Chính sách tài chính song phương hỗ trợ, thị trường bất động sản Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến ấm áp trỗi dậy

Báo Nhân viên phóng viên: Li Bing, Xiong Yue

Dòng triều xuân dâng trào, hơi ấm dần lan truyền.

Thị trường bất động sản tuyến đầu với “dòng ấm” đang trỗi dậy, xu hướng thị trường ổn định ngày càng rõ ràng. bám sát định hướng chiến lược “thúc đẩy phát triển chất lượng cao của ngành bất động sản” trong Kế hoạch 15 năm lần thứ 5, hướng vào sự bố trí trong Báo cáo công tác của Chính phủ năm 2026 “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, chính sách dẫn dắt và thực tiễn tài chính đồng hướng nỗ lực, tiếp tục kích hoạt thị trường tuyến đầu, thúc đẩy ngành bất động sản vận hành theo vòng tuần hoàn lành mạnh.

Ngày 25/2/2026, Ủy ban Nhà ở và Xây dựng đô thị nông thôn Thượng Hải và các bộ ngành liên quan (tổng cộng 5 cơ quan) đã công bố “Thông báo về việc tiếp tục tối ưu và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố này” (sau đây gọi là “Thông báo”). Tính đến ngày 25/3, chính sách mới này đã được triển khai thực hiện tròn 1 tháng. Dữ liệu của Viện nghiên cứu Lianjia Thượng Hải cho thấy trong giai đoạn từ 1/3 đến 23/3/2026, số căn nhà giao dịch thứ cấp tại Thượng Hải đạt 22.400 căn, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2025. Không chỉ riêng Thượng Hải, hiện tại ba địa phương Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã đồng loạt hạ lãi suất vay mua nhà ở cá nhân và tỷ lệ đặt cọc; các biện pháp tối ưu hóa “vận dụng theo từng địa phương” tại ba nơi đã được triển khai toàn diện, và các chính sách liên quan hiện đang bước vào giai đoạn quan sát ổn định.

Phóng viên của “Tờ Báo Chứng khoán hằng ngày” đã đặc biệt đến ba địa phương Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến để tiến hành khảo sát thực địa, đối thoại trực tiếp với những người làm công tác tại các tổ chức tài chính, nhân viên môi giới bất động sản, cư dân mua nhà, chủ nhà bán nhà… cùng nhiều chủ thể thị trường khác nhau, nắm bắt toàn diện bức tranh thực tế của thị trường tuyến đầu. Dựa trên kết quả tổng hợp khảo sát, thị trường nhà ở ở các khu vực lõi tại ba địa phương đã thể hiện xu hướng ổn định; nhu cầu mua nhà để ở thực sự (vừa túi nhu cầu) và nhu cầu cải thiện chất lượng trở thành lực lượng chính trong giao dịch thị trường hiện tại.

Chính sách và tài chính cùng phát lực

Giảm thực chất chi phí mua nhà

Trong khuôn khổ chính sách vĩ mô, cả Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đều đã đưa ra các chính sách nới lỏng thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện địa phương, từ việc nới rộng hạn chế mua đến tối ưu chính sách vay thương mại, cũng như tăng cường hỗ trợ Quỹ nhà ở công (住房公积金), nhằm hỗ trợ chính xác nhu cầu nhà ở hợp lý của người dân, hình thành thế lực tổng hợp từ chính sách.

“Thông báo” nêu trên cho thấy việc tối ưu và điều chỉnh chính sách ở 7 phương diện như hạn chế mua nhà ở, vay Quỹ nhà ở công, thuế tài sản nhà ở của cá nhân… Trên cơ sở đó, chính sách tín dụng đối với nhà ở phục vụ mục đích thương mại tại địa phương tiếp tục được tối ưu hơn. Kể từ ngày 16/3, tại Thượng Hải, tỷ lệ đặt cọc tối thiểu đối với khoản vay mua nhà ở phục vụ mục đích thương mại (bao gồm “nhà ở kết hợp thương mại và ở”) được điều chỉnh là không thấp hơn 30%.

Người phụ trách Viện nghiên cứu Lianjia Thượng Hải, ông Li Gen, trả lời phỏng vấn phóng viên “Tờ Báo Chứng khoán hằng ngày” cho biết: “Hiện tại, lượng xem trực tiếp hằng ngày của Lianjia Thượng Hải tăng 30% so với trước khi có chính sách mới; lượng khách hàng mới tăng 51% so với trước khi có chính sách mới; niềm tin của khách hàng khi bước vào thị trường đã được nâng lên rõ rệt so với trước chính sách mới, cả hoạt động xem và giao dịch đều vô cùng sôi động.”

Tại Bắc Kinh, năm 2025 lần lượt công bố hai văn bản thông báo về việc tiếp tục tối ưu và điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản. Ngày 8/8/2025, chính sách nới lỏng hạn chế mua nhà bên ngoài Vành đai 5 (nếu mua nhà ở thương mại trong khu vực ngoài Vành đai 5, bao gồm nhà ở thương mại mới và nhà ở thương mại thứ cấp, thì không giới hạn số căn); ngày 24/12/2025, Ủy ban Nhà ở và Xây dựng đô thị nông thôn Bắc Kinh cùng các cơ quan liên quan tiếp tục ban hành chính sách mới về bất động sản, điều chỉnh thời hạn đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân đối với các hộ gia đình cư dân không mang hộ tịch địa phương khi mua nhà ở thương mại trong khu vực nội thành trong Vành đai 5 và ngoài Vành đai 5, và trong bố trí cơ chế định giá lãi suất không còn phân biệt giữa nhà ở lần đầu và nhà ở lần thứ hai.

Phóng viên tìm hiểu từ nhiều ngân hàng nhà nước cho biết hiện nay, tại Bắc Kinh, các khoản vay mua nhà thương mại có kỳ hạn từ 5 năm trở lên lấy LPR (3,50%) làm mốc định giá; nhiều ngân hàng thực tế đang áp dụng lãi suất phổ biến ở mức 3,05%. Qua tính toán của phóng viên, nếu lấy ví dụ mua căn nhà thứ hai trong khu vực nội Vành đai 5, với khoản vay 1 triệu nhân dân tệ, trả hết trong 30 năm theo phương thức trả gốc bằng nhau (đẳng gốc), so với mức lãi suất 3,45% áp dụng trước ngày 24/12/2025, thì sau khi có chính sách mới, khoản thanh toán hằng tháng có thể giảm hơn 100 nhân dân tệ, tổng số tiền trả lũy kế có thể tiết kiệm được vài chục nghìn nhân dân tệ.

Từ ngày 6/9/2025, Thâm Quyến đã thực hiện các biện pháp tối ưu và điều chỉnh chính sách bất động sản, bao gồm tối ưu điều chỉnh chính sách tín dụng vay mua nhà ở cá nhân. Trong đó, lãi suất vay thương mại không còn phân biệt giữa nhà lần đầu và nhà lần thứ hai.

“Trong thời gian từ năm ngoái đến nay, các thành phố tuyến đầu ban hành dày đặc các biện pháp điều tiết như hạ tỷ lệ đặt cọc lần đầu, giảm lãi suất vay, tối ưu hóa các hạn chế mua và hạn chế vay; điều này giúp giảm hiệu quả ngưỡng mua nhà của người dân, hình thành một tổ hợp đòn bẩy hỗ trợ tài chính mạnh mẽ, thúc đẩy tâm lý thị trường phục hồi ở mức biên.” Giám đốc bộ phận nghiên cứu chỉ số của Viện nghiên cứu Zhongzhi là ông Cao Jingjing nói với phóng viên “Tờ Báo Chứng khoán hằng ngày”, nêu rõ nguyên nhân là: một mặt, chính sách mới cho thấy hiệu quả rõ rệt, kích hoạt và dẫn dắt hiệu quả nhu cầu mua nhà tiềm năng được giải phóng; mặt khác, giá của các khu vực chất lượng cao tại các thành phố lõi đã dần tiến gần mức hợp lý. Hiện nay, thị trường thể hiện rõ đặc trưng phân hóa theo cấu trúc: mức độ sôi động giao dịch của các dự án chất lượng tại khu vực trung tâm cao hơn, trong khi áp lực tồn kho tại vùng ngoại ô vẫn còn.

Chuỗi “đòn đánh” kết hợp chính sách cộng với năng lực hóa giải từ tài chính khiến mức độ sôi động giao dịch của thị trường bất động sản tuyến đầu tiếp tục tăng. Ngày 16/3, Cục Thống kê Quốc gia công bố dữ liệu về tình hình biến động giá bán nhà ở thương mại của 70 thành phố lớn và vừa trong tháng 2, cho thấy mức giảm theo tháng của giá bán nhà ở thương mại tại 70 thành phố tiếp tục thu hẹp.

Dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy, trong tháng 2, giá bán nhà ở thương mại mới tại các thành phố tuyến đầu theo tháng chuyển từ mức giảm 0,3% của tháng trước sang trạng thái đi ngang. Trong đó, Bắc Kinh và Thượng Hải đều tăng 0,2%; Quảng Châu đi ngang; Thâm Quyến giảm 0,3%. Giá bán nhà ở thứ cấp tại các thành phố tuyến đầu theo tháng giảm 0,1%, mức giảm thu hẹp 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước; trong đó Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt tăng 0,3% và 0,2%.

“Xét theo dữ liệu khách quan thì thị trường bất động sản tại các thành phố tuyến đầu đã xuất hiện biểu hiện tích cực, đặc biệt là việc điều chỉnh giá và sự giải phóng tác dụng chính sách đã phát huy hiệu ứng tổng hợp rất tốt.” Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Yiju Thượng Hải, ông Yan Yuejin, nói với phóng viên “Tờ Báo Chứng khoán hằng ngày”. Đối với thị trường Thượng Hải, việc lượng giao dịch của lần này tăng mạnh không phải do một yếu tố đơn lẻ dẫn dắt, mà là kết quả của sự chồng xếp các yếu tố “tin tốt” đa chiều: (1) lợi ích chính sách tiếp tục được giải phóng, năng lực hóa giải từ tài chính thẩm thấu chính xác vào thị trường, bơm động lực mạnh mẽ; (2) điều chỉnh giá đúng lúc, niềm tin dần được phục hồi; (3) nhu cầu tiềm năng tồn tại một cách khách quan.

Môi giới “bận rộn lên”

Chứng kiến hơi ấm thị trường tuyến đầu

“Hoa hướng dương, cây cối ấm áp dễ là mùa xuân”, những người môi giới mua bán bất động sản tuyến đầu cảm nhận nhạy nhất hơi ấm của thị trường. Dưới sự hỗ trợ của chính sách mới, mức độ sôi động của giao dịch thị trường bất động sản tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến tăng rõ rệt.

“Rạng sáng bảy giờ ăn ba quả trứng, cứ làm đến hơn tám giờ tối.” Câu chuyện trải nghiệm thực tế của anh Li Kai (bí danh), nhân viên bán nhà mới ở Bắc Kinh, đã minh họa sinh động mức độ nóng của thị trường sau khi chính sách được triển khai. Anh thừa nhận rằng chỉ riêng một ngày thứ Bảy đã hoàn thành 7 giao dịch ký kết, đến bữa trưa cũng phải đặt trước. Trường hợp của Li Kai không phải ngoại lệ, mà là hiện tượng phổ biến trong giới môi giới bất động sản ở ba địa phương Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến.

Khi màn đêm buông xuống, tại một cửa hàng môi giới bất động sản ở Phường Tây thành phố Bắc Kinh, ánh đèn vẫn sáng trưng; ba phòng ký kết đều không có ghế trống. Trên tường treo đầy cờ kỷ niệm do chủ nhà và người mua nhà gửi đến; khu vực in ấn liên tục xuất ra hợp đồng giao dịch nhà ở, đâu đâu cũng toát lên không khí bận rộn. Người môi giới nhà thứ cấp tại Bắc Kinh, bà Zhang Li (bí danh) khi trả lời phỏng vấn, điện thoại tư vấn và cuộc gọi dẫn xem nối tiếp nhau không dứt. Bà cho biết gần đây nhu cầu hẹn xem của khách, chủ nhà đăng bán, và tư vấn về chính sách đều tăng rõ rệt; các “tin vui” về giao dịch trong nội bộ cửa hàng liên tục được cập nhật. Chỉ trong ngày 14/3, lượng giao dịch trong khu vực đã vượt 170 đơn, trong đó 4 khu vực lớn có hơn 5 đơn giao dịch, và 9 khu vực lớn có 4 đơn.

Cách ngàn dặm ở Thượng Hải, các đơn vị môi giới bất động sản cũng bận rộn không kém. Anh Chen Jun (bí danh) dù đã đến 9 giờ tối vẫn tiếp tục trả lời các câu hỏi tư vấn xem nhà của khách. Anh cho biết từ đầu năm đến nay nhịp thị trường đã tăng tốc rõ rệt, lượng tư vấn và lượng dẫn xem liên tục tăng. Ngay trong ngày chính sách “Thông báo” được triển khai, các đồng nghiệp trong ngành nhanh chóng sắp xếp việc giải thích và truyền đạt, đồng thời chuyển tiếp quảng bá; lượng tư vấn của khách hàng tiếp tục tăng mạnh, và các căn nguồn cung có hiệu suất chi phí cao trong khu vực vành đai giữa có sức hoạt động đặc biệt mạnh trong giao dịch.

Dữ liệu do một môi giới của nền tảng giao dịch bất động sản cung cấp cho phóng viên “Tờ Báo Chứng khoán hằng ngày” cho thấy: chỉ trong ngày 14/3, lượng giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải trên nền tảng đó đã vượt 1400 căn.

Phía sau sự bận rộn này là việc ngành môi giới chủ động đổi mới để thích nghi. Qua khảo sát, phóng viên nhận thấy nhiều cửa hàng môi giới bất động sản đã tăng cường đào tạo chính sách, đảm bảo nhân viên môi giới nắm bắt chính xác các chính sách mới nhất, thành thạo các nội dung cốt lõi như tỷ lệ đặt cọc, điều chỉnh lãi suất vay mua nhà… Hình ảnh bận rộn của người môi giới bất động sản đã trở thành phần minh họa sinh động nhất cho sự ấm trở lại của thị trường hiện nay.

Hai đầu giao dịch có sự cân nhắc riêng

Hỗ trợ phát triển ổn định chuỗi cung ứng ngành

Lợi ích cốt lõi của chính sách mới về thị trường bất động sản không chỉ có lợi cho người mua nhà, mà còn thấm sâu đến toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, bơm động lực mạnh mẽ cho vòng tuần hoàn lành mạnh của ngành. Ở phía chính sách, việc triển khai chính xác theo mục tiêu, phát lực theo từng thành phố củng cố nền tảng ổn định; ở phía tài chính, việc thẩm thấu chính xác và chủ động hành động tạo thành một lực hợp lực, thúc đẩy ngành từng bước tiến về phát triển chất lượng cao hơn, hiện thực hóa vòng lặp tích cực của hệ sinh thái thị trường bất động sản.

Cảm nhận của người mua nhà nhu cầu thực sự là: có nhiều căn nhà “với tới được” hơn. Ông Li Hui làm việc ở Bắc Kinh cho biết bắt đầu xem nhà từ đầu năm 2025, vì ngân sách có hạn nên vẫn do dự. Ban đầu anh chỉ có thể mua được căn một phòng ngủ (1 phòng ngủ), nhưng sau khi chính sách mới ban hành, nay anh có thể mua được căn hai phòng ngủ nhỏ; gần đây anh đang chuẩn bị ra quyết định.

Ông Liu Hong làm việc ở quận Mân Hành, Thượng Hải cũng thẳng thắn cho biết, thời gian gần đây các đồng nghiệp và bạn bè của anh không có hộ khẩu tại Thượng Hải đang bàn luận nhiều hơn về chủ đề nhà ở: “Hiện nay chính sách có lợi, có bạn bè cũng đang quan sát dần dần, xem nguồn căn phù hợp.”

Nhóm có nhu cầu cải thiện nhà ở tận dụng “làn gió” từ chính sách để tối ưu điều kiện sinh sống. Việc nhu cầu thay thế nhà ở được giải phóng không chỉ làm “sống lại” nguồn căn nhà ở hiện có, mà còn nâng cao tính lưu thông của thị trường, giúp hệ sinh thái thị trường bất động sản hình thành vòng tuần hoàn lành mạnh “bán nhà cũ mua nhà mới”. Ông Wang Zongxu ở Thâm Quyến dự định mua một căn nhà thứ cấp; anh nói: “Hiện tôi vẫn đang quan sát, chủ yếu là do nhu cầu cải thiện, muốn đổi sang căn ở khu vực lõi; với tôi, việc này được xem như một khoản phân bổ tài sản ổn định.”

Đối ứng với việc người mua nhà tích cực bước vào thị trường, tâm lý của người bán nhà cũng có những thay đổi tinh tế dưới tác động của chính sách mới. Đối với những người bán có nhu cầu thay thế, họ trở thành người hưởng ứng tích cực chính sách mới; nhân lúc thị trường sôi động, họ chủ động đăng bán, linh hoạt nhường lợi ở mức phù hợp, kỳ vọng bán nhanh để hoàn tất việc đổi nhà; đồng thời cũng có một phần người bán đăng bán nhà chỉ để hiện thực hóa tài sản rời khỏi thị trường, làm phong phú hơn cấu trúc nguồn cung trên thị trường.

Phóng viên “Tờ Báo Chứng khoán hằng ngày” từng cùng người mua nhà là anh Zhang Jun đàm phán về một căn nhà thứ cấp dự định mua. Giá đăng bán của căn nhà này là 5,28 triệu nhân dân tệ; trước cuộc đàm phán, môi giới đã tiết lộ rằng theo mức giá tâm lý trước đó của chủ nhà, giá có thể giảm xuống dưới 5 triệu nhân dân tệ. Tuy nhiên, trong quá trình đàm phán, thái độ của chủ nhà lại thay đổi rõ rệt, thể hiện tâm lý “giữ giá, tiếc bán”; chủ nhà khẳng định rằng nếu giá thấp hơn 5 triệu nhân dân tệ thì sẽ không bán. Chỉ trong vòng chưa đầy 1 giờ đàm phán, hai bên không đạt được giao dịch. Dù vậy, tâm lý “tiếc bán” của một số chủ nhà như vậy lại phản chiếu từ một góc độ rằng niềm tin của thị trường hiện nay đang dần được phục hồi.

Bà Zhang Li cho biết với phóng viên rằng lượng giao dịch của khu vực bà phụ trách đúng là có tăng trở lại, nhưng giá nhà không xuất hiện xu hướng tăng đồng loạt; chỉ một số nguồn căn chất lượng ở các khu vực lõi có mức giá tăng nhẹ.

Nhìn tổng thể, sau khi chính sách mới được triển khai, mức độ sôi động của thị trường bất động sản tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến tiếp tục tăng. Cho dù là thay nhà, hiện thực hóa tài sản hay quan sát chờ đợi, các chủ thể thị trường đều tìm kiếm lời giải tối ưu dựa trên nhu cầu của chính mình. Các hành vi thị trường đa dạng này cùng tạo nên hệ sinh thái thị trường bất động sản lành mạnh, có trật tự; việc mức độ sôi động tăng lên và sự quay trở lại tính hợp lý của giao dịch càng củng cố xu hướng ổn định của thị trường.

Theo ông Cao Jingjing, việc tối ưu chính sách lần này thể hiện đặc trưng “vận dụng theo từng thành phố, thẩm thấu chính xác”. Thông qua việc nới lỏng dần các điều kiện mua nhà theo bậc và hạ chi phí tài trợ đồng thời phát lực, các điều kiện mua nhà của người dân được giảm thực chất.

Điều quan trọng hơn nữa là: với vai trò là một trong những điểm tựa quan trọng kéo thị trường bất động sản tuyến đầu ổn định và phục hồi, việc thị trường bất động sản tuyến đầu ổn định trở lại sẽ tiếp tục phát tín hiệu tích cực cho thị trường, góp phần giúp toàn bộ thị trường bất động sản củng cố nền tảng.

“Hiện tại, thị trường bất động sản tuyến đầu ổn định trở lại đã mang lại tác động tích cực tới cả chuỗi cung ứng thượng nguồn và hạ nguồn của ngành. Lấy ví dụ Thượng Hải: giao dịch nhà thứ cấp tại các khu vực lõi duy trì hoạt động sôi nổi, trực tiếp kéo theo sự tăng trưởng nhanh của các mảng tiêu dùng tiếp theo như trang trí nhà cửa, đồ nội thất, đồ gia dụng.” Ông Yan Yuejin cho biết khi thị trường bất động sản đi theo hướng tốt, tình hình dòng tiền của doanh nghiệp cải thiện, đồng thời nhu cầu của người dân đối với nhà ở chất lượng cao tăng lên, thì cũng sẽ tạo thêm nhu cầu thị trường cho các lĩnh vực mới nổi như AI, robot.

Bà Du Juan, nghiên cứu viên cấp cao của Viện nghiên cứu Ngân hàng Su Shàng (苏商银行) cho biết: “Chuỗi ngành bất động sản dài: từ vật liệu xây dựng ở thượng nguồn cho đến trang trí nhà cửa và đồ điện gia dụng ở hạ nguồn, bao phủ nhiều nhóm ngành. Việc thị trường bất động sản ổn định không chỉ là sự khởi sắc trong giao dịch, mà còn là sự phục hồi của toàn bộ chuỗi ngành và sự thúc đẩy tiêu dùng. Phản hồi tích cực đa chiều như vậy liên tục hoàn thiện hệ sinh thái thị trường bất động sản, hình thành vòng tuần hoàn lành mạnh ‘thị trường ổn định, chuỗi ngành phục hồi, nâng cấp tiêu dùng, tối ưu hệ sinh thái’.”

Đối với người mua nhà, bà Du Juan gợi ý: thứ nhất, quan trọng nhất là đáp ứng nhu cầu ở; thứ hai là cân nhắc khả năng mua, điểm mấu chốt là làm trong phạm vi sức mình và tăng cường ý thức bảo vệ quyền lợi; thứ ba là chú ý đến các chi phí phát sinh kèm theo, cần tổng hợp và bố trí nguồn tiền một cách toàn diện; thứ tư là kịp thời theo dõi chính sách mới để nắm bắt các hỗ trợ liên quan.

Chính sách và tài chính hai chiều cùng phát lực, không chỉ hạ thấp hiệu quả ngưỡng mua nhà của người dân, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực thanh khoản đối với doanh nghiệp bất động sản, kéo theo sự phục hồi của chuỗi ngành thượng nguồn và hạ nguồn của thị trường bất động sản… tạo động lực bền bỉ để hệ sinh thái bất động sản vận hành theo vòng tuần hoàn lành mạnh và phát triển chất lượng cao.

(Biên tập: Văn Jing)

Từ khóa:

                                                            Thị trường nhà đất (楼市)