Dấu hiệu tích cực liên tục! Thị trường bất động sản Quảng Đông - Thâm Quyến đang ươm mầm "xuân nhỏ", số lượng ký hợp đồng tại các cửa hàng ở Thâm Quyến đạt mức cao nhất trong một năm

Nguồn: Net Times Chứng khoán Tác giả: Ngô Gia Minh

Vào đầu xuân tháng 3, thị trường bất động sản nhà ở thường sẽ đón một đợt tâm lý ấm lên kiểu “vàng tháng ba, bạc tháng tư”; liệu “tiểu dương xuân” của năm nay có đến đúng lịch hay không cũng trở thành tiêu điểm được thị trường quan tâm.

Trước đó, phóng viên đã đi khảo sát thị trường tại Quảng Châu và Thâm Quyến, và phát hiện rằng đằng sau dữ liệu giao dịch ổn định và dần đi lên, ngày càng nhiều người mua nhà bắt đầu khôi phục kỳ vọng đối với thị trường nhà ở, “tiểu dương xuân” đang dần hình thành.

Giá hợp lý và sản phẩm sẵn sàng là then chốt

“Dưới tác động của việc mảnh đất Mã Trường ở Thiên Hà, Quảng Châu được giao dịch với giá cao, lượng đi xem và lượng giao dịch gần đây đều tăng lên. Cuối tuần trước, dự án tiếp đãi gần 150 nhóm khách; công ty để phối hợp ‘tiểu dương xuân’ đã trực tiếp nhượng lợi về giá.” Một giám đốc marketing của một dự án nhà mới ở khu vực phía Bắc Thiên Hà, Quảng Châu cho biết với phóng viên. Ngoài ra, theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ trong nửa đầu tháng 3, toàn thành phố Quảng Châu đã có hơn 30 dự án nhà mới xuất hiện việc tung sản phẩm mới hoặc có đẩy mạnh khuyến mại.

Gần đây, mảnh đất Mã Trường Thiên Hà được chú ý đã được giao dịch tổng giá trị 236 tỷ NDT, được Công ty TNHH Quảng Châu Việt Thành Đạt, công ty con 100% của Tập đoàn Việt Tú, thu về, với tỷ lệ chiết khấu 26,6%. Khi việc quy hoạch của mảnh đất Mã Trường được triển khai, giá trị đất ở khu vực lõi tiếp tục được thị trường định giá lại. Gần đây, thị trường nhà ở cao cấp của Quảng Châu cũng lại dậy sóng. Theo thông tin thị trường, dự án Bảo Lợi Nguyệt Kỳ Vân đã giao dịch một căn có diện tích xây dựng 670 mét vuông, tổng giá trị giao dịch 1,87 tỷ NDT, tương đương đơn giá khoảng 280.000 NDT/mét vuông. Phóng viên cũng đã phỏng vấn những người phụ trách marketing của nhiều công ty bất động sản; các sản phẩm cao cấp như căn hộ mặt bằng lớn và biệt thự thuộc sở hữu của họ tại Quảng Châu đều ghi nhận giao dịch trong thời gian gần đây.

Báo cáo dự báo của Bộ Nghiên cứu và Phát triển Trung Nguyên cho rằng, sau kỳ nghỉ Tết, các dự án nhà mới sẽ tập trung ra mắt; dưới tác động của nhiều “dự án đỏ” (red projects), thị trường rất có khả năng sẽ đón “khởi đầu như mở cửa” (một tín hiệu tốt ngay từ đầu). Dự kiến từ tháng 3 đến tháng 4 sẽ có một đợt khai bán tập trung; phần lớn các dự án này nằm ở các khu vực trung tâm đô thị, tập trung vào sản phẩm phục vụ nhu cầu cải thiện chất lượng sống, có sức lôi kéo nhất định đối với thị trường, và có thể thúc đẩy giao dịch ấm lên. Đồng thời, nhiều người phụ trách marketing của các dự án nhà mới ở Quảng Châu cho phóng viên biết: về định giá, dự án sẽ bám sát hơn mức giao dịch thực tế trên thị trường. Hiện nay chỉ khi giá hợp lý và sản phẩm sẵn sàng đúng nhu cầu thì người mua mới sẵn sàng bước vào thị trường.

Niềm tin bắt đầu được khôi phục

Còn ở Thâm Quyến, thị trường nhà thứ cấp dường như sôi động hơn cả nhà mới. Tuần trước, lượng ký kết nhà thứ cấp của các cửa hàng Lạc Hữu Gia tại Thâm Quyến tăng 132% theo tuần (so với tuần trước), lập mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm 2025; lượng đi xem nhà thứ cấp còn đạt điểm cao nhất kể từ giữa tháng 10 năm 2024.

Theo dữ liệu giám sát mới nhất do Viện Nghiên cứu Shell Thâm Quyến công bố, trong năm nay tháng 2, lượng nhà thứ cấp được đăng bán tại các cửa hàng hợp tác của họ giảm 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái. “Sự thay đổi phần trăm có vẻ nhỏ bé này, ở một mức độ nhất định phản ánh niềm tin của thị trường đang dần tăng lên, hiện tượng bán tháo phi lý đang giảm đi.” Viện trưởng Viện Nghiên cứu Shell Thâm Quyến, Tiêu Tiểu Bình, cho biết. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ đưa thị trường nhà ở Thâm Quyến vào lộ trình tích cực “tối ưu nguồn cung—kỳ vọng tăng mạnh—giá ổn định trở lại”. Điều này có nghĩa là thị trường đang dần thoát khỏi áp lực “cung vượt cầu” do người bán trước đây vội vàng thu tiền và rời khỏi thị trường, nguồn nhà được đăng bán trở nên hợp lý hơn, tạo nền tảng lành mạnh hơn để thị trường chạm đáy rồi đi lên. Ngoài ra về giá cả, ngoài việc giá giao dịch bình quân liên tiếp hai tháng dừng giảm rồi ổn định trở lại, giá đăng bán bình quân ở các khu vực nhà thứ cấp nóng cũng bắt đầu tăng trở lại nhẹ.

“Sau khi bước vào tháng 3, giao dịch của các căn nhà thuộc diện học khu chất lượng cao ấm lên rõ rệt nhất; tiếp theo là các căn nhà thứ cấp có tổng giá thấp và tỷ suất lợi tức cho thuê cao.” Trần, một môi giới cấp cao ở khu vực Viên Lĩnh thuộc Phúc Điền, Thâm Quyến cho biết, “Hiện tại biến động giá giao dịch không lớn; vẫn là xu hướng chủ đạo dùng giá để đổi lấy lượng. Nhưng trải qua vài năm giảm giá, từ năm nay, nhiều người mua nhà bắt đầu khôi phục niềm tin đối với thị trường nhà ở. Ví dụ, số khách chủ động liên hệ để xem nhà sau kỳ nghỉ nhiều hơn so với những năm trước.”

“Sau Tết Nguyên đán (theo Âm lịch), thị trường bất động sản Thâm Quyến nhanh chóng khôi phục nhịp độ giao dịch, tốc độ phản hồi tốt hơn so với vài năm trước. Theo thống kê của chúng tôi, trong năm nay, tốc độ ra sản phẩm mới của thị trường nhà mới chậm hơn so với năm ngoái; tính đến nay, các dự án nhà ở mới đạt giấy phép bán trước trong năm nay chỉ có 9 dự án, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 12 dự án. Vì vậy, thị trường nhà mới Thâm Quyến năm nay khó hình thành hiệu ứng quy mô. Còn thị trường nhà thứ cấp thì ngược lại, duy trì trạng thái nguồn cung dồi dào và giá ở mức thấp, vì thế không khí giao dịch rõ ràng tốt hơn so với thị trường nhà mới.” Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Toàn quốc của Mei Lian, Hà Khiên Như cho biết với phóng viên, “Ngoài ra, xét theo kỳ vọng chính sách, việc chính sách hạn mua ở Thâm Quyến tiếp tục được nới lỏng cũng rất có khả năng xảy ra.”

Vẫn cần nhiều phía cùng nỗ lực

Theo Lý Vũ Gia, nghiên cứu viên cao cấp của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Tỉnh Quảng Đông, thì thời gian gần đây thị trường nhà ở Quảng Châu và Thâm Quyến thể hiện tốt: “Thứ nhất, nhà thứ cấp tốt hơn nhà mới; các điểm nóng của thị trường nhà mới bị giới hạn ở một số khu vực nhất định. Thứ hai, biên độ tăng của lượng nhà thứ cấp mới đăng bán theo tuần giảm, theo năm thì giảm so với năm ngoái, cho thấy tâm lý và kỳ vọng của thị trường đang cải thiện. Thứ ba, giai đoạn trước thị trường nhà thứ cấp liên tục được cải thiện về hiệu suất, ở mức độ nhất định đã thúc đẩy nhu cầu bán nhà cũ để mua nhà mới, làm cho vòng tuần hoàn của thị trường được cải thiện.”

Ông dự đoán, tháng 3 là mùa cao điểm bán hàng truyền thống, trong đó các giao dịch hàng hóa nhà ở có nhu cầu khá mạnh như: sau nghỉ lễ quay lại thành phố, kết hôn, tìm việc, nhu cầu về học vị, v.v. Đồng thời, các nhà phát triển cũng sẽ tung ra các sản phẩm có giá trị/hiệu quả cao để theo đuổi “khởi đầu năm mới về doanh số” ngay từ đầu. Chính quyền địa phương cũng sẽ có các động thái về chính sách, ví dụ như thời gian gần đây các chính sách về quỹ tích lũy nhà ở và trợ cấp mua nhà diễn ra tương đối thường xuyên; tháng 3 sẽ tạo thành một “đỉnh cao nhỏ” của thị trường nhà ở, nhưng xét về cơ cấu giao dịch, phân khúc giá thấp vẫn chiếm chủ đạo.

Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc cho rằng, dựa trên Chỉ số Giá Bách Thành của Hệ thống Chỉ số Bất động sản Trung Quốc, từ năm 2026 đến nay, mức giảm theo tháng của giá nhà ở thứ cấp tại bách thành phố liên tiếp thu hẹp, cho thấy xu hướng giá nhà ở có những thay đổi tích cực nhất định. Trong tương lai, khi nhiều thành phố tiếp tục thúc đẩy việc triển khai chính sách đến nơi đến chốn, thị trường theo xu hướng “tiểu dương xuân” đáng để chờ đợi.

Lý Vũ Gia cho rằng, để từ “tìm đáy” rồi “ổn định chạm đáy”, làm vững nền tảng ở đáy vẫn cần nhiều phía cùng phát lực; ở cấp độ ngành, bao gồm thúc đẩy vòng tuần hoàn giao dịch giữa nhà ở sơ cấp và thứ cấp, tiếp tục giảm chi phí giao dịch, làm trong sạch môi trường và trật tự giao dịch; về mặt cơ bản thì bao gồm việc khôi phục niềm tin của người dân đối với các khía cạnh như việc làm, thu nhập và kỳ vọng.

(Đã chỉnh sửa: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Thị trường nhà ở