Tái cấu trúc nợ của Country Garden đã chuyển từ lỗ sang lãi, nợ có lãi giảm hơn 1000 tỷ yuan

Nhà báo của Securities Times: Lý Ấnh Tuyền

Tối ngày 30 tháng 3, báo cáo thường niên năm 2025 của Country Garden (02007.HK) đã chính thức được công bố. Sau khi trải qua điều chỉnh sâu sắc của ngành, Country Garden năm 2025 đạt doanh thu hoạt động 1548,9 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ 32,6 tỷ nhân dân tệ, trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản tư nhân đầu tiên hoàn tất tái cơ cấu nợ một cách hệ thống và đạt lợi nhuận trên sổ sách.

Nhìn từ báo cáo tài chính của Country Garden trong gần 4 năm, năm 2025 cũng là một năm thể hiện tốt nhất. Năm 2022, báo cáo thường niên của Country Garden lần đầu tiên ghi lỗ kể từ khi niêm yết, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ lỗ 60,52 tỷ nhân dân tệ; sau đó lần lượt trong năm 2023 và 2024 ghi lỗ 1784,00 tỷ nhân dân tệ và 328,35 tỷ nhân dân tệ. Việc chuyển từ lỗ sang lãi lần này, về mặt tài chính, rõ ràng là một dấu hiệu cải thiện.

Giảm hơn 1.000 tỷ nợ có lãi

Khi điểm lại báo cáo tài chính năm 2025 của Country Garden, “tái cơ cấu nợ” chắc chắn là từ khóa cốt lõi nhất.

Country Garden cũng nêu trong công bố rằng, nguyên nhân cốt lõi khiến kết quả kinh doanh chuyển từ lỗ sang lãi lần này là do Country Garden hoàn tất tái cơ cấu nợ và ghi nhận khoản lợi nhuận không dùng tiền mặt.

Năm 2025, Country Garden nỗ lực thúc đẩy tái cơ cấu nợ trong nước và nợ nước ngoài. Trong đó, kế hoạch tái cơ cấu đối với khoảng 17,7 tỷ USD nợ nước ngoài đã được Tòa án Tối cao Hồng Kông phê duyệt và chính thức có hiệu lực vào ngày 30 tháng 12 năm 2025. Cả nợ mới lẫn công cụ vốn đều đã hoàn tất phát hành. Tái cơ cấu trong nước cũng được triển khai suôn sẻ: lần lượt sẽ khởi động các lựa chọn mua lại bằng tiền mặt, cổ phiếu và trái phiếu/khế ước nợ phổ thông; hiện công ty đã khởi động chương trình mua lại bằng tiền mặt với hạn mức 4,5 tỷ nhân dân tệ. Công ty dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 4 năm nay.

Khác với việc gia hạn nợ thường thấy, điểm cốt lõi của đợt tái cơ cấu nợ lần này của Country Garden là thông qua việc phát hành trái phiếu chuyển đổi bắt buộc với tổng giá trị tối đa khoảng 13 tỷ USD và tối đa 15,5 tỷ cổ phiếu vốn hóa, để hoán đổi nợ hiện hữu; tổng nợ sẽ được cắt giảm rõ rệt.

Tính đến cuối năm 2025, tổng nợ của Country Garden là 7679 tỷ nhân dân tệ, giảm đáng kể 2167 tỷ nhân dân tệ so với mức 9846 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2024. Trong đó, nợ có lãi vào kỳ cuối năm 2025 là 1480 tỷ nhân dân tệ, giảm 1055 tỷ nhân dân tệ so với 2535 tỷ nhân dân tệ vào kỳ cuối năm 2024, mức giảm đạt 42%.

“Đây là một tín hiệu rất tích cực.” Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Thượng Hải, Nghiêm Dật Tiến cho biết: “Theo báo cáo, dữ liệu này có liên hệ chặt chẽ với hiệu ứng ghi sổ do tái cơ cấu nợ mang lại. Tái cơ cấu giúp doanh nghiệp đạt trạng thái chuyển từ lỗ sang lãi trên sổ sách; điều đó có tác dụng tích cực đối với hoạt động của thị trường vốn, hoạt động kinh doanh hằng ngày và hình ảnh doanh nghiệp.”

Tuy nhiên, nếu loại trừ ảnh hưởng từ khoản lợi nhuận do tái cơ cấu, Country Garden vẫn ghi nhận khoản lỗ trong năm 2025. “Điều này chủ yếu là do ảnh hưởng của ngành; biên lợi nhuận gộp của mảng phát triển dự án chịu áp lực, đồng thời tiếp tục trích lập dự phòng giảm giá cho một số tài sản và dự án bất động sản.” Country Garden cho biết.

Country Garden dự kiến trích lập cả năm khoảng 445 tỷ nhân dân tệ cho hàng tồn kho (đất đai, dự án đang xây dựng) tương ứng với các dự án hiện có. Đồng thời, do nhiều yếu tố bất lợi chồng chất như môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường ngành và tình trạng tài chính tiêu cực của đối tác, Country Garden cũng trích lập khoản lỗ suy giảm giá trị đối với tài sản tài chính và bảo lãnh tài chính, số tiền là 105 tỷ nhân dân tệ.

Khối lượng bàn giao trong 3 năm gần 1,15 triệu căn

Bảo đảm bàn giao vẫn là công việc quan trọng của Country Garden. Năm 2025, công ty đã hoàn tất bàn giao khoảng 170.000 căn nhà; tổng diện tích bàn giao khoảng 19,82 triệu mét vuông; liên quan đến 204 thành phố. Từ năm 2023 đến 2025, tổng khối lượng bàn giao gần 1,15 triệu căn, khối lượng bàn giao liên tục đứng đầu trong ngành.

Trong ba năm qua, Country Garden gần như phân bổ toàn bộ nguồn lực tập trung cho nhiệm vụ “bảo giao nhà”. Nhịp độ đưa hàng của các dự án mới của công ty cũng bị ảnh hưởng ở một mức độ nhất định. Báo cáo thường niên cho thấy, giá trị bán hàng theo hợp đồng quyền sở hữu năm 2025 của công ty khoảng 330,1 tỷ nhân dân tệ; diện tích bán hàng theo quyền sở hữu khoảng 402 triệu mét vuông.

Mặc dù toàn ngành bất động sản chịu áp lực chung, nhưng Country Garden vẫn có ảnh hưởng lớn tại “đại bản doanh” của mình là Quảng Đông. Lấy ví dụ thị trường Thiều Quan, theo dữ liệu tổng theo toàn bộ khẩu kính năm 2025, Country Garden với doanh số 21,46 tỷ nhân dân tệ đứng đầu bảng doanh nghiệp bất động sản tại địa phương.

Từ năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản nhìn chung cũng xuất hiện dấu hiệu hồi phục. Theo dữ liệu từ Ckhởi/Ke Rui (Krypton/CRIC), trong bảng xếp hạng giá trị quyền lợi bán hàng và diện tích thao tác của các công ty bất động sản tại Trung Quốc trong giai đoạn 1—2 tháng năm 2026, Country Garden đều nằm trong top 10.

Tổng giám đốc của Country Garden, Trình Quang Dự, cho biết rằng, từ tháng 3 đến tháng 4 năm nay sẽ là “cửa sổ quan sát” quan trọng, yêu cầu toàn thể nhân viên phải tập trung triển khai bố trí quanh các mốc then chốt của “Chiến dịch Xuân Lôi” trong tháng 3—4, đẩy mạnh một cách có hệ thống công tác bán hàng.

Một chuyên gia phân tích cấp cao của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc, Mạnh Tân Gia, cho rằng, khi bước sang năm 2026, chính sách đã phát đi tín hiệu rõ ràng về “ổn định kỳ vọng”. Ngay từ đầu năm đã có nhiều biện pháp cụ thể được triển khai, bao gồm gia hạn chính sách hoàn thuế khi mua nhà, gia hạn khoản vay của các dự án trong danh sách trắng và giảm lãi suất có cấu trúc, hỗ trợ nâng cấp/đổi mới đô thị, nhằm phát huy đồng lực từ phía nhu cầu và phía tài trợ để củng cố niềm tin thị trường. Nhìn chung, chính sách bất động sản đã bước vào giai đoạn mới với mục tiêu “ổn định kỳ vọng, rút ngắn thời gian điều chỉnh”.

Khởi sắc mảng tài sản nhẹ

Các phóng viên của Securities Times lưu ý rằng, trong bối cảnh mảng kinh doanh chính bất động sản nặng tài sản chịu áp lực, mảng tài sản nhẹ của Country Garden, đại diện bởi mô hình ủy thác quản lý - xây dựng hộ và quản lý thương mại, đã xuất hiện xu hướng hồi phục rõ rệt.

Trong “thời kỳ hoàng kim” của ngành bất động sản, việc ủy thác quản lý - xây dựng hộ có tỷ suất lợi nhuận tương đối không cao chỉ là một mảng kinh doanh khá mang tính biên. Ngày nay, mảng này lại trở thành nguồn quan trọng để “tạo dòng tiền” cho Country Garden.

“Đến tháng 12 năm 2025, Phoenix ZhiTuo đã tích lũy nhận hợp đồng các dự án ủy thác quản lý - xây dựng hộ lên tới hơn 200 dự án, tổng diện tích quản lý gần 2000 triệu mét vuông. Hiện tại, có gần 20 dự án đang quản lý ủy thác xây dựng hộ, diện tích đang phát triển theo quản lý gần 300 triệu mét vuông, giá trị bán hàng khoảng hơn 300 tỷ nhân dân tệ, phủ sóng 20 thành phố trên cả nước.” Người phụ trách liên quan của Phoenix ZhiTuo cho biết.

Ngoài ủy thác quản lý - xây dựng hộ, mảng quản lý thương mại của công ty con tài sản nhẹ khác của Country Garden cũng đạt tiến triển tích cực trong hơn một năm qua.

Người phụ trách mảng thương mại của Country Garden cho biết, từ năm 2024 đến nay, mảng thương mại của công ty đã tăng thêm 0,231 triệu mét vuông diện tích quản lý; trong đó, thương hiệu căn hộ cho thuê dài hạn “Bi Jia Apartment” có thêm hơn 2400 căn nguồn, quy mô quản lý gần 30.000 căn.

“Xét riêng mảng căn hộ cho thuê dài hạn, hiện gần như tất cả các dự án đơn lẻ đều đang trong trạng thái có lãi. Đối với tương lai, chúng tôi sẽ không đặt trọng tâm vào số lượng dự án, mà quan tâm nhiều hơn đến việc ‘có thể duy trì làm tốt từng dự án hay không’, từ đó nâng cao năng lực vận hành hệ thống một cách vững chắc.” vị này cho biết.

“Khởi nghiệp lần hai” đang diễn ra

Tháng 11 năm 2025, sau khi hoàn tất tái cơ cấu nợ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Yang Huiyan lần đầu tiên đề cập đến khái niệm “khởi nghiệp lần hai”. “Việc thông qua tái cơ cấu thể hiện sự công nhận của các chủ nợ đối với triển vọng tương lai của công ty, và sẽ tạo ra không gian thuận lợi hơn để công ty khôi phục hoạt động bình thường. Tiếp theo là thúc đẩy chuyển giai đoạn có hệ thống; chuyển giai đoạn chính là một lần bùng nổ/hoán đổi lớn, đồng thời cũng là ‘khởi nghiệp lần hai’ của Country Garden.” Yang Huiyan nói.

Tháng 3 năm nay, Country Garden tổ chức hội nghị quản lý hàng tháng; từ “chuyển giai đoạn” lại một lần nữa được nhắc đến. Yang Huiyan nói: “Từ tháng 3 năm 2025, chúng tôi bắt đầu đi ra bên ngoài; thông qua trao đổi với các doanh nghiệp cùng ngành và xuyên ngành, chúng tôi đi sâu khám phá mô hình phát triển mới trong bối cảnh biến động của ngành. Và đồng thời, lấy bảo đảm bàn giao nhà làm ưu tiên số một, tái cơ cấu nợ làm điều cốt lõi, giữ vững nội lực của doanh nghiệp, để chuẩn bị cho giai đoạn chuyển đổi then chốt của năm 2026.”

Năm 2026, Yang Huiyan định vị đây là “năm quan trọng nhất để Country Garden chuyển từ bảo đảm bàn giao nhà sang hoạt động kinh doanh bình thường”. Yang Huiyan thẳng thắn: “Chỉ khi thực hiện vững chắc toàn bộ công tác của năm 2026 thì mới có thể tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển chất lượng cao trong 3—5 năm tới, và để đạt được sự tăng trưởng lần hai của Country Garden.”

Gần đây, có tin đồn trên thị trường rằng Country Garden “thu hồi quy mô lớn các nhân viên đã nghỉ việc”. Trước đó, phóng viên của Securities Times đã biết từ Country Garden rằng, trong nội bộ công ty tồn tại quy định 《Quy định quản lý việc mời người nghỉ việc quay lại làm việc》 đã tồn tại lâu dài; hằng năm sẽ được sửa đổi phù hợp với tình hình chính sách. Lần sửa đổi mới nhất diễn ra vào tháng 1 năm nay, không phải là chính sách mới ban hành. Ngoài ra, theo thông tin mà phóng viên nắm được, gần đây, Country Garden tạm thời chưa có hoạt động tuyển dụng quy mô lớn hoặc tập trung vào một lĩnh vực nào đó; chủ yếu là bổ sung nhân sự cho các vị trí công việc bình thường.

Nghiêm Dật Tiến cho rằng, hành động của Country Garden mang ý nghĩa chỉ tiêu: “Sau khi trải qua điều chỉnh sâu sắc, đây là tín hiệu cho thấy trọng tâm vận hành đã có sự thay đổi mang tính thực chất; công ty đang bổ sung lực lượng cho các hoạt động hiện có, và từng bước bước vào giai đoạn ‘phục hồi vận hành’.”

Theo báo cáo thường niên năm 2025 của Country Garden, đến cuối năm 2025, tổng số nhân viên của công ty là 14.100 người, giảm khoảng 3.800 người so với 17.900 người vào giữa năm 2025.

Ngoài ra, theo kết quả điều chỉnh của MSCI, Country Garden chính thức được đưa vào chỉ số MSCI China Small Cap Index và có hiệu lực từ ngày 27 tháng 2; ngày 20 tháng 3, Country Garden chính thức được đưa vào chuỗi chỉ số chứng khoán toàn cầu của FTSE Russell và có hiệu lực. Tính đến ngày 21 tháng 3, tỷ lệ nhà đầu tư nội địa nắm giữ cổ phiếu của Country Garden qua Stock Connect (thông qua Hồng Kông) đã tăng lên 17,7%, so với 15,3% cuối năm 2025, tăng 2,4 điểm phần trăm.