Thị trường sôi động nhất trong gần 3 năm, liệu đà nhiệt này có tiếp tục kéo dài đến tháng 4 không?

Báo Thời báo Chứng khoán phóng viên Ngô Gia Minh

“Hôm nay, tôi sẽ làm thủ tục sang nhượng quyền sở hữu nhà cho 3 cặp khách hàng. Tháng trước, tôi và nhóm làm việc thường xuyên tăng ca. Theo tôi, diễn biến ‘tiểu dương xuân’ của thị trường nhà ở năm nay là lần ‘vượng’ nhất trong gần 3 năm.” Ngày 1/4, Trung tâm đăng ký bất động sản quận La Hồ của Thâm Quyến vừa mở cửa, phóng viên Báo Thời báo Chứng khoán đã gặp Tiểu Lỵ đang giúp khách hàng điền hồ sơ, và chị ấy nói như vậy. Tiểu Lỵ là nhân viên của một tổ chức trung gian bất động sản quy mô lớn tại Thâm Quyến, chuyên phụ trách việc làm các thủ tục liên quan như sang nhượng bất động sản.

Ba tháng 3 vừa qua với “tiểu dương xuân” đã đem lại một bài kiểm tra khá cho thị trường nhà ở Thâm Quyến. Dữ liệu thống kê của Trung tâm nghiên cứu Le Youjia cho thấy, trong tháng 3, tổng lượng ký hợp đồng lưới (net sign) nhà ở thương mại sơ cấp và thứ cấp tại Thâm Quyến đạt 7898 căn, tăng 117% so với tháng trước, lập mức cao nhất trong gần 11 tháng. Trong đó, tổng lượng ký hợp đồng lưới của nhà ở sơ cấp gồm bán trước và bán hiện bán toàn thành phố đạt 2827 căn, tăng 118% so với tháng trước; nhà ở thứ cấp đạt 5071 căn, tăng 117% so với tháng trước. Xét theo dữ liệu xem nhà và ký hợp đồng gần với thị trường theo thời gian thực hơn, lượng xem nhà thứ cấp tại các cửa hàng của Le Youjia đạt mức cao mới trong gần 5 năm, cao hơn 17% so với đỉnh điểm tháng 10/2024. Lượng ký hợp đồng nhà ở thứ cấp tăng 244% so với tháng trước, cũng đang ở mức cao trong lịch sử.

Tại một dự án nhà mới đang rao bán ở quận La Hồ, phóng viên Báo Thời báo Chứng khoán gặp một người mua nhà vừa ký hợp đồng. Khi hai căn nhà thứ cấp trong số các nguyện vọng mà cô liên tục xem được giao dịch nhanh chóng, cô cũng quyết đoán thực hiện các bước cần thiết, nhanh chóng chốt một căn nhà mới. Theo cô, việc điều chỉnh giá sâu diễn ra đồng thời với môi trường lãi suất thấp kéo dài đã khiến chi phí nắm giữ bất động sản và giá trị dài hạn đang được đánh giá lại.

Qua khảo sát ở nhiều khu vực của Thâm Quyến, phóng viên Báo Thời báo Chứng khoán nhận thấy các căn hộ cao cấp và các nguồn cung thuộc nhóm cải thiện chỗ ở đang trở thành điểm nóng trên thị trường nhà mới, trong khi các căn có tổng giá thấp lại là lực chính cho giao dịch nhà ở thứ cấp. Dữ liệu của Trung tâm nghiên cứu Le Youjia cho thấy tỷ trọng giao dịch nhà ở thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ tăng từ 21,8% của tháng 3 năm ngoái lên 31,5% của tháng 3 năm nay. Giám đốc Viện nghiên cứu Ke (Bằng Khắc/Beike) Thâm Quyến, ông Tiêu Tiểu Bình, cho biết nhóm mua các căn có tổng giá thấp chủ yếu gồm hai loại: khách hàng có nhu cầu tự ở và đầu tư khoản nhỏ theo hướng ổn định.

“Đối với nhà ở thứ cấp, mức độ quan tâm tư vấn và lượng giao dịch của các nguồn cung dưới 3 triệu nhân dân tệ là cao nhất.” Một quản lý trung gian bất động sản kỳ cựu ở khu Mễ Lâm, Phúc Điền nói với phóng viên Báo Thời báo Chứng khoán, “Sự ‘nóng lên’ của thị trường nhà ở thứ cấp Thâm Quyến vẫn dựa vào việc thúc đẩy bằng giá; việc lấy giá đổi lấy lượng vẫn là tiền đề để giao dịch nhà ở thứ cấp phục hồi. Mức độ chấp nhận giá của khách hàng có nhu cầu thật sự vẫn chưa cao; kỳ vọng của bên chủ nhà và người mua nhà còn cần được tiếp tục củng cố.”

Nhiều người trong ngành cho rằng, thị trường nhà ở Thâm Quyến đã đi ra một đợt diễn biến ‘nhàn nhưng không nhàn’ trước kỳ nghỉ Tết, và tính liên tục của độ nóng trong tháng 4 đặc biệt then chốt. Nếu độ nóng của Thâm Quyến, thậm chí ở các thành phố trọng điểm khác, có thể được duy trì, sẽ giúp cải thiện kỳ vọng của thị trường.

“Từ cuối năm 2025 đến nay, một số dự án nhà cao cấp ở Vịnh Thâm Quyến bán chạy nóng và giá nhà ở thứ cấp tại các khu vực trọng điểm gần đây đã ổn định trở lại, mang đến tín hiệu tích cực cho thị trường, cho thấy các khu vực trọng điểm đã hoàn thành việc xây nền. Nếu trạng thái này có thể tiếp tục duy trì, cả thị trường Thâm Quyến có khả năng sẽ hoàn thành việc xây nền vào năm 2026.” Nghiên cứu viên cấp cao của Trung tâm nghiên cứu Thâm Quyến Trung Nguyên, ông Tấu Thiếu Vĩ, chỉ ra trong cuộc phỏng vấn.

Ông Lý Vũ Gia, Trưởng nghiên cứu viên Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, cho biết: Việc sau này giá nhà có duy trì được xu hướng ổn định hay không phụ thuộc vào ba yếu tố. Thứ nhất, liệu lượng giao dịch nhà ở thứ cấp có thể duy trì; đặc biệt, sau khi các nguồn cung giá thấp đã bị tiêu hao, liệu giao dịch ở các mức giá trung cao có thể được kích hoạt hay không. Thứ hai, liệu giao dịch nhà ở thứ cấp giá thấp có thể thúc đẩy nhu cầu thay thế “bán nhà cũ mua nhà mới”, “bán ít mua nhiều hơn” (thay đổi chỗ ở), tức là tạo nên chu kỳ tiêu dùng lành mạnh. Thứ ba, liệu nhà mới có thể đạt chất lượng tổng hợp cao trên phương diện sản phẩm, từ đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà của khách hàng dựa trên sự nâng cấp tiêu dùng.