Thị trường bất động sản Quảng Châu - Thâm Quyến "xuân nhỏ" đã đến chưa? Giao dịch căn hộ cũ vượt xa căn hộ mới, một số "bảng giá tốt" đã rút ngắn chu kỳ giao dịch xuống dưới một tuần

三月 từ lâu đã là mùa cao điểm truyền thống của bất động sản nhà ở, và “vàng tháng 3, bạc tháng 4” (金三银四) phản ánh chất lượng đến đâu sẽ trực tiếp liên quan đến xu hướng của cả năm trên thị trường.

Vào đầu xuân năm 2026, tại Quảng Châu và Thâm Quyến, các giao dịch sau kỳ nghỉ Tết lần lượt đi qua đáy; lượng khách đi xem nhà và lượng giao dịch đồng thời tăng trở lại, hơi ấm của thị trường không ngừng lan tỏa.

Phóng viên 《Tin tức Kinh tế hằng ngày》 (sau đây gọi là “phóng viên Mỗi kinh”) đã đi khảo sát một số dự án nhà ở, đồng thời thông qua trao đổi với các cửa hàng môi giới và nhiều tổ chức nghiên cứu, tìm hiểu rằng, “tiểu dương xuân” (小阳春) tại Quảng Châu và Thâm Quyến lần này đã thực sự đến. Đồng thời, logic của thị trường cũng đã có thay đổi đáng kể: một số “bản chào giá tốt” (笋盘—mô tả các căn hộ có mức giá rõ ràng thấp hơn đáng kể so với các căn cùng khu vực, cùng loại nhà, mang lại giá trị cao) ở các khu dân cư hot đang dần biến mất, và không gian thương lượng giá với chủ nhà đang niêm yết cũng ngày càng bị thu hẹp.

Trong đó, cả Quảng Châu và Thâm Quyến đều thể hiện xu hướng dẫn đầu toàn diện ở thị trường nhà ở cũ (second-hand), trở thành lực lượng chủ lực cho giai đoạn “tiểu dương xuân” lần này. Còn thị trường nhà ở mới lại có sự phân hóa sâu sắc: từ đầu năm đến nay, nguồn cung nhà ở mới của Thâm Quyến so với cùng kỳ năm ngoái có xu hướng giảm; tại Quảng Châu, phân khúc nhà sang trọng ở khu trung tâm thì rất nóng, còn các dự án phù hợp nhu cầu tự ở vẫn dựa vào việc nhường lợi để đẩy hàng. Có thể nói, bố cục thị trường giữa nhà ở mới và nhà ở cũ đã bị đảo ngược, cấu trúc nguồn cung được tái định hình, tạo thành đặc điểm nổi bật nhất của “tiểu dương xuân” lần này.

Ảnh tại phòng bán hàng của một dự án đang được rao bán ở khu Bảo An, khu Anxin, Thâm Quyến. Nguồn ảnh: Phóng viên Mỗi kinh, Trần Vinh Hạo 摄

Nhà ở cũ gánh cờ cho “tiểu dương xuân”

“Tiểu dương xuân” của thị trường bất động sản Quảng Châu và Thâm Quyến lần này, hiện đang do nhà ở cũ (second-hand) gánh vai trò chủ lực, và logic nền tảng của thị trường đã bị viết lại.

Từ dữ liệu đến cảm nhận tuyến đầu, nhà ở cũ đang dẫn dắt nhịp hồi ấm.

Thị trường nhà ở cũ tại Thâm Quyến là nơi đầu tiên kích nổ xu hướng, trở thành động cơ cốt lõi của đợt phục hồi này. Theo dữ liệu giám sát của chuỗi cửa hàng LeYouJia, sau Tết, số lượng ký kết nhà ở cũ tăng 132% theo tháng (so với tháng trước), đạt mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm 2024. Và đến hết tháng 2 năm 2026, giá giao dịch trung bình của nhà ở cũ (căn hộ) tại Thâm Quyến đã hồi ấm về mức 6,2 vạn nhân dân tệ/m².

Ảnh nguồn: Trung tâm nghiên cứu LeYouJia Thâm Quyến

Dữ liệu của Viện nghiên cứu Shell (Cấu số liệu) cũng trực quan tương tự: trong giai đoạn 2/3 đến 8/3, số lượng ký kết nhà ở cũ tại Thâm Quyến tăng vọt 118% theo tháng; riêng ngày 8/3, khối lượng giao dịch trong ngày đạt mức cao nhất gần một năm, đồng thời duy trì tăng liên tục hai tuần.

Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng được khôi phục đồng bộ. Theo dữ liệu giám sát mới nhất mà Viện nghiên cứu Shell Thâm Quyến công bố, trong tháng 2 năm nay, lượng căn nhà ở cũ do các cửa hàng đối tác niêm yết giảm 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái; việc bán tháo thiếu lý trí rõ rệt giảm đi, và thị trường dần bước vào “kỳ vọng mạnh lên—tối ưu nguồn cung—giá ổn định”.

Ảnh nguồn: Viện nghiên cứu Shell

“Bây giờ các căn học khu chất lượng, các căn giá tổng thấp nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao đang hồi ấm rõ nhất. Ví dụ như căn học khu thuộc phân hiệu Liyuan (本部) trong khu của chúng tôi, như căn hộ 83 m² 3 phòng ở Vườn Viên Lĩnh (园岭花园). Vì đối khẩu Liyuan (本部) và Hồng Lĩnh Trung học, nên lượng hỏi và lượng giao dịch sau kỳ nghỉ nhiều rõ rệt so với trước kỳ nghỉ.” Chiều ngày 14/3, Lưu An Oánh—một môi giới kỳ cựu tại khu Viên Lĩnh, Phúc Điền, Thâm Quyến—chia sẻ với phóng viên Mỗi kinh.

Lưu An Oánh cho biết hiện nay tốc độ giao dịch của “bản chào giá tốt” trên thị trường nhà ở cũ đã bị nén lại thành một chu kỳ tương đối ngắn; thậm chí có một số “bản chào giá tốt” đăng bán chưa tới một tuần đã giao dịch thành công. “Lấy dự án Hanlingyuan ở Phúc Điền làm ví dụ: dự án này khoảng 108 m² căn hộ 3 phòng lớn (ba phòng) . Tổng giá niêm yết của phần lớn chủ nhà đều trên 820 triệu nhân dân tệ; quy đổi theo giá đơn vị khoảng 7,74 vạn nhân dân tệ/m². Có một số chủ nhà gấp bán, mức giá niêm yết 7,55 triệu nhân dân tệ, thì cơ bản chỉ mất khoảng một tuần là có thể giao dịch.” Lưu An Oánh nói.

Tình hình một số căn nhà ở cũ được niêm yết ở khu Cui Zhu, La Hồ, Thâm Quyến. Nguồn ảnh: Phóng viên Mỗi kinh, Trần Vinh Hạo 摄

Trên thực tế, hiện tượng tương tự cũng tồn tại ở La Hồ, Thâm Quyến. Bởi sau khi giao dịch nhà ở cũ tăng lên, tâm lý của chủ nhà niêm yết cũng bắt đầu ổn định hơn, không còn quá vội bán, và không gian thương lượng giá cũng thu hẹp rõ rệt.

Lấy ví dụ một căn mà phóng viên đã từng khảo sát vào cuối năm ngoái tại Cui Zhu Yuan, La Hồ, diện tích 47,84 m², căn hộ 2 phòng. Trước đó, giá chào niêm yết của chủ nhà là 2,45 triệu nhân dân tệ. Môi giới cho biết căn này dự kiến có thể giảm thấp nhất xuống 2,30 triệu nhân dân tệ. Nhưng đến tháng 3 năm nay, môi giới nói với phóng viên rằng giá bán thấp nhất của chủ căn hộ này là 2,37 triệu nhân dân tệ.

Thị trường nhà ở cũ tại Quảng Châu cũng đón đợt phản hồi mạnh mẽ.

Dữ liệu từ nền tảng Shell cho thấy: vào ngày 8/3, số căn nhà ở cũ giao dịch trong ngày tại Quảng Châu là 247 căn, tăng 25,4% theo tháng. Trong tuần trước (2/3 đến 8/3), tổng số căn giao dịch đạt 849 căn, tăng mạnh 118,8% theo tháng. Nhu cầu quay về thành phố sau Tết được tập trung giải phóng; lượng khách được môi giới dẫn đi xem nhà tiếp tục tăng. Chỉ số người quản lý (manager index) của Hiệp hội môi giới bất động sản Quảng Châu tháng 3 tăng mạnh 43,5 điểm lên 71,78, thể hiện ngành có sự tự tin đầy đủ vào “tiểu dương xuân”.

Theo Li YuJia, nghiên cứu viên cao cấp của Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, cả Quảng Châu và Thâm Quyến đều có đặc trưng cốt lõi là “nhà ở cũ tốt hơn nhà ở mới”. Lượng niêm yết bổ sung của nhà ở cũ giảm so với cùng kỳ; tâm lý thị trường liên tục cải thiện; đồng thời còn kéo theo nhu cầu trao đổi “bán nhà cũ mua nhà mới”, khiến vòng quay thị trường dần thông suốt.

Giám đốc Viện nghiên cứu Shell Thâm Quyến, Tiêu Tiểu Bình, cũng bày tỏ quan điểm tương tự. Ông cho rằng đợt hồi ấm lần này không phải kiểu phản ứng ngắn hạn theo “xung chính sách”, mà là sự cộng hưởng của ba yếu tố: tối ưu chính sách, khôi phục niềm tin và nhu cầu tự ở được tập trung giải phóng; nhà ở cũ tiếp tục mở rộng giao dịch, còn nhà ở mới đi lên đồng bộ, khiến “tiểu dương xuân” có nền tảng vững hơn.

Thị trường nhà ở mới diễn ra “cơn sóng theo cấu trúc”

Khác với sự nóng rực toàn diện của nhà ở cũ, thị trường nhà ở mới tại Quảng Châu và Thâm Quyến không chứng kiến đợt tăng giá trên diện rộng, mà là một “đợt giao dịch theo cấu trúc” điển hình.

Lấy Quảng Châu làm ví dụ: phân khúc nhà siêu sang ở Quảng Châu liên tục lập kỷ lục về giao dịch, đồng thời kéo theo độ nóng của thị trường nhà ở mới quanh khu vực. Tháng 2 năm nay, khu đất Mã Trường (马场) ở Thiên Hà, Quảng Châu được bán với giá 236,04 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chiết khấu (premium) 26,60%; quy đổi theo giá đất xây dựng cho căn hộ giao dịch cư trú khoảng 8,55 vạn nhân dân tệ/m², lập kỷ lục giá đơn vị đất xây dựng mới tại Quảng Châu.

Ngày 2/3, tại Quận Tân Thành (珠江新城) của Quảng Châu, một căn hộ duplex (phòng hai tầng) áp mái 670 m² ở khu bảo lợi (保利玥玺湾) giao dịch với giá 1,87 tỷ nhân dân tệ; quy đổi theo giá đơn vị khoảng 28 vạn nhân dân tệ/m², lập kỷ lục giá cho căn hộ siêu sang cấp cao tại địa phương. Ngày 9/3, bán đảo Xinghewan số 5 giao dịch trong ngày 4 căn duplex hạng sang, tổng giá trị đạt 7,187 tỷ nhân dân tệ; độ nóng của nhà sang trọng tại khu lõi đạt mức chưa từng có.

So với việc phân khúc nhà siêu sang liên tục lập đỉnh mới, thì thị trường nhà ở mới đáp ứng nhu cầu thực (cần ở thật) ở Quảng Châu lại thể hiện rõ xu hướng “giảm giá để tăng lượng” (降价跑量).

La Gia Mẫn—một nhà môi giới bất động sản tại Quảng Châu—cho biết với phóng viên: “Bây giờ rất nhiều dự án cho nhóm mua để ở thực sự của Quảng Châu đều dùng hình thức chiết khấu, phòng bán theo giá đặc biệt để thu hút người mua; nếu không nhường lợi thì vẫn không bán tốt lắm”.

“Ví dụ như khu trần (thô) của Xinghewan Banshan (星河湾半山) ở Hoàng Phố, giá thô đã được điều chỉnh trực tiếp xuống từ 1,9 vạn nhân dân tệ/m²; đồng thời còn tung ra ba phương án là thô, lắp sửa đơn giản và hoàn thiện cao cấp để giành khách. Còn khu vực Liyuan Tân Thế Giới・Tianfu (荔湾新世界・天馥) thì chiết khấu theo thời gian giảm thẳng xuống còn 8,6 chiết khấu, thấp tới 3,8 vạn nhân dân tệ/m².” La Gia Mẫn nói. “Giờ thị trường rất thực tế: nếu không đưa ra các căn giá chốt một mức cố định kèm ưu đãi rõ ràng, và không biến chiết khấu thành thực tế thì dù người xem có nhiều cũng khó giao dịch.”

Dữ liệu từ Phòng nghiên cứu phát triển Trung Nguyên (Zhongyuan) Quảng Châu cho thấy: tính đến cuối tháng 2/2026, tồn kho hẹp (狭义库存) toàn thành phố Quảng Châu là 14,164 triệu m², giảm 13.000 m² so với tháng 1. Do nguồn cung bổ sung ở các khu vực chủ chốt trong tháng 2 nhìn chung giảm, thị trường nhà ở mới chủ yếu là hấp thụ lượng tồn kho; quy mô tồn kho giảm nhẹ và đã liên tiếp 4 tháng ghi nhận xu hướng đi xuống.

Còn tại Thâm Quyến, thị trường nhà ở mới từ năm 2026 đến nay xuất hiện tình trạng “nhịp độ cung ứng” chậm lại khá rõ rệt. Theo thống kê của Ủy ban môi giới bất động sản (Mỹ Liên), cho đến nay, Thâm Quyến chỉ có 9 dự án nhà ở xin được giấy phép bán trước (pre-sale) trong năm nay, thấp xa so với 12 dự án của cùng kỳ năm ngoái.

Và chính vì nhịp đưa nhà ở mới ra thị trường chậm, khó tạo hiệu ứng quy mô “đổ vào thị trường tập trung”, nên trực tiếp dẫn đến tổng lượng giao dịch nhà ở mới nhìn chung thấp hơn đáng kể so với nhà ở cũ; thị trường thể hiện bối cảnh hồi ấm theo cấu trúc: khu lõi tăng lượng, giá ổn định; các khu đáp ứng nhu cầu tự ở thì theo hướng dùng giá để đổi lấy lượng.

Theo dữ liệu của Trung Nguyên Bất động sản, tính đến ngày 12/3, tổng số căn nhà ở thương mại đã giao dịch lũy kế tại Thâm Quyến là 964 căn; nhà ở cũ đã hoàn tất thủ tục sang nhượng tích lũy là 1.703 căn.

Một số dự án tại Thâm Quyến đăng tải áp phích bán chạy tập trung vào tháng 3

Mặc dù giao dịch tổng thể nhà ở mới của Thâm Quyến yếu hơn nhà ở cũ, nhưng phóng viên nhận thấy rằng sau khi bước vào tháng 3, nhiều dự án lần lượt công bố các áp phích bán chạy. Ví dụ: Hồng Vinh Nguyên Quan Thành ở Long Hoa bán được 41 căn trong hai ngày 7–8/3; Dương Dương Thành・Thành Minh Gia Viên (远洋城·城铭家园) tuần trước ghi nhận 39 căn đăng ký; Trung Kiến Bành Thần Vân Trúc (中建鹏宸云筑) bán chạy trong tuần là 32 căn, v.v.

“Với việc các khu đất chất lượng mà các thành phố lõi được cấp quyền sử dụng trong năm 2025 dần đưa vào thị trường, cộng thêm việc một số công ty bất động sản tăng cường hoạt động bán hàng, dự kiến nhu cầu thị trường trong tháng 3 có thể từng bước được giải phóng; vì vậy, xu hướng ‘tiểu dương xuân’ tại các thành phố lõi vẫn đáng để kỳ vọng.” Theo phân tích của Viện nghiên cứu Chỉ số Trung (CentrIndex).