Chủ động loại bỏ, hiệu quả diện tích tăng 30%, tăng trưởng nội sinh của dịch vụ Tân Viện | Những cơn gió của báo cáo thường niên⑥

Biên/ Lạc Cư Tài Kinh Nghiêm Minh Hội

Tăng trưởng bổ sung đạt đỉnh, công tác quản lý siết chặt, bất động sản thượng nguồn tiếp tục ảm đạm, cộng thêm sự tăng giá chi phí mang tính cố định và chính sách “giới giá” phí dịch vụ bất động sản tạo ra một sự ép đôi… Chuỗi bối cảnh kinh tế vĩ mô này đã tạo thành bài kiểm tra sức chịu đựng cho các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý tài sản trong năm 2025.

Trong kỳ đại khảo này, ai có thể nắm đúng nhịp điệu trong thời kỳ đau đớn để đạt được tăng trưởng nội sinh theo kiểu “bồi thêm gân xương thật sự”?

Ngày 31/3, báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025 do Xinyuan Service (01895.HK) công bố đã đưa ra một ví dụ mang tính khác biệt rất rõ.

Trong bối cảnh ngành nhìn chung đối mặt với tình trạng tăng thu nhưng không tăng lợi, tăng trưởng quy mô chậm lại, thì nhờ chiến lược kiên định “đi vững nền tảng, nâng cao chất lượng và hiệu quả”, Xinyuan Service không chỉ nộp một “bài thi chất lượng cao” với “doanh thu tăng nhẹ, tối ưu cơ cấu, hiệu suất được nâng lên”, mà còn thông qua bố cục công nghệ AI theo toàn bộ chuỗi, mở ra một lối đi khả thi cho ngành quản lý tài sản truyền thống chuyển từ “lao động dày đặc” sang “công nghệ dày đặc”.

Sự thay đổi về cơ cấu Chủ động “tách bớt”

Số liệu trong báo cáo tài chính cho thấy, tính đến ngày 31/12/2025, tổng doanh thu của Xinyuan Service lần đầu vượt ngưỡng 900 triệu nhân dân tệ, đạt 905 triệu nhân dân tệ, tăng 4,1%.

Tốc độ tăng doanh thu nhìn có vẻ “tăng nhẹ”, nhưng thực chất hàm lượng giá trị rất cao. Điểm sáng nổi bật nhất nằm ở cải thiện căn bản cơ cấu doanh thu.

Cụ thể, với tư cách là mảng dịch vụ bất động sản cốt lõi nền tảng, doanh thu dịch vụ quản lý tài sản đạt 637 triệu nhân dân tệ, tăng 11,6%, duy trì xu hướng tăng trưởng vững chắc. “Đường cong tăng trưởng thứ hai” là dịch vụ gia tăng giá trị cộng đồng, đóng góp doanh thu 207 triệu nhân dân tệ, tăng 1,4%. Trong đó, doanh thu dịch vụ cuộc sống tại gia đạt 76,12 triệu nhân dân tệ, tăng mạnh 15,5% so với cùng kỳ.

Theo công bố trên nền tảng chính thức của họ, mảng “đường cong tăng trưởng thứ hai” đúng là đã luyện khá nhiều nội lực trong việc tạo dựng mô hình kinh doanh và hệ sinh thái: họ tập trung vào 6 mảng kinh doanh cốt lõi gồm cho thuê–mua bán, home furnishing (dịch vụ cải thiện nhà), nước tinh khiết, đến tận nơi, bán lẻ và không người. Đồng thời, liên tục đi sâu xây dựng hệ sinh thái mới “dịch vụ quản lý tài sản – dịch vụ đời sống”; dịch vụ cho thuê–mua bán dựa vào “tác nhân marketing thông minh” để đạt tăng đôi về hiệu quả thu hút khách và chốt giao dịch; dịch vụ home furnishing tập trung vào triển khai sản phẩm theo chuẩn hóa, đẩy mạnh số hóa toàn diện các hoạt động kinh doanh; mảng bán lẻ hoàn tất nâng cấp chiến lược từ “phủ rộng mọi nơi” sang “đi sâu canh tác”; dịch vụ đến tận nơi xây dựng nên trật tự dịch vụ mới “được điều khiển bởi trí tuệ thông minh – không người mang năng lực”; mảng kinh doanh dựa vào năng lực chuỗi toàn ngành “đầu tư–quản lý–xây dựng–vận hành–thoái vốn/retire”, thông qua vận hành tinh gọn để tạo gia tăng giá trị tài sản, giành danh hiệu doanh nghiệp tiêu biểu của hệ sinh thái thương mại mới dẫn dắt năm 2025.

Xem sang phía còn lại, Xinyuan Service tiếp tục chủ động thu hẹp mảng kinh doanh liên quan. Trong kỳ báo cáo, tỷ trọng doanh thu tư vấn và hỗ trợ quảng bá giảm từ 0,7% xuống 0,1%, còn tỷ trọng doanh thu thi công công trình giảm từ 6,5% xuống 1,7%.

Hiệu quả của tối ưu cơ cấu này thể hiện trực tiếp ở việc nâng cao năng lực sinh lời.

Năm 2025, lợi nhuận ròng của Xinyuan Service tăng 12,2% so với cùng kỳ lên 99,43 triệu nhân dân tệ, biên lợi nhuận ròng tăng 0,8 điểm phần trăm lên 11%. Trong chu kỳ điều chỉnh sâu mà phần lớn doanh nghiệp trong ngành bị trói chặt bởi “bùa chú tăng thu nhưng không tăng lợi”, thì năng lực sinh lời của họ vẫn đạt mức tăng trưởng ngược dòng.

Cùng kỳ, tổng biên lợi nhuận gộp của Xinyuan Service tăng từ 28,2% lên 31,2%. Trong đó, biên lợi nhuận gộp của dịch vụ quản lý tài sản tăng từ 29,3% lên 30,7%, còn biên lợi nhuận gộp của dịch vụ gia tăng giá trị thậm chí nhảy vọt từ 32,2% lên 40%, kéo theo nâng 7,8 điểm phần trăm.

Việc biên lợi nhuận gộp tăng mạnh đã chứng thực rằng chiến lược “nâng chất” của Xinyuan Service đã không còn dừng ở những con số trên sổ sách, mà chuyển hóa thành kết quả vận hành thực tế.

Sự thay đổi về hiệu suất Hiệu quả theo m² là vua

Nếu như việc tối ưu cơ cấu doanh thu là biểu hiện của “nâng chất”, thì việc nâng hiệu suất vận hành chính là chìa khóa của “tăng hiệu quả”.

Tốc độ tăng diện tích đang quản lý từng là chỉ số cốt lõi nhất để đo năng lực mở rộng của doanh nghiệp quản lý tài sản (vật企). Năm 2025, mức tăng diện tích đang quản lý của Xinyuan Service so với cùng kỳ chỉ là 1%, đạt 40,48 triệu m²; trong khi diện tích theo hợp đồng lại tăng 11,2% so với cùng kỳ, đạt 71,77 triệu m².

Sự phân hóa kiểu “tăng theo hợp đồng, nhưng mức bình quân đang quản lý” đằng sau là lựa chọn chiến lược chủ động tối ưu tổ hợp dự án của Xinyuan Service.

Từ năm 2024, Xinyuan Service đã khởi động cơ chế nhận dự án, tăng cường thẩm định dự án khi lập hạng mục, và chủ động tối ưu các dự án có hiệu quả theo m² (坪效) thấp. Sự dũng cảm “làm giảm” này đổi lại là sự cải thiện rõ rệt của chỉ tiêu hiệu quả theo m².

Dữ liệu cho thấy, trong năm 2025, hiệu quả theo m² tổng thể của Xinyuan Service tăng từ 21,7 nhân dân tệ/m² lên 22,4 nhân dân tệ/m². Trong đó, hiệu quả theo m² của dự án bên thứ ba cải thiện đặc biệt rõ rệt, từ 8,48 nhân dân tệ/m² lên 10,88 nhân dân tệ/m², mức tăng khoảng 30%.

Điều mang ý nghĩa đánh dấu hơn nữa là sự “chuyển chất” về năng lực theo hướng thị trường hóa.

Tính đến ngày 31/12/2025, tỷ trọng diện tích theo hợp đồng từ bên thứ ba đạt 70%, còn tỷ trọng diện tích đang quản lý từ bên thứ ba đạt 59,3%. Điều này cho thấy, doanh nghiệp quản lý tài sản (vật企) bắt đầu từ tỉnh Hà Nam này đã hoàn toàn thoát khỏi sự phụ thuộc vào các dự án bất động sản của bên liên quan, và có năng lực sinh tồn hoàn toàn độc lập theo cơ chế thị trường.

Năm 2025, tỷ trọng doanh thu đến từ bên thứ ba của Xinyuan Service tăng từ 35,2% lên 41,0%; tỷ trọng doanh thu từ dự án phi cư trú tăng từ 21% lên 25%. Sự đa dạng hơn nữa trong cơ cấu loại hình đã củng cố năng lực chống chu kỳ.

Cùng kỳ, tỷ lệ quản lý theo hợp đồng (diện tích theo hợp đồng/diện tích đang quản lý) tăng từ 1,61 lên 1,77, cho thấy trong 2–3 năm tới vẫn còn nguồn dự án dự phòng đủ để chuyển đổi. Trạng thái “trong tay có lương thực, trong lòng không hoảng hốt” này tạo nền tảng quy mô vững chắc cho sự phát triển bền vững của Xinyuan Service.

Sự thay đổi nhờ công nghệ AI tái cấu trúc quan hệ sản xuất

Trong ngành quản lý tài sản năm 2025, AI đã không còn là từ ngữ mới mẻ. Nhưng việc thực sự chuyển AI từ khái niệm thành năng suất lao động và hình thành một vòng khép kín thương mại mang tính hệ thống thì không phải nhiều. Xinyuan Service chính là một trong những người đi đầu.

Trong nửa đầu năm 2025, Xinyuan Service ra mắt lần đầu trong ngành “tác nhân thông minh chăm sóc khách hàng” và “tác nhân thông minh quản gia”, mở ra một hành trình mới cho AI trong quản lý tài sản. Đây không chỉ là bước đột phá về mặt công nghệ, mà còn là sự tái tạo căn bản đối với mô hình “chiến thuật quân đông như mây” trong ngành quản lý tài sản truyền thống.

Tại Diễn đàn phát triển chất lượng cao ngành quản lý tài sản tỉnh Hà Nam lần thứ 4 vào tháng 10 năm 2025, lần đầu tiên Xinyuan Service công bố ra bên ngoài “bốn bước phát triển tiến hóa của các tác nhân thông minh trong quản lý tài sản”: từ việc con người sử dụng công cụ AI phổ dụng, đến việc xây dựng tác nhân cho quy trình công việc (workflow) thông minh, rồi đến tác nhân tự quy hoạch (tự lập kế hoạch) thông minh, cuối cùng đạt được sự phối hợp quy mô của nhiều tác nhân thông minh. Con đường tiến hóa này trong vận hành thực tế đã bắt đầu cho thấy hiệu quả.

Lấy ví dụ với 400 tác nhân chăm sóc khách hàng: chúng đã tiếp quản các tác vụ như báo cáo ngày, báo cáo tháng, báo cáo bàn giao ca, kiểm tra chất lượng và hỗ trợ soạn hội thoại thông minh (smart scripts). Phần hỗ trợ hội thoại không chỉ bao gồm hướng dẫn kiến thức quản lý tài sản mang tính lý trí, mà còn cảm nhận cảm xúc của khách hàng, cung cấp sự hỗ trợ giao tiếp mang tính cảm tính; mỗi tháng giúp nhóm chăm sóc khách hàng tiết kiệm 44 giờ công.

Tác nhân quản gia thì sắp xếp một cách thông minh các công việc hằng ngày của quản gia như thu phí, tuần tra, xử lý phiếu công việc (work order) v.v., tối ưu tối đa thời gian và cách thức làm việc của quản gia, giải phóng quản gia khỏi các công việc lặp lại, mang tính máy móc, để quản gia có nhiều thời gian hơn đồng hành với chủ hộ và giải quyết các vấn đề thực tế; thời gian phản hồi dịch vụ cũng kịp thời hơn.

Điểm đáng chú ý là Xinyuan Service không chỉ tự xây dựng nền tảng “nhà máy sản xuất tác nhân” thông minh, mà còn thông qua năng lực dịch vụ công nghệ theo toàn bộ chuỗi (all-stack), thực hiện số hóa năng lực cho các doanh nghiệp quản lý tài sản vừa và nhỏ. Hiện đã tích lũy phục vụ hơn 800 doanh nghiệp đồng ngành, biến năng lực công nghệ thành các sản phẩm và dịch vụ có thể xuất ra, từ một “trung tâm chi phí” chuyển thành “trung tâm lợi nhuận”.

Kết luận

Trong ngữ cảnh của thị trường vốn, giá trị tối hậu của doanh nghiệp cuối cùng vẫn phải được thể hiện bằng phần thưởng đối với cổ đông.

Năm 2025, Xinyuan Service đã mang đến một bài làm khiến thị trường hài lòng: toàn năm chi trả cổ tức giữa kỳ là 2,77 xu Hồng Kông mỗi cổ phiếu, cổ tức cuối năm là 1,91 xu Hồng Kông; lợi suất trên mỗi cổ phiếu cả năm đạt hơn 10%.

Trong bối cảnh hiện nay, cổ phiếu quản lý tài sản nói chung chịu áp lực về định giá, và phần lớn doanh nghiệp lựa chọn “dự trữ lương thực qua mùa đông”, thì mức chi trả cổ đông liên tục và ổn định như vậy cho thấy sự tự tin của ban quản lý vào sự phát triển trong tương lai và độ vững về chất lượng dòng tiền mặt của công ty.

Năm 2025, khi gió lạnh thị trường thổi mạnh trong ngành, Xinyuan Service đã chọn một con đường vừa khó hơn nhưng đúng hơn — không mở rộng một cách mù quáng, mà hướng nội tìm tòi; dùng công nghệ để tái định hình hiệu suất; và tập trung để củng cố gân xương.

Nhìn từ góc độ vĩ mô hơn, thành tích này của Xinyuan Service cũng phản chiếu sự thay đổi sâu sắc trong hệ thống đánh giá giá trị của ngành quản lý tài sản. Trước đây, logic định giá của thị trường vốn phụ thuộc rất nhiều vào các chỉ số như quy mô và tốc độ tăng trưởng doanh thu; còn hiện nay, nhà đầu tư lại quan tâm hơn đến mức độ lành mạnh của cơ cấu doanh thu, năng lực nâng hiệu quả theo m², và hiệu quả thực tế của việc được công nghệ hóa.

Khi thủy triều rút đi, giá trị thực sự không còn nằm ở việc ai từng bơi nhanh nhất, mà nằm ở việc ai sớm mọc được một “bộ gân xương” đủ khỏe để chống chịu sóng gió.

Công ty liên quan: Xinyuan Service hk01895