Khoản khấu trừ lãi suất thế chấp: Định nghĩa, điều kiện và cách yêu cầu

H&R Block

4 Tháng 4, 2024 6 phút đọc

Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà, bạn có thể không nhận ra rằng có một lợi ích về thuế: khoản khấu trừ thuế lãi suất thế chấp. Câu trả lời cho những người thắc mắc, “Lãi suất thế chấp có được khấu trừ không?” là “có.” Để giảm thu nhập chịu thuế của bạn, bạn có thể khấu trừ khoản lãi bạn phải trả trong từng năm thuế trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân, điều này có giá trị trong bối cảnh lãi suất thế chấp đang tăng.

Nắm vững các quy tắc thuế, bao gồm giới hạn khoản khấu trừ lãi suất thế chấp, là điều then chốt để thực hiện khoản khấu trừ thuế thu nhập này. Tìm hiểu thêm về việc khấu trừ lãi suất thế chấp trong bài viết này.

Ai đủ điều kiện để được khấu trừ lãi suất thế chấp?

Trước tiên, hãy trả lời câu hỏi, “Lãi suất thế chấp hoạt động như thế nào?” Khi bạn hoàn trả một khoản vay thế chấp nhà ở mỗi tháng, bạn sẽ trả cả tiền gốc và tiền lãi. Trong khi phần tiền bạn trả để trả nợ gốc không được khấu trừ, thì phần lãi là phần được khấu trừ.

Nếu bạn kê khai khấu trừ chi tiết trên Biểu A (Schedule A), bạn có thể khấu trừ khoản lãi suất thế chấp đủ điều kiện đã trả cho một nơi ở đủ điều kiện, bao gồm:

Ngôi nhà chính, hoặc

Ngôi nhà thứ hai

Chủ nhà phải chịu trách nhiệm pháp lý trong việc hoàn trả khoản vay để được khấu trừ lãi suất thế chấp. Ngoài ra, khoản lãi phải được trả trên một khoản nợ được tạo ra từ việc mua nhà (acquisition indebtedness), tức là khoản nợ phát sinh hoặc được gánh chịu để mua, xây dựng, cải tạo lại hoặc cải thiện đáng kể bất động sản, và khoản nợ đó được bảo đảm bởi khoản nợ này.

Bạn có thể tăng khoản khấu trừ lãi suất thế chấp của mình bằng cách thực hiện các khoản thanh toán thế chấp bổ sung hằng năm. Ví dụ, nếu bạn trả khoản thế chấp tháng Giêng vào tháng Mười Hai, bạn sẽ có thêm một tháng lãi để khấu trừ. Tuy nhiên, bạn chỉ có thể khấu trừ những gì đủ điều kiện là lãi suất thế chấp nhà ở cho năm đó. Điều này có thể có lợi trong trường hợp phí điểm vay (mortgage points) (một khoản phí bạn có thể trả để giúp hạ lãi suất thế chấp của mình). Và nếu số tiền vay được dùng để cải thiện đáng kể nơi ở chính, thì các điểm này được khấu trừ đầy đủ trong năm mà khoản thế chấp được tái cấp (refinanced).

Điều gì được xem là lãi suất thế chấp?

Với tư cách là người nộp thuế, bạn có thể khấu trừ toàn bộ phần lãi hầu hết mà bạn đã trả cho các khoản vay thế chấp nhà ở nếu tất cả các yêu cầu của Cơ quan Thuế Vụ Liên bang Hoa Kỳ (IRS) được đáp ứng. Bạn cần tách lãi suất thế chấp đủ điều kiện khỏi phần lãi cá nhân. Lãi suất thế chấp thường được khấu trừ, nhưng lãi cá nhân thì không.

Nộp cùng H&R Block để nhận khoản hoàn thuế tối đa của bạn

Nộp online

Nộp với chuyên gia thuế

Giới hạn khoản khấu trừ lãi suất thế chấp

Khoản khấu trừ cho lãi suất thế chấp được phép áp dụng đối với khoản nợ mua nhà. (Một khoản vay thế chấp nhà ở cũng được gọi là nợ để mua nhà (acquisition debt). Những khoản nợ này được dùng để mua, xây dựng hoặc cải thiện nơi ở chính hoặc nơi ở phụ của bạn.)

Nếu bạn đang tự hỏi, “Tôi có thể khấu trừ bao nhiêu lãi suất thế chấp trên các khoản thuế của mình_?”_ bạn có thể khấu trừ toàn bộ phần lãi suất thế chấp cho nhà mà bạn trả đối với nợ để mua nhà, miễn là khoản nợ không vượt quá các mức sau trong một năm thuế:

Câu chuyện tiếp tục  

750.000 USD nợ thế chấp nếu khoản vay được chốt sau ngày 15 tháng 12 năm 2017

1 triệu USD nợ thế chấp nếu khoản vay được chốt vào hoặc trước ngày 15 tháng 12 năm 2017

Các giới hạn này sẽ được cắt giảm một nửa nếu bạn nộp hồ sơ Thuế theo diện Đã kết hôn nộp riêng (Married Filing Separately). (Lưu ý: Giới hạn nợ thấp hơn có hiệu lực từ năm 2018 đến 2025 và sẽ quay lại mức 1 triệu USD sau 2025, trừ khi luật được thông qua.)

Bạn không thể khấu trừ khoản lãi bạn trả trên các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà ở (home equity loans) hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà ở (home equity lines of credit) nếu khoản nợ đó được dùng cho mục đích khác ngoài cải thiện nhà ở. Điều này bao gồm những việc như dùng khoản đó để trả học phí đại học hoặc để trả nợ thẻ tín dụng.

Ví dụ: Năm 2020, Chris mua căn nhà chính của anh ấy với giá 500.000 USD. Vài năm sau, anh ấy còn nợ 400.000 USD trên khoản thế chấp gốc và vay thêm 60.000 USD theo khoản vay vốn chủ sở hữu nhà ở (home equity loan). Anh ấy đã dùng số tiền để xây dựng một phòng nắng và lắp đặt một hồ bơi trong nhà. Hiện tại, ngôi nhà của anh ấy trị giá 700.000 USD. Sau đó, anh ấy vay thêm một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà ở 130.000 USD và mua một chiếc thuyền buồm.

Trong tờ khai thuế năm 2025 của mình, việc liệt kê khấu trừ (itemize) sẽ có lợi hơn cho anh ấy so với việc yêu cầu khấu trừ tiêu chuẩn. Tuy nhiên, anh ấy có thể khấu trừ khoản lãi suất thế chấp cho nhà mà anh ấy phải trả đối với:

400.000 USD còn lại trên khoản thế chấp gốc (nợ để mua nhà)

khoản vay 60.000 USD cho phòng nắng và hồ bơi (nợ để mua nhà)

Anh ấy không thể khấu trừ bất kỳ khoản lãi nào liên quan đến khoản vay vốn chủ sở hữu nhà ở cho chiếc thuyền buồm.

Chia khoản khấu trừ lãi suất thế chấp cho nhà

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn chia sẻ một khoản thế chấp với người khác? Làm thế nào để bạn chia khoản khấu trừ lãi suất thế chấp cho nhà với vợ/chồng của bạn? Mỗi người có thể chia khoản khấu trừ phần lãi suất thế chấp mà họ đã trả nếu đáp ứng các yêu cầu ở trên. Nếu một người trong cặp nộp hồ sơ không liệt kê khấu trừ (không itemize), thì người còn lại không thể khấu trừ toàn bộ số tiền lãi suất thế chấp trừ khi họ thực sự đã trả khoản đó.

Ngoại lệ đối với khoản khấu trừ lãi suất thế chấp

Dưới đây là một số ngoại lệ đối với khoản khấu trừ lãi suất thế chấp cho nhà:

Giả sử một ngôi nhà thứ nhất hoặc thứ hai được sử dụng cho mục đích cá nhân và mục đích cho thuê. Trong trường hợp đó, bạn có thể phân bổ khoản khấu trừ bị giới hạn theo phần ngôi nhà được phân bổ cho việc sinh sống, hoặc tuân theo các quy tắc biến thể đặc biệt đối với ngôi nhà thứ hai. Tìm hiểu thêm về cách xử lý thuế thu nhập đối với bất động sản cho thuê.

Nếu một phần ngôi nhà của bạn được sử dụng làm văn phòng tại nhà, thì phần đó nên được phân bổ như một khoản chi phí kinh doanh theo khoản khấu trừ văn phòng tại nhà, chứ không phải khoản khấu trừ lãi suất thế chấp.

Cách yêu cầu khoản khấu trừ lãi suất thế chấp

Nếu bạn đang thắc mắc về cách yêu cầu khoản khấu trừ thuế lãi suất thế chấp, có một vài điểm cần cân nhắc.

1. Liệt kê các khoản thuế của bạn

Như đã đề cập ở trên, bạn chỉ yêu cầu khoản khấu trừ lãi suất thế chấp nếu bạn liệt kê khấu trừ thay vì lấy khấu trừ tiêu chuẩn khi làm tờ khai thuế. Bạn sẽ sử dụng Biểu Mẫu Thuế 1040 (Schedule A) để liệt kê các khoản khấu trừ thuế.

2. Nhận Mẫu IRS 1098 của bạn

Bạn sẽ nhận được Mẫu 1098 nếu bạn trả từ 600 USD tiền lãi thế chấp trở lên trong suốt năm thuế cho bên cho vay ngân hàng của mình vào cuối tháng Một hoặc đầu tháng Hai. Mẫu thuế này nêu rõ bạn đã trả bao nhiêu tiền lãi thế chấp trong một năm. Bên cho vay của bạn cũng gửi một bản sao của 1098 đó cho IRS. Hãy sử dụng mẫu này trong trường hợp IRS có yêu cầu truy vấn thuế hoặc kiểm tra (audit).

Dùng Schedule E (1098) cho lãi suất đối với bất động sản cho thuê.

3. Tính khoản khấu trừ lãi suất thế chấp của bạn

Bạn sẽ cần tính khoản khấu trừ bằng cách xác định phần lãi sẽ đủ điều kiện để được khấu trừ. Hãy nhớ các quy tắc ở trên về những loại khoản thanh toán lãi nào đủ điều kiện để được khấu trừ.

4. Báo cáo khoản khấu trừ trên Mẫu 1040

Bạn sẽ báo cáo khoản khấu trừ trên Form 1040, Schedule A.

Xử lý khoản khấu trừ lãi suất thế chấp

Việc lấy các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp là có lợi, nhưng để yêu cầu thì cần thêm chút công sức. Nếu bạn cần hỗ trợ để yêu cầu khoản khấu trừ lãi suất thế chấp hoặc các khoản khấu trừ thuế có giá trị khác, H&R Block có thể giúp. Dù bạn đặt lịch hẹn với một trong những chuyên gia thuế giàu kinh nghiệm của chúng tôi hay chọn một trong các sản phẩm khai thuế online của chúng tôi, bạn có thể tin tưởng H&R Block sẽ hỗ trợ bạn trong việc chuẩn bị hồ sơ thuế và nhận khoản hoàn thuế tối đa hoặc giảm số tiền bạn phải nộp thuế thu nhập.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi có thể khấu trừ lãi suất thế chấp hoặc thuế tài sản trên căn nhà của mình không?

Có, nếu bạn liệt kê khấu trừ. Bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp đủ điều kiện và thuế tài sản trên nơi ở chính của bạn. Khoản khấu trừ thuế tài sản phải chịu giới hạn khấu trừ SALT. Ngoài ra, bắt đầu từ năm thuế 2026, Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cũng sẽ được khấu trừ theo Đạo luật One Big Beautiful Bill Act.

Điều khoản và Chính sách quyền riêng tư

Bảng điều khiển quyền riêng tư

Thêm thông tin