Báo cáo thường niên 2025 của Meikailong: Hoạt động chính đã ổn định đáy, xử lý kế toán các khoản dự phòng tài sản dẫn đến lỗ

Ngày 30 tháng 3, Meikailong (601828.SH, 01528.HK) công bố báo cáo thường niên năm 2025. Trong kỳ báo cáo, công ty đạt doanh thu 6,582 tỷ NDT. Do chịu sức ép suy giảm của ngành bất động sản, Meikailong tuân thủ nguyên tắc thận trọng, tiến hành điều chỉnh đánh giá giá trị lớn đối với giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư, khiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết trong năm nay lỗ 23.722 tỷ NDT.

Đáng chú ý, sau khi loại trừ các yếu tố phi hoạt động, hoạt động kinh doanh chính của Meikailong đang cho thấy sức bền vận hành và tính đàn hồi phục hồi. Dưới sự dẫn dắt chiến lược 5 năm mới và sự hỗ trợ chuyên sâu từ cổ phần Xây dựng và Phát triển (Jianfa), chất lượng hoạt động của công ty đã được cải thiện. Báo cáo thường niên cho thấy, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh cả năm đạt 816 triệu NDT, tăng mạnh 277,34% so với 216 triệu NDT năm 2024; biên lợi nhuận gộp của mảng dịch vụ thương mại gia cư cốt lõi tăng 2 điểm phần trăm lên 61,9%.

Jianfa hỗ trợ toàn diện, hoạt động chính tạo nền và giữ vững ổn định

Từ báo cáo thường niên lần này, có thể thấy hoạt động kinh doanh chính của Meikailong đã bước đầu ổn định. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, tỷ suất cho thuê trung bình của 74 trung tâm thương mại tự doanh và 218 trung tâm do công ty quản lý ủy thác thuộc công ty đều tăng so với năm 2024. Trong đó, tỷ suất cho thuê trung bình của các trung tâm thương mại tự doanh tăng 2 điểm phần trăm, đạt 85,0%.

Đồng thời, kinh nghiệm quản lý tài sản nhà nước chín muồi của Tập đoàn Jianfa giúp công ty đạt được giảm chi phí và tăng hiệu quả trên mọi phương diện. Năm 2025, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng và chi phí quản lý của Meikailong lần lượt giảm 18,95%, 18,59% và 24,22%; mức giảm đều vượt quá mức giảm doanh thu hoạt động, khiến hiệu quả vận hành được cải thiện một cách thực chất. Lợi thế về tài trợ do bối cảnh cổ đông của Jianfa cũng dần được hiện thực hóa; tỷ lệ chi phí vốn vay tổng hợp của công ty từ mức 5,1% của năm trước tối ưu xuống 4,4%, kéo theo chi phí lãi vay từ 2,531 tỷ NDT giảm xuống 2,160 tỷ NDT. Đến cuối năm 2025, quy mô tổng hợp của giấy tờ phải trả và khoản phải trả cho nhà cung cấp của Meikailong giảm 43,79% so với cuối năm trước; các khoản nợ lịch sử được giải quyết từng bước một cách ổn định.

Trong kỳ báo cáo, sự phối hợp kinh doanh của hai bên được triển khai nhanh hơn. Meikailong và Jianfa Light Industry, Jianfa Automobile đẩy sâu hợp tác, liên tục thúc đẩy việc triển khai các chiến lược như “3+Star (3+Sao)” và “người–xe–nhà” v.v. Năm 2025, diện tích kinh doanh của các cửa hàng thiết bị điện của Meikailong đạt 1,405 triệu m2, tỷ trọng diện tích tăng lên 10,1%; diện tích kinh doanh ô tô từ mức 160 nghìn m2 đã tăng gấp đôi lên 320 nghìn m2, phủ 46 thành phố trên toàn quốc.

Jianfa đồng thời cũng mang đến cho Meikailong kênh thu hút khách hàng mới. Một mặt, công ty liên kết với các sự kiện đẳng cấp quốc tế như Giải đua Diamond League và giải Marathon Hạ Môn, giúp hình ảnh thương hiệu được nâng tầm; mặt khác, Meikailong thông qua hệ sinh thái bất động sản của Jianfa/联发, mở rộng “tầm với” marketing tới 20 thành phố và 76 dự án căn hộ, lũy kế mở rộng khách hàng hơn 14 nghìn bộ, trực tiếp thúc đẩy giá trị chuyển đổi khoảng 150 triệu NDT, qua đó hình thành vòng khép kín dòng chảy “bất động sản + gia cư”.

Ngoài ra, dự án thương mại đầu tiên có mức độ phối hợp sâu của hai bên là Chengdu Bayue City cũng đã khai trương vào ngày 20 tháng 12 năm 2025. Dự án được định vị “Sân chơi tụ họp vui vẻ cho gia đình năng động phía Nam thành phố”, phá vỡ ranh giới truyền thống của thương mại gia cư; đồng thời đưa vào nhiều mô hình tiêu dùng tần suất cao và đa dạng như thể thao–hoạt động ngoài trời, vui chơi cho trẻ em, ẩm thực đặc sắc… Qua đó thực hiện việc làm mới nâng cấp tài sản tồn kho và giải phóng hiệu quả giá trị thương mại.

Điều chỉnh định giá bất động sản đầu tư, củng cố chất lượng tài sản

Do trong vài năm qua ngành bất động sản Trung Quốc có sự điều chỉnh sâu, bất động sản thương mại nhìn chung phải đối mặt với nhu cầu điều chỉnh định giá. Căn cứ vào đánh giá thận trọng đối với môi trường vĩ mô và xu hướng ngành, Meikailong đã tiến hành đánh giá lại toàn diện giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thuộc công ty theo các chuẩn mực kế toán. Việc này về mặt sổ sách tạo ra khoản lỗ do thay đổi giá trị hợp lý khoảng 23,442 tỷ NDT, trở thành nguyên nhân cốt lõi khiến công ty năm 2025 lỗ lớn. Nhưng mặt khác, điều chỉnh định giá này củng cố chất lượng tài sản của công ty, khiến giá trị ghi sổ của tài sản bám sát thực tế thị trường hiện tại hơn.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, xử lý kế toán dạng này không liên quan đến dòng tiền của công ty, cũng không có nghĩa là hoạt động kinh doanh chính của công ty đã xấu đi một cách căn bản. Thông qua việc điều chỉnh giá trị đầy đủ, Meikailong loại bỏ những rủi ro tiềm ẩn về việc tài sản tiếp tục giảm giá trong tương lai, đồng thời đặt nền tảng tài chính vững chắc hơn cho kế hoạch bố trí chiến lược tiếp theo của công ty.

Trong quá trình thúc đẩy việc giá trị tài sản quay về giá trị thương mại hợp lý, Meikailong cũng chủ động hành động ở cấp độ vận hành. Trước những thách thức thực tế như nhu cầu của ngành bị co lại và các bên thuê gặp khó khăn trong hoạt động, công ty triển khai các biện pháp ổn định người thuê như miễn giảm tiền thuê, nỗ lực bảo đảm không gian sinh tồn cho các bên thuê, đồng thời duy trì sự ổn định của chuỗi ngành gia cư. Dù điều này tạo ra một áp lực nhất định đối với đầu vào doanh thu trong ngắn hạn, nhưng cũng giúp củng cố nhóm người thuê, và đặt nền cho việc cải thiện tiếp tục trong tương lai.

Khởi động chiến lược 5 năm mới, định hướng phát triển chất lượng cao

Kể từ năm 2025, dưới định hướng cấp cao là “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, ngành bất động sản đã nhận được một loạt chính sách ưu đãi. Tháng 12 năm 2025, Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (CSRC) đã ban hành “Thông báo về việc thúc đẩy phát triển chất lượng cao của thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs)”, đưa bất động sản thương mại vào phạm vi thí điểm, hỗ trợ ngành mở rộng các kênh huy động vốn đa dạng. Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, lãi suất cho vay từ quỹ tích lũy nhà ở hiện có sẽ được hạ toàn diện; trong đó, lãi suất cho vay mua nhà lần đầu kỳ hạn 5 năm trở lên giảm xuống 2,6%, nhà thứ hai giảm xuống 3,075%, tiếp tục giảm bớt áp lực mua nhà của cư dân. Tháng 3 năm 2026, Thượng Hải công bố sẽ hạ tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại xuống không thấp hơn 30%, giảm ngưỡng đầu tư và sở hữu bất động sản thương mại. Đồng thời, trên phạm vi toàn quốc, chính sách “mua sắm thay thế đồ cũ bằng đồ mới” cho hàng tiêu dùng tiếp tục được đẩy mạnh; các sản phẩm gia dụng thông minh được đưa vào phạm vi trợ cấp, từ đó kích hoạt chính xác nhu cầu tiêu dùng gia cư.

Theo đà chính sách tiếp tục được gia tăng và thị trường tự thân dần thanh lý hàng tồn dài hạn, ngành bất động sản đang từng bước thoát khỏi chu kỳ đi xuống; việc ngăn đà giảm và ổn định giá đang dần trở thành nhận định chung của nhiều phía. Báo cáo nghiên cứu của CICC chỉ ra rằng, khi việc co lại nguồn cung đã bước sang năm thứ sáu, dự kiến việc điều chỉnh sâu của thị trường bất động sản gần như đã đến phần cuối. Ding Zuyù, Phó Tổng giám đốc điều hành liên danh của Centaline Rui? (Ke Rui Group) và đồng thời là Chủ tịch Công ty Công nghệ Trí tuệ Pu Rui (普睿数智科技), đã phân tích theo 6 khía cạnh gồm quan hệ cung–cầu biến động, tồn kho, mức độ điều chỉnh giá nhà v.v., cho rằng thị trường bất động sản đang tiến hành xác nhận đáy, phát đi tín hiệu ngăn đà giảm và ổn định.

Ở ngay thời điểm then chốt khi ngành bước vào giai đoạn ngăn đà giảm và đi lên trở lại, chiến lược 5 năm mới của Meikailong được khởi động thuận theo xu thế. Công ty lấy định vị “nhà vận hành thương mại gia cư mới và nhà cung cấp dịch vụ hệ sinh thái ngành gia cư” để bám mục tiêu phát triển chất lượng cao. Một mặt, Meikailong sẽ tập trung vào nâng cấp mảng kinh doanh chính về gia cư; thông qua việc liên tục nâng cấp năng lực nội dung và vận hành, đào sâu giá trị của không gian thương mại gia cư, đồng thời củng cố năng lực cạnh tranh của mảng chính. Mặt khác, công ty liên tục mở rộng phạm vi dịch vụ, hỗ trợ lớp trên của chuỗi công nghiệp, bao phủ các chủ thể cốt lõi như nhà máy thương hiệu… từ đó tạo dựng đường cong tăng trưởng thứ hai.

Các nhà phân tích cho rằng, khi bất động sản đầu tư quay trở lại giá trị thương mại hiện tại và mặt bằng cơ bản về hoạt động vận hành được củng cố tạo nền, trong bối cảnh thị trường bất động sản dần ấm lên và nhu cầu tiêu dùng gia cư tiếp tục được giải phóng, Meikailong được kỳ vọng sẽ nắm bắt được “lợi nhuận phục hồi của ngành”, đạt được cải thiện liên tục về kết quả kinh doanh và quay trở lại giá trị dài hạn.

Hàng lượng lớn thông tin, phân tích chính xác, mọi thông tin tại ứng dụng Sina Finance APP