Một năm thu thuê hơn 100 tỷ nhân dân tệ, Longfor kêu gọi chuyển đổi: Muộn nhất đến năm 2028, doanh thu chính sẽ không còn là phát triển bất động sản

Nguồn ảnh: Tập đoàn Longfor

Phát triển bất động sản có thể sẽ không còn là nguồn tạo thu nhập lớn nhất của “ông lớn” doanh nghiệp bất động sản tư nhân Longfor.

Ngày 27 tháng 3, Tập đoàn Longfor (00960.HK) đã tổ chức buổi họp công bố kết quả kinh doanh thường niên năm 2025. Trong cả năm 2025, Longfor đạt doanh thu hoạt động 973,1 tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 23,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận phân bổ cho cổ đông công ty đạt 10,2 tỷ nhân dân tệ; sau khi loại trừ ảnh hưởng biến động giá trị hợp lý của công cụ tài chính phái sinh và bất động sản đầu tư, lợi nhuận cốt lõi phân bổ cho cổ đông công ty ghi nhận lỗ 17,0 tỷ nhân dân tệ—đây cũng là lần đầu tiên Longfor ghi nhận lỗ kể từ khi niêm yết.

Về các nguyên nhân chính dẫn đến khoản lỗ, ban quản lý Longfor tại buổi họp cho biết: “Trong vài năm nay, cả thị trường phát triển bất động sản về lượng và giá đều liên tục đi xuống, biên lợi nhuận gộp của mảng phát triển của công ty chịu sức ép rõ rệt; áp lực này sẽ được phản ánh trong chu kỳ kết toán của năm 2025 và 2026, và đây cũng là vấn đề mà toàn ngành cùng đối mặt”.

Từ nửa cuối năm 2021 đến nay, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu. Trong báo cáo về năng lực sinh lời của doanh nghiệp niêm yết do KeCaiRi công bố hồi tháng 9 năm ngoái, đã nêu rằng: từ năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết điển hình của ngành duy trì xu hướng lợi nhuận gộp giảm; đồng thời, do nhiều yếu tố như quy mô doanh thu sụt giảm và trích lập suy giảm giá trị tài sản…, từ năm 2022, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp niêm yết điển hình trong ngành đã rơi vào tình trạng lỗ lớn.

Hoạt động kinh doanh bất động sản cũng là một mảng ảnh hưởng đến tổng thể hiệu quả của Tập đoàn Longfor. Theo báo cáo kết quả kinh doanh, trong năm 2025, mảng phát triển bất động sản của Longfor đạt giá trị bán theo hợp đồng 631,6 tỷ nhân dân tệ; trong đó tỷ trọng bán hàng ở các thành phố hạng 1 và hạng 2 khoảng 90%, giá bán bình quân 12179 nhân dân tệ/m². Doanh thu theo bộ phận của mảng phát triển bất động sản là 705,4 tỷ nhân dân tệ; mảng này ghi nhận lỗ lợi nhuận theo bộ phận 81,4 tỷ nhân dân tệ, trong khi lợi nhuận bộ phận của năm 2024 là 13,2 tỷ nhân dân tệ.

Đối với mảng phát triển bất động sản, “năm nay chiến lược của chúng tôi vẫn sẽ tập trung vào việc đẩy tiêu thụ hàng tồn kho, kích hoạt lại sau đầu tư đối với quỹ đất dự trữ hiện hữu, và thực hiện các khoản đầu tư gia tăng theo phương châm chọn lọc một cách ít số lượng—ưu tiên tối ưu”. Ban quản lý Tập đoàn Longfor nói như vậy.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh, trong cả năm 2025, Tập đoàn Longfor đã tăng thêm mua lại đất với 7 lô, tương ứng tổng diện tích xây dựng 3,77 triệu m², diện tích quyền sở hữu là 2,65 triệu m²; tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, quỹ đất dự trữ của Tập đoàn Longfor tổng cộng là 22,35 triệu m², diện tích quyền sở hữu là 17,32 triệu m². Ngoài ra, đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, giá trị bán theo hợp đồng đã bán nhưng chưa kết toán của Longfor đạt 99,1 tỷ nhân dân tệ, diện tích khoảng 8,06 triệu m².

Mặc dù hoạt động phát triển bị suy giảm do tác động từ môi trường bên ngoài, nhưng các hoạt động kinh doanh mang tính vận hành như cho thuê, quản lý tài sản do đơn vị quản lý… vẫn duy trì vững chắc.

Trong năm 2025, các hoạt động vận hành của Longfor—chủ yếu dựa trên thu nhập tiền thuê và gia tăng giá trị tài sản—đạt doanh thu theo bộ phận 141,86 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận theo bộ phận 88,4 tỷ nhân dân tệ; cùng kỳ năm 2024 là 88 tỷ nhân dân tệ. Mảng dịch vụ (bao gồm quản lý bất động sản và dịch vụ xây dựng theo ủy thác/đại kiến thiết) đạt doanh thu theo bộ phận 171,5 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận theo bộ phận 48,9 tỷ nhân dân tệ; cùng kỳ năm 2024 là 52,7 tỷ nhân dân tệ.

Hai mảng kinh doanh này cũng sẽ là định hướng chuyển đổi trong tương lai của Tập đoàn Longfor. Trong năm 2025, Longfor tăng thêm 13 trung tâm thương mại vào hoạt động vận hành, trong đó 5 trung tâm là mô hình tài sản nhẹ. Tính đến thời điểm cuối kỳ, thương mại của Longfor đã vận hành lũy kế 99 trung tâm thương mại, tỷ lệ cho thuê cuối kỳ duy trì ở mức 97%; thu nhập tiền thuê cả năm tăng 4% so với cùng kỳ lên 112,1 tỷ nhân dân tệ; năm 2026 dự kiến sẽ mở thêm khoảng 9 trung tâm thương mại. Ở mảng dịch vụ bất động sản, Longfor Zhichuang Life cả năm đạt doanh thu 112,3 tỷ nhân dân tệ, diện tích đang được quản lý vào khoảng 360 triệu m².

Theo dự đoán của ban quản lý Tập đoàn Longfor, chậm nhất đến năm 2028, thu nhập của mảng kinh doanh vận hành và dịch vụ của Longfor sẽ vượt mảng phát triển bất động sản, có nghĩa là doanh thu cốt lõi của Longfor sẽ không còn là phát triển bất động sản nữa, mà là thu nhập dịch vụ vận hành bền vững.

“Cơ chế rất ổn định và rõ ràng: mảng phát triển bất động sản sẽ dần giảm lỗ, mảng vận hành và dịch vụ duy trì tăng trưởng hai chữ số”. Ban quản lý dự kiến rằng Longfor sẽ đạt đáy trong giai đoạn 2025 đến 2026, và từ năm 2027 bắt đầu khôi phục tăng trưởng tổng thể của công ty.

Ngoài ra, theo thông tin ban quản lý cung cấp, trong năm 2025, biên lợi nhuận gộp của mảng vận hành và dịch vụ của Longfor đạt trên 50%, lợi nhuận ròng khoảng 30%, đóng góp lợi nhuận cốt lõi cho công ty vào khoảng 7,9 tỷ nhân dân tệ. “Năm nay chúng tôi dự kiến (mảng vận hành và dịch vụ) cũng sẽ đạt mức tăng trưởng trên 10%, phấn đấu sớm đạt quy mô lợi nhuận 100 tỷ nhân dân tệ.”

Trong khi tiếp tục phát triển hoạt động kinh doanh, Longfor vẫn cần nỗ lực trả nợ.

Trong năm 2025, Longfor tổng cộng hoàn tất nghĩa vụ thanh toán an toàn đối với trái phiếu nội địa trị giá 13,5 tỷ nhân dân tệ và đoàn vay nước ngoài trị giá 9,2 tỷ đô la Hồng Kông. Năm 2026, khoản nợ đến hạn còn lại khoảng 6,1 tỷ nhân dân tệ; năm 2027, khoản đến hạn khoảng 6,2 tỷ nhân dân tệ. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, nợ có lãi của Longfor giảm 23,5 tỷ xuống còn 152,8 tỷ nhân dân tệ; kỳ hạn vay bình quân kéo dài từ 10,27 năm lên trên 12 năm; chi phí tài trợ bình quân giảm từ 4,00% xuống 3,51%.

Thông tin số lượng lớn, phân tích chính xác—tất cả tại ứng dụng Tài chính Sina