Tính toán rõ ràng lợi ích công cộng của khu dân cư

Bài viết được trích từ: Tờ Nhật báo Ninh Hạ

Phóng viên: Dương Siêu, Văn/Ảnh

Người dân khu dân cư Hải Vận Duy Phủ (Jin Feng, thành phố Ngân Xuyên) xem công khai chi tiết nguồn thu từ lợi ích công cộng.

Nhân viên lưới (lưới/đơn vị quản lý cộng đồng) tại cộng đồng Tử Dương (Jin Feng, thành phố Ngân Xuyên) đến từng hộ để lắng nghe ý kiến của cư dân về quỹ lợi ích công cộng của khu dân cư.

Lợi ích công cộng của khu dân cư là sự thể hiện quan trọng để chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu chung và tham gia quản trị cộng đồng; đồng thời, việc “tính rõ sổ sách minh bạch” của lợi ích công cộng chính là mắt xích then chốt để cộng đồng tự quản vận hành lành mạnh và hiện thực hóa việc bảo toàn, gia tăng giá trị tài sản chung.

Phí đỗ xe tại khu dân cư do công ty bất động sản thu theo tháng, rốt cuộc sẽ đi đâu? Việc đăng tải quảng cáo thương mại như quảng cáo ngoài trời của khu dân cư, biển công khai hành lang, quảng cáo trong cabin thang máy…, rốt cuộc tạo ra bao nhiêu doanh thu, và các khoản chi sau đó có chi tiết thế nào? Xuất phát từ những câu hỏi mà đa số chủ sở hữu quan tâm, phóng viên đã đi sâu khảo sát, phỏng vấn các bộ phận đa ngành.

Ý kiến cư dân: Minh bạch là giới hạn tối thiểu

Quỹ lợi ích công cộng của khu dân cư là khoản thu được, trong phạm vi quản lý bất động sản của khu dân cư, từ việc sử dụng các hạng mục thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu và các cơ sở, thiết bị dùng chung như thang máy, khu vực hành lang, địa điểm ngoài trời…; sau khi khấu trừ các chi phí quản lý cần thiết như thuế theo quy định của pháp luật, hao hụt năng lượng tiêu hao, chi phí nhân công vận hành, phần lợi ích còn lại.

Ngày 31 tháng 3, người phụ trách liên quan của Cục Nhà ở và Xây dựng thành phố Ngân Xuyên cho biết, nguồn gốc của quỹ lợi ích công cộng khá đa dạng, chủ yếu gồm: thu nhập phát sinh từ việc cho thuê, kinh doanh các căn nhà hoặc địa điểm thuộc công trình công cộng chung của khu dân cư; phí thu từ việc đỗ xe tại các tuyến đường chung và bãi đỗ xe không gian công cộng; thu nhập từ việc lắp đặt quảng cáo ngoài trời như tại không gian công cộng, hộp đèn (bảng đèn), cửa đơn nguyên, mặt tường ngoài… và quảng cáo trong nhà như tại cabin thang máy, sảnh cửa đơn nguyên, lối đi hành lang…; thu nhập từ việc tổ chức hoạt động kinh doanh tại không gian công cộng, và các khoản phí thu từ việc lắp đặt các thiết bị như tủ đựng bưu kiện giao nhanh, máy lọc nước, máy bán hàng tự động…; thu phí chiếm dụng địa điểm đối với các cơ sở thiết bị thông tin liên lạc từ các nhà khai thác viễn thông; theo sự đồng ý của đại hội chủ sở hữu, khoản thu từ phần giá trị còn lại khi xử lý, thu hồi các thiết bị, hạng mục dùng chung đã hết khấu hao; khoản thu lãi từ lợi ích công cộng và các khoản thu khác thuộc về toàn thể chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Những khoản thu nhập này thuộc về toàn thể chủ sở hữu, và dòng chảy của nguồn thu là vấn đề nóng mà cư dân quan tâm. Người dân Mã Đào của khu Lợi Thông (tỉnh Ngô Trung, quận Lợi Thông) nói thẳng: “Tiền quảng cáo thang máy, tiền phí chỗ đỗ xe… rốt cuộc là thu được bao nhiêu, chi vào đâu? Không ai nói, chúng tôi cũng không biết.” Người dân Dư Hiểu Mẫn của khu Sa Pha Đầu (Trung Vệ, quận Sa Pha Đầu) khẳng định thái độ rõ ràng: “Lợi ích công cộng là tiền của tất cả chủ sở hữu, không phải ‘kho nhỏ’ của công ty bất động sản; hy vọng có công khai định kỳ, để mỗi khoản thu chi đều được thể hiện rõ ràng minh bạch.”

Về mục đích sử dụng cụ thể, ý kiến của cư dân có trọng tâm khác nhau. Chương Hưng Dân, cư dân quận Hưng Khánh (Ngân Xuyên) hy vọng: “Dù nhiều hay ít, khoản chia thưởng thì phải chia thưởng, hoặc khấu trừ vào phí bất động sản, phát chút phúc lợi để chúng tôi cảm nhận được quyền lợi của chủ sở hữu một cách thực sự.” Còn Quách Dũ, cư dân quận Kim Phong (Ngân Xuyên) lại nghiêng về việc cải thiện môi trường khu dân cư: “Không cần phải chia tiền, ưu tiên sửa đường, đổi đèn đường, hoặc gửi vào quỹ bảo trì; làm tốt môi trường khu dân cư còn quan trọng hơn gì hết.”

Mặc dù quan điểm về mục đích sử dụng không giống nhau, nhưng cư dân đạt được sự đồng thuận rất cao rằng: quỹ lợi ích công cộng là tài sản chung của toàn thể chủ sở hữu, tuyệt đối không được để công ty bất động sản chiếm giữ, sử dụng sai mục đích hoặc dùng cho chi tiêu của chính mình. Trịnh Cường, cư dân quận Kim Phong (Ngân Xuyên) nói: “Chúng tôi không phản đối công ty bất động sản làm ăn hợp lý, nhưng phản đối thao tác trong bóng tối; không băn khoăn chia bao nhiêu, mà quan tâm việc có minh bạch hay không, và quản lý có chuẩn mực hay không.”

Hành động mở nút: Từ mơ hồ thành rõ ràng

Quỹ lợi ích công cộng của khu dân cư vốn là tài sản chung được hình thành nhờ việc dựa trên các hạng mục thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu và các thiết bị, cơ sở dùng chung; nhưng do một số khu dân cư không công khai thông tin đầy đủ, quản lý không chuẩn mực, nên đã trở thành “sổ sách mơ hồ” mà nhiều cư dân trong lòng không thể nói rõ ràng.

“Ngày nào cũng nhìn thấy quảng cáo chạy vòng trong thang máy, các xe đỗ đầy tại bãi đỗ xe công cộng, nhưng rốt cuộc các khoản lợi ích này là bao nhiêu, chi vào đâu, thì chúng tôi hoàn toàn không biết.” Câu hỏi của Trương Tiêu Đông, cư dân quận Hưng Khánh (Ngân Xuyên) đã nói lên tiếng lòng chung của nhiều chủ sở hữu. Có cư dân phản ánh rằng, một số công ty bất động sản kín tiếng với thông tin trong đối soát, thậm chí lấy cớ “sau khi thành lập ban đại diện chủ sở hữu thì mới xin công khai” để đùn đẩy, đánh lừa; đồng thời, nhiều chủ sở hữu còn thiếu nhận thức về quyền sở hữu và cơ chế giám sát đối với lợi ích công cộng, cho rằng “tiền không nhiều, không cần phải so đo”, ở một mức độ nhất định đã dung túng cho tình trạng quản lý không chuẩn mực, khiến quỹ lợi ích công cộng ngày càng trở nên mờ mịt khó hiểu.

Trước những điểm đau trong công tác quản trị, nhiều nơi tại Ngân Xuyên đã chủ động mở nút, thúc đẩy chuyển biến quỹ lợi ích công cộng từ “một khoản sổ mơ hồ” sang “một cuốn sổ rõ ràng”. Ngày 30 tháng 3, khu dân cư Hải Vận Duy Phủ (quận Kim Phong, thành phố Ngân Xuyên) đã công khai chi tiết khoản thu chi từ lợi ích công cộng trên bảng công khai: niên lợi nhuận cho thuê quảng cáo cổng gác, và phí quản lý tháng của vận hành viễn thông… đều rõ ràng để kiểm tra.

Trước đó, trong cuộc chỉnh đốn chuyên đề, Cộng đồng Hải Bích Lan Hiên thuộc đường phố Hà Lan Sơn Trung Lộ (thành phố Ngân Xuyên) phát hiện một số công ty bất động sản không đưa quỹ lợi ích công cộng vào tài khoản chuyên dụng theo quy định, và còn trì hoãn việc chỉnh sửa với lý do “chưa nắm rõ chính sách”. Ngày 23 tháng 3, cộng đồng đã tổ chức riêng cuộc họp “Hội nghị bàn bạc Lan Hiên”, yêu cầu tại chỗ công ty bất động sản vi phạm hoàn tất việc hoàn trả toàn bộ quỹ lợi ích công cộng vào tài khoản giám sát chuyên dụng trước cuối tháng 3, thực hiện nghiêm nguyên tắc “sử dụng đúng khoản tiền được cấp”, “công khai minh bạch”; đồng thời ký tại chỗ biên bản/hướng dẫn thông báo sử dụng chuẩn mực, siết chặt trách nhiệm quản lý.

Khu dân cư Trung Vinh Ngự Cảnh (quận Hưng Khánh, Ngân Xuyên) thì tiến hành giám sát toàn quá trình thông qua ban đại diện chủ sở hữu, đi theo một lộ trình khả thi cho quản lý chuẩn hóa quỹ lợi ích công cộng. Trước khi ban đại diện chủ sở hữu của khu dân cư này thành lập vào năm 2018, lợi ích công cộng do công ty bất động sản quản lý đơn phương; sau khi ban đại diện chủ sở hữu thành lập, tiến hành tuyển lại đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản, khiến thu nhập năm từ phí đỗ xe của khu dân cư, quảng cáo thang máy… tăng lên hơn 700.000 nhân dân tệ. Khu dân cư không chỉ thực hiện việc công bố chi tiết khoản thu chi và công khai định kỳ, đồng thời còn làm rõ rằng các khoản chi đơn lẻ vượt 50.000 nhân dân tệ phải được đại hội chủ sở hữu biểu quyết; và dùng phần dư lợi ích trị giá 980.000 nhân dân tệ để hoàn trả cho chủ sở hữu dưới hình thức chia lợi tức (phân redn), đồng thời lần lượt sử dụng quỹ lợi ích công cộng để lắp thêm camera giám sát tầng cao, tu sửa lại mặt đường bãi đỗ xe, mở căng-tin/nhà ăn cộng đồng, để nguồn vốn chung thực sự được dùng cho bản thân chủ sở hữu, đem lại lợi ích cho sự phát triển của khu dân cư.

Hiện nay, ngày càng nhiều khu dân cư áp dụng các biện pháp quản lý công khai minh bạch, trật tự, chuẩn mực để làm rõ mạch nguồn thu chi của lợi ích công cộng, khiến “sổ sách mơ hồ” vốn dĩ trước đây trở nên rõ ràng để kiểm tra, đồng thời bảo vệ hiệu quả tài sản chung và quyền, lợi ích hợp pháp của toàn thể chủ sở hữu.

Bảo đảm bằng thể chế: Có chuẩn mực, có căn cứ

“Phí quảng cáo thang máy, tiền thuê tủ giao hàng nhanh… những khoản lợi ích công cộng này rốt cuộc dùng ở những nơi nào? Những khoản chi nào không hợp quy định, và những khoản chi nào bị cấm đưa vào danh sách?” Gần đây, tại khu dân cư giai đoạn 2 Tân Hải Gia Viên thuộc đường phố Mãn Thành Bắc, quận Kim Phong (thành phố Ngân Xuyên), một thành viên ban đại diện chủ sở hữu đặt câu hỏi đúng vào “điểm đau” thực tế của quản lý quỹ lợi ích công cộng trong khu dân cư. Dù khu dân cư này đã tiên phong công khai tình hình thu chi của lợi ích công cộng, nhưng trong thực tế sử dụng vẫn vướng mắc lặp đi lặp lại: có được dùng khoản tiền này để sửa cửa đơn nguyên không? Việc thay thiết bị giám sát có khả thi không? Do thiếu tiêu chuẩn sử dụng rõ ràng và minh xác, trong khu dân cư thường xuất hiện tình huống “những khoản phải chi thì không dám chi”, và một số khoản chi cũng vì không có căn cứ/cách nào quy định mà gây ra chất vấn từ cư dân; bài toán quản lý chuẩn hóa quỹ lợi ích công cộng cần được tháo gỡ gấp.

“Việc công khai lợi ích ra là điều tốt, nhưng chúng tôi muốn hiểu rõ hơn: mục đích sử dụng hợp pháp của khoản tiền này là gì. Khi có quy định, quy tắc rõ ràng, trong lòng mọi người mới yên tâm, và cũng tránh được những tranh chấp không cần thiết.” Chu Mai, cư dân khu dân cư giai đoạn 2 Tân Hải Gia Viên nói. Để giải quyết vấn đề này, Bí thư Đảng ủy cộng đồng Tử Dương thuộc đường phố Mãn Thành Bắc, quận Kim Phong (Ngân Xuyên) là Tiết Ninh đã chủ động đứng ra tổ chức phối hợp cuộc họp, lần lượt rà soát và liệt kê từng vấn đề mà cư dân và ban đại diện chủ sở hữu đều quan tâm như: “có thể dùng phí/sửa cửa đơn nguyên bằng lợi ích công cộng hay không”, “thiết bị giám sát xuống cấp có thể thay hay không”, “việc trồng bổ sung cảnh quan cây xanh khu vực công cộng có được tính là chi phí không”… Sau đó, tổ chức thảo luận từng hạng mục với ba bên gồm doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản, ban đại diện chủ sở hữu và đại diện cư dân, nhằm hội tụ đồng thuận.

“Không có tiêu chuẩn chi thống nhất, mỗi lần dùng quỹ lợi ích công cộng lại phải giải thích đi giải thích lại với cư dân, không chỉ làm giảm hiệu quả công việc mà còn dễ gây hiểu lầm và không hài lòng ở cư dân.” người phụ trách công ty bất động sản của khu dân cư giai đoạn 2 Tân Hải Gia Viên nói về khó khăn trong quản lý. Thành viên ban đại diện chủ sở hữu Cao Vân thì cho rằng: “Miễn là các khoản chi liên quan đến việc bảo trì khu vực công cộng và lợi ích chung của toàn thể chủ sở hữu thì nhìn chung là có thể sử dụng, nhưng phải kiểm soát nghiêm mức độ chi tiêu, không được chi tùy tiện, vô trật tự.”

Khu dân cư giai đoạn 2 Tân Hải Gia Viên xây dựng và thông qua “Danh mục hướng dẫn sử dụng quỹ lợi ích công cộng”, làm rõ phạm vi liệt kê các khoản chi từ quỹ lợi ích công cộng, các hạng mục quan trọng cần được đại hội chủ sở hữu biểu quyết và các phạm vi bị nghiêm cấm chi. Quy định cứng rằng mọi khoản chi từ quỹ lợi ích công cộng đều phải được đại hội chủ sở hữu biểu quyết đồng ý. Mỗi năm phải tiến hành kiểm toán chuyên đề và công khai kết quả kiểm toán cho toàn thể chủ sở hữu. Sau khi bộ quy định này được triển khai, hiệu quả quản trị đạt được rõ rệt: kế hoạch thay thế 66 cửa đơn nguyên và hệ thống kiểm soát ra vào kèm theo trong khu dân cư; dự toán 350.000 nhân dân tệ. Sau khi được xác định theo danh mục thuộc phạm vi “cải tạo hạng mục an toàn khu vực công cộng”, quá trình đã thuận lợi thông qua biểu quyết của đại hội chủ sở hữu, và theo quy định có thể chi từ quỹ lợi ích công cộng, thực hiện triệt để sự chuyển biến từ “dùng mơ hồ” sang “dùng chuẩn mực” đối với quỹ lợi ích công cộng.

“Từ trước đây cả chủ sở hữu lẫn người quản lý đều ‘không biết dùng như thế nào’, đến nay ‘có thể làm theo danh mục/quy định’, mấu chốt là lập ra được quy tắc.” Tiết Ninh cho biết, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản và ban đại diện chủ sở hữu định kỳ báo cáo cho đại hội chủ sở hữu về tình hình thu nhập từ vận hành/kinh doanh, có thể bảo đảm đầy đủ quyền được biết, quyền tham gia và quyền giám sát của chủ sở hữu. “Khi có quy tắc rõ ràng và quy trình thao tác minh bạch, người ta yên tâm khi chi tiền, an tâm khi sử dụng; và niềm tin của cư dân cũng dần được tích lũy trong khuôn khổ chuẩn mực.”

Chủ nhiệm ban đại diện chủ sở hữu khu dân cư Trung Vinh Ngự Cảnh, quận Hưng Khánh (Ngân Xuyên) là Trương Kim Quốc, kết hợp thực tiễn của khu dân cư để nói thêm rằng, sử dụng hợp lý quỹ lợi ích công cộng có thể tăng cường sự gắn kết của chủ sở hữu và cảm giác thuộc về, thúc đẩy chủ sở hữu từ “người đứng xem” trở thành “cộng đồng lợi ích”, qua đó nâng cao toàn diện trình độ quản trị cơ sở. “Quản lý minh bạch hóa quỹ lợi ích công cộng về bản chất là quá trình quản trị phối hợp đồng quản trị gồm giám sát của chính quyền, ban đại diện chủ sở hữu thực hiện chức trách và sự tham gia của chủ sở hữu. Chỉ khi làm rõ ranh giới trách nhiệm của các bên và đạt được phối hợp hiệu quả, thì mới có thể thực sự làm cho quỹ lợi ích công cộng đạt được ‘lấy từ công chúng, dùng cho công chúng’, mang lại lợi ích cho toàn thể chủ sở hữu.”

Luật sư Vương Lăng của Văn phòng Luật sư Ninh Hạ Vinh Trí đưa ra cách định danh ở góc độ pháp lý: quỹ lợi ích công cộng của khu dân cư là nguồn thu từ hoạt động kinh doanh hình thành dựa trên các hạng mục thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu và các thiết bị, cơ sở dùng chung; phần còn lại sau khi khấu trừ các chi phí cần thiết thuộc về toàn thể chủ sở hữu, không tồn tại ngoại lệ của “thỏa thuận ưu tiên”; điểm cốt lõi chính là “lợi tức từ tài sản chung thuộc về những người đồng sở hữu”.

Xung quanh việc bảo đảm quyền, lợi ích của chủ sở hữu và thúc đẩy quản lý minh bạch, Vương Lăng đưa ra các khuyến nghị cụ thể: Một là tăng cường công khai: mỗi quý công khai chi tiết thu chi, công khai báo cáo kiểm toán hằng năm; thời gian công khai không dưới 30 ngày; nội dung cần bao gồm nguồn thu, số tiền, chi phí, lợi ích còn lại, kế hoạch sử dụng; công khai qua bảng thông báo, nhóm chủ sở hữu…; lưu giữ tài liệu không dưới 5 năm. Hai là xây dựng cơ chế giám sát đa dạng: chủ sở hữu có thể tra cứu chứng từ gốc, tổ chức nhóm giám sát để kiểm tra; giám sát của chính quyền địa phương, thôn/khu phố phối hợp điều giải tranh chấp; cơ quan quản lý bất động sản tiến hành kiểm tra chuyên đề; mỗi năm đại hội chủ sở hữu quyết định có ủy thác kiểm toán bên thứ ba hay không. Ba là chuẩn hóa quản lý tài khoản: nghiêm cấm dùng chung quỹ lợi ích công cộng với các nguồn vốn khác, bảo đảm quyền tra cứu của chủ sở hữu.

Theo tìm hiểu, Cục Nhà ở và Xây dựng thành phố Ngân Xuyên phối hợp với Ban Công tác Xã hội của Ủy ban Đảng thành phố Ngân Xuyên đã ban hành nhiều quy định chuẩn hóa: các khu dân cư tự mở tài khoản riêng khi thành lập ban đại diện chủ sở hữu hoặc ban quản lý nhà ở/đơn vị quản lý; trong giai đoạn đầu, nếu do công ty bất động sản quản lý thay theo sự đồng ý của chủ sở hữu hoặc của đại hội chủ sở hữu, thì mở tài khoản riêng cho từng hạng mục dự án. Quỹ lợi ích công cộng ưu tiên bổ sung vào quỹ sửa chữa chuyên hạng (nhà ở) theo kế hoạch; sau khi được đại hội chủ sở hữu đồng ý, có thể dùng cho việc sửa chữa, bảo trì, thay thế, cải tạo các hạng mục thuộc phần dùng chung và thiết bị. Đồng thời yêu cầu đơn vị quản lý tài khoản quỹ lợi ích công cộng phải trong vòng 7 ngày kể từ khi ký hợp đồng và trong vòng 5 ngày kể từ khi mở tài khoản, lần lượt công khai thông tin hợp đồng và tình hình tài khoản; thời gian công khai tương ứng không dưới 30 ngày và 7 ngày; định kỳ công khai tình hình thu chi, thiết lập sổ sách/tập hồ sơ để bảo đảm quyền tra cứu của chủ sở hữu.

“Hiện tại, chúng tôi đang kết nối với Cục Dữ liệu thành phố Ngân Xuyên, thúc đẩy phát triển mô-đun tra cứu dành cho chủ sở hữu, xây dựng nền tảng tra cứu thông tin quỹ lợi ích công cộng, nhằm thực hiện công khai minh bạch thông tin vốn.” Người phụ trách liên quan của Cục Nhà ở và Xây dựng thành phố Ngân Xuyên cho biết.

Để giải quyết bài toán “sổ sách mơ hồ”, bịt các lỗ hổng quản lý, thành phố Ngân Xuyên dựa vào cơ chế “sáu công khai” về thông tin dịch vụ bất động sản, hướng dẫn các khu dân cư thực hiện quản lý khép kín toàn quy trình đối với quỹ lợi ích công cộng: “mở tài khoản tập trung”, “xác định rõ tiền”, “công khai công bố”, “sử dụng chuẩn mực”, “kiểm toán giám sát”, “làm rõ trách nhiệm”, nhằm làm rõ ranh giới của các nguồn vốn như phí bất động sản, lợi ích công cộng, vốn đầu tư doanh nghiệp…; thúc đẩy quản lý quỹ lợi ích công cộng theo hướng chuẩn hóa, minh bạch và hợp pháp; bảo đảm vững chắc an toàn tài sản chung và quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.