Điều chỉnh cung cấp thêm để thúc đẩy điều tiết phía cung, kích hoạt lượng tồn kho trở thành chìa khóa trong thị trường bất động sản

Tờ Thời Báo Chứng Khoán, phóng viên Trương Đạt

Là một ngành công nghiệp quan trọng của nền kinh tế quốc dân và là một nguồn quan trọng tạo nên tài sản của cư dân, hướng phát triển của bất động sản luôn được chú ý. Đọc kỹ “Kế hoạch 15 năm lần thứ 5” phác thảo cho thấy, “tái hoạt động hàng tồn kho” đã trở thành một trong những từ khóa cốt lõi cho sự phát triển của bất động sản trong 5 năm tới.

“Kế hoạch 15 năm lần thứ 5” phác thảo không chỉ đặt ra yêu cầu “phối hợp với nhà ở tồn kho, biến động dân số v.v.” từ nguồn cung cấp đất đai, mà còn đưa ra một loạt chính sách tái hoạt động đối với đất đai tồn kho, các dự án đang triển khai, nhà ở thương mại tồn kho v.v. Cụ thể, nêu rõ đất đai đã được cấp nhưng chưa phát triển và các dự án đang triển khai phải “xử lý phân loại”; nhà ở thương mại tồn kho và các cơ sở văn phòng - thương mại để trống phải thúc đẩy “tái hoạt động và sử dụng lại” v.v.

Vì sao “Kế hoạch 15 năm lần thứ 5” phác thảo lại đặc biệt coi trọng việc tái hoạt động hàng tồn kho trong bất động sản? Nghiên cứu viên Vương Nhụ Dân của Trung tâm Nghiên cứu Phát triển thuộc Quốc vụ viện nói với phóng viên Tờ Thời Báo Chứng Khoán rằng, sau khi quá trình đô thị hóa bước vào giai đoạn phát triển ổn định, cường độ phát triển đất của một số thành phố có dòng người nhập cư ròng đã vượt qua ngưỡng cảnh báo quốc tế 30%, thậm chí có nơi vượt quá 50%, buộc các thành phố phải phát triển dựa trên đất tồn kho, qua đó giành không gian để nâng cấp chất lượng công nghiệp và nơi ở.

Nghiên cứu viên Lưu Linh của Viện Nghiên cứu Kinh tế Vĩ mô thuộc Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia cho biết, bất động sản có lượng tồn kho cao và khó tiêu thụ là vấn đề chính của thị trường hiện nay. Tính đến cuối tháng 2/2026, diện tích bất động sản thương mại đang chờ bán của nước ta gần 800 triệu mét vuông, ở mức cao kỷ lục lịch sử. Ngoài diện tích chờ bán, áp lực tồn kho đối với các dự án đang xây dựng và đất đã cấp nhưng chưa phát triển cũng rất lớn. Bên cạnh đó, do các yếu tố như tỷ lệ phân bổ theo quy hoạch quá cao, các loại cơ sở thương mại - văn phòng và gara ô tô trong thời gian dài bị cung vượt quá mức, nên áp lực tiêu thụ lớn hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại. Lượng tồn kho này chiếm dụng lượng lớn vốn của các doanh nghiệp bất động sản, không chỉ hạn chế tính thanh khoản mà còn ảnh hưởng năng lực đầu tư của doanh nghiệp; đồng thời, do tiếp tục phát sinh chi phí tài chính nên càng làm gia tăng rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản Tsinghua - Henglun, Ngô Kính cho rằng, áp lực tiêu thụ của bất động sản lớn, việc nhu cầu phục hồi không chắc chắn, nên hết sức cần thiết điều chỉnh từ phía cung làm biện pháp cốt lõi để hóa giải áp lực thị trường. Trong “Kế hoạch 15 năm lần thứ 5” phác thảo, sự coi trọng đối với tồn kho có mạch liên thông với quan điểm mà Hội nghị công tác thành phố cấp trung ương nêu: “chuyển hướng phát triển đô thị sang lấy nâng chất, nâng hiệu quả từ tồn lượng làm trọng điểm”. Điểm then chốt khi triển khai là các thành phố phải xây dựng chính sách theo từng loại tài sản tồn kho; trong quá trình từng bước thúc đẩy, sẽ khám phá ra các mô hình có thể nhân rộng.

Đối với nhà ở thương mại tồn kho, trung ương đã nêu rõ khuyến khích thu mua nhà ở tồn kho để dùng cho nhà ở bảo đảm (nhà ở an sinh), đồng thời hỗ trợ chính quyền địa phương phát hành trái phiếu đặc biệt để tăng nguồn vốn cho việc thu mua; đây đã trở thành một biện pháp quan trọng để hóa giải tồn kho bất động sản và hoàn thiện hệ thống bảo đảm nhà ở. Từ năm 2025 đến nay, công tác thu mua - dự trữ nhà ở tồn kho tại các địa phương tiếp tục được thúc đẩy; theo thống kê chưa đầy đủ, tính đến nay trên toàn quốc có hơn 60 thành phố đã nêu rõ hỗ trợ thu mua nhà ở tồn kho. Theo giám sát của Viện Nghiên cứu Chỉ Số Trung (Zhongzhi), từ năm 2025 đến nay, các tỉnh như Chiết Giang, Tứ Xuyên đã phát hành trái phiếu đặc biệt về thu mua nhà ở thương mại tồn kho để làm nhà ở bảo đảm đạt hơn 4,3 tỷ NDT.

Lưu Linh cho biết, ngoài trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương, các chính sách hỗ trợ đối với nguồn vốn thu mua - dự trữ còn bao gồm khoản vay mua nhà theo “tập thể mua nhà” cho thuê nhà ở và khoản vay tái cấp vốn cho nhà ở bảo đảm. Khi các địa phương đang thăm dò quá trình thu mua nhà ở tồn kho, chính sách hỗ trợ liên tục được tối ưu hóa, phạm vi thu mua mở rộng tới các nguồn hàng đã xây xong hoặc đang xây nhưng chưa bán đủ điều kiện, các nguồn nhà ở bị xử lý theo thủ tục tư pháp, và các nguồn nhà ở thứ cấp tồn kho. Đồng thời, sau khi thu mua - dự trữ nhà ở tồn kho, mục đích sử dụng được mở rộng từ nhà ở bảo đảm sang nhà ở an trí, ký túc xá cho sinh viên hoặc ký túc xá cho doanh nghiệp, nhà ở nhân tài v.v.

Vốn là sự bảo đảm căn bản để thực hiện thu mua - dự trữ nhà ở thương mại tồn kho. Nghiên cứu viên, đồng thời Giám đốc Trung tâm Thành phố và Năng lực cạnh tranh thuộc Viện Nghiên cứu Chiến lược Tài chính thuộc Viện Khoa học Xã hội Trung Quốc, Ni Bành Phi, đề xuất rằng hiện nay cần xây dựng một mô hình thu mua - dự trữ đa dạng do chính phủ dẫn dắt và có sự tham gia của xã hội; đồng thời xây dựng hệ thống quỹ tài chính đa dạng do chính phủ dẫn dắt, bao gồm mở rộng quy mô trái phiếu đặc biệt, mở rộng quy mô cho vay theo chính sách, phối hợp khoản vay của ngân hàng thương mại, thu hút vốn xã hội tham gia v.v. Ngoài ra, công tác thu mua - dự trữ cũng cần gắn kết với cải tạo nhà mới và nâng chất đô thị, gắn kết với việc giải phóng nhu cầu cải thiện, gắn kết với cải tạo nhà cũ. Hơn nữa, cần thiết lập cơ chế khuyến khích, ràng buộc và bảo đảm hợp lý.

Còn đối với việc tái hoạt động và sử dụng lại các cơ sở thương mại - văn phòng để trống, Lưu Linh cho biết rằng trước đây các địa phương đã có thúc đẩy theo cách như hỗ trợ điều chỉnh mô hình kinh doanh bằng ưu đãi thuế; trong tương lai có thể sẽ tiếp tục thăm dò thêm nhiều lối đi tái hoạt động.

Ngô Kính đề xuất, đối với các khu bất động sản văn phòng đang xây hoặc thậm chí mới hoàn thành nhưng chưa đưa vào sử dụng, có thể cân nhắc kịp thời chuyển đổi công năng: với các khu bất động sản văn phòng tạm dừng thi công hoặc bỏ trống lâu dài, ưu tiên lấy chuyển đổi mục đích sử dụng làm phương thức tái hoạt động; với phạm vi thu mua - cải tạo của các căn hộ/nhà ở thương mại đã xây xong, mở rộng sang các khu bất động sản văn phòng. Đồng thời khuyến khích và hỗ trợ các khu bất động sản văn phòng hiện hữu theo đuổi cạnh tranh mang tính khác biệt, bao gồm khác biệt về điều kiện phần mềm lẫn phần cứng và khác biệt về định vị theo ngành.

Đối với đất đai tồn kho để trống, Vương Nhụ Dân cho biết, chủ yếu có thể chia thành ba loại: đất công nghiệp hiệu suất thấp, đất do doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro (đang gặp khó) nắm giữ, và các hạng mục đất đấu giá của doanh nghiệp đầu tư đô thị địa phương hoặc doanh nghiệp nhà nước. Đối với hai loại sau có thể cân nhắc thu mua - dự trữ; đối với đất công nghiệp hiệu suất thấp có thể tham khảo cơ chế “đất trống” của Singapore, thăm dò các lộ trình chuyển đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau, nhằm cung cấp hỗ trợ chính sách phong phú cho chuyển đổi công nghiệp thành văn phòng/hoạt động, công nghiệp thành ở, thương mại thành ở. Với vốn xã hội và doanh nghiệp tích cực tham gia thúc đẩy tái hoạt động đất đai tồn kho, tạo ra một tỷ lệ nhất định các lô đất “đất trống”, cho phép người sử dụng đất đủ điều kiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo nhu cầu thực tế trong tương lai, qua đó tạo động lực hiệu quả để vốn xã hội tích cực tham gia vào việc tái sinh/cập nhật đô thị từ tồn kho.

Tuy nhiên, Vương Nhụ Dân đồng thời chỉ ra rằng, nhiều loại đất tồn kho, nhà ở tồn kho và dự án đang xây khó tái hoạt động là vì phía sau có quan hệ nợ phức tạp khó giải. Sau khi giá trị tài sản giảm xuống, nguồn tiền thu mua khó có thể bù đắp được khoản nợ nằm sau tài sản; các bên liên quan có lợi ích liên quan tồn tại bất đồng lớn về việc phân chia tổn thất.

Trước đó, trung ương cũng hỗ trợ chính quyền địa phương phát hành trái phiếu đặc biệt để mua lại đất tồn kho nhàn rỗi. Tại các địa phương thí điểm tự duyệt và tự phát hành trái phiếu đặc biệt, các dự án dùng trái phiếu đặc biệt để mua lại đất đều đã được triển khai. Theo thống kê chưa đầy đủ của Viện Nghiên cứu Chỉ Số Trung (Zhongzhi), tính đến cuối tháng 2/2026, tổng số tiền dự kiến sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu mua đất tồn kho nhàn rỗi đã được công bố ở 28 tỉnh của cả nước vượt 7700 tỷ NDT; lượng trái phiếu đặc biệt thực tế phát hành vượt 3350 tỷ NDT, chiếm khoảng 43%.

Một phụ trách liên quan của Viện Nghiên cứu Chỉ Số Trung (Zhongzhi) dự đoán rằng trong tương lai chính quyền địa phương có thể sẽ đẩy nhanh nhịp thu mua - dự trữ đất tồn kho nhàn rỗi; đồng thời thông qua điều chỉnh hợp lý quy hoạch đất đai, đổi đất v.v., sử dụng phương án tối ưu để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của thị trường. Trong quá trình đó, các chính sách hỗ trợ và khuyến khích trao đổi đổi đất giữa các thành phố, giữa các khu vực, hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch đất đai… vẫn cần được hoàn thiện thêm, nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn”.

“Để đạt mục tiêu chính sách đẩy lùi tồn kho của thị trường bất động sản, ngoài việc khuyến khích các chính sách ở phía nhu cầu, thì điều tiết ở phía cung cũng quan trọng không kém.” Lưu Linh nói rằng, việc tái hoạt động tồn kho có tác dụng tích cực trong việc đẩy nhanh việc giảm tồn kho và sớm thúc đẩy thị trường ổn định trở lại. Tiếp theo, dự kiến lực độ điều tiết phía cung của bất động sản sẽ lớn hơn; cải cách mang tính thể chế trung và dài hạn có thể sẽ được thúc đẩy. Điều này có lợi để thiết lập mô hình phát triển bất động sản mới, thúc đẩy thị trường ổn định lâu dài, và cuối cùng thúc đẩy phát triển bất động sản chất lượng cao.

(Ban biên tập: Đổng Pingping )

     【Tuyên bố miễn trừ】Bài viết này chỉ thể hiện quan điểm của chính tác giả, không liên quan đến Hexun. Trang web Hexun duy trì thái độ trung lập đối với các tuyên bố, quan điểm phán đoán trong bài viết, không cung cấp bất kỳ cam kết minh thị hoặc ngụ ý nào về độ chính xác, độ tin cậy hoặc tính đầy đủ của nội dung được bao gồm. Vui lòng người đọc chỉ tham khảo và tự chịu toàn bộ trách nhiệm. Email: news_center@staff.hexun.com