Thị trường bất động sản tháng 3 phục hồi, doanh số bán hàng của hàng trăm doanh nghiệp bất động sản điển hình tăng trưởng 127.1% so với kỳ trước

Nguồn: Báo Thượng Hải Chứng khoán Tác giả: Trương Lương

Dưới sự gia cố liên tục của một loạt chính sách, trong quý 1 năm nay, thị trường bất động sản ở mảng bán hàng đã dần ấm lên, thể hiện xu hướng tích cực “vừa ổn định vừa đi lên”. Ngày 1/4, dữ liệu mới nhất do các tổ chức nghiên cứu công bố cho thấy: trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà ở thương mại mới của 50 thành phố trọng điểm trên toàn quốc khoảng 11,33 triệu mét vuông, tăng 89% so với tháng trước; diện tích giao dịch nhà ở cũ của 20 thành phố trọng điểm khoảng 17,97 triệu mét vuông, tăng 117% so với tháng trước. Đồng thời, mảng bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản cũng chứng kiến sự phục hồi rõ rệt: 100 doanh nghiệp bất động sản điển hình trong tháng 3 đạt giá trị quyền lợi bán hàng 2065,2 tỷ nhân dân tệ, tăng 127,1% so với tháng trước.

16 doanh nghiệp bất động sản có doanh số đạt trên 100 tỷ

Từ đầu năm đến nay, các tín hiệu thị trường bất động sản ấm lên tiếp tục được phát đi liên tục. Theo dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia công bố: trong tháng 2/2026, mức giảm giá nhà ở thương mại của 70 thành phố lớn và vừa so với tháng trước tiếp tục thu hẹp; số lượng thành phố có giá nhà ở thương mại mới tăng hoặc đi ngang so với tháng trước so với tháng trước là nhiều hơn. Dữ liệu giám sát của Trung tâm Nghiên cứu Purui Zhish (普睿数智) cho thấy, trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà ở thương mại mới của 50 thành phố trọng điểm trên toàn quốc khoảng 11,33 triệu mét vuông, tăng 89% so với tháng trước.

Mảng bán hàng của doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn nóng lên rõ rệt. Theo thống kê của Trung tâm Nghiên cứu Purui Zhish: trong tháng 3, 100 doanh nghiệp bất động sản điển hình đạt giá trị quyền lợi bán hàng trong một tháng là 2065,2 tỷ nhân dân tệ, tăng 127,1% so với tháng trước; trong quý 1 năm nay, lũy kế đạt giá trị quyền lợi bán hàng 4261,2 tỷ nhân dân tệ.

Ông Vương Lâm, phụ trách nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (中指研究院), cho biết: đa số doanh nghiệp bất động sản nắm chặt các thời điểm then chốt trong tháng 3, đẩy nhanh kế hoạch bán hàng và khuyến mãi. Trong tháng 3, các công ty như China Overseas Land & Investment (中海地产), China Merchants Shekou (招商蛇口), China Jinmao (中国金茂), Xingyao Real Estate (兴耀房产), China State Construction Intelligent City (中建智地), Lián Phát Group (联发集团) có thành tích bán hàng tăng trưởng theo năm khá rõ rệt. Những doanh nghiệp này, hoặc là doanh nghiệp nhà nước trung ương/địa phương, hoặc là doanh nghiệp tư nhân “đi sâu theo khu vực”; thông qua việc tạo ra các sản phẩm có hiệu suất chi phí tốt hoặc các “ngôi nhà tốt” chất lượng cao, họ thực hiện bán chạy dự án, kéo theo thành tích bán hàng tăng lên.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ cho thấy: trong quý 1 năm nay, có 16 doanh nghiệp có doanh số đạt trên 100 tỷ, giảm 1 doanh nghiệp so với cùng kỳ năm ngoái; có 28 doanh nghiệp có doanh số đạt 50 tỷ, giảm 10 doanh nghiệp so với cùng kỳ năm ngoái. Viện Nghiên cứu Trung Chỉ cho rằng: sự thay đổi về số lượng doanh nghiệp đạt 100 tỷ phản ánh việc thị trường bất động sản chuyển từ mở rộng quy mô sang phát triển chất lượng cao. Điều này thúc đẩy doanh nghiệp tập trung hơn vào vận hành ổn định, năng lực sản phẩm và chất lượng dịch vụ, qua đó đẩy ngành hướng tới mục tiêu phát triển tinh vi và bền vững, có lợi cho kiểm soát rủi ro tổng thể và phát triển lành mạnh lâu dài.

Một số doanh nghiệp bất động sản tư nhân thể hiện đặc biệt nổi bật. Dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Purui Zhish cho thấy: trong số 100 doanh nghiệp bất động sản điển hình, có 7 doanh nghiệp có mức tăng trưởng doanh số lũy kế trong quý 1 theo năm vượt 100%; các doanh nghiệp bất động sản tư nhân như Junyi Holding (君一控股), Maoyuan Holding (懋源控股), Lian Tai Real Estate (联泰地产) và Hongfa Group (宏发集团) đều nằm trong nhóm năm vị trí dẫn đầu về mức tăng, trong đó Junyi Holding có mức tăng cao nhất, đạt 329,4%.

Gần đây, nhiều lãnh đạo cấp cao của các doanh nghiệp như Longfor Group (龙湖集团), Greentown China (绿城中国) đưa ra các dự đoán tương đối lạc quan về xu hướng thị trường bất động sản năm 2026. Ông Trần Tự Bình (陈序平), Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm CEO của Longfor Group, cho rằng: mức độ điều chỉnh của ngành bất động sản hiện đã khá lớn; cộng thêm việc chính sách liên tục phát đi các lợi ích nhằm ổn định thị trường nhà ở trong năm nay, mức giảm chung của thị trường dự kiến sẽ thu hẹp đáng kể và đạt được trạng thái “dừng giảm rồi quay lại ổn định”. Việc giao dịch nhà ở cũ ấm trở lại cũng sẽ lan sang thị trường nhà ở mới, thể hiện ở nhu cầu chuyển nhượng/đổi chỗ; công ty sẽ chuẩn bị sẵn sản phẩm.

“Dự kiến ở phía chính sách của thị trường bất động sản 2026, việc thúc đẩy chất lượng cải tạo và nâng cấp đô thị cũng như xây dựng ‘những ngôi nhà tốt’ sẽ là hai điểm then chốt để tập trung phát lực. Hướng đi này phù hợp với sự thay đổi của quá trình chuyển đổi của toàn ngành và nhu cầu thị trường, và sẽ trở thành nguồn cốt lõi tạo ra động lực gia tăng chất lượng cho ngành.” Ông Lý Tuấn (李骏), Giám đốc điều hành kiêm Phó tổng giám đốc Greentown China, cho biết: công ty sẽ cân nhắc toàn diện dao động theo chu kỳ của ngành và tình hình vận hành thực tế bên trong công ty, ổn định quy mô đầu tư, duy trì vận hành vững vàng, đảm bảo quy mô bán hàng và an toàn vận hành tương xứng; để đạt được phát triển cân bằng ở giai đoạn phát triển mới của ngành.

Tính sôi động của thị trường nhà ở cũ ở các thành phố trọng điểm tăng lên

So với thị trường nhà ở mới, tốc độ “tăng nhiệt” của thị trường nhà ở cũ diễn ra nhanh hơn. Theo thống kê của Trung tâm Nghiên cứu Purui Zhish, trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà ở cũ của 20 thành phố trọng điểm trên toàn quốc khoảng 17,97 triệu mét vuông, tăng 117% so với tháng trước, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý 1, diện tích giao dịch lũy kế nhà ở cũ của 20 thành phố trọng điểm trên toàn quốc khoảng 41,08 triệu mét vuông, tăng 4%.

Xét theo quy mô tuyệt đối diện tích giao dịch nhà ở cũ ở các thành phố trọng điểm: Chengdu có diện tích giao dịch nhà ở cũ đạt 2,61 triệu mét vuông, tăng 140% so với tháng trước, tăng 26% so với cùng kỳ; Thượng Hải đạt khoảng 2,28 triệu mét vuông, tăng 164% so với tháng trước và tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ. Bắc Kinh, Vũ Hán, Thiên Tân, Hợp Phì, Tây An… ở nhóm thành phố hạng nhất và hai đều có mức tăng mạnh so với tháng trước và diện tích giao dịch vượt 1 triệu mét vuông; các thành phố cấp hai, ba như Ninh Ba, Phật Sơn, Dương Châu trong quý 1 cũng có mức tăng đáng kể, khiến mức độ sôi động của thị trường nhà ở cũ rõ rệt hơn.

Lấy Thượng Hải làm ví dụ: theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (中指研究院), trong tháng 3/2026, Thượng Hải có 31.215 căn nhà ở cũ được giao dịch, lập mức cao nhất trong gần 5 năm, tăng 6,39% so với tháng 3 năm ngoái. Đáng chú ý là: nhà ở cũ ở Thượng Hải từ tháng 8/2025 đã bước vào “kênh tiêu thụ hàng tồn kho”; đến tháng 2/2026, lượng nhà ở cũ được rao bán tồn kho so với đỉnh điểm đã giảm 25,7%, quan hệ cung - cầu tiếp tục được tối ưu. Xét về cơ cấu giao dịch: tỷ trọng các căn nhà có tổng giá dưới 3 triệu nhân dân tệ trong vùng ngoài vòng vành đai ngoài tăng lên; ý nguyện tham gia thị trường của nhu cầu nhà ở thiết yếu (nhu cầu mua để ở) tăng; không gian thương lượng và chiết khấu giá hẹp lại, tạo nền tảng cho sự ổn định giá ở giai đoạn tiếp theo.

Ông Lý Căn (李根), phụ trách Viện Nghiên cứu Lianjia Thượng Hải (上海链家), cho biết: dữ liệu giao dịch nhà ở cũ 3,1 vạn căn của Thượng Hải trong tháng 3 đã chứng minh thị trường có sự quay trở lại mạnh mẽ về niềm tin. Ở phía giá cả cũng thể hiện tín hiệu tích cực ổn định rồi phục hồi: theo dữ liệu của Lianjia Thượng Hải, trong tháng 3, chỉ số giá nhà ở cũ của Thượng Hải tăng 1% so với tháng trước; còn “lượng xem” — chỉ báo đi trước — so với tháng 1 đã tăng 28%, tạo sự hỗ trợ mạnh mẽ cho các giao dịch ở giai đoạn sau.

“Nhìn vào hiệu suất của các thành phố nóng trên toàn quốc, thị trường nhà ở thể hiện rõ đặc điểm: các thành phố hạng nhất dẫn đầu và hồi ấm mang tính cấu trúc.” Ông Trương Bột (张波), Viện trưởng Viện Nghiên cứu 58 Anjuke (58安居客), phân tích: thời gian gần đây, giao dịch nhà ở cũ ở các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải đều ghi nhận sự gia tăng đáng kể về quy mô; tác động giải phóng nhu cầu dưới sự kích thích của chính sách là rõ rệt; các thành phố hạng hai trọng điểm mạnh cũng đồng thời ấm trở lại, nhưng các thành phố hạng ba và hạng bốn vẫn tương đối bình lặng. Nhìn chung, hiện tại thị trường đã hình thành thế chủ đạo của nhà ở cũ tại các thành phố lõi; thị trường nhà ở mới ở bước tiếp theo được kỳ vọng sẽ nhờ vào việc “kết nối” chuỗi chuyển nhượng nhà ở cũ để thúc đẩy cải thiện. Thị trường bất động sản toàn quốc dự kiến từ tháng 4 đến tháng 5 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi mang tính cấu trúc; tính liên tục của hiệu quả chính sách vẫn cần theo dõi nhịp độ giải phóng nhu cầu. Ở “cửa sổ” dịp “Ngày Lao động” (五一), các địa phương có khả năng tối ưu chính sách, nhìn chung nhịp phục hồi liên tục sẽ không thay đổi.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            楼市