Một chuyên môn, hai động lực, ưu sinh thái: China Overseas Land & Investment đặt mục tiêu "15-5", tiến tới doanh nghiệp bất động sản hàng đầu thế giới | Phân tích sâu báo cáo thường niên

Năm 2025, bất động sản vẫn đang trong giai đoạn then chốt của quá trình điều chỉnh sâu và tái cấu trúc cục diện; tiến trình thanh lọc thị trường của ngành tiếp tục được đẩy mạnh. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhìn chung phải đối mặt với nhiều thách thức như biên lợi nhuận bị thu hẹp, v.v.; kinh doanh vững chắc trở thành “bức tường thành” cốt lõi để vượt chu kỳ. Trong bối cảnh đó, China Overseas (Công ty Cổ phần Bất động sản Trung Hải) đã trình bày một bản thành tích chất lượng cao vừa có tính tăng trưởng vừa có tính vững chắc nhờ chiến lược phát triển thận trọng, năng lực phục vụ sản phẩm vững vàng và quản lý tài chính ổn định.

Ngày 31/3, China Overseas (Công ty Cổ phần Bất động sản Trung Hải) công bố báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025 cho thấy cả năm công ty đạt doanh thu 1680,9 tỷ RMB (cùng dưới đây), lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh là 208,1 tỷ RMB, biên lợi nhuận gộp là 15,5%. Trong kỳ, lợi nhuận thuộc về cổ đông đạt 126,9 tỷ RMB; lợi nhuận cốt lõi thuộc về cổ đông đạt 130,1 tỷ RMB.

Điều đáng chú ý là, trước sự cạnh tranh thị trường khốc liệt, China Overseas củng cố ưu thế của doanh nghiệp dẫn đầu; doanh số theo tỷ lệ vốn chủ (quyền sở hữu) giành cúp hai năm liên tiếp, đầu tư nhận đất ba năm liên tiếp, với tư thế “song dẫn đầu kép” thể hiện vị thế của kẻ mạnh luôn mạnh trong ngành. Báo cáo cho thấy, năm 2025 công ty đạt tổng giá trị bán hàng theo hợp đồng 2512,3 tỷ RMB, doanh số theo tỷ lệ vốn chủ tiếp tục xếp hạng số 1 trong ngành; cả năm đầu tư thêm đất đạt 1186,9 tỷ RMB, giá trị mua đất theo tỷ lệ vốn chủ đạt 924,2 tỷ RMB, liên tiếp ba năm đứng đầu trong ngành, đặt nền tảng vững chắc cho tăng trưởng trong tương lai.

(Trái sang phải) Ông Guo Guanghui, Phó Tổng Giám đốc; Ông Yan Jianguo, Chủ tịch; Ông Zhang Zhichao, Tổng Giám đốc điều hành

Tại cuộc họp công bố kết quả kinh doanh, Chủ tịch Ban Giám đốc Yan Jianguo cho biết, năm 2025 China Overseas duy trì tình hình tài chính vững chắc nhất và năng lực sinh lợi dẫn đầu trong ngành. Trong tương lai, China Overseas sẽ triển khai cấu trúc “Một chuyên, hai động lực, ưu hệ sinh thái” cho mảng kinh doanh. Trong đó, “Một chuyên” là tập trung vào trục chính phát triển và vận hành bất động sản; “Hai động lực” là “cho thuê + bán hàng”, tăng cường cơ chế kép thúc đẩy bằng việc phát triển nhà ở và kinh doanh các mảng có tính vận hành; “Ưu hệ sinh thái” là lấy mảng phát triển và vận hành bất động sản làm nền tảng, nuôi dưỡng các mảng kinh doanh dạng hệ sinh thái thượng – hạ nguồn như quản lý chuỗi cung ứng, thiết kế quy hoạch, công nghệ số, xây dựng theo ủy thác (代建) v.v., hỗ trợ nâng cao năng lực cạnh tranh của mảng trục chính, hình thành vòng khép kín về lợi thế và năng lực trong “toàn chuỗi công nghiệp, ưu hệ sinh thái”.

Động lực kép tối ưu về sản phẩm dịch vụ, tập trung sâu vào thành phố trọng điểm phát huy hiệu quả

Kết quả bán hàng là biểu hiện trực tiếp năng lực cạnh tranh thị trường của doanh nghiệp. Trong năm 2025, khi phía nhu cầu của ngành vẫn cần được phục hồi, China Overseas đã dẫn đầu trong ngành về thành tích bán hàng nhờ chiến lược bố trí thành phố chính xác và năng lực phục vụ sản phẩm vững chắc.

Theo báo cáo, năm 2025 doanh thu mảng phát triển bất động sản của China Overseas là 1567,7 tỷ RMB; tổng giá trị bán tài sản theo hợp đồng cả năm là 2512,3 tỷ RMB; tiếp tục đứng đầu bảng xếp hạng bán hàng theo tỷ lệ vốn chủ của các doanh nghiệp bất động sản về quyền lợi (蝉联房企权益销售榜第一位); diện tích bán tương ứng là 1056 triệu m².

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (China Index Research Institute), tổng giá trị bán hàng theo tỷ lệ vốn chủ của 100 doanh nghiệp BĐS hàng đầu giảm khoảng 18,4% so với cùng kỳ năm 2025; số lượng doanh nghiệp quy mô “ngàn tỷ” tiếp tục thu hẹp xuống còn 10 doanh nghiệp. Trong giai đoạn điều chỉnh của ngành, China Overseas đạt kết quả bán hàng theo tỷ lệ vốn chủ ngược dòng và tiếp tục xếp hạng số 1, cho thấy năng lực cạnh tranh thị trường nổi bật.

China Overseas cho biết, thành tích bán hàng dẫn đầu trong ngành nhờ hai chiến lược phát triển: (1) công ty tập trung mạnh vào các thành phố hạng nhất có tính an toàn và tính chắc chắn cao hơn, nắm bắt các cơ hội mang tính cấu trúc ở các thành phố trọng điểm khác. (2) tập đoàn nâng cao thị phần thông qua “Sản phẩm tốt, Dịch vụ tốt”.

Báo cáo cho thấy, năm 2025 China Overseas tại Hong Kong và 5 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến thực hiện tổng giá trị bán theo hợp đồng 1254,4 tỷ RMB, chiếm 57,3% tổng giá trị bán theo hợp đồng. Trong đó, tại Bắc Kinh giá trị bán theo hợp đồng là 502,6 tỷ RMB; tại Hong Kong là 222,3 tỷ RMB; doanh số lần đầu tiên tăng lên vị trí thứ 5 tại thị trường Hong Kong.

Ngoài ra, năm 2025 China Overseas là đơn vị đi đầu công bố hệ thống “中海好房子LivingOS”. Công ty đã triển khai toàn diện các tiêu chuẩn xây dựng “nhà ở tốt” (好房子). Trong đó, loạt dự án “中海好房子” ra mắt và chào bán đầu tiên như Bắc Kinh Vạn Cát Cửu Tự (北京万吉玖序), Thượng Hải Vân Đề Cửu Chương (上海云邸玖章) v.v. đều rất được quan tâm và bán rất chạy. Đồng thời, công ty tiếp tục tối ưu nền tảng dịch vụ khách hàng “中海·幸福家”, nâng cao trải nghiệm cho khách hàng trong toàn bộ vòng đời. China Overseas chủ động thực hiện cam kết “放心选中海”; trong năm bàn giao đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng hơn 4,6 vạn căn hộ nhà ở, tỷ lệ bàn giao đúng tiến độ đạt 100%.

Việc tăng trưởng bán hàng ổn định cùng với danh tiếng thị trường tiếp tục được cải thiện đã thúc đẩy năng lực thu hồi tiền của tập đoàn duy trì ở vị trí dẫn đầu trong ngành. Năm 2025, China Overseas thu hồi tiền từ bán hàng đạt 1704,9 tỷ RMB. Trong đó, thu hồi tiền từ bán hàng tại Bắc Kinh vượt hơn 300 tỷ RMB; Thượng Hải và Thâm Quyến lần lượt vượt hơn 200 tỷ RMB.

Nguồn thu hồi dồi dào cung cấp sự hỗ trợ tài chính vững chắc cho khoản đầu tư đất đai của tập đoàn, hình thành vòng tuần hoàn tốt “Bán hàng – Thu hồi tiền – Nhận đất”. Báo cáo cho thấy, năm 2025 China Overseas đã giành được 35 lô đất; tổng diện tích xây dựng đất dự trữ tăng thêm là 499 triệu m², diện tích xây dựng theo tỷ lệ vốn chủ là 445 triệu m²; tổng giá trị mua đất là 1186,9 tỷ RMB, giá trị mua đất theo tỷ lệ vốn chủ là 924,2 tỷ RMB; giá trị mua đất tăng thêm tiếp tục đứng đầu trong ngành. Trong đó, tại Hong Kong và 5 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, giá trị mua đất theo tỷ lệ vốn chủ chiếm khoảng 73,9%, cho thấy lợi thế nổi bật về cơ cấu hàng hóa.

Theo dữ liệu của Kearui (克而瑞), trong quý 1 năm 2026, China Overseas đạt tổng giá trị bán theo hợp đồng 515,1 tỷ RMB, tăng 11% so với cùng kỳ; doanh số theo tỷ lệ vốn chủ tiếp tục vững chắc ở vị trí số 1 trong ngành.

Nâng tầm vận hành kinh doanh, tăng hiệu quả nhờ chất lượng; REITs niêm yết mở ra chặng đường mới cho mảng quản lý tài sản

Trong khi mảng phát triển kinh doanh phát triển ổn định, China Overseas tiếp tục đẩy mạnh mảng bất động sản thương mại có tính vận hành. Công ty kích hoạt giá trị tài sản thông qua vận hành tinh gọn; dùng các dự án mẫu để nâng cao sức ảnh hưởng thương hiệu; đồng thời, đạt bước đột phá then chốt cho mảng quản lý tài sản bằng việc niêm yết thành công các REITs công chúng cho bất động sản thương mại, qua đó thúc đẩy việc làm sâu thêm mô hình “nhà ở + thương mại” với cơ chế hai bánh.

Báo cáo cho thấy, năm 2025 doanh thu bất động sản thương mại của China Overseas là 72 tỷ RMB. Trong đó, doanh thu văn phòng là 34,7 tỷ RMB; doanh thu trung tâm thương mại là 23,9 tỷ RMB; doanh thu căn hộ cho thuê dài hạn là 3,5 tỷ RMB; doanh thu khách sạn và các bất động sản thương mại khác là 9,9 tỷ RMB.

Điểm đáng chú ý là, năm 2025 lần đầu tiên doanh thu bất động sản thương mại của China Overseas thực hiện việc bao phủ toàn diện chi phí lãi suất tổng của công ty. Điều này đánh dấu mảng kinh doanh nắm giữ của công ty đã có năng lực “tự tạo dòng tiền” độc lập, có thể dùng dòng tiền ổn định để trang trải chi phí tài chính, từ đó mở ra không gian tăng trưởng hoàn toàn mới cho lợi nhuận của công ty.

Theo thông tin được biết, năm 2025 China Overseas tại Bắc Kinh, Nam Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã cùng nhau tăng thêm 6 dự án bất động sản thương mại đưa vào vận hành, diện tích xây dựng vận hành tăng thêm 280.000 m². Trong đó, tổ hợp thương mại China Overseas Daji Lane (北京中海大吉巷) trở thành điểm đến mới cho tiêu dùng giải trí trong vòng vành đai thứ hai của Bắc Kinh.

Ngoài ra, năm 2025 China Overseas đạt được đột phá quan trọng trong lĩnh vực quản lý tài sản bất động sản có tính vận hành: hoàn thành việc xây dựng thành công nền tảng REIT công chúng cho mảng thương mại. Ngày 31/10/2025, China Overseas Commercial REIT (bất động sản thương mại) đã được niêm yết thành công tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thâm Quyến. China Overseas cho biết, đây là một bước đi chiến lược quan trọng để thúc đẩy phát triển chất lượng cao của mảng kinh doanh vận hành, thực hiện vòng khép kín vốn toàn chu kỳ “Đầu tư – Huy động – Xây dựng – Quản lý – Thoái lui”, tạo nền tảng vững chắc cho bước chuyển đổi sâu hơn sang mảng quản lý tài sản.

Người trong ngành cho rằng, trong xu thế lớn của ngành bất động sản từ phát triển sang quản lý tài sản, việc China Overseas Commercial REIT niêm yết thành công không chỉ thông suốt kênh thoái vốn và tăng giá trị của tài sản thương mại, mà còn thiết lập chuẩn mực cho chứng khoán hóa tài sản bất động sản có tính vận hành trong ngành. Đồng thời, nó cung cấp kinh nghiệm có thể nhân rộng cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc khám phá mô hình quản lý tài sản “nhẹ vốn, quay vòng nhanh”.

Tài chính “hạng xanh” vững chắc hộ trợ; dẫn đầu ngành về ESG và xếp hạng tín dụng

Dựa trên bố trí chiến lược chính xác, năng lực phục vụ sản phẩm vững chắc và nguyên tắc phát triển thận trọng, China Overseas luôn duy trì một cấu trúc tài chính lành mạnh, nguồn dự trữ tiền mặt dồi dào và chi phí vốn huy động thấp hơn mức bình quân ngành, thực hiện sự phối hợp giữa hoạt động kinh doanh và phát triển bền vững cùng tiến về phía trước.

Dữ liệu cho thấy, năm 2025 China Overseas đạt dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương 167,3 tỷ RMB, nhiều năm liên tục duy trì dòng tiền đi vào theo hướng tích cực; cuối kỳ nắm giữ tiền mặt khoảng 1036,3 tỷ RMB, chiếm 11,3% tổng tài sản; quy mô tiền mặt và mức độ dồi dào vốn luôn nằm ở vị trí cao nhất trong ngành.

Ngoài ra, công ty kiên thủ “đường ranh an toàn”, chủ động tìm kiếm tăng trưởng, các chỉ số đều duy trì vị trí dẫn đầu trong ngành và tiếp tục giữ trong trạng thái “hạng xanh” (绿档). Vào cuối năm 2025, tỷ lệ nợ trên tài sản của China Overseas là 54,1%, tổng các khoản vay là 2.473,8 tỷ RMB. Trong đó, các khoản vay đáo hạn trong vòng 1 năm là 423,2 tỷ RMB, chiếm 17,1% tổng các khoản vay.

Trong khi đó, China Overseas dựa vào hai nền tảng tài trợ trong và ngoài nước để huy động linh hoạt nhiều loại công cụ tài chính, hợp lý sắp xếp kế hoạch huy động vốn. Báo cáo tài chính cho thấy, năm 2025 China Overseas thực hiện huy động vốn trong và ngoài nước đạt 543,8 tỷ RMB. Trong năm, chi phí huy động vốn bình quân giảm xuống còn 2,8%, nằm trong mức thấp nhất của ngành.

Nhờ nền tài chính vững chắc, China Overseas tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu trong xếp hạng tín dụng trong ngành. Đây là công ty niêm yết bất động sản trong nước duy nhất được hai trong ba tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế lớn gồm S&P Global, Moody’s và Fitch trao mức xếp hạng “A-”, thể hiện sự công nhận cao của các tổ chức xếp hạng quốc tế đối với triển vọng phát triển bền vững ổn định của China Overseas.

Cần chỉ ra rằng, hiệu quả xếp hạng của China Overseas về phát triển bền vững tiếp tục cải thiện theo chiều hướng tích cực. Xếp hạng phát triển bền vững của công ty trên Hang Seng (恒生) đã tăng từ A+ lên cấp AA-, tiếp tục được chọn vào danh sách cổ phiếu thành phần của chỉ số doanh nghiệp phát triển bền vững Hang Seng, duy trì vị thế là doanh nghiệp bất động sản trong nước duy nhất được chọn; Điểm đánh giá phát triển bền vững của S&P Global tăng mạnh từ 61 lên 69 và tiếp tục đứng đầu trong nhóm doanh nghiệp bất động sản trong nước; lần đầu tiên được lựa chọn vào Niên giám Phát triển bền vững 2025 của S&P Global và trở thành doanh nghiệp bất động sản trong nước duy nhất được lựa chọn; điểm rủi ro ESG của Morningstar (Sustainalytics) là tốt nhất trong nhóm doanh nghiệp bất động sản trong nước; đồng thời thứ hạng của các doanh nghiệp bất động sản tham gia đánh giá của toàn cầu tăng từ top 10% lên top 3%; xếp hạng ESG của MSCI (明晟) duy trì mức A.

Hướng tới giai đoạn “Kế hoạch 15 năm lần thứ 5” (十五五), Yan Jianguo cho biết, China Overseas sẽ phấn đấu trở thành nhà lãnh đạo trong ngành bất động sản Trung Quốc, nỗ lực tạo dựng doanh nghiệp đẳng cấp thế giới. Cố gắng đạt mục tiêu phát triển “ba nhà dẫn dắt”, cụ thể là: “doanh nghiệp dẫn đầu về chất lượng và sự hài lòng của khách hàng; doanh nghiệp dẫn đầu về hiệu quả và giá trị thương hiệu; doanh nghiệp dẫn đầu về việc thực hành mô hình phát triển mới của bất động sản”.