Phạm Vi: Từ “tư duy cầm đồ” đến “uy tín dự án”, cải cách tài chính thúc đẩy chuyển đổi bất động sản

Hỏi AI · Cải cách tài trợ vốn nên chuyển từ phụ thuộc thế chấp sang đánh giá dòng tiền như thế nào?

Năm 2026 là năm mở đầu của “Kế hoạch 15 năm lần thứ năm”, giai đoạn then chốt để ngành bất động sản chuyển đổi; cải cách cơ chế tài trợ vốn trở thành một công cụ quan trọng thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của ngành.

Trong báo cáo công tác của Chính phủ năm nay, khi nhìn lại công việc năm 2025, nêu rõ: tiếp tục nỗ lực để ổn định thị trường nhà ở, kiểm soát hợp lý nguồn cung đất bất động sản mới, áp dụng chính sách theo từng thành phố để cắt giảm các biện pháp hạn chế, hạ lãi suất cho vay quỹ nhà ở công tích cá nhân, “bảo đảm bàn giao nhà” hoàn thành toàn diện. Trong các trọng điểm công tác năm nay, báo cáo công tác của Chính phủ đặt nội dung liên quan đến bất động sản vào mục “Tăng cường phòng ngừa, hóa giải rủi ro ở các lĩnh vực trọng điểm và nâng cao năng lực an toàn”, nêu rõ định hướng tổng thể “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, đồng thời tiếp tục phát huy vai trò của cơ chế “danh sách trắng bảo đảm bàn giao nhà”, nhằm phòng ngừa rủi ro vi phạm nghĩa vụ nợ.

Ngày 16/3, Đảng ủy Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia đã triệu tập cuộc họp mở rộng, nhấn mạnh tiếp tục phát huy vai trò của cơ chế “danh sách trắng bảo đảm bàn giao nhà”, đẩy nhanh việc xây dựng cơ chế tài trợ vốn phù hợp với mô hình phát triển mới của bất động sản.

Ông Phạm Vĩ, Bí thư Đảng ủy, Tổng giám đốc Tổng bộ Tài chính thu nhập cố định thuộc Chứng khoán Thẩm Vận Nguyên, cho biết: các tổ chức tài chính có thói quen dựa vào việc giá trị tài sản liên tục tăng để bù đắp rủi ro; việc Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia nhấn mạnh “đẩy nhanh xây dựng cơ chế tài trợ vốn phù hợp với mô hình phát triển mới của bất động sản” là nhằm thiết lập một logic quản trị rủi ro tài chính mới.

Hai nhiệm vụ của “danh sách trắng”

Danh sách trắng dự án bất động sản là danh sách hỗ trợ tín dụng được Bộ Xây dựng Nhà ở và Quản lý Đô thị – Nông thôn và Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia phối hợp thúc đẩy thành lập vào tháng 1/2024, với đối tượng là các dự án bất động sản đang xây (không phải chủ thể doanh nghiệp). Danh sách này thông qua cơ chế phối hợp tài trợ vốn bất động sản đô thị bảo đảm nhu cầu tài trợ vốn hợp lý của dự án, thúc đẩy công tác “bảo đảm bàn giao nhà”. Các dự án được chọn cần đáp ứng các điều kiện như trạng thái đang xây dựng, khớp phù hợp thế chấp, quản lý đóng, tính tuân thủ của tiền bán trước… nhưng quyền quyết định cuối cùng về cấp vốn vẫn thuộc về các tổ chức tài chính.

Cơ chế “bảo đảm bàn giao nhà” trong danh sách trắng phát huy những hiệu lực và vai trò nào để duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản?

Ông Phạm Vĩ, Bí thư Đảng ủy, Tổng giám đốc Tổng bộ Tài chính thu nhập cố định thuộc Chứng khoán Thẩm Vận Nguyên, cho biết: cơ chế “bảo đảm bàn giao nhà” trong danh sách trắng với vai trò cốt lõi là phát huy hiệu quả then chốt trong hỗ trợ tháo gỡ khó khăn một cách chính xác, phòng ngừa kiểm soát rủi ro và ổn định kỳ vọng thị trường, trở thành công cụ quan trọng để nối liền việc hóa giải rủi ro bất động sản với chuyển đổi của ngành.

Thứ nhất, đưa “dòng vốn” một cách chính xác. Thông qua sàng lọc chặt chẽ các dự án tuân thủ và kiểm soát được rủi ro, có tính khả thi về bàn giao, dẫn dắt các tổ chức tài chính tách riêng hạn mức cấp tín dụng, đơn giản hóa quy trình phê duyệt, mở lối đi xanh, thúc đẩy vốn được triển khai hiệu quả và chính xác, nỗ lực bảo đảm các dự án đang xây dựng được tiếp tục xây dựng suôn sẻ và bàn giao đúng tiến độ, thực sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời củng cố “đường biên” an sinh dân sinh.

Thứ hai, phòng ngừa hóa giải rủi ro kép giữa tài chính và ngành. Thông qua thực hiện quản lý đóng đối với dòng tiền, thúc đẩy việc cắt tách hiệu quả rủi ro của dự án và nợ của các tập đoàn nhà phát triển, hiện thực hóa “vốn đúng mục đích, tưới nước chính xác”, thúc đẩy rủi ro ngành được giải quyết theo trật tự; đồng thời xây dựng cầu nối liên lạc hiệu quả giữa chính quyền – ngân hàng – doanh nghiệp, giải quyết chính xác các điểm nghẽn và khó khăn về tài trợ dự án, phòng ngừa các rủi ro tiềm ẩn như việc chiếm dụng vốn.

Thứ ba, ổn định kỳ vọng thị trường bất động sản. Thúc đẩy công việc “bảo đảm bàn giao nhà” chuyển từ giai đoạn tấn công khẩn cấp sang vận hành thường xuyên và chuẩn hóa, liên tục phục hồi niềm tin tiêu dùng của người mua nhà; đồng thời đặt nền tảng để dần dần xây dựng cơ chế tài trợ vốn phù hợp với mô hình phát triển mới của bất động sản, dẫn dắt ngành chuyển đổi ổn định từ mở rộng quy mô sang phát triển chất lượng cao.

Từ cơ chế “danh sách trắng bảo đảm bàn giao nhà” đến “cơ chế tài trợ vốn phù hợp với mô hình phát triển mới của bất động sản”, các tổ chức tài chính năm 2026 cần gánh vác những trách nhiệm mới nào?

Ông Phạm Vĩ cho rằng: “mô hình phát triển mới của bất động sản” cốt lõi là chuyển từ giai đoạn mở rộng quy mô “đòn bẩy cao, quay vòng nhanh” trong quá khứ sang giai đoạn phát triển chất lượng cao “nâng cấp chất lượng từ tài sản hiện hữu, tái cấu trúc mô hình”. Cụ thể gồm: áp dụng chính sách theo từng thành phố để kiểm soát gia tăng; giải phóng hàng tồn kho; tối ưu hóa nguồn cung nhà ở bảo đảm; thúc đẩy xây dựng “nhà ở tốt” xanh thông minh; tăng cường bảo đảm “bảo đảm bàn giao nhà” thông qua cơ chế đệm rủi ro. Cơ chế tài trợ vốn tương thích với mô hình phát triển này yêu cầu hệ thống tài chính đồng thời thực hiện ba chuyển đổi lớn:

Một là, chuyển đổi đối tượng tài trợ. Từ việc hỗ trợ nhiều loại doanh nghiệp bất động sản mua đất và xây dựng trong quá khứ, chuyển sang tập trung hỗ trợ các dự án chất lượng trong “danh sách trắng bảo đảm bàn giao nhà” và các doanh nghiệp phát triển nhà ở vững chắc, thực sự bảo đảm dự án được bàn giao suôn sẻ và giữ vững “đường biên” an sinh dân sinh;

Hai là, chuyển đổi mục đích tài trợ. Từ việc hỗ trợ mua đất mới và phát triển xây dựng, chuyển sang tập trung vào các lĩnh vực như khôi phục, khai thác tài sản tồn; thu mua và cải tạo nhà ở bảo đảm; thúc đẩy xây dựng xanh; nâng cao chất lượng nhà ở;

Ba là, chuyển đổi quản trị rủi ro tài trợ. Từ việc quá phụ thuộc vào bảo đảm bằng thế chấp và tăng trưởng quy mô, chuyển sang chú trọng hơn vào tính ổn định của dòng tiền dự án, tính vững chắc về tài chính của doanh nghiệp bất động sản và quản trị rủi ro thực chất, nghiêm ngặt ngăn chặn rủi ro vi phạm nghĩa vụ nợ lan rộng.

“Chuyển đổi của hệ thống tài chính cần được đẩy nhanh; vừa phải hỗ trợ sự phát triển lành mạnh của ngành bất động sản, vừa phải có thể phòng ngừa kiểm soát hiệu quả các rủi ro liên quan.” Ông Phạm Vĩ nói.

Chuyển đổi của bất động sản

Cùng với việc đẩy nhanh chuyển đổi của các tổ chức tài chính, ngành bất động sản cũng đang có những điều chỉnh sâu sắc từ “phát triển gia tăng” sang “vận hành tài sản hiện hữu”.

“Xét về phát triển dài hạn, sự thay đổi của hệ thống tài chính có ý nghĩa chiến lược sâu rộng trong việc tái cấu trúc thị trường bất động sản.” Ông Phạm Vĩ cho biết: đến năm 2026, tác động của việc chuyển đổi hệ thống tài chính đối với ngành bất động sản chủ yếu thể hiện ở ba phương diện.

Thứ nhất, xây dựng “bức tường lửa” phòng ngừa rủi ro tài chính. Dựa vào cơ chế ngân hàng chủ trì và cơ chế quản lý đóng theo dự án, đã thành công trong việc thực hiện cách ly vật lý và quản lý phân tán rủi ro từ nhóm doanh nghiệp bất động sản sang từng dự án đơn lẻ; từ nguồn cắt đứt chuỗi lây nhiễm rủi ro có tính hệ thống, kiên định giữ vững “đường biên” không xảy ra rủi ro tài chính có tính hệ thống.

Thứ hai, củng cố nền tảng niềm tin an sinh dân sinh. Phối hợp phát huy đúng trọng tâm chính sách danh sách trắng “bảo đảm bàn giao nhà”, hỗ trợ theo mục tiêu cho tài trợ tín dụng đối với các dự án tuân thủ, bảo đảm quyền lợi của chủ nhà được thực hiện đúng tiến độ; việc này giúp sửa chữa hiệu quả kỳ vọng của thị trường, đóng vai trò như “quả đòn” để ổn định tổng thể thị trường.

Thứ ba, thúc đẩy ngành chuyển đổi sang phát triển chất lượng cao. Sáng tạo gắn chặt sâu sắc cơ chế tài trợ vốn với các tiêu chuẩn xây dựng “nhà ở tốt”, dẫn dắt nguồn lực tài chính tập trung vào nhà ở xanh, thông minh, chất lượng cao; thông qua công cụ mang tính thị trường để thúc ép ngành chuyển từ “cuộc đua quy mô” sang giai đoạn tăng trưởng nội hàm mới “chất lượng sản phẩm là trên hết”.

Cuộc họp mở rộng của Đảng ủy Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia được triệu tập vào ngày 16/3 được xem như một tín hiệu rõ ràng rằng đến năm 2026, bất động sản sẽ tiếp tục đẩy mạnh chuyển đổi sâu sắc.

Ông Phạm Vĩ cho rằng: cuộc họp mở rộng của Đảng ủy Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia lần này được tổ chức đúng vào năm mở đầu của “Kế hoạch 15 năm lần thứ năm”; mục tiêu cốt lõi là triển khai, thực hiện tinh thần của hai kỳ họp Quốc hội và Chính phủ, đồng thời thể hiện rõ định hướng của cơ quan quản lý trong việc đồng bộ thúc đẩy hóa giải rủi ro trong lĩnh vực bất động sản và chuyển đổi của ngành. Đồng thời, hội nghị đưa chính sách tài chính cho bất động sản vào phạm vi nhiệm vụ trọng tâm “hóa giải thận trọng rủi ro của các lĩnh vực trọng điểm”, nhấn mạnh rõ “tiếp tục phát huy vai trò của cơ chế danh sách trắng ‘bảo đảm bàn giao nhà’”, và triển khai “đẩy nhanh việc xây dựng cơ chế tài trợ vốn phù hợp với mô hình phát triển mới của bất động sản”.

Xét cụ thể, các diễn đạt nêu trên mang ý nghĩa đánh dấu rõ ràng tính kế thừa và chuyển tiếp. Ông Phạm Vĩ phân tích: cách diễn đạt này đưa ra hai bước đi thực chất của cải cách tài chính. Một là, làm rõ “đường biên” cốt lõi của công việc tài chính hiện nay vẫn là giữ vững không để xảy ra rủi ro hệ thống; đồng thời việc hóa giải rủi ro trong lĩnh vực bất động sản, với tư cách là khâu then chốt, vẫn là trọng điểm mà cơ quan quản lý sẽ tập trung phát lực. Hai là, cho thấy hệ thống hỗ trợ tài chính cho bất động sản đang chuyển từ mô hình cũ trong quá khứ phục vụ ngành “đòn bẩy cao, quay vòng nhanh” sang giai đoạn phát triển chất lượng cao mới phục vụ “nâng cấp chất lượng từ tài sản hiện hữu, tái cấu trúc mô hình”. Bố trí này vừa là sự tiếp nối và làm sâu sắc hơn các chính sách hỗ trợ tài chính bất động sản trước đó, vừa là tín hiệu chính thức rằng cơ chế tài trợ vốn sẽ chuyển đổi theo hướng dài hạn và chuẩn hóa; mục tiêu cốt lõi là xây dựng hệ sinh thái tài chính bất động sản an toàn hơn, chính xác hơn và bền vững hơn, đồng thời khớp chính xác với hướng phát triển cốt lõi của ngành bất động sản trong thời kỳ “Kế hoạch 15 năm lần thứ năm”: từ mở rộng quy mô sang chuyển đổi phát triển chất lượng cao.

“Dựa trên tinh thần hội nghị và kế hoạch triển khai chính sách gần đây, trọng tâm công việc bất động sản hiện nay tập trung vào các hướng như bảo đảm an sinh dân sinh, tối ưu hóa tài trợ vốn, phòng ngừa kiểm soát rủi ro và chuyển đổi của ngành.” Ông Phạm Vĩ nói.

Ông Phạm Vĩ cho biết thêm: để hoàn thành những công việc được triển khai theo hội nghị, cần tiếp tục phát lực ở bốn phương diện.

Một là, kiên thủ “đường biên” an sinh dân sinh, tiếp tục phát huy hiệu lực của cơ chế danh sách trắng “bảo đảm bàn giao nhà”, tăng cường quy mô phê duyệt và giải ngân các khoản vay đối với dự án tuân thủ; nghiêm ngặt phòng ngừa rủi ro vi phạm nghĩa vụ nợ, thực sự bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời củng cố tuyến phòng thủ bảo đảm an sinh dân sinh. Hai là, hoàn thiện hệ thống tài trợ vốn, đẩy nhanh xây dựng cơ chế tài trợ vốn phù hợp với mô hình phát triển mới của bất động sản, dẫn dắt chính xác nguồn lực tài chính tối ưu hóa phân bổ; tập trung chuyển sang các lĩnh vực then chốt như khôi phục, khai thác tài sản hiện hữu và xây dựng nhà ở bảo đảm, tăng cường hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành. Ba là, tối ưu hóa cơ cấu cung, kiên trì áp dụng chính sách theo từng thành phố, hướng dẫn phân loại; nghiêm túc thực hiện định hướng “kiểm soát gia tăng, giải phóng tồn kho, cung ứng tốt hơn”; tích cực thăm dò dùng nhiều kênh để khai thác, phục hồi hàng hóa nhà ở hiện hữu nhằm phục vụ nhà ở bảo đảm; có trật tự thúc đẩy xây dựng “nhà ở tốt”, liên tục nâng cao chất lượng nhà ở và trình độ dịch vụ bất động sản. Bốn là, phòng ngừa kiểm soát rủi ro một cách chính xác, tăng cường quản trị vòng khép kín dòng tiền ở cấp doanh nghiệp bất động sản và cấp dự án; kiên quyết kiểm soát gia tăng rủi ro và xử lý có trật tự rủi ro tồn; đi sâu cải cách cơ chế quỹ nhà ở công tích, hỗ trợ chính xác nhu cầu nhà ở hợp lý của các gia đình kết hôn lần đầu và sinh con lần đầu, các gia đình có nhiều con; giữ vững “đường biên” không để xảy ra rủi ro hệ thống, thúc đẩy ngành chuyển đổi phát triển chất lượng cao một cách ổn định.

(Tác giả Lý Hiểu Đan)