Quan sát báo cáo thường niên | Quá trình "phi Hằng Đại" khó khăn của Evergrande Property

Quan điểm Võng (观点网) Ngày 25 tháng 8 năm 2025, Tập đoàn Evergrande chính thức hủy niêm yết khỏi Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông, nhưng các khoản phải thu khiến việc thu hồi nợ trở nên khó khăn hơn vẫn tiếp tục gây tác động tiêu cực kéo dài đến Evergrande Property, và “phi Evergrande hóa” (去恒大化) trở thành một trong những nhiệm vụ không thể tránh khỏi.

Kết quả kinh doanh năm 2025 mà Evergrande Property công bố vào ngày 27 tháng 3 cho thấy, tổng thể năm 2025 có xu hướng tăng nhẹ. Trong bối cảnh công ty mẹ “kéo lùi” và ngành quản lý bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, đạt được mức tăng như vậy đã là không dễ.

Theo số liệu, năm 2025 Evergrande Property đạt doanh thu khoảng 13,678 tỷ NDT, tăng khoảng 7,2%, chủ yếu nhờ việc nâng cao diện tích đang được quản lý và cải thiện tình hình thu phí dịch vụ quản lý cơ bản.

Tính đến cuối năm 2025, diện tích đang được quản lý trong năm ước khoảng 601 triệu mét vuông; trong năm đã ký mới tích lũy diện tích từ bên thứ ba khoảng 45 triệu mét vuông; doanh thu bão hòa theo hợp đồng đạt hơn 1,1 tỷ NDT, tăng khoảng 7,3%. Trong đó, tỷ lệ dự án mới vào vận hành đạt 92,1%, nhanh chóng đóng góp dòng tiền và lợi nhuận.

Áp lực lợi nhuận, cải thiện dòng tiền

Doanh thu tăng so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận chịu áp lực.

Trong kỳ báo cáo, lợi nhuận gộp của Evergrande Property khoảng 2,505 tỷ NDT, ghi nhận mức tăng 2,5% so với cùng kỳ; biên lợi nhuận gộp giảm từ 19,2% năm 2024 xuống 18,3%; lợi nhuận ròng khoảng 1,009 tỷ NDT, giảm khoảng 2,2% so với cùng kỳ; lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ khoảng 987 triệu NDT, giảm khoảng 3,4% so với cùng kỳ.

Việc lợi nhuận giảm chủ yếu chịu ảnh hưởng bởi: chi phí bán hàng tăng, thu nhập từ dịch vụ gia tăng giá trị cho không phải chủ sở hữu giảm mạnh và việc loại trừ doanh thu từ tài sản nhàn rỗi do bên liên quan.

Theo báo cáo, năm 2025 chi phí bán hàng của Evergrande Property là 11,173 tỷ NDT, tăng 8,3% so với cùng kỳ; thu nhập từ dịch vụ gia tăng giá trị cho không phải chủ sở hữu giảm mạnh từ 97,615 triệu NDT của năm trước xuống 28,483 triệu NDT, giảm 70,8%.

Theo nguyên tắc thận trọng, Evergrande Property trong năm đã loại trừ khoảng 510 triệu NDT doanh thu dịch vụ quản lý đối với các tài sản nhàn rỗi có liên quan đến bên liên quan, và đối với khách hàng bên thứ ba có rủi ro tín dụng tăng đáng kể, khi các khoản tiền đã quá hạn vẫn chưa ghi nhận các khoản doanh thu tương ứng.

Đối với phần này, Evergrande Property trong mục “Rủi ro tổn thất lớn không thể thu hồi” của báo cáo đã diễn đạt như sau: “Do Tập đoàn China Evergrande đang trong quá trình thanh lý, triển vọng lợi ích kinh tế mà ban quản lý dự kiến thu được từ Tập đoàn China Evergrande là không lạc quan, và tồn tại mức độ không chắc chắn cao… Tập đoàn ước tính giá trị doanh thu dịch vụ cho năm kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2025 là khoảng 510,060,000 NDT. Tập đoàn không ghi nhận doanh thu đối với các dịch vụ quản lý tài sản do họ đã giao, đồng thời sẽ, theo các quy định pháp luật và các thỏa thuận áp dụng, nỗ lực thực hiện các biện pháp hợp lý để truy thu các khoản phải thu đối với các bên liên quan, tích cực bảo vệ lợi ích của Tập đoàn.”

Đã thể hiện thái độ, nhưng liệu phần doanh thu liên quan có thể được thu hồi như mong muốn hay vẫn là điều chưa chắc chắn. Bởi theo dữ liệu từng công bố trong quá khứ, nợ của China Evergrande lên tới 2,4 nghìn tỷ NDT, trong khi vốn chủ sở hữu lại là -644,2 tỷ NDT?; hiện đang ở trạng thái nghiêm trọng “vay nhiều hơn khả năng thanh toán” (资不抵债?).

Mặc dù bị chậm thanh toán số tiền lớn, dòng tiền của Evergrande Property vẫn ghi nhận được cải thiện.

Báo cáo nêu rằng, từ năm 2021, do các bên liên quan vi phạm việc sử dụng, chiếm dụng một lượng lớn vốn cùng các vấn đề khác, Evergrande Property đã phải đối mặt với áp lực kinh doanh rất lớn. Trước thách thức, Evergrande Property đã thúc đẩy một cuộc thay đổi sâu sắc về vận hành; dưới sự dẫn dắt của ban quản lý, công ty điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, tăng cường quản lý dòng tiền và nâng cao hiệu quả vận hành, từ đó thành công hóa giải rủi ro. Dòng tiền của công ty ngày càng ổn định, và tình hình kinh doanh tiếp tục được cải thiện theo hướng tích cực.

Ở thời điểm cuối kỳ báo cáo, tiền và các khoản tương đương tiền của Evergrande Property khoảng 4,19 tỷ NDT, tăng mạnh khoảng 55,3% so với cùng kỳ. Quan trọng hơn, tài sản lưu động ròng tăng thêm khoảng 5,538 tỷ NDT so với cuối năm 2021, hồi phục lên khoảng 875 triệu NDT, thành công chuyển từ âm sang dương.

Bốn mảng tiến và lùi

Doanh thu của Evergrande Property chủ yếu đến từ bốn mảng kinh doanh; sự phân hóa của các mảng có lẽ cũng phản ánh định hướng điều chỉnh chiến lược.

Thứ nhất, ở mảng dịch vụ quản lý bất động sản “cốt lõi”, năm 2025 Evergrande Property đạt doanh thu khoảng 11,498 tỷ NDT, chiếm 84,1% tổng doanh thu, tăng 7,6% so với cùng kỳ.

Trong đó, doanh thu dịch vụ quản lý bất động sản cơ bản khoảng 11,47 tỷ NDT, tăng 8,3%, là kết quả của việc tăng diện tích đang được quản lý và chiến lược “lấy dịch vụ để thúc thu phí” đã phát huy hiệu quả. Thu nhập từ dịch vụ gia tăng giá trị cho không phải chủ sở hữu giảm mạnh từ 97,62 triệu NDT của năm trước xuống 28,48 triệu NDT, giảm 70,8% so với cùng kỳ, có liên quan trực tiếp đến việc ngành bất động sản suy thoái và hoạt động của các bên liên quan bị thu hẹp.

Thứ hai, dịch vụ đời sống cộng đồng đóng vai trò “động cơ tăng trưởng”, trong kỳ đạt doanh thu khoảng 1,009 tỷ NDT, tăng 10,7%. Trong đó, gồm: doanh thu dịch vụ giao hàng tận nơi tập trung vào nhu cầu của chủ sở hữu gần 1 tỷ NDT, tăng khoảng 39,9%; mở rộng quy mô theo nhu cầu nước uống trực tiếp và sạc năng lượng mới, doanh thu liên quan đạt gần 1,5 tỷ NDT, tăng 36,8%; dịch vụ du lịch cộng đồng triển khai toàn diện, số lượt khách hàng sử dụng dịch vụ trong năm vượt 90.000 lượt, đạt doanh thu gần 40 triệu NDT, trở thành điểm tăng trưởng mới.

Thứ ba, dịch vụ quản lý tài sản đóng góp vững chắc cho tăng trưởng doanh thu cả năm, cả năm ghi nhận doanh thu khoảng 798 triệu NDT, tăng 2,7%. Evergrande Property cho biết trong báo cáo thường niên rằng, dựa trên nguồn lực cộng đồng, công ty đẩy sâu hoạt động kinh doanh cho thuê và bán nhà; tổng quy mô giao dịch được thúc đẩy trong năm vượt 6,9 tỷ NDT, doanh thu vượt 1 tỷ NDT, tăng 42,1%.

So với ba mảng trên, doanh thu cả năm của dịch vụ vận hành cộng đồng đạt gần 373 triệu NDT, giảm 1,9% so với cùng kỳ. Evergrande Property cho rằng, dịch vụ vận hành cộng đồng thuộc nhóm chịu áp lực theo chu kỳ, chủ yếu bị ảnh hưởng bởi môi trường thị trường bên ngoài; nhu cầu tiếp thị cộng đồng của thương nhân và nhu cầu hợp tác địa điểm bị thu hẹp.

Xét theo hoạt động hiện có, rõ ràng Evergrande Property đã thoát được phần lớn khỏi “giao dịch liên quan”.

Cơ cấu nguồn doanh thu cho thấy, tỷ trọng doanh thu từ bên thứ ba đã cao tới 99,8%, còn tỷ trọng doanh thu từ bên liên quan chỉ 0,2%. Trong năm, tổng diện tích bên thứ ba ký mới khoảng 45 triệu mét vuông; doanh thu bão hòa theo hợp đồng đạt hơn 1,1 tỷ NDT, tăng khoảng 7,3%; tỷ lệ dự án mới vào vận hành trong năm 2025 đạt tới 92,1%.

Trong các dự án ký mới, doanh thu bão hòa theo năm của các dự án phi nhà ở khoảng 880 triệu NDT, chiếm khoảng 80%; trong đó doanh thu bão hòa theo năm của mô hình đường sắt đô thị khoảng 100 triệu NDT, tăng 248,6% so với cùng kỳ, thành công triển khai các dự án tiêu biểu như khu dịch vụ đường cao tốc ở Phúc Kiến, Quý Châu; doanh thu bão hòa theo năm của các mô hình bệnh viện và trường học khoảng 170 triệu NDT, tăng 54,0% so với cùng kỳ, thành công triển khai các dự án tiêu biểu như Đại học Công nghệ Đông Phương ở Ninh Ba, Bệnh viện Nhân dân Thứ hai ở Cảnh Đức Trấn……

Vẫn còn nan đề cần giải quyết

Trong khi hiệu quả kinh doanh cải thiện, Evergrande Property vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Thứ nhất, rủi ro đối với bên liên quan tiếp tục lan truyền. Thông báo nêu rõ ràng rằng vấn đề của bên liên quan đã ảnh hưởng đến việc chuyển đổi của một số dự án và lợi nhuận của các hoạt động liên quan, đồng thời tạo ra ràng buộc đối với phát triển thương hiệu và mở rộng thị trường.

Các ảnh hưởng cụ thể bao gồm: các khoản phải thu từ bên liên quan liên quan đến các khoản phải thu thương mại và các khoản phải thu khác đã trích lập dự phòng giảm giá toàn bộ; do trước đây các bên liên quan có thể đã liên quan đến việc giới thiệu các sản phẩm quản lý tài chính cho chủ sở hữu, và điều này có thể liên quan đến một phần công ty con và nhân viên của công ty, đồng thời trong các hoạt động khuyến mại bất động sản của bên liên quan tồn tại vấn đề cam kết phí dịch vụ quản lý tài sản chưa được thực hiện, nên đã ảnh hưởng trực tiếp đến ý nguyện đóng phí của chủ sở hữu và việc thu hồi các khoản phải thu.

Thứ hai, áp lực thu hồi các khoản phải thu. Báo cáo thường niên cho thấy, tính đến cuối năm 2025, các khoản phải thu thương mại của Evergrande Property khoảng 2,651 tỷ NDT; cơ cấu tuổi nợ chưa tốt, trong đó các khoản phải thu trên 1 năm chiếm hơn 40%.

Thứ ba, tính không chắc chắn trong việc thu hồi tổn thất lớn. Đối với sự kiện bị cưỡng chế thực thi liên quan đến việc cầm cố tiền gửi trị giá lên tới 13,4 tỷ NDT vào năm 2021, công ty dù đã nhận được một phần bản án có hiệu lực pháp lý thắng kiện, nhưng thông báo thẳng thắn thừa nhận “do bị giới hạn bởi tình trạng của China Evergrande và các bên liên quan trách nhiệm, số tiền mà Tập đoàn thu hồi được từ các khoản tổn thất nói trên vẫn tồn tại mức độ không chắc chắn trọng yếu”.

Một thay đổi quyền kiểm soát tiềm ẩn cũng là một vấn đề lớn. Thông báo cho biết, người thanh lý của China Evergrande và CEG Holdings vẫn đang thương lượng việc bán cổ phần Evergrande Property mà họ nắm giữ với các nhà thầu chào giá liên quan. Việc cổ đông kiểm soát bị thanh lý có thể dẫn đến thay đổi quyền kiểm soát của công ty, điều này có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của đội ngũ điều hành công ty.

Ngoài vấn đề nội bộ, áp lực chung của ngành cũng kéo căng Evergrande Property, như điều chỉnh của thị trường bất động sản thượng nguồn, chi phí cứng tiếp tục tăng, nhu cầu của chủ sở hữu nâng cấp… các thách thức này cũng thử thách chất lượng lợi nhuận và năng lực phát triển bền vững.

Trước nhiều khó khăn, chiến lược của Evergrande Property là triển khai từ ba mặt: chất lượng, công nghệ và tính thị trường hóa.

Theo báo cáo thường niên, công ty tập trung vào ba mạch chính “làm mới diện mạo cho cơ sở vật chất, tiêu chuẩn hóa dịch vụ, giao tiếp không cách biệt”; thông qua kế hoạch “Làm mới mái ấm”, vòng lặp nâng cấp hệ thống dịch vụ chuẩn hóa và cơ chế giao tiếp với chủ sở hữu vận hành thường xuyên. Đồng thời, tiếp tục tối ưu hóa các quy chuẩn quản lý các lợi ích công cộng, kiên trì nguyên tắc “minh bạch và rõ ràng, sử dụng đúng quy định”, nhằm cố gắng xây dựng lại niềm tin giữa công ty và chủ sở hữu.

Về mặt công nghệ, chuyển đổi số là từ khóa tần suất cao trong báo cáo thường niên của Evergrande Property. Theo giới thiệu, công ty đã xây dựng một nền tảng tích hợp bao phủ toàn bộ các tình huống phục vụ dịch vụ bất động sản. Những ứng dụng này đã phủ trên hơn 90% diện tích được quản lý. Dựa trên đó, công ty còn thành lập công ty dịch vụ công nghệ, thực hiện việc tiêu chuẩn hóa và tái cấu trúc các hệ thống nội bộ thành dạng sản phẩm; để gia tăng năng lực ra bên ngoài, ngay trong năm đầu tiên đã ký kết với gần 150 doanh nghiệp dịch vụ bất động sản bên ngoài.

Về mở rộng thị trường, công ty kiên trì “chất lượng ưu tiên hơn quy mô”, dựa vào chiến lược thương hiệu “1+4+N” để đi sâu vào các thị trường ngách giá trị cao như bệnh viện, trường học, khu công nghiệp, đường sắt đô thị. Trong các dự án ký mới trong năm, doanh thu bão hòa theo năm của các dự án phi nhà ở chiếm tỷ trọng khoảng 80%; trong đó doanh thu bão hòa theo năm của mô hình đường sắt đô thị tăng khoảng 248,6% so với cùng kỳ; doanh thu của các mô hình bệnh viện, trường học tăng khoảng 54,0% so với cùng kỳ. Đồng thời thực hiện điều chỉnh thận trọng đối với các dự án chất lượng thấp, hiệu quả kém.

Gánh nặng lịch sử còn lại vừa nhiều vừa nặng; đi ra một lối đi “phi Evergrande hóa” có lẽ là lời giải tối ưu mà Evergrande Property hiện nay có thể tìm được.

Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Nội dung và dữ liệu trong bài viết này được Quan điểm theo thông tin công khai tổng hợp, không cấu thành khuyến nghị đầu tư; trước khi sử dụng vui lòng xác minh.

Lượng lớn tin tức, diễn giải chính xác, tất cả có tại ứng dụng Sina Finance App