Bán nhà cũ trong 3 ngày “bán nhanh” Có dự án mới thông báo tăng giá Thị trường bất động sản Thượng Hải “xuân nhỏ” ngày càng rõ ràng

Nguồn: Báo Thượng Hải Chứng khoán Tác giả: Trương Lương

Việc chính sách nhà ở “Bảy điều khoản của Thượng Hải (沪七条)” được triển khai đã gần tròn “một tháng”. Gần đây, phóng viên của Báo Thượng Hải Chứng khoán đã đi khảo sát và phát hiện rằng thị trường nhà ở thứ cấp ghi nhận giao dịch tăng vọt, nhiều chỉ số đạt mức cao kỷ đoạn mới; thị trường nhà ở mới cũng đón tín hiệu phục hồi ôn hòa, có dự án nhân đà đã công bố tăng giá, bằng hành động thực tế phát tín hiệu lạc quan về xu hướng thị trường. Mọi dấu hiệu cho thấy, dưới sự “hỗ trợ chuẩn xác” của chính sách mới “Bảy điều khoản của Thượng Hải”, thị trường bất động sản Thượng Hải đang thể hiện xu thế “lượng tăng giá ổn định”, kịch bản “mùa xuân ấm áp” của tháng 3 đã ngày càng rõ ràng.

Nhiệt độ thị trường tăng rõ rệt

Ngày 21 tháng 3, gần ga tàu điện ngầm Ngự Kiều (御桥) thuộc quận Phố Đông, Thượng Hải, một đại lý bất động sản cho phóng viên biết rằng tình hình giao dịch gần đây rất tốt. Trong vòng một tuần qua, khu căn hộ Địa Giới Quốc Tế Thành (地杰国际城) thuộc phân khu Ngự Kiều đã bán được 3 căn; bản thân anh ta cũng đã xúc tiến thành công một giao dịch, hiện khách hàng đã đặt cọc. Anh nói: “Sau khi có chính sách mới, giao dịch đúng là sôi động hơn. Có căn vừa mới niêm yết có ba ngày đã bán xong. Khoảng thương lượng giá của nhà ở thứ cấp cũng nhỏ lại, và nỗi lo của chủ nhà về việc bán nhà khó khăn cũng được giảm đi khá nhiều.”

Cùng ngày, trung tâm giao dịch bất động sản của quận Phố Đông, Thượng Hải, đông nghịt người. Tính đến 11 giờ sáng cùng ngày, màn hình lớn tại sảnh khu vực đăng ký giao dịch bất động sản của quận Phố Đông cho thấy có 55 quầy, đã cấp số thứ tự 671, hiện đang xử lý 541. Nhân viên cho biết: thứ Bảy và Chủ Nhật, tất cả các quầy của trung tâm giao dịch đều mở hết công suất; trong một ngày có thể xử lý khoảng 1300 số. Sau chính sách mới, khu vực gần như được mở thông mua bán ở ngoài đường vành đai ngoài, người lập tức đến nhiều hơn rõ rệt; ngoài ra, tháng 3 và tháng 4 vốn là giai đoạn “cao điểm” giao dịch nhà ở, nên lượng người đông cũng là điều bình thường.

Kể từ khi bước sang tháng 3, mức độ nóng của thị trường nhà ở thứ cấp Thượng Hải tăng nhanh, nhiều chỉ số đạt mức cao kỷ đoạn mới. Dữ liệu từ trang web bất động sản trực tuyến cho thấy từ ngày 9 đến 15 tháng 3 năm 2026, nhà ở thứ cấp Thượng Hải có tổng cộng 7233 căn được giao dịch, tăng 26.69% so với 5709 căn của tuần trước đó, đồng thời cũng lập mức cao mới về lượng giao dịch theo tuần kể từ sau năm 2021. Trong đó, ngày 14 tháng 3 (thứ Bảy) giao dịch 1472 căn, chỉ chênh 1 căn so với 1473 căn giao dịch trong ngày 15 tháng 3 năm 2025. Thêm nữa, ngày 15 tháng 3 năm 2026 (Chủ Nhật) giao dịch 1390 căn; hai ngày cuối tuần tổng cộng giao dịch 2862 căn, lập đỉnh điểm giao dịch cuối tuần của nhà ở thứ cấp Thượng Hải trong gần năm năm.

So với nhận định của nhiều chuyên gia thị trường, giám đốc viện nghiên cứu của 58 Anjuke (58安居客) là Trương Bột (张波) cho rằng mức tăng vọt về lượng giao dịch nhà ở thứ cấp Thượng Hải lần này có thể hiểu là tín hiệu của sự ấm dần mang tính xu hướng. Từ dữ liệu hành vi người dùng trên nền tảng Anjuke, trong tuần mà chính sách mới được triển khai, số lần người dùng chủ động khởi xướng cuộc trò chuyện vi mô (微聊) tăng 144.7% theo tuần; số người dùng khởi xướng tăng 133.7% theo tuần; số người dùng để lại điện thoại cũng tăng tới 251.8%; tỷ lệ “giao tiếp để lại điện thoại” từ vi trò chuyện tăng 50.5%, và xu hướng tăng này trong giữa tháng 3 cũng tiếp tục được duy trì.

Những ngày gần đây, phóng viên đã đến khảo sát trung tâm giao dịch bất động sản thuộc quận Mân Hành, Thượng Hải. Một nhân viên cho biết: sau khi chính sách mới về thị trường nhà ở được ban hành, số lượng người dân đến hỏi tư vấn và làm thủ tục sang tên rõ ràng nhiều hơn; có những lúc cuối tuần gần như không tìm được chỗ ngồi trống.

“Giao dịch nhà ở thứ cấp ở Thượng Hải trong tháng 3 có các đặc trưng là tăng nhanh về tốc độ, mạnh về đà ban đầu và phạm vi bao phủ rộng. Việc nhiệt độ thị trường tăng rõ rệt là kết quả của nhiều yếu tố tích hợp như: lợi ích chính sách tiếp tục được giải phóng, niềm tin dần phục hồi khi điều chỉnh giá đã đạt, và quan hệ cung – cầu có sự đảo chiều.” Phó giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Yiju Thượng Hải (上海易居房地产研究院) là Nghiêm Việt Tấn (严跃进) cho biết.

So với “bùng nổ lượng” của thị trường nhà ở thứ cấp, thị trường nhà ở mới lại có phần ôn hòa hơn, nhưng cũng xuất hiện các tín hiệu tích cực.

Những ngày gần đây, phóng viên tại một số phòng bán hàng của dự án nhà ở mới ở Phổ Đà (普陀), Gia Định (嘉定) và Mân Hành (闵行) thấy rằng ngay cả vào ngày thường cũng có một số người mua nhà đến xem. Nhân viên bán hàng của dự án Hải Trung · Hoàn Vũ Cửu Chương (中海·环宇玖章) tại quận Phổ Đà nói với phóng viên rằng, vào cuối tuần, chỉ riêng số khách ghé xem theo luồng thông thường (顺访) trong một ngày cũng đã gần 150 nhóm; nhân viên bán hàng bận đến mức không kịp, thậm chí thời gian để trò chuyện chi tiết với khách cũng rất hạn chế. Nhân viên bán hàng của dự án Thời Đại Chi Thành (时代之城) ở quận Gia Định cho biết: sau khi có chính sách mới, doanh số giao dịch của dự án đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ tháng 1. Nhân viên bán hàng của dự án Bảo Lực · Đô Hối Hự Huy (保利·都汇和煦) thuộc phân khu Chuyên Kiều (颛桥) ở quận Mân Hành tiết lộ với phóng viên rằng ngày 21 tháng 3, giao dịch trong một ngày của dự án là 16 bộ; sau khi có chính sách mới, dự án đã tích lũy giao dịch 85 bộ nhà; từ ngày 23 tháng 3 trở đi, dự án sẽ khởi động vòng tăng giá thứ hai.

Theo thống kê của Viện nghiên cứu Trung Chỉ (中指研究院), từ ngày 9 đến 15 tháng 3 năm 2026, nhà ở thương phẩm mới tại Thượng Hải có 220000 m² được giao dịch, tăng 62% so với tuần trước đó, và lập mức cao kỷ lục theo tuần kể từ đầu năm 2026.

Nhà phân tích thị trường của Zhongyuan Real Estate (上海中原地产) là Lư Văn Hy (卢文曦) cho rằng: “Bảy điều khoản của Thượng Hải” thực hiện chính sách theo nhiều chiều như: giảm điều kiện hạn chế mua nhà (限购) đối với nhà ở, tối ưu chính sách cho vay quỹ tích lũy nhà ở (公积金), hoàn thiện chính sách thuế bất động sản đối với nhà ở cá nhân (个人住房房产税) … đã kích hoạt hiệu quả nhu cầu tiềm ẩn của thị trường. Việc giao dịch bùng tăng ở thị trường nhà ở thứ cấp vừa là sự giải phóng tập trung nhu cầu từng bị dồn nén trước đó, vừa phản ánh việc chính sách đã nâng mạnh niềm tin của thị trường. Còn việc thị trường nhà ở mới phục hồi vững chắc và hành vi tăng giá của một vài dự án càng xác nhận kỳ vọng thị trường được cải thiện: ý định tham gia thị trường của người mua nhà tăng lên, và các nhà phát triển cũng vững tin hơn về hướng đi tiếp theo.

Nhóm khách có nhu cầu thực (nhu cầu thiết yếu) chiếm ưu thế

Điều đáng chú ý là, việc thị trường bất động sản Thượng Hải ấm lại thời gian gần đây chủ yếu bắt nguồn từ sự giải phóng tập trung nhu cầu mua nhà mang tính cứng (nhu cầu thực). Cơ cấu giao dịch nhà ở thứ cấp thể hiện rõ xu hướng nghiêng về các căn có tổng giá thấp. Trong quá trình đi khảo sát, nhiều đại lý bất động sản cho biết: hiện khi nhiệt độ thị trường tăng lên, tốc độ giao dịch căn hộ nhà ở thứ cấp quy mô nhỏ (mức tổng giá khoảng 3 triệu nhân dân tệ) rõ ràng nhanh hơn; chỉ cần giá tiệm cận giá của căn nhà thứ cấp gần đây nhất đã giao dịch trong cùng khu thì sẽ dễ chốt giao dịch.

Phóng viên mới đây đã đến một cửa hàng đại lý bất động sản trên đường Hồng Tùng (红松路) thuộc quận Mân Hành, Thượng Hải. Giám đốc cửa hàng, La Dương Dương (罗洋洋) cho phóng viên biết: “Chỉ mới được vài ngày từ khi chính sách mới được triển khai, chúng tôi đã thành công thúc đẩy một giao dịch. Khách bắt đầu xem nhà từ đầu tháng 2, cuối cùng đã chốt một căn hộ một phòng ngủ với tổng giá 186万元.”

“Xét riêng trong khu vực của chúng tôi, nhà quy mô nhỏ được ưa chuộng nhất.” La Dương Dương phân tích: “Một mặt, tổng giá của nhà quy mô nhỏ tương đối thấp, phù hợp với ngân sách của người mua nhà có nhu cầu thực. Mặt khác, chỉ khi căn nhà quy mô nhỏ giao dịch xong, chủ sở hữu mới có tiền và động lực để đổi sang căn quy mô lớn hơn, qua đó thúc đẩy sự lưu thông của nguồn nhà thuộc nhóm nhu cầu cải thiện.”

Theo thống kê của Viện nghiên cứu Trung Chỉ, từ tháng 1 đến tháng 2 năm 2026, lượng giao dịch nhà ở thứ cấp ở Thượng Hải dưới 3 triệu nhân dân tệ đạt gần 17000 căn, tăng 25.2% so với cùng kỳ năm trước; chiếm 56.1% tổng lượng giao dịch nhà ở thứ cấp trong cùng giai đoạn, cao hơn 6 điểm phần trăm so với năm 2025. Sự thay đổi mang tính cơ cấu này phản ánh rằng việc giá liên tục giảm trong giai đoạn trước đó đã khiến nhiều căn nhà rơi vào khung tổng giá thấp; ưu thế về hiệu suất chi phí của nhà ở thứ cấp dần hiện rõ. Khi các lợi ích chính sách được phát hành, ý định tham gia của nhóm người mua nhà có nhu cầu thực từng đứng ngoài cuộc trước đó tăng lên, kéo theo việc giao dịch của nguồn căn có tổng giá thấp được đẩy mạnh.

Xu hướng này được duy trì trong tháng 3. Dữ liệu giám sát của Lianjia Thượng Hải (上海链家) cho thấy: từ sau kỳ nghỉ Tết năm 2026 đến ngày 19 tháng 3, tỷ trọng giao dịch nhà ở thứ cấp có tổng giá dưới 3 triệu nhân dân tệ đạt hơn 60%, tăng 4 điểm phần trăm so với trước kỳ nghỉ Tết.

Trương Bột nói với phóng viên: “Xét theo dữ liệu giao dịch tại Thượng Hải, nhu cầu thực vẫn là trụ đỡ cốt lõi; còn nhu cầu cải thiện thì tác động kéo giá rõ rệt hơn. Về góc độ khu vực, các căn hộ thuộc khu lõi đô thị có nhu cầu cải thiện thu hút sự quan tâm cao hơn; còn các căn thuộc vùng ngoại vi gần thì hưởng lợi từ các lợi ích chính sách rõ ràng hơn. Trong khu lõi đô thị, các khu vực như Từ Hối (徐汇), Tĩnh An (静安), Trường Ninh (长宁) với nguồn căn hộ cao cấp cải thiện có diện tích từ 144 m² trở lên đã tiếp nhận nhiều nhu cầu cải thiện tầm trung đến cao cấp hơn. Trong nhóm khu vực ngoại vi gần, các khu vực như Bảo Sơn (宝山), Tống Giang (松江), Mân Hành (闵行) với nguồn nhà nhu cầu thực từ 90 m² trở xuống tiếp nhận một lượng lớn nhu cầu từ nơi khác tràn sang; tác động kích thích của chính sách đối với khu vực ngoài vòng vành đai ngoài đặc biệt nổi bật, sức nóng tìm nhà tăng hơn 17% so với nửa đầu tháng trước kỳ nghỉ Tết.”

“Hiện nay, các điểm nóng giao dịch nhà ở thứ cấp ở Thượng Hải vẫn chủ yếu tập trung ở các dự án nhu cầu thực và nhu cầu cải thiện nằm ngoài đường vành đai ngoài và giữa đường vành đai trong lẫn ngoài. Thị trường có thể tiếp tục hay không sẽ phải xem tình hình giao dịch của các căn có tổng giá từ 500 đến 800 vạn nhân dân tệ (500万元 đến 800万元).” Nghiêm Việt Tấn cho biết: “Theo quy luật vận hành chuỗi đổi chỗ (đổi nhà cũ lấy nhà mới), nhu cầu thực hoạt động sôi nổi sẽ tạo tiền đề cho nhu cầu cải thiện thực hiện ‘bán nhà cũ để mua nhà mới’ (卖旧换新). Đặc biệt trong thời gian gần đây, tin tức về giá nhà nhích tăng xuất hiện nhiều hơn, tâm lý đứng ngoài quan sát của nhu cầu đổi chỗ cũng giảm đi. Dự kiến cuối tháng 3 và các tháng tiếp theo, giao dịch của nhóm nhu cầu cải thiện trung cao cấp và phân khúc biệt thự/dòng nhà cao cấp (豪宅) cũng có thể được thúc đẩy, tức là nhiệt độ thị trường sẽ được mở rộng và lan tỏa hơn.”

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Thị trường nhà ở Thượng Hải