Vạn Thế năm 2025 doanh thu 2334 tỷ, vượt qua khó khăn vẫn còn trên đường

Báo giới Giao diện | Vương Dư Hàn

Tối ngày 31/3, Vanke đã công bố Báo cáo thường niên năm 2025. Báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu hoạt động cả năm đạt 2334,3 tỷ nhân dân tệ, giảm 32,0% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ là -885,6 tỷ nhân dân tệ, khoản lỗ mở rộng 78,98% so với cùng kỳ; tổng giá trị bán theo hợp đồng là 1340,6 tỷ nhân dân tệ, giảm 45,5% so với cùng kỳ; hoàn thành công tác bàn giao hơn 11,7 vạn căn nhà trong cả năm.

Trong báo cáo thường niên “Gửi các cổ đông”, ban quản lý Vanke thẳng thắn thừa nhận: “Năm 2025, dưới tác động chồng lấp của nhiều yếu tố, hiệu quả hoạt động của công ty vẫn chưa đạt kỳ vọng của cổ đông; khoản lỗ cao hơn so với năm 2024. Trước vấn đề này, ban quản lý công ty xin gửi lời xin lỗi chân thành tới tất cả các cổ đông.” Đồng thời, ban quản lý cho biết: “Việc tháo gỡ gánh nặng và vấn đề hình thành từ mô hình phát triển ‘nợ cao, quay vòng nhanh, đòn bẩy cao’ trong quá khứ vẫn cần thời gian.”

Mặc dù thành tích đi sâu vào lỗ, nhưng trong năm qua Vanke vẫn liên tục thúc đẩy công tác hóa giải rủi ro. Thông qua việc khai hoạt nguồn lực hiện hữu, giao dịch tài sản số lượng lớn và sự hỗ trợ về vốn từ cổ đông lớn là tập đoàn Shenzhen Metro, Vanke đã hoàn thành khoản thanh toán nợ công khai 332,1 tỷ nhân dân tệ trong cả năm; đồng thời lũy kế khai hoạt giá trị tài sản 338,5 tỷ nhân dân tệ. Ngoài ra, từ tháng 11 năm ngoái, công ty đã lần lượt khởi động đàm phán gia hạn đối với ba khoản trái phiếu nợ công khai và đạt được sự thông qua.

**** Sức ép về thành tích vẫn còn****

Xét cơ cấu doanh thu, mảng phát triển bất động sản là hạng mục trọng tâm của Vanke. Trong cả năm, mảng này đóng góp 1906,5 tỷ nhân dân tệ, giảm 36,7% so với cùng kỳ, trở thành nguyên nhân chính khiến doanh thu sụt giảm, chiếm 81,7%; doanh thu dịch vụ bất động sản duy trì tương đối vững ổn, đạt 355,2 tỷ nhân dân tệ, tăng 7,2% so với cùng kỳ, chiếm 15,2%.

Áp lực ở kênh bán hàng cũng rõ rệt. Năm 2025, Vanke đạt diện tích bán 1025 triệu m², giá trị bán 1340,6 tỷ nhân dân tệ, mức giảm so với cùng kỳ đều vượt 40%.

Đối với khoản lỗ về kết quả kinh doanh, Vanke đã đưa ra bốn giải thích trong báo cáo tài chính: Thứ nhất, quy mô quyết toán dự án phát triển bất động sản giảm đáng kể, biên lợi nhuận gộp vẫn ở mức thấp. Lợi nhuận quyết toán chủ yếu tương ứng với các dự án đã bán trong năm 2023 và 2024 cũng như hàng tồn kho nhà sẵn (hiện phòng) được tiêu hóa trong năm 2025. Những dự án này có chi phí lấy giá đất cao, và tình hình bán hàng thấp hơn kỳ vọng.

Thứ hai, bổ sung trích lập giảm giá trị tín dụng và giảm giá trị tài sản. Theo thông tin công bố của báo cáo tài chính, năm 2025, Vanke căn cứ vào tình hình thị trường và tình hình thực tế của các dự án để bổ sung trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho trị giá 208,3 tỷ nhân dân tệ; tổng tổn thất do suy giảm giá trị tài sản đạt 219,3 tỷ nhân dân tệ, tăng mạnh 205,9% so với cùng kỳ. Dù loại trừ ảnh hưởng của suy giảm giá trị, công ty vẫn ghi nhận khoản lỗ trong hoạt động kinh doanh với quy mô lớn trong cả năm.

Thứ ba, lỗ tổng thể của một số mảng kinh doanh mang tính vận hành sau khi đã trừ khấu hao và phân bổ, cùng với khoản lỗ từ một số khoản đầu tư tài chính không thuộc mảng kinh doanh chính. Thứ tư là giá của một số giao dịch tài sản số lượng lớn và giao dịch cổ phần thấp hơn giá trị sổ sách.

**** Áp lực trả nợ vẫn còn****

Về mặt tài chính, tính đến cuối năm 2025, Vanke có tổng nợ có lãi là 3584,8 tỷ nhân dân tệ; trong đó nợ có lãi đến hạn trong vòng một năm là 1605,6 tỷ nhân dân tệ, chiếm 44,8%. Công ty nắm giữ tiền và các khoản tương đương tiền 672,4 tỷ nhân dân tệ, giảm so với đầu năm. Tỷ lệ nợ ròng tăng lên 123,5%, tăng 42,9 điểm phần trăm so với cuối năm 2024; tỷ lệ nợ trên tài sản là 76,9%.

Xét từ báo cáo lưu chuyển tiền tệ, xét cả năm, dòng tiền ròng tạo ra từ hoạt động kinh doanh là -9,9 tỷ nhân dân tệ; dòng tiền ròng chi ra từ hoạt động tài trợ là 249,2 tỷ nhân dân tệ, phản ánh rằng Vanke vẫn đang chịu áp lực thanh khoản lớn.

Trước áp lực nợ, cổ đông lớn của Vanke là Tập đoàn Đường sắt Đô thị Thâm Quyến tiếp tục phát huy vai trò hỗ trợ then chốt. Theo báo cáo tài chính, tính đến ngày công bố báo cáo, Tập đoàn Đường sắt Đô thị Thâm Quyến đã lũy kế cung cấp khoản vay của cổ đông cho Vanke trị giá 335,2 tỷ nhân dân tệ; lãi suất khoản vay và tỷ lệ thế chấp/tỷ lệ cầm cố đều tốt hơn so với thông lệ phổ biến trên thị trường.

Điều đáng chú ý là từ tháng 11/2025, Vanke đã lần lượt khởi động quy trình đàm phán gia hạn đối với hai khoản trái phiếu trung hạn “22 Vanke MTN004” và “22 Vanke MTN005”, cũng như “H1 Vanke 02” (trước đây là “21 Vanke 02”). Tính đến ngày công bố báo cáo thường niên, các nghị quyết gia hạn liên quan đã được hội nghị người nắm giữ trái phiếu biểu quyết thông qua; đây cũng là bước ngoặt quan trọng trong quản trị nợ trái phiếu trên thị trường công khai của Vanke.

Tại buổi trao đổi với nhà đầu tư, ban quản lý Vanke cũng đánh giá tình hình nợ hiện tại của công ty: “Dưới tác động của nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài, tình hình kinh doanh hiện tại của công ty vẫn vô cùng nghiêm trọng.” Ban quản lý thừa nhận rằng trong lịch sử, công ty đã không thể kịp thời thoát khỏi quán tính mở rộng “nợ cao, quay vòng nhanh, đòn bẩy cao”, dẫn đến các vấn đề như “phân tán bố trí đầu tư, mở rộng quá mức sang nhiều mảng khác nhau, phụ thuộc cao vào nguồn vốn tài trợ từ trụ sở”, từ đó tạo ra thách thức rất lớn cho công tác xử lý rủi ro hiện nay.

Đối với kế hoạch trả nợ năm 2026, Vanke cho biết trong năm vẫn còn các khoản nợ trái phiếu công khai đến hạn tổng cộng 146,8 tỷ nhân dân tệ, trong đó giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 7 là đỉnh điểm trả nợ; các khoản nợ đến hạn tập trung khoảng 112,7 tỷ nhân dân tệ. Vanke cho biết sẽ kiên trì thái độ thẳng thắn, thực tế và trao đổi chặt chẽ với các chủ nợ: “Kính mong các bên tiếp tục thấu hiểu, ủng hộ và bao dung, đồng thời dành thời gian và không gian để công ty hóa giải rủi ro”.

Ngoài dựa vào việc cổ đông lớn bơm vốn (truyền máu), Vanke cũng đang tích cực tự cứu thông qua nhiều cách thức khác nhau. Về khai hoạt tài sản, trong cả năm 2025, công ty hoàn thành 31 giao dịch tài sản số lượng lớn, bao gồm các lĩnh vực văn phòng, thương mại, căn hộ, khách sạn…, tổng giá trị ký kết là 113 tỷ nhân dân tệ, thu hồi tiền từ khai hoạt đạt 57,5 tỷ nhân dân tệ. Thông qua khai hoạt nguồn lực hiện hữu, công ty bổ sung và tối ưu năng lực sản xuất trị giá 338,5 tỷ nhân dân tệ.

**** Hoạt động kinh doanh mang tính tương đối vững ổn****

Trái ngược với sự suy giảm của mảng phát triển truyền thống, mảng dịch vụ vận hành của Vanke vẫn giữ đà tăng trưởng. Năm 2025, doanh thu của nhóm nghiệp vụ này theo toàn kỳ đạt 580,1 tỷ nhân dân tệ, tỷ trọng trong tổng doanh thu tiếp tục tăng.

Cụ thể, Wanwu Cloud (万物云) đạt doanh thu kinh doanh 373,6 tỷ nhân dân tệ (bao gồm doanh thu cung cấp dịch vụ cho tập đoàn Vanke), tăng 2,5% so với cùng kỳ. Trong kỳ báo cáo, Wanwu Cloud hoàn thành hơn 300 hạng mục cải tạo nâng hiệu suất “蝶城提效改造”; việc ứng dụng AI agent quy mô hóa thúc đẩy chi phí quản lý giảm 10,1%.

Với mảng căn hộ cho thuê dài hạn “Bo Yu” vận hành quản lý 270.200 căn, số căn đã khai trương 197.800 căn, tỷ lệ cho thuê 95,4%; trong đó 132.000 căn được đưa vào nhà ở cho thuê bảo đảm (nhà ở cho thuê được đảm bảo). Về phát triển và vận hành thương mại, các dự án thương mại do Yinli quản lý có tỷ lệ cho thuê tổng thể 94,5%; khu thương mại Thượng Hải Qianwan Impression City MEGA khai trương suôn sẻ, trở thành cột mốc thương hiệu mới cấp thành phố. Đối với mảng logistics và lưu trữ kho bãi, doanh thu kinh doanh đạt 42,8 tỷ nhân dân tệ, tăng 8,0%; trong đó doanh thu chuỗi lạnh tăng 25,5%.

“Các mảng dịch vụ vận hành của công ty đã tương đối độc lập và có được lợi thế về quy mô lẫn thương hiệu.” Ban quản lý Vanke đã giới thiệu tại cuộc họp với các nhà phân tích.

Ngoài ra, ở mảng huy động vốn, năm 2025 Vanke tăng thêm 280 tỷ nhân dân tệ vốn huy động mới và tái huy động (không bao gồm khoản vay của cổ đông). Chi phí vốn bình quân tổng hợp của nguồn vốn hiện hữu là 3,02%, giảm 85 điểm cơ bản so với cuối năm trước.

Tuy nhiên, cơ cấu hàng tồn kho vẫn tạo áp lực cho Vanke. Tính đến cuối năm 2025, giá trị hàng tồn kho của Vanke là 3737,4 tỷ nhân dân tệ, trong đó sản phẩm phát triển đã hoàn công (nhà sẵn) là 1144,5 tỷ nhân dân tệ, chiếm 30,6%.

Tập trung vào hóa giải rủi ro và phát triển

Đối với năm 2026, Vanke nêu trong báo cáo thường niên rằng sẽ tập trung vào hai chủ đề “hóa giải rủi ro” và “phát triển”. Một mặt, kiên định thúc đẩy tập trung vào thành phố và hoạt động kinh doanh; kiên quyết rút khỏi các thành phố và mảng kinh doanh có triển vọng phát triển không tốt, năng lực sinh lời yếu, và gánh nặng lịch sử tương đối nặng; tái cấu trúc cơ chế đầu tư; tập trung vào các thành phố trọng điểm, các mảng chủ chốt và các sản phẩm có lợi thế.

Mặt khác, tiếp tục nâng cao năng lực sản phẩm và dịch vụ; lấy yêu cầu “ngôi nhà tốt” làm chuẩn; nối liền năng lực sản phẩm, năng lực thi công, năng lực bàn giao và năng lực dịch vụ. Đồng thời, khám phá đổi mới mô hình kinh doanh; cung cấp dịch vụ vận hành bất động sản cho khách hàng doanh nghiệp chất lượng cao theo toàn vòng đời, toàn chuỗi.

Trong phương diện ứng dụng công nghệ, Vanke dự kiến thời gian tới sẽ thúc đẩy toàn diện việc áp dụng công nghệ AI vào tất cả các khâu phát triển và vận hành bất động sản, đồng thời đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống đại thành viên (bộ quản lý thành viên doanh nghiệp) và hệ thống dành cho khách hàng doanh nghiệp, nhằm đạt được khách hàng mục tiêu một cách chính xác.

Khi đề cập tới câu hỏi về việc nâng cao định giá, ban quản lý Vanke thừa nhận rằng từ đầu năm 2025 đến nay, diễn biến giá cổ phiếu “đúng là chưa như mong đợi, chưa thể tạo ra cho nhà đầu tư mức hoàn trả lý tưởng”.

Ban quản lý cho biết việc sửa chữa/khôi phục định giá cần được thúc đẩy đồng thời nhờ hóa giải nợ, tối ưu cấu trúc nợ và tài sản nợ, hoạt động mảng phát triển ổn định trở lại và cải thiện thực chất về năng lực sinh lời. Trong tương lai, công ty sẽ tiếp tục thúc đẩy việc thoái vốn đối với các hoạt động và tài sản có mức độ đồng bộ với chiến lược công ty không cao hơn, qua đó tối ưu hơn nữa dòng tiền và cấu trúc tài sản - nợ.