Thị trường bất động sản thứ cấp tại Thượng Hải trong tháng đã trở lại mức 30.000 căn sau 5 năm! Nhiều dự án nhà mới dự kiến sẽ dần giảm giá và giảm chiết khấu

Sau 5 năm, giao dịch nhà ở cũ theo tháng tại Thượng Hải đã quay trở lại ngưỡng 30.000 căn, vượt mốc quan trọng; xu hướng “Kim tam” của thị trường nhà ở được thực hiện mạnh mẽ.

Giao dịch nhà ở cũ theo tháng vượt 30.000 căn, giá giao dịch tăng nhẹ theo vòng tháng

Theo dữ liệu của Cổng thông tin giao dịch bất động sản trực tuyến “Online Real Estate” của Cục quản lý giao dịch nhà ở Thượng Hải, trong tháng 3, tổng số căn nhà ở cũ Thượng Hải (bao gồm cả nhà ở thương mại) đã ký hợp đồng trực tuyến tích lũy là 31.215 căn, qua đó lập kỷ lục cao nhất trong gần 5 năm tính từ tháng 3/2021.

Trưởng bộ phận nghiên cứu của Lianjia Thượng Hải, ông Li Gen, cho biết, tại thị trường nhà ở cũ Thượng Hải tháng 3, sắc thái “tiểu dương xuân” rất đậm, số liệu giao dịch chứng minh niềm tin thị trường quay trở lại mạnh mẽ. Lượng giao dịch nhà ở cũ toàn thành phố không chỉ tăng 6% so với tháng 3 năm ngoái, mà còn tăng mạnh 37% so với tháng 1 năm nay.

Xét theo nhịp độ giao dịch, sau khi chính sách “Tân Thượng Hải bảy điều” mới được ban hành, thị trường nhà ở cũ Thượng Hải trong tháng 3 thể hiện xu hướng tăng dần theo tuần. Từ ngày 2/3 đến ngày 8/3, giao dịch trực tuyến theo tuần của nhà ở cũ Thượng Hải đạt 5.709 căn; sau khi thị trường tạm nghỉ do kỳ nghỉ Tết, giao dịch dần quay về trạng thái bình thường. Từ ngày 9/3 đến ngày 15/3, giao dịch theo tuần đã trực tiếp bật lên 7.233 căn, tốc độ thị trường ấm trở lại rõ rệt. Chỉ cách một tuần, từ ngày 16/3 đến ngày 22/3, lượng giao dịch theo tuần lại lập đỉnh mới, với 7.488 căn ký hợp đồng trực tuyến. Từ ngày 23/3 đến ngày 29/3, lượng giao dịch theo tuần tiếp tục tăng lên 7.732 căn, đạt mức tăng liên tiếp trong bốn tuần.

Giao dịch theo ngày cũng cho thấy thành tích nổi bật: trong toàn tháng 3 có 13 ngày lượng ký hợp đồng trực tuyến theo ngày của nhà ở cũ vượt ngưỡng 1.000 căn; trong đó có 7 ngày giao dịch theo ngày vượt 1.300 căn, và ngày 28/3 thậm chí đã lập kỷ lục trong gần 5 năm với 1.585 căn giao dịch theo ngày. Theo giám sát của các tổ chức, mật độ giao dịch ở vùng giá trị cao như vậy lần đầu tiên xuất hiện kể từ năm 2021.

Giám đốc viện nghiên cứu 58 Anjuke, ông Zhang Bo, cho biết, tháng 3 giao dịch nhà ở cũ Thượng Hải vượt 30.000 căn; ngày 28/3 giao dịch trong ngày đạt 1.585 căn, lập kỷ lục mới, trở thành chuẩn mực then chốt cho sự ấm lại của thị trường nhà ở lần này. Theo giám sát của 58 Anjuke, sau khi “Thượng Hải bảy điều” được triển khai, trong 30 ngày, giao dịch trung bình mỗi ngày của nhà ở cũ Thượng Hải đạt 961 căn, tăng 22,9% so với sau chính sách năm 2024 (vòng chính sách trước đó); cường độ cú hích chính sách rõ rệt hơn, độ bền nhiệt cũng vượt xa trước đây, và giao dịch theo tuần luôn duy trì ở mức cao.

Ở phía giá cả cũng phát ra tín hiệu tích cực cho thấy trạng thái ổn định rồi tăng trở lại. Dữ liệu của Viện nghiên cứu Zhongzhi cho thấy, giá trung bình nhà ở cũ tháng 3 là 55.075 nhân dân tệ/m², tăng nhẹ 0,08% theo vòng tháng, chấm dứt xu hướng giảm kéo dài 33 tháng. Ngoài ra, dữ liệu của Lianjia Thượng Hải cho thấy, với tư cách là chỉ báo dẫn dắt, lượng khách đến xem (dẫn xem) đã tăng 28% so với tháng 1, mang lại sự hỗ trợ mạnh mẽ cho các giao dịch trong giai đoạn tiếp theo.

Nhà phân tích của Viện nghiên cứu Zhongzhi Thượng Hải, ông Zhang Xiang, cho rằng đằng sau đợt ấm lên của thị trường nhà ở Thượng Hải lần này là kết quả của sự thúc đẩy kép từ chính sách và cung-cầu. Ngày 25/2, Thượng Hải ban hành “Thượng Hải bảy điều” nhằm giải phóng chính xác nhu cầu mua nhà; đồng thời cộng hưởng với chương trình thí điểm thu mua nhà ở cũ ở các khu Phố Đông, Huy Châu và Tĩnh An đầu tháng 2, đã tạo kênh thoát rõ ràng và mỏ neo giá cho các tài sản “lão pháo tiểu” (nhà cũ/nhà quy mô nhỏ xuống cấp), qua đó ổn định hiệu quả kỳ vọng thị trường.

Việc tối ưu hóa liên tục cấu trúc cung-cầu trên thị trường cũng đặt nền tảng cho việc thị trường ấm lên. Dữ liệu giám sát của Viện nghiên cứu Zhongzhi cho thấy, từ tháng 8/2025 Thượng Hải đã bước vào kênh giải quyết tồn kho; đến tháng 2/2026, lượng nhà rao bán tồn kho so với đỉnh cao kỳ trước đã giảm 25,7%, quan hệ cung-cầu tiếp tục được tối ưu hóa.

Xét theo cấu trúc nhu cầu, nhà ở nhu cầu thực (tự ở) vẫn là trụ cột chính của thị trường. Dữ liệu của Bất động sản Trung Nguyên Thượng Hải cho thấy, các căn thuộc phân khúc giá tổng giá dưới 3 triệu nhân dân tệ được săn đón mạnh mẽ; tỷ trọng giao dịch trong tháng 3 đã dần tăng lên trên 70%.

Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Yiju Thượng Hải, ông Yan Yuejin, cho rằng lượng giao dịch 30.000 căn nhà ở cũ của Thượng Hải nhìn chung đang ở mức cao hơn trung bình lịch sử. Kết hợp khối lượng giao dịch cuối năm ngoái và quý 1 năm nay, thị trường về cơ bản đã ổn định, đồng thời cũng tích lũy nhiều nhu cầu tiềm năng cho việc thay đổi/chuyển nhượng nhà ở ở giai đoạn sau. Nếu dữ liệu giao dịch quý 2 có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng 2,5 vạn căn/tháng, thì sẽ càng thể hiện rõ mức độ sôi động của giao dịch trên thị trường.

Nhiều dự án nhà mới dự kiến sẽ dần siết giảm chiết khấu trong tháng 4

Thị trường nhà ở cũ nóng lên cũng đang dần lan sang thị trường nhà ở mới. Dữ liệu của Bất động sản Trung Nguyên Thượng Hải cho thấy, trong tháng 3, diện tích giao dịch của nhà ở thương mại mới tại Thượng Hải đạt 5,63 triệu m², tăng vọt 251,6% theo vòng tháng, mức phản hồi mạnh chưa từng có.

Xét theo hiệu suất từng khu vực, dưới tác động của việc dồn lực mở bán tập trung của Lin’gang, giao dịch ở Phố Đông được giải phóng cực kỳ rõ rệt, diện tích giao dịch đạt 2,296 triệu m², gần như chiếm một nửa tổng lượng toàn thành phố; ngoài ra, các khu vực tập trung nhu cầu thực và lần đầu cải thiện như Bảo Sơn, Gia Định, v.v., đều có diện tích giao dịch vượt 500.000 m², trở thành lực lượng cốt lõi hỗ trợ bùng nổ giao dịch nhà ở mới.

Nhà phân tích thị trường của Trung Nguyên Bất động sản, ông Lu Wenxi, cho rằng mặc dù giao dịch nhà ở mới tháng 3 chưa vượt mức cùng kỳ năm ngoái, nhưng các chỉ số tiền tuyến như lượng khách đến xem cho thấy hiệu suất rất xuất sắc, nhiệt thị trường duy trì ở mức cao. Ông cũng cho biết, tốc độ cung ứng chậm và lượng tung ra mỗi lần chưa đủ là những yếu tố chính đang hạn chế giao dịch vượt qua thêm; trong khi “Thượng Hải bảy điều” mới có hiệu ứng nâng đỡ rõ rệt đối với nhóm nhu cầu thực và nhóm lần đầu cải thiện.

Xét theo diễn biến thị trường, dưới tác động của chính sách mới, nhiều dự án nhà ở mới tại Thượng Hải có dòng khách và giao dịch cải thiện rõ rệt. Ví dụ dự án Hoa Fa Ocean of Joy (华发海上都荟) nằm ở Tống Giang – Đồng Kê: tổng lượng khách đến thăm từ tháng 3 đạt 2.400 nhóm, giao dịch 76 căn, tổng giá trị giao dịch khoảng 350 triệu nhân dân tệ. Ví dụ khác là dự án Bảo Lợi Đô Hối Hự H (保利都汇和煦) nằm ở Miêng Hành – Chùa Kiều Thượng Hải: trong tháng đầu tiên triển khai chính sách mới, lượng khách đến thăm của dự án vượt 2.280 nhóm, giao dịch 101 căn, tỷ lệ chuyển đổi 20%, trở thành dự án “một trăm đơn” đầu tiên tại Thượng Hải ngay trong tháng đầu triển khai chính sách mới.

Trong khi đó, các dự án thuộc nhóm cải thiện cũng thể hiện không tệ. Theo tìm hiểu, dự án Kiến Phát Hải Thần (建发海宸) nằm ở Tân Giang Loan – Dương Phố: lượng khách đến thăm trong tháng 3 vượt 1.500 nhóm, số căn giao dịch 39 căn, đứng đầu bảng giao dịch tháng 3 và quý 1 tại quận Dương Phố. Theo thông tin, hiện dự án đã tung ra sản phẩm biệt thự liền kề phong cách Hải phái (海派叠墅) với diện tích xây dựng khoảng 230 m², đồng thời một phần căn nhà kiểu song lập/biệt thự vườn với diện tích xây dựng khoảng 105 m² cũng đang được bán chạy.

Đáng chú ý là, cùng với thị trường ấm lên, tín hiệu thị trường thắt chặt ưu đãi và giá cả ổn định đang bắt đầu hiện rõ. Cụ thể, trước đó Bảo Lợi Đô Hối Hự H đã công bố rằng từ ngày 9/3, giá bán căn hộ nhà thấp tầng (洋房) đang được niêm yết sẽ được điều chỉnh tăng toàn diện 0,5%; từ ngày 23/3, tiếp tục thắt chặt chiết khấu. Theo tìm hiểu thêm, các dự án như Kim Hải Vân Phủ (金海雲墅), Hoa Fa Hải Thượng Đô Hối Hự H (华发海上都荟), Nhất Giang Chân Đề (壹江臻邸) cũng dự kiến trong tháng 4 sẽ dần siết giảm chiết khấu.

Theo quan điểm của nhà phân tích của Viện nghiên cứu Zhongzhi Thượng Hải, ông Zhang Xiang, hiện nay đặc điểm phân hóa có tính cấu trúc của thị trường nhà ở Thượng Hải vẫn rất rõ rệt: một số sản phẩm nhà ở mới chất lượng tốt được thị trường công nhận cao và tiêu thụ nhanh; tuy nhiên một phần khu vực ở ngoại ô xa vẫn phải đối mặt với áp lực tiêu thụ nhất định.

Ngoài ra, theo dữ liệu bán hàng của các doanh nghiệp hàng đầu do Viện nghiên cứu Zhongzhi giám sát, cho thấy trong quý 1 năm nay, 30 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu của Thượng Hải đạt tổng giá trị bán hàng 76,91 tỷ nhân dân tệ, diện tích bán 1,101 triệu m². Trong đó, Công khai Phát Triển (华润置地) dẫn đầu bảng giá trị bán với 11,57 tỷ nhân dân tệ; theo sau lần lượt là Chiêu Thương Khai Sơn (招商蛇口) và Phát triển Bảo Lợi (保利发展).

Ông Lu Wenxi cho biết, giao dịch bùng nổ của thị trường nhà ở cũ tháng 3 đã tạo ra một lượng lớn người mua tiềm năng cho nhà ở mới; người bán nhà ở cũ về sau khả năng cao sẽ tham gia thị trường để mua nhà ở mới, qua đó tạo hỗ trợ mạnh mẽ cho giao dịch tháng 4. Khi nguồn cung tiếp tục được đảm bảo trong tháng 4, giao dịch thị trường sẽ tiếp tục vượt mốc; nhiệt chắc chắn sẽ vượt qua tháng 3.

Phó giám đốc điều hành thường trực của Viện nghiên cứu Zhongzhi Thượng Hải, ông Cheng Yu, cho rằng xét theo hiệu suất thị trường tháng 3, chính sách đã bước đầu kích hoạt nhu cầu thị trường; nhà ở cũ quay lại ấm trước, còn giao dịch nhà ở mới phục hồi rõ rệt. Nhìn về tương lai, nếu tâm lý thị trường hiện tại được duy trì, Thượng Hải có thể duy trì mức độ hoạt động cao trong “tiểu dương xuân”. Tuy nhiên cần chú ý rằng việc thị trường ổn định vẫn là một quá trình dần dần, và tính bền vững của nó phụ thuộc vào sự phục hồi thực chất của kỳ vọng thu nhập của người dân và kỳ vọng về giá nhà.

（Nguồn bài viết: Tin tức Pengpai）