải qua hàng ngày.