Khách hàng cần thiết mới tham gia thị trường đang hoạt động tích cực Hiện tại vẫn đang "tiêu hóa lượng tồn kho"

Nhà báo Chứng khoán Thời báo: Lý Ứng Tuyền

Trong quý 1, thị trường nhà ở cũ (nhà bán lại) tại Quảng Châu đã đón xu hướng ấm dần trở lại.

Ngày 31 tháng 3, theo số liệu thống kê do Hiệp hội môi giới bất động sản Quảng Châu công bố, tháng 3 năm 2025 (kỳ thống kê từ 26 tháng 2 đến 25 tháng 3), toàn thành phố Quảng Châu có tổng cộng 10.866 căn nhà ở cũ được ký hợp đồng trực tuyến, với diện tích 1,08747 triệu mét vuông; lần lượt tăng theo tháng 73,08% và 74,34%. Trong quý 1, toàn thành phố Quảng Châu có tổng cộng 27.182 căn nhà ở cũ được ký hợp đồng trực tuyến, với diện tích 2,7190 triệu mét vuông; so với cùng kỳ, lần lượt tăng 19,80% và 19,57%.

Xét theo khu vực, trong tháng 3, số căn ký hợp đồng trực tuyến của tất cả các đơn vị hành chính trên địa bàn Quảng Châu đều tăng ở các mức độ khác nhau so với tháng trước. Trong đó, khu Bạch Vân, khu Tăng Thành và khu Tòng Hóa có mức tăng lần lượt đạt 93,82%, 86,59% và 85,60%, đứng ở nhóm dẫn đầu; ngay cả khu Nam Sa, nơi có mức tăng thấp nhất, cũng tăng 41,24% so với tháng trước.

Ngày 1 tháng 4, phóng viên Chứng khoán Thời báo đã trực tiếp khảo sát nhiều cửa hàng môi giới bất động sản tại quận Thiên Hà, Quảng Châu. Do là ngày làm việc nên lượng khách đến xem nhà và hỏi mua tại các cửa hàng không nhiều; đa số chỉ là một vài nguồn khách lẻ ghé thăm. Nhiều người làm môi giới cho biết với phóng viên Chứng khoán Thời báo rằng, vào cuối tuần trước, khối lượng công việc dẫn khách đi xem nhà của họ đều khá lớn, và lượng giao dịch so với hai tháng trước cũng tăng rõ rệt.

Một môi giới kỳ cựu của nền tảng trung gian Yufeng (裕丰地产) tại Quảng Châu đã cung cấp cho phóng viên Chứng khoán Thời báo một nhóm dữ liệu; lấy ví dụ khu vực đường Trường Hưng ở quận Thiên Hà, lượng giao dịch nhà ở cũ trong tháng 3 gần như bằng tổng lượng của tháng 1 và tháng 2 cộng lại.

“Tháng 3 là tháng đầu tiên sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán của tháng 2, hiệu ứng ‘tiểu dương xuân’ khá rõ rệt, mức độ sôi động của khách có nhu cầu thực sự (mua để ở) khi vào cuộc tăng lên.” Vị môi giới nói trên cho biết về giá cả, nhìn chung giá giao dịch ổn định, không có mức tăng hay giảm quá rõ rệt. “Trong hai năm qua, mức giảm giá nhà ở tại Quảng Châu là khá lớn, tổng lượng rao bán vẫn còn tương đối cao; nếu vội vàng tăng giá có thể khiến người mua bị mất đi, hiện vẫn đang ở giai đoạn tiêu thụ (nhà ở cũ) hàng tồn.”

Phóng viên Chứng khoán Thời báo khi xem trên nền tảng nhà ở cũ Fangke (贝壳二手房) thấy rằng, tính đến thời điểm hiện tại, lượng nhà ở cũ được rao bán trên nền tảng tại Quảng Châu vẫn còn hơn 140 nghìn căn. Về giá cả, theo dữ liệu của Viện nghiên cứu Tianxia (房天下研究院), trong tháng 3, giá rao bán nhà ở cũ bình quân tại Quảng Châu là 30.162 nhân dân tệ/mét vuông, giảm 0,60% so với tháng trước.

Diễn xuất của công ty môi giới Hengjun (恒珺地产), nhân viên môi giới Diệp Quý Cường cho biết, hiện nay tâm lý đứng ngoài quan sát của người mua nhà vẫn duy trì liên tục; một số khách có thái độ “tìm món hời (淘笋)”, khiến nhịp độ tham gia thị trường bị chậm lại. Khi hướng đi chính sách ngày càng rõ ràng hơn, kết hợp với môi trường thị trường dần cải thiện, niềm tin của khách hàng được kỳ vọng sẽ dần được phục hồi.

Nhân viên môi giới của công ty môi giới Desheng (德晟地产) Lưu Tể Nghĩa cho biết, trong tháng 3, nhóm khách có nhu cầu mua nhà mang tính cứng như chuẩn bị kết hôn, nhập học… bước vào thị trường nhanh hơn; đồng thời, do một phần chủ nhà đã để rao bán trong thời gian dài nên tâm lý đã có thay đổi, sẵn sàng đưa ra một khoảng giảm giá nhất định để thúc đẩy các nguồn nhà đang giữ bán sớm giao dịch thành công.

Dữ liệu về một số giao dịch tại Quảng Châu trong tháng 3 năm nay được hiển thị trên Fangke nhà ở cũ cho thấy, đa số các căn có chu kỳ giao dịch từ 200 ngày đến 300 ngày, thậm chí còn cao hơn.

Lý Vũ Gia, chuyên viên nghiên cứu trưởng của Trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở tỉnh Quảng Đông, nói với phóng viên Chứng khoán Thời báo rằng, sau khi thị trường nhà ở cũ trải qua giai đoạn giảm giá mạnh ở giai đoạn đầu, đã xuất hiện nhu cầu ổn định trở lại. “Nhiều nguồn có giá đạt mức khoảng trước năm 2017, đạt tới mức giá mà người dân mua nhà mới và người trẻ có thể chi trả; vì vậy đã thúc đẩy đỉnh cao giao dịch nhà ở cũ trong tháng 3.”

Đối với tính bền vững của đợt “tiểu dương xuân” lần này, theo khảo sát nghiên cứu thị trường của Hiệp hội môi giới bất động sản Quảng Châu, do thị trường sắp bước vào kỳ thấp điểm truyền thống của tháng 4, kết hợp với việc trước đó các nhu cầu mua nhà mang tính cưỡng bức và nhu cầu cải thiện đã được tích lũy phần nào được tập trung giải phóng, hiện nay những người có ý định mua nhà (gần như sắp mua) nhìn chung cho rằng khi chọn nguồn nhà tồn tại khoảng so sánh lớn, chu kỳ ra quyết định bị kéo dài, nhịp tham gia thị trường có phần chậm lại, khiến động lực tăng trưởng giao dịch có phần không đủ; dự kiến tháng 4, thị trường nhà ở cũ sẽ có sự giảm sút trong giao dịch và trao đổi.