Thua lỗ 1,7 tỷ, Tập đoàn Bất động sản Rui'an lỗ lần đầu tiên trong năm năm gần đây, Luo Kangrui: Điều chỉnh thị trường vẫn chưa kết thúc, Cập nhật đô thị là trọng tâm phát triển trong tương lai

Nguồn ảnh: 图虫创意

“Trong năm qua, môi trường hoạt động của ngành bất động sản không dễ dàng, chịu áp lực rất lớn, tăng trưởng của thị trường tiêu dùng lại diễn ra vô cùng chậm. Với tư cách là nhà phát triển, tôi cũng cảm thấy thị trường tài trợ vốn rất khó khăn, cần đặc biệt quan tâm đến tính thanh khoản.” La Khangrui bày tỏ cảm khái.

Tối ngày 26 tháng 3, công ty bất động sản Thụy An (瑞安房地产) – doanh nghiệp bất động sản vốn Hồng Kông lâu đời (00272.HK, sau đây gọi là “瑞房”) – tổ chức buổi họp công bố kết quả kinh doanh năm 2025. Chủ tịch công ty La Khangrui, Phó chủ tịch La Bảo Dư, Tổng giám đốc tài chính kiêm Tổng giám đốc đầu tư Sun Hạo Hà, Tổng giám đốc điều hành Vương Anh và Tổng giám đốc điều hành của công ty con 瑞安新天地有限公司 (Thụy An Tân Thiên Địa), Trương Bân… cùng các cấp lãnh đạo tham dự cuộc họp.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh được công bố vào chiều cùng ngày, trong năm 2025, doanh thu của 瑞房 đạt 4,093 tỷ nhân dân tệ, giảm 49,92% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận thuộc về cổ đông là -1,782 tỷ nhân dân tệ, lần đầu tiên trong vòng năm năm qua ghi nhận lỗ.

Về vấn đề này, Tổng giám đốc tài chính kiêm Tổng giám đốc đầu tư Sun Hạo Hà giải thích rằng, khoản lỗ lần này chủ yếu bắt nguồn từ việc công ty ghi nhận giảm giá trị thẩm định đối với bất động sản cho thuê thu tiền thuê và trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho; đây không phải là khoản lỗ thực tế. Nếu loại trừ hai yếu tố nói trên, 瑞房 trong năm 2025 ghi nhận lợi nhuận cốt lõi đạt 397 triệu nhân dân tệ, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn về triển vọng, La Khangrui cho rằng việc thị trường bất động sản điều chỉnh vẫn chưa kết thúc, dự kiến sẽ còn duy trì hai đến ba năm và xu hướng chạm đáy cũng sẽ tiếp tục kéo dài. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng thị trường vẫn có nhu cầu đối với các dự án bất động sản chất lượng cao, và việc cập nhật đô thị cũng như cải tạo làng trong thành phố sẽ là trọng điểm phát triển trong tương lai.

Năm ngoái doanh thu bán bất động sản chỉ đạt 0,5 tỷ, trên sổ vẫn còn 17,2 tỷ tiền bán hàng chờ ghi nhận chuyển kỳ

Khi tra cứu báo cáo tài chính có thể thấy, “kẻ thủ phạm” khiến doanh thu của 瑞房 năm 2025 gần như bị cắt đôi chính là quy mô doanh thu từ bán tài sản bất động sản có thể thu tiền đã giảm rõ rệt.

Năm 2025, 瑞房 ghi nhận doanh số bán bất động sản (được xác nhận là doanh thu) chỉ là 499 triệu nhân dân tệ, giảm 3,856 tỷ nhân dân tệ so với 4,356 tỷ nhân dân tệ của năm 2024, tương đương giảm 385,7 triệu nhân dân tệ. Và nguyên nhân đằng sau điều này là do trong năm 2025 瑞房 không có dự án nhà ở mới hoàn thành.

Mặc dù lượng doanh thu được kết chuyển không nhiều, nhưng trên phương diện bán hàng nhà mới, 瑞房 lại thể hiện không tồi. Năm 2025, 瑞房 đạt tổng giá trị bán bất động sản theo hợp đồng là 7,916 tỷ nhân dân tệ, trong đó doanh số nhà ở là 7,246 tỷ nhân dân tệ, doanh số bất động sản thương mại là 670 triệu nhân dân tệ.

Theo Tổng giám đốc điều hành của 瑞房, Vương Anh, nguồn chủ yếu của hợp đồng bán hàng năm ngoái của Thụy An đến từ hai dự án ở Thượng Hải gồm “翠湖天地·六和” và “武汉天地·云逸”.

Trong đó, các sản phẩm biệt thự kiểu dáng phong cách “翠湖天地·六和” và nhà liền kề, do tính khan hiếm và lối sống độc đáo mà chúng mang lại, một lần nữa thu hút sự quan tâm cao độ và nhiều ý định đặt mua từ nhóm khách hàng giá trị ròng cao; toàn bộ các biệt thự và nhà liền kề đã được cấp phép bán trước đều đã bán hết, còn các biệt thự đang chờ bán sẽ có thể ký hợp đồng sau khi giấy phép bán trước được phê duyệt. Còn “武汉天地·云逸”, với tư cách là hạng mục nhà ở hoàn tất của 武汉天地, sau khi được đưa ra thị trường, tốc độ bán hàng cũng rất mạnh. Tính đến cuối năm 2025, tỷ lệ tiêu thụ đã vượt 72%, lượng giao dịch vượt xa các dự án nhà ở cao cấp khác cùng khu vực. Hiện dự án đang tiến gần đến trạng thái “clear hàng” (bán hết).

Vương Anh cho biết, tính đến cuối năm 2025, 瑞房 đã chốt được giá trị bán hàng chờ được xác nhận là doanh thu chính thức lên tới 17,231 tỷ nhân dân tệ, sẽ được bàn giao trong năm 2026 và các năm sau đó, và được xác nhận trong các kỳ kết quả kinh doanh tiếp theo.

Tiền thuê thương mại tăng liên tiếp trong ba năm

So với bán bất động sản, khoản thu nhập tiền thuê bất động sản thương mại – một mảng kinh doanh cốt lõi khác của 瑞房 – còn nổi bật hơn.

Theo tìm hiểu, trong năm 2025, thị trường tòa nhà văn phòng và thị trường bất động sản bán lẻ trên toàn quốc đều đang diễn ra cạnh tranh gay gắt. Lấy Thượng Hải làm ví dụ, dữ liệu từ JLL (仲量联行) cho thấy, trong năm, giá thuê văn phòng tại Thượng Hải là 5,2 nhân dân tệ/ngày/m², giảm 11,6% so với cùng kỳ năm trước; đối với bất động sản bán lẻ, giá thuê của các trung tâm thương mại ở vị trí lõi tại Thượng Hải và các vị trí không lõi lần lượt giảm 4,3% và 6,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dữ liệu báo cáo tài chính cho thấy, trong năm 2025, 瑞房 ghi nhận tiền thuê và các khoản thu nhập liên quan (bao gồm công ty liên doanh và công ty liên kết) đạt 3,625 tỷ nhân dân tệ, tăng 2% so với năm trước, duy trì tăng trưởng liên tiếp trong ba năm. Trong đó, tiền thuê bất động sản và các khoản thu nhập liên quan tại “đại bản doanh” Thượng Hải lên tới 2,826 tỷ nhân dân tệ, chiếm 78% tổng doanh thu tiền thuê, tăng 3% so với cùng kỳ.

Trong số nhiều dự án, tiền thuê và các khoản thu nhập liên quan của Hồng Thọ Phường (鸿寿坊), khai trương vào cuối tháng 9 năm 2023, tăng 49% so với cùng kỳ, chủ yếu do tỷ lệ cho thuê theo tổ hợp của các tòa nhà văn phòng tăng lên; trong khi tiền thuê và các khoản thu nhập liên quan của Tân Thiên Địa Thượng Hải (上海新天地) tăng 14%, chủ yếu nhờ Tân Thiên Địa Đông Đài Lý (新天地东台里) đi vào hoạt động; tiền thuê và các khoản thu nhập liên quan của Bàn Long Thiên Địa (蟠龙天地) tăng 7%.

Tuy nhiên, trong bối cảnh cạnh tranh thị trường gay gắt, 瑞房 cũng khó tránh khỏi ảnh hưởng. Trong báo cáo tài chính, công ty cũng chỉ ra rằng vào năm 2025, giá thuê gia hạn của mảng bất động sản bán lẻ và tòa nhà văn phòng đều giảm.

Đối với chiến lược kinh doanh năm 2026 của mảng thương mại của 瑞房, Tổng giám đốc điều hành 瑞安新天地, Trương Bân cho biết, mảng bán lẻ sẽ tiếp tục nâng cao các mặt cơ bản như doanh thu, lượng khách thông qua các phương thức đổi mới đa dạng, qua đó tạo ra “cùng thắng” với người thuê. Lấy Thượng Hải làm ví dụ, có thể dựa vào dòng khách từ bên ngoài để tạo lợi thế khác biệt về bán lẻ; đồng thời tiếp tục tung ra các nội dung trải nghiệm văn hóa phù hợp với đặc trưng của Tân Thiên Địa để thúc đẩy việc nâng cấp tổ hợp của người thuê. Còn đối với mảng văn phòng, sẽ coi việc nâng cao tỷ lệ cho thuê là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu, thông qua chiến lược cho thuê linh hoạt và các dịch vụ chất lượng cao như trang trí theo yêu cầu, văn phòng bền vững,… để tăng năng lực cạnh tranh, đồng thời không ngừng mở rộng các dịch vụ giá trị gia tăng bên ngoài không gian cho thuê.

Tăng tỷ trọng “tài sản nhẹ” cho cập nhật đô thị

Xem lại các báo cáo tài chính trước đây có thể thấy rằng, trong những năm gần đây, quỹ đất dự trữ của 瑞房 tại đại bản doanh Thượng Hải đang giảm nhanh chóng. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích xây dựng có thể cho thuê và có thể bán của các dự án đang phát triển và các dự án sẽ phát triển trong tương lai thuộc sở hữu của 瑞房 tại Thượng Hải là 1,69 triệu m², trong khi con số này vào cuối năm 2020 là 2,08 triệu m²; trong vòng năm năm qua đã giảm hơn 1,9 triệu m².

Về mở rộng dự án, “chiến lược tài sản nhẹ” trở thành lựa chọn của 瑞房. Tại buổi họp công bố kết quả kinh doanh lần này, ban lãnh đạo cũng thẳng thắn thừa nhận rằng, trong môi trường thị trường hiện tại, chiến lược tài sản nhẹ vừa có thể cân bằng mức đầu tư của 瑞房 về vốn và tài chính, vừa có thể duy trì sự mở rộng lành mạnh về quy mô.

Năm 2025, hiệu quả của 瑞房 trong mở rộng tài sản nhẹ cũng rất đáng chú ý. Trong kỳ, 瑞房 đã thành công bổ sung thêm hai dự án tài sản nhẹ: lần lượt là dự án nhà ở cao cấp “永新里” nằm trong cộng đồng 新天地 Thượng Hải và dự án cải tạo làng trong thành phố “上海三林” nằm tại khu vực Phố Đông Thượng Hải. Quyền lợi thực tế ở dự án đầu là 15%, còn ở dự án sau là 13,26%.

Theo Vương Anh tiết lộ, 永新里 sẽ phát triển và vận hành theo thương hiệu 翠湖天地. Hiện công tác di dời và an置 (bố trí nơi ở) của dự án đã hoàn tất hoàn toàn; dự kiến sẽ chính thức khởi công trong nửa đầu năm nay, và ước tính đến năm 2031 sẽ hoàn thành toàn bộ. Còn dự án 三林 dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2035.

Theo báo cáo tài chính mới nhất, tính đến cuối năm 2025, tổng số lượng dự án dự trữ tài sản nhẹ của 瑞房 đã tăng lên 4 dự án; quy mô nhà ở đang xây và chờ xây là 1,22 triệu m², còn thương mại là 291.000 m².

Được biết, 4 dự án tài sản nhẹ mà 瑞安 phát triển đến từ cập nhật đô thị và cải tạo làng trong thành phố. Về vấn đề này, Tổng giám đốc điều hành 瑞房 Vương Anh giải thích rằng, những năm gần đây chính phủ đang tăng cường đẩy mạnh cải tạo làng trong thành phố; năm 2025, thành phố Thượng Hải cũng ban hành một kế hoạch cập nhật đô thị 3 năm mới, đồng thời xác định kế hoạch khởi động cải tạo toàn diện làng trong thành phố vào năm 2026, nhằm thúc đẩy phát triển chất lượng cao của đô thị. Trong bối cảnh như vậy, cải tạo làng trong thành phố trở thành điểm tập trung của cập nhật đô thị.

“蟠龙天地 là một trong những ví dụ điển hình mà mọi người quen thuộc về cải tạo làng trong thành phố ở Thượng Hải. Dự án không chỉ cải thiện môi trường khu vực mà còn thúc đẩy hiệu quả sự thịnh vượng của kinh tế khu vực; sự thành công của dự án này cũng chứng minh đầy đủ năng lực xuất sắc của 瑞安 trong lĩnh vực cải tạo làng trong thành phố, đồng thời khiến chúng tôi càng tin tưởng vào triển vọng của các dự án tương tự như 三林新天地, 召楼新天地….” Vương Anh nói.

Thông tin khổng lồ, phân tích chính xác—tất cả có tại ứng dụng Sina Finance APP