Đừng chỉ chú ý đến Alibaba và các influencer! Xu hướng "tạo giàu" của robot có gây ra "mùa xuân nhỏ" cho thị trường bất động sản Hàng Châu?

宇树科技最近已提交IPO申请，但 đáng chú ý hơn là một nhóm con số khác: kế hoạch đãi ngộ cổ phiếu đã bao phủ hơn 10% nhân viên. Trước đó, các “đại bàng” Internet và các KOL/streamer đã kéo lên hai đợt行情 cho thị trường bất động sản nhà ở Hàng Châu. Hiện giờ, “tân quý” robot đã đến, thị trường nhà ở Hàng Châu sẽ đón nhận thay đổi mới chứ?

Tác giả: Cô gái tiết lộ tài chính chuyên biệt: Ngô Hào

· · ·

Gần đây, trong một tòa văn phòng ở khu Binhjiang, Hàng Châu, 480 người trẻ vẫn chưa nhận ra rằng tài sản ròng của đồng nghiệp mình đã lặng lẽ tăng đến mức hàng chục triệu.

Vũ Tùng Technology (宇树科技) gần đây đã nộp đơn xin IPO. Bản cáo bạch cho thấy doanh thu 1,7 tỷ, lợi nhuận ròng 600 triệu. Nhưng đáng chú ý hơn là một nhóm con số khác: kế hoạch đãi ngộ cổ phiếu đã bao phủ hơn 10% nhân viên.

Điều này đồng nghĩa, ít nhất 48 người, sắp trở thành triệu phú. Dù định giá vòng gọi vốn cuối cùng là 12,7 tỷ, giới đầu tư nhìn chung kỳ vọng: sau khi niêm yết, vốn hóa thị trường có khả năng sẽ bứt lên chạm mốc một nghìn tỷ.

Đây không phải một bản PPT thêu dệt về “làm giàu nhanh”, mà là bản cáo bạch bằng tiền thật.

Trước đó, các “đại bàng” Internet và các KOL/streamer đã kéo lên hai đợt行情 cho thị trường bất động sản nhà ở Hàng Châu. Hiện giờ, “tân quý” robot đã đến, thị trường nhà ở Hàng Châu sẽ đón nhận thay đổi mới chứ?

Để làm rõ “tân quý robot” lần này rốt cuộc có năng lượng lớn đến mức nào, Bát tỷ đã lần lượt hẹn các bên: ông Vương làm môi giới ở Binhjiang, anh/chị tư vấn bán nhà của khu Century City (Tiền Giang Thế Kỷ Thành) là anh Tiểu Trần ở thời điểm khác, một nhà đầu tư lão Trương đã rót tiền vào nhiều công ty công nghệ cứng, và một anh/chị lão Triệu là người chuyên làm tư vấn bất động sản cấp cao. Chúng tôi đã trò chuyện kỹ với họ.

/ Đại bàng làm giàu, KOL quét hàng,

hai lần “bạo lực kéo lên” của thị trường nhà ở Hàng Châu/

/ Câu chuyện bắt đầu từ hai lần: những “đại bàng” Internet và các streamer/KOL mua sắm trực tiếp.

Lần thứ nhất: năm 2014, Alibaba lên sàn, nhóm “lập trình viên đặt mua theo nhóm” ở Binhjiang

Lần đầu tôi tìm đến ông Vương. Ông ấy làm môi giới bất động sản hơn mười năm ở Binhjiang. Trong danh bạ điện thoại của ông có cả hàng loạt mục ghi chú kiểu “Alibaba P7”, “Alibaba P8”. Chúng tôi hẹn ở một quán Starbucks gần chính quyền quận Binhjiang. Ông chỉ ra ngoài cửa sổ và nói: “Anh xem con đường này đi. Về phía Nam là Alibaba, lên phía Bắc là NetEase. Anh không thấy cảnh tượng của năm 2014 thì chưa biết.”

“Trước khi Alibaba lên sàn, Binhjiang là khái niệm gì? Là kiểu sang sông đi làm, mọi người thấy lệch đi, nhà cửa thì khó bán.” Ông Vương nói, “Lúc đó, khu lõi Binhjiang, như Rainbow City (Cầu Vồng Thành), Money River Bay Garden, cũng chỉ bán được hơn 2 vạn một mét vuông thôi, mà vẫn không bán chạy. Tháng thê thảm nhất trong cửa hàng chúng tôi, cả cửa hàng chỉ có mở được hai đơn cho thuê.”

“Khi có tin lên sàn, nó náo như nổ tung.” Ông Vương nói, “Khủng trương nhất là ‘mua theo nhóm (团购)’. Đơn khốc liệt nhất tôi từng phụ trách là: một đồng nghiệp ở bộ phận nào đó trong B2B của Alibaba, một nhóm 7-8 người. Họ bàn bạc xong thì bao luôn hai đơn vị (hai căn hộ trên cùng tầng/khối) của một tòa nhà nào đó. Không phải mua một căn, mà là mọi người góp lại, thương lượng với chủ đầu tư để lấy giá mua theo nhóm, mua cả nguyên một đơn vị theo kiểu trọn gói.”

“Họ lấy đâu ra nhiều tiền vậy?”

“Alibaba lên sàn, chỉ trong một đêm, bao nhiêu P7, P8 có giá trị tài sản rơi vào vài triệu đến vài chục triệu? Chính sách cho vay thời đó cũng thoáng, chỉ cần đặt cọc 30%, lãi suất còn được chiết khấu. Người gan hơn thì đem toàn bộ số tiền có thể vay đi vay, đòn bẩy lên đầy.” Ông Vương kể lại.

Ông Vương kể rằng, lúc ấy có một P9 của Alibaba, khi chứng khoán được rút tiền mặt đã được hơn 8 triệu, rồi mua thẳng ba căn: một căn để ở, hai căn để đầu tư. “Anh xem bây giờ ba căn nhà đó của họ, tổng giá trị thị trường cộng lại ít nhất cũng khoảng 50 triệu.”

Ông Vương chỉ ra vài khu dân cư ngoài cửa sổ: “Anh xem bây giờ khu lõi Binhjiang, những khu tăng mạnh nhất như Liuyan Xiaofeng, Binhjiang Jinmao Mansion, Xiaofeng Yin Yue… ngày đó đều bị người của Alibaba ‘quét’. Lúc mua vào thì bây giờ ít nhất cũng tăng gấp 5-6 lần. Lô kỹ sư ‘lập trình viên’ đó là những ‘vua đầu cơ nhà đất’ thế hệ đầu tiên ở Hàng Châu. Họ dùng tiền thật, để đặt ra một quy tắc cho thị trường nhà ở Hàng Châu: công nghiệp ở đâu thì đỉnh giá bất động sản ở đó.”

Lần thứ hai: KOL/KOC “quét hàng” ập đến, “huyền thoại mua trả thẳng” ở Tiền Giang Thế Kỷ Thành

Nếu nói “lập trình viên” là “mua theo nhóm”, thì KOL/KOC chính là “quét hàng”.

Tôi tìm được tư vấn viên bất động sản Tiểu Trần của khu Century City Tiền Giang. Anh ấy đã trực tiếp chứng kiến làn sóng điên cuồng 2020-2021. Chúng tôi hẹn tại một quán trà gần Công viên Thế Kỷ Tiền Giang. Khi anh ấy nhắc lại giai đoạn đó, giọng điệu vẫn còn pha chút bàng hoàng.

“Hai năm đó, anh cảm giác tiền không còn là tiền.” Tiểu Trần nói, “Đặc biệt là những người làm livestream bán hàng, toàn là gen 95 và 00, mang đôi dép lê là đến. Xem nhà à? Không tồn tại. Vào phòng trưng bày, câu đầu tiên chính là ‘Căn hộ này, tầng nào còn? Em lấy.’ Câu thứ hai là ‘Mua trả thẳng, nhanh nhất khi nào làm thủ tục?’”

Tiểu Trần nói rằng trước đây anh ấy có một khách hàng, là ông chủ một tổ chức MCN, dẫn theo vài nhóm streamer hàng đầu. Lần đó người đó mua 8 căn, và “kết nối” để làm xưởng/studio. Mua trả thẳng, hơn 2 tỷ. Không nháy mắt dù một lần. Còn có một nữ streamer, lúc ấy mới 23 tuổi, tự lái một chiếc Porsche 911 đến, xem sơ đồ sa bàn nửa tiếng, rồi chốt luôn một căn hộ lớn, hơn 30 triệu, tiền mua trả thẳng chuyển khoản vào ngay.

“Những KOL điên cuồng mua nhà năm đó, bây giờ nhà còn đó không? Kiếm được hay lỗ rồi?”

Tiểu Trần cười khổ: “Mua sớm thì có lời. Nhưng nhiều người lại lao vào ở đúng đỉnh. Đầu năm 2021, ở ‘Số 1’ của Century City Tiền Giang, giá giao dịch cao nhất từng chạm 12 vạn một mét vuông. Còn bây giờ, cùng loại căn hộ đó giá giao dịch chỉ khoảng 8-9 vạn.”

Tiểu Trần giải thích thêm: nếu tính thêm chi phí vốn và thuế phí, thì nhóm người đu đỉnh giờ có thể vẫn đang lỗ. Tài sản của KOL đến nhanh mà cũng đi nhanh. Hai năm nay, “lợi nhuận livestream” suy giảm, thu nhập của một số người giảm theo kiểu “gãy đổ” trên đường. “Tôi nghe nói có vài KOL từng mua nhà lúc đó, bây giờ nhà nằm ở rìa của pháp bán đấu giá (pháp拍). Làn sóng này đúng là mạnh thật, nhưng ‘ảo’ cũng thật.”

Lần một nhờ lập trình viên, lần hai nhờ KOL, lần ba chơi robot, vậy sẽ là đường đi nước bước nào nữa?

/ Làm giàu nhờ robot,

vì sao còn có thể kéo mạnh giá nhà?/

/ Nhà đầu tư lão Trương tập trung vào mảng công nghệ cứng trong nhiều năm, đã đầu tư vào nhiều công ty robot ở Hàng Châu.

Chúng tôi gặp nhau tại một quán cà phê yên tĩnh gần Khu ẩm ướt Tây Khê (Xixi). Ông đeo balo, ăn mặc rất giản dị, nhưng khi nói về ngành nghề thì mắt ông lại sáng lên.

“Giàu có của lập trình viên là do lương chồng lương, còn KOL là do lượng truy cập đập ra. Tân quý robot là do công nghệ ‘nấu’ ra.” Lão Trương nói thẳng, “Một P8 của Alibaba và một kỹ sư cốt lõi của một công ty như U Shu, ai có khả năng hơn trong việc mua ở Hàng Châu một căn nhà trị giá từ 15 triệu trở lên?”

Theo góc nhìn của lão Trương, thế mạnh cốt lõi của tân quý robot là:

Quy mô lớn hơn, tài sản “cứng” hơn, nhu cầu ổn định hơn.

Ông rút điện thoại cho tôi biết: 480 nhân viên của U Shu, tuổi trung bình 28-30. Phần lớn trong số họ là thạc sĩ, tiến sĩ đến từ Đại học Chiết Giang, Đại học Cáp Nhĩ Tân Công Nghiệp (Harbin Institute of Technology), Đại học Giao thông Thượng Hải… Đây là những tinh hoa công nghệ thật sự. Cơ cấu tài sản của họ không dựa vào việc tích lũy từng chút từ lương, mà là giá trị cổ phần hình thành nhờ rào cản công nghệ. Loại tài sản này tập trung hơn tiền lương của lập trình viên, và bền hơn dòng chảy lượng truy cập của KOL.

Lão Trương tiếp tục tính giúp tôi một phép tính: Alibaba lên sàn tạo ra một loạt phú ông, nhưng đó là một vụ “nổ” dạng cự long (khổng lồ). Còn bây giờ ở Hàng Châu là một đợt xung phong tập thể của nhóm những “tiểu cự nhân”. U Shu chỉ là một trong “Lục tiểu long của Hàng Châu”, còn có Yunshenchu (Vân Thâm Xứ), Qiangnao Technology (Cường Não Công Nghệ), Chengtian Technology (Trình Thiên Công Nghệ), Dixin Technology (Địa Tâm Công Nghệ)… Tổng số nhân viên của các công ty này cộng lại hơn 3000 người. Trong 2-3 năm tới, lĩnh vực công nghệ cứng ở Hàng Châu ít nhất sẽ có 3-5 công ty IPO. Điều đó đồng nghĩa, Hàng Châu sẽ tăng thêm ít nhất vài trăm, thậm chí cả nghìn người có khả năng mua nhà tầm hàng chục triệu.

“Chuyện này không phải của một hay hai công ty, mà là sự trỗi dậy của một tập thể.” Lão Trương nói.

Cuối cùng, ông kể cho tôi một câu chuyện:

“Tôi quen một kỹ sư của U Shu, sinh sau 1990, quê ở An Huy. Anh ấy nói với tôi rằng ước nguyện lớn nhất của anh là mua một căn nhà lớn ở Binhjiang, rồi đón bố mẹ sang đây. Chờ công ty lên sàn xong, việc đầu tiên là đi mua nhà.” Ông ấy nói. “Những tinh hoa công nghệ thật sự đến để an cư, không phải để đầu cơ nhà đất.”

/ Tiểu dương xuân (xuân ấm đầu mùa) đã đến,

những “tân quý” công nghệ cứng đang tiến vào trước /

/ KOL bất động sản nổi tiếng lão Triệu, là người phụ trách một công ty tư vấn bất động sản cao cấp ở Hàng Châu. Với hai mảng Binhjiang và Khu Tương Lai Khoa Công (未来科技城), nhắm mắt anh cũng vẽ được bản đồ.

Lão Triệu trước tiên nói với tôi về “tiểu dương xuân” của thị trường nhà ở Hàng Châu năm nay.

“Tiểu dương xuân năm nay đến sớm hơn mọi năm. Thường thì đến tháng 3-4 mới khởi động, còn năm nay thì từ giữa tháng 2 đã bắt đầu nóng. Tháng 2, toàn thành phố Hàng Châu giao dịch nhà cũ vượt 4500 căn, nhiều hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khu lõi Binhjiang giao dịch 47 căn, nhiều hơn 18 căn so với cùng kỳ.”

“Thay đổi rõ nhất là gì?” Tôi hỏi.

“Cơ cấu đã đổi.” Lão Triệu nói. “Năm ngoái tiểu dương xuân được chống đỡ bởi các dự án cho nhu cầu ở thực (vừa túi tiền, vừa túi). Những căn giá 3-4 triệu bán tốt nhất. Năm nay thì khác: căn hộ cao cấp có tổng giá trị từ 10 triệu trở lên, tỷ trọng giao dịch tăng từ khoảng 30% của năm ngoái lên 45%. Và những người mua những căn cao cấp này có một đặc điểm chung — đó là người trong các công ty công nghệ cứng.”

Lão Triệu giới thiệu rằng U Shu ở Binhjiang, đây là lợi thế địa lý lớn nhất. Người ở các công ty robot này đa phần đã quen với vòng sống ở Binhjiang. Lựa chọn đầu tiên của họ chắc chắn là bám vào khu lõi Binhjiang.

Anh kể cho tôi một ví dụ cụ thể: “Tôi có một khách hàng, là một kỹ sư, sinh sau 1990. Trong tay anh ấy có quyền chọn cổ phiếu của công ty. Theo định giá vòng cuối cùng, tài sản của anh ấy đã rất đáng kể. Nếu sau khi IPO, vốn hóa thị trường còn bứt thêm một chút, thì vượt 100 triệu không phải là mơ.”

Lão Triệu nói rằng tháng trước anh vừa đặt cọc. Một dự án của một KOL ở Binhjiang, căn 169 m2, tổng giá 1650 vạn, vẫn là mua trả thẳng. Lão Triệu nói: “Tôi hỏi anh ấy, không đợi IPO rồi mua à? Anh ấy chỉ nói một câu, tôi nhớ đến tận bây giờ — ‘Chờ lên sàn rồi, mọi người đều sẽ nhìn vào nhà ở Binhjiang, lúc đó sẽ không còn mức giá này nữa. Mua bây giờ là bắt đáy; đợi lên sàn rồi mua là đu đỉnh.’”

Lão Triệu cho tôi xem một loạt dữ liệu cốt lõi liên quan đến thị trường nhà ở Binhjiang:

Tháng 2, các căn nhà ở khu lõi Binhjiang có tổng giá từ 10 triệu trở lên, lượng hẹn xem nhà gấp đôi so với tháng 1; trong đó nhân viên của các công ty công nghệ cứng chiếm hơn 40%.

Theo lão Triệu, nhóm người này mua nhà có vài đặc điểm chung:

Thứ nhất, không nhạy cảm với giá nhưng yêu cầu về chất lượng cực kỳ cao. Họ muốn các khu trong lõi Binhjiang, căn hộ chất lượng tốt, quản lý tài sản (property management) tốt, và cộng đồng/khu tầng lớp tốt.

Thứ hai, phương thức thanh toán cực kỳ dứt khoát. Thứ ba, họ rất tin vào tương lai, không lo tiền trả hàng tháng.

Xong chuyện ở Binhjiang, tôi lại hỏi về Khu Tương Lai Khoa Công. Đây là chiến trường chủ lực của “giấc mơ Internet” làn sóng trước ở Hàng Châu; giá nhà từng lên xuống như tàu lượn, và bây giờ vẫn đang lượn ở mức thấp.

“Trường hợp ‘Wei Ke’ (未科) khác với Binhjiang.” Lão Triệu nói, “Những năm qua, giá nhà của ‘Wei Ke’ bị cắt đôi; nguyên nhân cốt lõi là lợi nhuận từ làn sóng Internet đã đạt đỉnh. Nhưng tiểu dương xuân năm nay, ‘Wei Ke’ cũng có động tĩnh — tháng 2 bán được hơn 30 căn, nhiều hơn 10 căn so với cùng kỳ. Tuy nhiên, căn có tổng giá từ 10 triệu trở lên chỉ có 3 căn, không so được với Binhjiang.”

Anh ấy cho tôi xem một nhóm dữ liệu: thời điểm đỉnh năm 2021, “ba anh em của Wei Ke” từng có giá giao dịch lên 8-9 vạn; giờ rơi về 4-5 vạn, đã tụt về mức của năm 2018. Còn trong cùng giai đoạn, khu lõi Binhjiang chỉ giảm khoảng 20%. Vì sao? Bởi vì Binhjiang có sự hỗ trợ “cứng” từ công nghiệp và dân số, còn Wei Ke thì sự hỗ trợ vẫn chủ yếu từ Internet.

Vậy hiện giờ có phải là lúc bắt đáy không?

Lão Triệu nói một câu rất thẳng thắn:

“Đối với người mua để tự ở, giá ở Wei Ke hiện tại đúng là đã đẩy phần lớn bong bóng ra khỏi thị trường. Nhưng bạn phải nghĩ cho rõ: bạn đang cược rằng tương lai nó sẽ đi lên, hay chỉ đơn thuần muốn mua một căn nhà rẻ. Nếu bạn tin vào quá trình chuyển đổi công nghệ cứng của Hàng Châu, thì Wei Ke hiện tại có thể là ‘giai đoạn cửa sổ’. Nhưng điều kiện là: bạn phải chịu đựng được, chờ được.”

Lão Triệu khuyến nghị, với người bình thường, vẫn nên thận trọng, tùy theo khả năng của mình.

Bài viết này chỉ thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả, không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Trang bìa được tạo bởi AI

Lượng lớn tin tức, phân tích chính xác, tất cả đều có trên ứng dụng 新浪财经APP