Thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải trong tháng đã trở lại mức 30.000 căn sau 5 năm! Nhiều dự án nhà mới dự kiến sẽ dần giảm giá và giảm chiết khấu

相隔5年，上海二手房单月成交重新站上3万套的门槛，楼市“金三”行情强势落地兑现。

二手房单月成交突破3万套，成交价格环比小幅上升

根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，3月，上海二手房（含商业）累计网签31215套，一举创下自2021年3月以来近5年的最高纪录。

上海链家研究院负责人李根表示，3月上海二手房市场“小阳春”韵味十足，成交数据印证了市场信心的强势回归。全市二手房成交量不仅同比去年3月增长6%，更较今年1月大幅增长37%。

从成交节奏来看，上海新“沪七条”出台后，3月上海二手房市场呈现逐周走高的态势。3月2日-3月8日，上海二手房周度网签5709套，市场在经历春节假期休整后逐步回归常态；3月9日-3月15日，单周成交直接跃升至7233套，市场回暖速度明显加快；仅隔一周，3月16日-3月22日周度成交量再次创新高，网签7488套；3月23日-3月29日，周度成交进一步攀升至7732套，连续四周实现增长。

单日成交同样表现亮眼，3月全月共有13天二手房单日网签量突破千套大关，其中有7天单日成交突破1300套，3月28日更是创下单日成交1585套的近5年峰值。据机构监测显示，这样的高位成交密度为2021年以来首次出现。

58安居客研究院院长张波指出，3月上海二手房成交突破3万套，3月28日单日成交1585套创下新高，成为本轮楼市回暖的核心标杆。据58安居客研究院监测，“沪七条”落地后30天，上海二手房日均成交961套，较2024年政策（上一轮政策）后提升22.9%，政策脉冲强度显著增强，热度持续性也远超此前，周度成交始终维持高位。

价格端同样释放出企稳回升的积极信号。中指研究院数据显示，3月二手住宅均价55075元/平方米，环比小幅增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。此外，上海链家数据显示，作为先行指标的带看量，与1月相比取得28%的增长，为后续成交提供了有力支撑。

中指研究院上海分析师张翔认为，此次上海楼市回暖背后，是政策与供需双重驱动的结果。2月25日，上海出台“沪七条”精准释放购房需求，叠加2月初浦东、徐汇、静安三区二手房收购试点，为“老破小”资产提供了明确的退出渠道与价格锚，有效稳定了市场预期。

市场供需结构的持续优化，也为行情回暖奠定基础。中指研究院监测数据显示，上海二手房自2025年8月起进入去库存通道，截至2026年2月挂牌存量较高峰期已减少25.7%，供需关系持续优化。

从需求结构看，自住刚需房源依然是市场核心支撑。上海中原地产数据显示，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月成交占比已逐步升至70%以上。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海二手房3万套的成交量，总体上处于历史偏高位水平。结合去年年底及今年一季度的交易量来看，市场已基本稳住，也为后续房屋置换积蓄了较多潜在需求。若二季度交易数据能继续维持高位，保持在2.5万套/月左右的水平，将进一步体现市场交易的活跃态势。

多个新房项目计划于4月逐步收紧折扣

二手房市场火热也在逐步传导至新房市场。上海中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积56.3万平方米，环比激增251.6%，反弹力度空前。

从区域表现来看，受临港集中推盘带动，浦东成交释放极为显著，成交面积达22.96万平方米，几乎占据全市总量的一半；此外，宝山、嘉定等刚需和首次改善聚焦区域，成交面积均超5万平方米，成为支撑新房成交爆发的核心力量。

中原地产市场分析师卢文曦认为，尽管3月新房成交未超过去年同期，但来客来访等前端指标表现优异，市场热度持续处于高位。她指出，供应节奏偏慢、单次投放量不足，是目前制约成交进一步突破的主要因素，而新“沪七条”对刚需及首次改善群体的提振效果显著。

从市场表现来看，在新政带动下，上海多个新房项目的客流与成交均明显改善。以位于松江洞泾的华发海上都荟为例，该项目3月来访总量达2400组，成交76套，成交金额约3.5亿元。另以位于上海闵行颛桥的保利・都汇和煦为例，新政实施首月，该项目来访超2280组，成交101套，转化率20%，成为新政首月上海首个“百单盘”。

与此同时，改善型项目亦表现不俗。据了解，位于杨浦新江湾城的建发海宸项目3月来访量超1500组，成交套数39套，位列杨浦区3月及一季度成交榜首。据悉，目前项目已推出建面约230平方米海派叠墅产品，另有部分建面约105平方米洋房热销中。

值得一提的是，随着市场回暖，新房市场优惠收窄、价格企稳的信号开始显现。其中，保利・都汇和煦此前已官宣自3月9日起在售洋房房源成交价格全线上调0.5%；3月23日起，进一步收紧折扣。另据了解，金海雲墅、华发海上都荟、壹江臻邸等项目也计划于4月逐步收减折扣。

在中指研究院上海分析师张翔看来，当前上海楼市结构性分化特征依然明显，部分优质新房产品认可度高、去化快；但远郊部分区域仍面临一定的去化压力。

此外，中指研究院监测的头部房企销售数据显示，今年一季度，上海TOP30房企合计实现销售额769.1亿元，销售面积110.1万平方米。其中，华润置地以115.7亿元领跑销售金额榜，招商蛇口、保利发展紧随其后。

卢文曦指出，3月二手房市场火爆成交，培育了大量潜在新房买家，二手房卖家后续大概率入市购置新房，为4月成交提供强力支撑。随着4月供应持续到位，市场成交将进一步突破，热度必然超越3月。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，从3月市场表现看，政策已初步激活市场需求，二手房率先回暖，新房成交显著回升。展望未来，若当前市场情绪得以延续，上海有望在“小阳春”行情中保持较高活跃度。但需要关注的是，市场企稳仍将是一个渐进过程，其持续性依赖于居民收入预期及房价预期的实质性修复。

本文来源：澎湃新闻

风险提示及免责声明条款

        市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需求。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。據此投资，责任自负。