深物业A năm báo cáo lỗ trở lại sau khi lỗ: hoạt động chính thu hẹp, dòng tiền cấp bách, áp lực trả nợ cao

Hỏi AI · BĐS Sâu Giao A xoay chuyển lỗ nhờ các khoản thu nhập ngoài hoạt động, kinh doanh chính khi nào mới thực sự có lãi?

Ngày 28 tháng 3, công ty niêm yết thuộc hệ thống tài sản nhà nước Thâm Quyến là BĐS Sâu Giao A (000011) công bố báo cáo thường niên năm 2025. Báo cáo cho thấy, trong cả năm công ty đạt doanh thu hoạt động 2,383 tỷ NDT, giảm 12,83% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông 33,8851 triệu NDT, từ lỗ chuyển sang có lãi, tăng 103,04%. Nhìn bề ngoài, có vẻ như công ty phát triển bất động sản lâu đời tại Thâm Quyến này đã vượt qua đáy suy giảm hiệu quả, nhưng khi phân tách dữ liệu có thể thấy lợi nhuận của công ty phụ thuộc vào khoản lãi ngoài thường xuyên, hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn đang trong tình trạng lỗ.

Kinh doanh phát triển bất động sản suy giảm mạnh, lợi nhuận ròng sau khi loại trừ các yếu tố phi định kỳ vẫn lỗ

Ở phía doanh thu, tổng doanh thu của BĐS Sâu Giao A giảm, đồng thời cơ cấu của hoạt động kinh doanh cốt lõi mất cân bằng càng làm trầm trọng hơn tình hình. Năm 2025, doanh thu từ mảng phát triển bất động sản của công ty chỉ đạt 567 triệu NDT, giảm sâu 43,52% so với cùng kỳ, tỷ trọng trong tổng doanh thu từ 36,71% giảm mạnh xuống 23,79%, trở thành nguyên nhân chính kéo hiệu quả đi xuống.

Đồng thời, doanh thu mảng quản lý tài sản đạt 1,637 tỷ NDT, tăng 2,68% so với cùng kỳ, tỷ trọng trong tổng doanh thu tăng lên 68,70%, trở thành “nền tảng” doanh thu chính. Tuy nhiên, tăng trưởng của mảng bất động sản dịch vụ không đủ lực, khó có thể bù đắp sự sụt giảm của phát triển bất động sản. Mảng vận hành tài sản dù tăng 31,86%, nhưng doanh thu chỉ 179 triệu NDT, chiếm chưa đến 8%, nên đóng góp cho kết quả tổng thể có hạn.

Ngoài ra, thu nhập từ các mảng không phải chính của BĐS Sâu Giao A đạt 90,9832 triệu NDT, tăng 43,24% so với cùng kỳ. Hoạt động kinh doanh cốt lõi thu hẹp, tỷ trọng phần không phải chính tăng lên, phản ánh rõ vấn đề chuyển đổi hoạt động của công ty chưa trôi chảy và thiếu động lực tăng trưởng.

Đáng chú ý, lợi nhuận ròng sau khi loại trừ các yếu tố phi định kỳ thuộc về cổ đông của BĐS Sâu Giao A năm 2025 vẫn ở trạng thái lỗ. Theo báo cáo thường niên, lợi nhuận sau khi loại trừ các yếu tố phi định kỳ năm 2025 của công ty là -12,3864 triệu NDT, cải thiện lỗ so với -1,329 tỷ NDT của năm 2024, mức giảm lỗ đạt 99,07%.

Thu nhập ngoài thường xuyên trở thành trụ cột cốt lõi để BĐS Sâu Giao A có lãi. Theo báo cáo thường niên, tổng thu nhập ngoài thường xuyên của công ty năm 2025 đạt 46,2715 triệu NDT. Trong đó, lợi ích từ thanh lý tài sản phi lưu động đạt 38,5386 triệu NDT, trợ cấp của chính phủ đạt 10,8130 triệu NDT; hai khoản này cộng lại chiếm hơn 90%. Chính khoản lãi phát sinh một lần này mới giúp công ty đạt lợi nhuận trên sổ sách. Nếu loại bỏ phần thu nhập không thuộc hoạt động chính này, hoạt động chính của công ty không những không có lãi mà còn tiếp tục lỗ, chất lượng lợi nhuận đáng lo ngại.

Dòng tiền hoạt động kinh doanh căng thẳng, áp lực trả nợ cao

Nghiêm trọng hơn là vấn đề dòng tiền của BĐS Sâu Giao A. Theo báo cáo thường niên, trong năm 2025, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của BĐS Sâu Giao A là -2,086 tỷ NDT, xấu đi hơn nữa so với -1,424 tỷ NDT của năm 2024, giảm 46,49% so với cùng kỳ, và trong gần ba năm gần đây, dòng tiền thuần tiền mặt từ hoạt động kinh doanh của công ty này luôn ở trạng thái âm.

Để giảm bớt áp lực vốn, BĐS Sâu Giao A tăng cường hoạt động huy động vốn. Năm 2025, dòng tiền thuần từ hoạt động huy động vốn đạt 2,811 tỷ NDT, tăng mạnh 800,02% so với cùng kỳ. Ngoài ra, từ năm 2023 đến 2025, tỷ lệ nợ trên tài sản của công ty lần lượt là 72,31%, 78,88% và 79,04%, ở mức cao trong ngành. Nợ cao cộng với tình trạng căng thẳng dòng tiền khiến rủi ro chuỗi vốn tiếp tục được tích lũy.

Về năng lực sinh lời, dù biên lợi nhuận gộp của BĐS Sâu Giao A tăng 9,40 điểm phần trăm lên 27,11% so với cùng kỳ, nhưng biên lợi nhuận ròng chỉ 0,20%, gần như ở ranh giới lãi/lỗ. Dữ liệu này phản ánh việc kiểm soát chi phí không hiệu quả: năm 2025, chi phí bán hàng, chi phí quản lý và chi phí tài chính của công ty cộng lại là 416 triệu NDT, tỷ trọng “ba loại chi phí” trên doanh thu đạt 17,45%, tăng 29,16% so với cùng kỳ, từ đó bào mòn mạnh không gian lợi nhuận.

Người trong thị trường cho rằng, trong bối cảnh ngành bất động sản đang điều chỉnh sâu, chỉ dựa vào thanh lý tài sản và nhận trợ cấp để duy trì lợi nhuận thì khó có thể hỗ trợ cho sự phát triển dài hạn. Trong tương lai, nếu công ty không thể ổn định mảng phát triển bất động sản, nâng cao năng lực sinh lời của hoạt động chính và cải thiện tình trạng dòng tiền, thì “đà phục hồi” về kết quả kinh doanh e rằng khó duy trì.

Thu thập và biên tập: Nam Đô Vịnh Tài Xã · Phóng viên Qiu Moshán