Tài chính mặt trận · Nhìn nhận báo cáo thường niên | Chi nhánh Thương mại Thượng Hải: Tập trung vào các thành phố cốt lõi, thành tích nâng cao quy mô ngành là thành quả không dễ dàng

Hỏi AI · Làm thế nào Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương (招商蛇口) nâng hạng trong ngành dù gặp nghịch gió?

Ngày 17 tháng 3, Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương tổ chức cuộc họp phân tích kết quả kinh doanh năm 2025. Chủ tịch Hội đồng quản trị Chu Văn Khải của Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương; Giám đốc điều hành kiêm Tổng giám đốc điều hành Nie Licheng; Phó Tổng giám đốc Wu Bin; Phó Tổng giám đốc Lü Bin; và Giám đốc tài chính kiêm Thư ký Hội đồng quản trị Yu Zhi Liang của công ty tham dự.

Theo báo cáo tài chính, trong năm 2025, Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương đạt tổng diện tích bán hàng ký kết 716,12 triệu m², giảm 23,5% so với cùng kỳ; doanh thu 1547 tỷ nhân dân tệ, giảm 242 tỷ so với cùng kỳ, lợi nhuận gộp giảm 48 tỷ so với cùng kỳ; khoản thu từ lợi nhuận đầu tư của các công ty liên doanh cũng giảm 23 tỷ.

Trước vấn đề này, ban quản lý cho biết, xét về mặt con số chủ yếu có ba khía cạnh ảnh hưởng: một là trong bốn năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu, lợi nhuận đều đi xuống, và sự đi xuống này là kiểu “giảm cả về lượng lẫn giá”. Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương là một doanh nghiệp trong ngành, đương nhiên cũng xuất hiện biến động tương đối lớn trong hoạt động kinh doanh; những thay đổi các con số trong năm 2025 phản ánh tác động mang tính phổ biến đối với năng lực sinh lợi của doanh nghiệp trong bối cảnh ngành đi xuống.

Thứ hai là trích lập giảm giá trị (dự phòng) tổn thất; Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương luôn tuân thủ nguyên tắc thận trọng. Năm 2025, công ty trích lập tổn thất do giảm giá trị hơn 40 tỷ nhân dân tệ. Thứ ba là khấu hao: Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương hạch toán theo nguyên tắc chi phí (cost method) đối với bất động sản đầu tư; năm 2025, khoản trích khấu hao bất động sản đầu tư và tài sản cố định là hơn 30 tỷ nhân dân tệ. Những xử lý kế toán này có tác động nhất định đến lợi nhuận trên báo cáo của công ty trong kỳ; xét về dài hạn, nó cũng giúp củng cố chất lượng tài sản của công ty, tạo sự chuẩn bị để trong tương lai có thể “nhẹ gánh” bước vào giai đoạn mới.

Trong tương lai, một mặt công ty còn phải gánh chịu các dự án cũ lợi nhuận thấp, thậm chí phát sinh lỗ; công ty sẽ từng bước tiêu hóa, từng bước “khai hoạt” (bàn giao/luân chuyển tài sản), và các điều này sẽ gây tác động đến lợi nhuận trong tương lai. Mặt khác cũng có tín hiệu tích cực: trong hai đến ba năm gần đây, Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương tập trung vào lĩnh vực cốt lõi, chọn lọc cái tốt nhất trong cái tốt; đồng thời cũng đầu tư một số dự án tốt, nên lợi nhuận sẽ dần được kết chuyển ra.

Về chiến lược đầu tư, Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương sẽ tiếp tục giữ vững việc tập trung vào khu vực trọng điểm, thành phố trọng điểm, “đầu tư theo nhu cầu bán được”, và tinh chọn kỹ lưỡng. Kiên trì phát triển nội sinh: đối với các hạng mục đầu tư, chọn lọc cái tốt nhất trong cái tốt; mỗi dự án cần đạt chuẩn đầu tư “sáu tốt” để đảm bảo việc phân bổ nguồn lực hiệu quả. Khu đất mới nhận sẽ càng tập trung hơn vào tốc độ luân chuyển dự án và việc hiện thực hóa lợi ích. Đồng thời, công ty cũng sẽ phát huy tối đa hệ thống đối chiếu số hóa đầu tư dựa trên nghiên cứu và phát triển của chính mình; có thể nắm bắt kịp thời “biết mình biết người”, bất cứ lúc nào điều chỉnh chiến lược đầu tư và phát triển theo diễn biến của thị trường và doanh nghiệp. Căn cứ vào tình hình thị trường và thu hồi tiền, đáp ứng “ba ngưỡng đỏ” (three red lines); đồng thời cân bằng tốt giữa quy mô và lợi nhuận.

Năm 2025, Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương đạt giá trị bán hàng ký kết 1960,09 tỷ nhân dân tệ, quy mô ngành tăng thêm 1 bậc lên vị trí thứ 4.

Theo quan điểm của ban quản lý, thành tích này đạt được không dễ dàng. Cổ phần Khu đô thị Chiêu Thương đã lọt vào top 3 trên toàn bộ kênh bán hàng (toàn khẩu kính) ở 10 thành phố như Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô, Tây An, Trường Sa, Nam Kinh, Trịnh Châu… Ngoài ra, 15 thành phố khác cũng lọt vào top 5 trong “30 thành phố trọng điểm” trên toàn quốc. Trong cơ cấu bán hàng như vậy, năm ngoái, các thành phố có quy mô bán hàng trong top 5 của công ty đều vượt mốc 100 tỷ nhân dân tệ: Thượng Hải là nơi đầu tiên phải kể đến, bán hàng toàn khẩu kính vượt quá 500 tỷ, qua đó một lần nữa giành lại vị trí số 1 trên bảng xếp hạng thị trường Thượng Hải. Tiếp theo là Bắc Kinh với 193 tỷ, bán hàng toàn khẩu kính—cũng là lần đầu tiên lọt vào vị trí thứ 5 tại thị trường Bắc Kinh; vị trí thứ ba là Hàng Châu với 169 tỷ; và Hàng Châu cũng là lần đầu tiên trong lịch sử phát triển của công ty lọt vào top 4. Những thị trường này cạnh tranh rất khốc liệt; việc giành được một phần thị phần là điều không dễ. Điều này cơ bản cũng xác nhận tính tiên phong và đúng đắn của chiến lược tập trung vào các thành phố cốt lõi mà công ty yêu cầu. Chính nhờ các thành phố có nền tảng cơ bản tương đối vững chắc và sức bền thị trường tương đối mạnh đã hỗ trợ công ty thể hiện một cách vững vàng trong giai đoạn mùa đông của ngành.

Đối với năm 2026, ban quản lý cho biết kế hoạch bán hàng cũng sẽ căn cứ vào tình hình cạnh tranh hiện tại ở từng thành phố, giá trị hàng hóa có thể bán (giá trị có thể cung cấp để bán), và tình hình bổ sung nguồn cung trong năm để đảm bảo mỗi đợt mở bán có thể bám sát nhịp bán hàng của thị trường. “Nhìn chung, năm 2026 công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh khai thác các thành phố cốt lõi, dùng nhà tốt và dịch vụ tốt để giành khách hàng, dùng chiến lược chính xác để đi xuyên chu kỳ; trong thị trường khi giá chững lại và dần phục hồi, công ty sẽ vượt trội hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành.”