Giải quyết các điểm nghẽn trong việc hoán đổi nhà ở, giảm bớt áp lực thuê nhà của giới trẻ

Bài viết này được trích từ: Thanh niên báo

Trường hợp đầu tiên ở Thượng Hải về dự án thu mua – hoán đổi nhà ở được triển khai tại Tĩnh An

Gỡ vướng điểm nghẽn trong việc đổi nhà, giảm áp lực thuê nhà của giới trẻ

Phóng viên: Phạm Diên Bình

Chiều hôm qua, dự án “thu mua – hoán đổi nhà ở” đầu tiên của Thượng Hải tại quận Tĩnh An đã hoàn tất ký kết chính thức, đánh dấu công việc thí điểm thu mua nhà thứ cấp dùng làm nhà ở thuê dài hạn cho thuê ưu đãi (bảo thuê) của Thượng Hải đã bước sang giai đoạn triển khai thực chất.

Ông Thi Sĩ (施先生) cư dân quận Tĩnh An trở thành người thụ hưởng đầu tiên của mô hình này. Căn nhà ở cũ đồng bộ 40 mét vuông nằm trên đường Bảo Sơn của ông được công ty nhà ở bảo đảm của quận thu mua với giá 2,2 triệu nhân dân tệ; khoản tiền này được dùng làm vốn mua nhà chuyên hạng, toàn bộ được sử dụng để ông mua căn hộ 3 phòng trong dự án nhà thương mại mới “Dự Tĩnh An” được xây mới tại quận Tĩnh An. Toàn bộ quá trình đạt được “khép kín toàn vòng đổi nhà cũ lấy nhà mới” liền mạch.

Theo thông tin, mô hình đổi mới được Tĩnh An đi đầu triển khai lần này là một bước thăm dò quan trọng của Thượng Hải trong việc thực hiện bảo đảm nhà ở và cải thiện đời sống dân sinh. Mô hình vừa mở ra kênh mới cho nhu cầu nhà ở theo hướng nâng cấp của cư dân, vừa tạo lối đi mới để huy động nguồn nhà ở cho thuê ưu đãi trong khu vực trung tâm. Phóng viên Thanh niên báo: Phạm Diên Bình

Quy trình hoán đổi

1 Cư dân nộp đơn đề nghị thu mua

2 Chính phủ hướng dẫn doanh nghiệp nhà nước đứng ra bảo đảm

3 Đánh giá giá trị nhà cũ

4 Ký kết thỏa thuận thu mua

5 Phát hành phiếu nhà ở phiên bản nâng cấp

6 Lựa chọn nguồn nhà

7 Hoàn tất hoán đổi và nhận nhà ở

Tiêu chuẩn thu mua

Những căn nhà ở tồn tại dạng đồng bộ có quyền sở hữu rõ ràng, diện tích xây dựng dưới 70 mét vuông và tổng giá trị trong phạm vi 4 triệu nhân dân tệ; ưu tiên các căn cách tuyến metro/đường sắt đô thị trong bán kính 3 km và khu vực xung quanh có khu công nghiệp.

Ký kết khép kín cho đơn đầu tiên được triển khai Doanh nghiệp nhà nước đứng ra bảo đảm, gỡ vướng đau nhức trong hoán đổi

Tại hiện trường ký kết, ông Thi Sĩ lần lượt ký kết hợp đồng thu mua nhà ở tồn tại và hợp đồng mua nhà với công ty nhà ở bảo đảm của quận Tĩnh An và doanh nghiệp phát triển dự án nhà thương mại mới. Từ xử lý nhà cũ đến mua nhà mới, toàn bộ quy trình được liên thông liền mạch, trở thành cư dân đầu tiên ở Thượng Hải nhận được lợi ích chính sách của việc thu mua – hoán đổi nhà ở.

“Nhà tôi có hai đứa con, diện tích căn nhà trước kia đối với chúng tôi quá nhỏ.” Ông Thi Sĩ nói với phóng viên rằng nguồn nhà ông bị thu mua nằm ở khu vực đường Bảo Sơn, quận Tĩnh An, diện tích xây dựng 40 mét vuông. Vì là nhà cũ nên sau khi được đăng bán năm ngoái, số người đến hỏi mua khá ít. Khi biết đến mô hình mới này, ông đã nộp đơn tham gia dự án đánh giá “thu mua – hoán đổi nhà ở”. Tổng giá thu mua là 2,2 triệu nhân dân tệ; toàn bộ quá trình chỉ mất một hoặc hai tháng, diễn ra rất thuận lợi. Khoản tiền này được quy định là tiền mua nhà chuyên hạng, chỉ có thể dùng để mua nhà thương mại mới trong quận Tĩnh An. Sau khi cân nhắc kỹ lưỡng, ông đã chọn căn hộ nhỏ 3 phòng hơn 100 mét vuông của dự án “Dự Tĩnh An”, cải thiện thực sự điều kiện nhà ở.

Mô hình thu mua – hoán đổi nhà ở được Tĩnh An triển khai lần này là thành quả quan trọng của thí điểm từ tháng 2 năm nay tại Thượng Hải về việc thu mua nhà ở thứ cấp dùng làm nhà ở thuê dài hạn cho thuê ưu đãi (bảo thuê). Ba khu Tĩnh An, Phố Đông và Từ Hối là những khu vực tiên phong thí điểm đầu tiên, trong đó Tĩnh An đã hoàn tất trước tiên ký kết trường hợp đầu tiên, để mô hình đổi mới này bước vào giai đoạn vận hành thực tế. Mô hình do công ty nhà ở bảo đảm quận Tĩnh An làm chủ thể thực hiện, tuân thủ nghiêm nguyên tắc “chính phủ hướng dẫn, doanh nghiệp nhà nước thực hiện, vận hành theo cơ chế thị trường”. Đối tượng thu mua tập trung vào nhà ở tồn tại trong khu vực có tuổi nhà lớn hơn và cơ cấu phòng ở tương đối nhỏ, đồng thời cũng nêu rõ các tiêu chuẩn thu mua cụ thể: nhà ở tồn tại dạng đồng bộ có quyền sở hữu rõ ràng, diện tích xây dựng dưới 70 mét vuông, tổng giá trị trong phạm vi 4 triệu nhân dân tệ; ưu tiên các căn cách tuyến metro/đường sắt đô thị trong bán kính 3 km và khu vực xung quanh có khu công nghiệp; cư dân khi mua nhà mới chỉ cần mua trong phạm vi quận Tĩnh An, không đặt giới hạn về mức giá.

Phó giám đốc Cục quản lý nhà ở và đất đai quận Tĩnh An – ông Hà Chí Dũng cho biết, so với mô hình hoán đổi nhà ở truyền thống kiểu “bán trước rồi mua sau”, mô hình đổi mới này giải quyết chính xác các điểm đau cốt lõi trong việc hoán đổi nhà của cư dân. Mô hình truyền thống không chỉ có chu kỳ giao dịch dài, mà còn tồn tại các vấn đề như báo giá không minh bạch và tiến trình giao dịch không chắc chắn; cư dân thường rơi vào hoàn cảnh “không bán được nhà cũ thì không thể mua nhà mới”. Trong khi đó, mô hình thu mua – hoán đổi nhà ở do doanh nghiệp nhà nước đứng ra bảo đảm hoàn tất thu mua nhà cũ; quy trình công khai minh bạch, thao tác hiệu quả, thuận tiện. Cư dân có thể trước tiên chốt nguồn nhà thương mại mới xây mới trong quận Tĩnh An và điều kiện mua, sau đó nộp đơn đề nghị thu mua nhà cũ; công ty nhà ở bảo đảm của quận sẽ xuất phiếu nhà ở chuyên hạng để thực hiện hoán đổi, qua đó đạt được “xử lý nhà cũ theo quy chuẩn, mua nhà mới thuận lợi” theo cơ chế khép kín.

Bảo đảm vận hành bằng nhiều nguồn vốn Bù lấp khoảng trống nhà ở thuê dài hạn cho thuê ưu đãi (bảo thuê) ở khu vực trung tâm

Việc triển khai thuận lợi và tiếp tục đẩy mạnh mô hình thu mua – hoán đổi nhà ở không thể tách rời khỏi hệ thống bảo đảm tài chính hoàn thiện. Đồng thời, toàn bộ nhà cũ sau cải tạo đều được đưa vào hệ thống nhà ở bảo thuê, từ đó cũng bù lấp hiệu quả khoảng trống nguồn cung nhà ở bảo thuê trong khu vực trung tâm của Thượng Hải, tạo ra khả năng “hai chiều” cho việc cải thiện dân sinh và bảo đảm nhà ở.

Ông Hà Chí Dũng cho biết, để bảo đảm nguồn vốn thu mua đủ và chi phí được kiểm soát, quận Tĩnh An đã thành lập riêng một “hồ vốn đa dạng”, xây dựng một hệ thống tài trợ theo cơ chế thị trường gồm “vốn xây dựng quy đổi bằng tiền”, “vốn tự có của doanh nghiệp” và “khoản vay ngân hàng thương mại”. Trong đó, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc cung cấp hỗ trợ tài chính chuyên hạng cho dự án, từ góc độ tài chính bảo đảm cho công việc thu mua – hoán đổi nhà ở.

Về cân bằng nguồn vốn trung và dài hạn, dự án xây dựng cơ chế tuần hoàn lành mạnh “đầu vào – vận hành – hoàn trả”. Khoản vốn đầu tư để thu mua nhà cũ sẽ được thu hồi chuyên hạng thông qua lợi ích từ tiền thuê nhà dài hạn của nhà bảo thuê. Toàn bộ lợi tức tiền thuê được dùng cho việc thu hồi chi phí và phát triển cuốn chiếu của dự án. Điều này vừa bảo đảm chủ thể thực hiện có thể vận hành bền vững, vừa giúp mô hình thu mua – hoán đổi nhà ở có năng lực “tự tạo dòng sống” (tự nuôi bằng dòng tiền), thoát khỏi sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách đơn lẻ, đạt được vận hành dài hạn theo cơ chế thị trường.

Ông Giang Yến – giám đốc điều hành công ty nhà ở bảo đảm quận Tĩnh An – cho biết: sau khi được thu mua, các căn nhà ở tồn tại được công ty nhà ở bảo đảm của quận Tĩnh An tổ chức cải tạo nâng cấp theo tiêu chuẩn thống nhất, hoàn thiện chức năng sinh hoạt; sau đó toàn bộ được đưa vào hệ thống nhà ở bảo thuê cấp quận. Với mức giá thuê thấp hơn giá thị trường tại cùng khu vực, mô hình sẽ bảo đảm định hướng nhu cầu thuê nhà cho các nhóm như cư dân mới và người trẻ. Đối với nguồn nhà đường Bảo Sơn trong đơn thu mua – lưu trữ đầu tiên, căn nhà nằm ở vị trí lõi trong vòng vành đai trong của Thượng Hải, lợi thế vị trí nổi bật. Căn nhà nằm gần các điểm ga của tuyến đường sắt/metro số 3/4/8, đi bộ đến được các khu thương mại xung quanh, tiện ích cuộc sống đầy đủ. Diện tích xây dựng 40 mét vuông phù hợp chính xác nhu cầu thuê nhà của người trẻ; sau khi cải tạo, căn nhà sẽ trở thành nhà ở bảo thuê chất lượng cao ở khu vực trung tâm.

Mô hình này cũng giải quyết được vấn đề cốt lõi trong việc huy động nguồn nhà ở bảo thuê ở khu vực trung tâm. Kể từ “Kế hoạch 5 năm lần thứ 14”, Thượng Hải đã huy động được 477.000 căn nhà bảo thuê, vượt mức mục tiêu đã đặt ra. Tuy nhiên, tám phần mười số nhà bảo thuê nằm ngoài Vành đai Trung (mid ring), tỷ lệ nhà bảo thuê ở trung tâm thành phố còn thấp; các căn nhà bảo thuê chất lượng cao ở các khu trung tâm như Hoàng Phố, Tĩnh An, Từ Hối thậm chí còn “một phòng khó tìm”. Là một khu vực trung tâm của Thượng Hải, quỹ đất của quận Tĩnh An đang căng thẳng, mô hình xây dựng mới nhà bảo thuê truyền thống đã khó có thể đáp ứng hoàn toàn nhu cầu gia tăng. Trong khi đó, việc thu mua nhà ở thứ cấp tồn tại để làm nhà bảo thuê lại trở thành lối đi then chốt để mở rộng nguồn nhà hiệu quả. Theo thông tin, trong giai đoạn “15 năm lần thứ năm”, quận Tĩnh An dự kiến bổ sung nguồn cung khoảng 13.000 căn (hạng mục) nhà bảo thuê; mô hình thu mua – hoán đổi nhà ở sẽ trở thành công cụ quan trọng để đạt mục tiêu này, phù hợp chính xác nhu cầu cốt lõi của cư dân mới và người trẻ về “cân bằng việc làm – nhà ở”.

Tạo ra

Không gian ở chất lượng cao nhưng có thể chi trả cho người trẻ

Mô hình thu mua – hoán đổi nhà ở được quận Tĩnh An triển khai lần này, giới thị trường gọi là “phiếu nhà ở phiên bản nâng cấp”, nhưng về bản chất mô hình này có khác biệt căn bản so với chế độ phiếu nhà ở mà Thượng Hải đã thí điểm trước đó. Đây là khám phá mới đối với việc “tận dụng hiệu quả” nguồn tài nguyên nhà ở tồn tại trên thị trường, đồng thời là biện pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu suất phân bổ nguồn tài nguyên nhà ở của thành phố.

Giá trị cốt lõi của mô hình nằm ở việc tận dụng hiệu quả những căn nhà ở tồn tại cũ trên thị trường có tính thanh khoản kém, để đạt mục tiêu “tận dụng tồn lượng, tối ưu gia tăng”. Những nguồn nhà này thường khó giao dịch trên thị trường do các vấn đề như tuổi nhà và kiểu căn hộ. Thông qua cách làm “chính phủ hướng dẫn, doanh nghiệp nhà nước thu mua”, chúng được chuyển hóa thành nhà bảo thuê chất lượng cao. Như vậy vừa giúp giá trị của nhà ở tồn lượng được tái sinh, vừa khiến nguồn tài nguyên nhà ở ở khu vực trung tâm được sử dụng hợp lý hơn, qua đó về căn bản nâng cao hiệu suất phân bổ nguồn tài nguyên nhà ở của thành phố.

So với nhà bảo thuê xây mới, việc cải tạo nhà tồn lượng sau thu mua để làm nhà bảo thuê còn có ưu thế nổi bật là chu kỳ cung ứng ngắn. Theo giới thiệu, nhà bảo thuê xây mới thường cần 2~3 năm xây dựng, trong khi sau khi thu mua nhà tồn lượng, chỉ cần 3~6 tháng là có thể hoàn thành cải tạo tiêu chuẩn hóa và đưa vào vận hành, rút ngắn đáng kể thời gian cung ứng hữu hiệu của nhà bảo thuê, từ đó nhanh chóng lấp đầy khoảng trống nguồn cung nhà bảo thuê ở khu vực trung tâm. Công ty nhà ở bảo đảm quận Tĩnh An sẽ thực hiện cải tạo chuyên nghiệp cho tất cả các nguồn nhà đã thu mua, thống nhất đưa vào hệ thống vận hành quản lý nhà ở cho thuê bảo đảm (nhà bảo thuê) để quản lý; với tiền thuê gần gũi với người dân và dịch vụ chất lượng, tạo nên không gian ở an cư chất lượng cao nhưng người trẻ vẫn có thể chi trả, góp phần thúc đẩy phát triển chất lượng cao cho sự nghiệp bảo đảm nhà ở.

Các bộ phận liên quan của quận Tĩnh An cho biết, sẽ lấy việc ký kết trường hợp đầu tiên lần này làm điểm khởi đầu, tiếp tục tối ưu các chính sách liên quan đến thu mua – hoán đổi nhà ở, cụ thể hóa quy trình giao dịch, đồng thời đẩy mạnh hơn nữa việc推广 và triển khai mô hình. Việc dự án thu mua – hoán đổi nhà ở đầu tiên của Thượng Hải được triển khai tại Tĩnh An không chỉ cung cấp phương án mới cho việc cải thiện nhà ở của cư dân quận Tĩnh An, mà còn cung cấp “mẫu thực tiễn” có thể sao chép và nhân rộng để Thượng Hải xây dựng hệ thống bảo đảm nhà ở chất lượng cao. Trong tương lai, khi mô hình tiếp tục được hoàn thiện, sẽ có thêm nhiều cư dân được hưởng lợi từ chính sách, đồng thời cũng sẽ có thêm nhiều nhà bảo thuê chất lượng cao xuất hiện ở khu vực trung tâm. Điều này sẽ giúp Thượng Hải giải quyết bài toán huy động nhà bảo thuê ở khu vực trung tâm và thăm dò một lối đi hoàn toàn mới nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở theo hướng cải thiện của cư dân, thúc đẩy sự hòa nhập chất lượng cao giữa bảo đảm nhà ở đô thị và phát triển dân sinh.

■03