Một năm thu thuê hơn 100 tỷ nhân dân tệ, Longfor kêu gọi chuyển đổi: Muộn nhất đến năm 2028, doanh thu chính sẽ không còn là phát triển bất động sản

Bài viết này được lấy từ: Thời Đại Tài Kinh | Tác giả: Trần Trạch Huy

                      Nguồn ảnh: Tập đoàn Long Hhu            

Phát triển bất động sản có lẽ sẽ không còn là nguồn thu lớn nhất của tập đoàn Long Hhu – ông lớn bất động sản dân doanh.

Ngày 27 tháng 3, Tập đoàn Long Hhu (00960.HK) đã tổ chức cuộc họp công bố kết quả kinh doanh thường niên năm 2025. Trong cả năm 2025, Long Hhu đạt doanh thu hoạt động 973,1 tỷ NDT, giảm khoảng 23,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuộc về cổ đông của công ty đạt 10,2 tỷ NDT; sau khi loại trừ ảnh hưởng biến động giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư và các công cụ tài chính phái sinh khác, lợi nhuận cốt lõi thuộc về cổ đông ghi nhận lỗ 17,0 tỷ NDT, đây cũng là lần đầu tiên Long Hhu ghi nhận lỗ kể từ khi niêm yết.

Về các nguyên nhân chính dẫn đến khoản lỗ, Ban lãnh đạo Long Hhu tại cuộc họp cho biết: “Những năm gần đây, cả thị trường phát triển bất động sản về lượng và giá đều liên tục đi xuống; biên lợi nhuận gộp mảng phát triển của công ty chịu áp lực rõ rệt. Áp lực này sẽ được thể hiện trong chu kỳ kết toán của năm 2025 và 2026, cũng là vấn đề mà toàn ngành đang cùng đối mặt”.

Từ nửa cuối năm 2021, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu. Trong báo cáo về năng lực sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản do Cray瑞 công bố vào tháng 9 năm ngoái, đã chỉ ra rằng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết điển hình trong ngành từ năm 2021 đã duy trì xu hướng sụt giảm lợi nhuận gộp và, do quy mô doanh thu giảm sút, trích lập suy giảm tài sản và nhiều yếu tố khác, từ năm 2022, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết điển hình trong ngành đã xuất hiện khoản lỗ lớn.

Mảng kinh doanh bất động sản cũng là phần ảnh hưởng đến kết quả tổng thể của Tập đoàn Long Hhu. Báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, trong năm 2025, mảng phát triển bất động sản của Long Hhu đạt giá trị bán hàng theo hợp đồng 631,6 tỷ NDT; trong đó tỷ lệ bán hàng tại các thành phố hạng nhất và hạng hai chiếm khoảng 90%, giá bán bình quân đạt 12.179 NDT/m². Doanh thu theo bộ phận của mảng phát triển bất động sản đạt 705,4 tỷ NDT; lợi nhuận theo bộ phận ghi nhận lỗ 81,4 tỷ NDT, trong năm 2024 lợi nhuận theo bộ phận của mảng này là 13,2 tỷ NDT.

Đối với mảng phát triển bất động sản, Ban lãnh đạo Long Hhu nói: “Chiến lược của năm nay của chúng tôi vẫn sẽ tập trung vào việc đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho, kích hoạt sau đầu tư đối với quỹ đất dự trữ (存量土储), và thực hiện các khoản đầu tư gia tăng chọn lọc – chỉ chọn cái tốt trong số ít”.

Báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, trong cả năm 2025, Tập đoàn Long Hhu đã mua thêm 7 lô đất; tương ứng diện tích xây dựng tổng cộng 377.000 m², diện tích quyền 26,5 vạn m². Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, quỹ đất dự trữ của Tập đoàn Long Hhu đạt tổng 223,5 triệu m², diện tích quyền 173,2 triệu m². Ngoài ra, đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, Long Hhu đã bán nhưng chưa kết toán tổng giá trị bán hàng theo hợp đồng là 991 tỷ NDT, diện tích khoảng 8,06 triệu m².

Mặc dù hoạt động phát triển chịu tác động suy giảm từ môi trường bên ngoài, nhưng các mảng kinh doanh mang tính vận hành như cho thuê thu tiền thuê và quản lý tài sản vẫn duy trì tương đối vững chắc.

Năm 2025, mảng vận hành của Long Hhu – chủ yếu dựa trên thu nhập tiền thuê và gia tăng giá trị tài sản – đạt doanh thu theo bộ phận 141,86 tỷ NDT, lợi nhuận theo bộ phận 88,4 tỷ NDT; cùng kỳ năm 2024 là 88 tỷ NDT. Mảng dịch vụ (bao gồm quản lý bất động sản và dịch vụ xây dựng thay/nhận xây dựng) đạt doanh thu theo bộ phận 171,5 tỷ NDT, lợi nhuận theo bộ phận 48,9 tỷ NDT; cùng kỳ năm 2024 là 52,7 tỷ NDT.

Hai mảng kinh doanh lớn này cũng sẽ là hướng chuyển đổi trong tương lai của Tập đoàn Long Hhu. Năm 2025, Long Hhu tăng thêm 13 trung tâm thương mại đang vận hành, trong đó có 5 trung tâm là mô hình tài sản nhẹ (light asset). Tính đến thời điểm cuối kỳ, thương mại của Long Hhu đã tích lũy vận hành 99 trung tâm thương mại; tỷ lệ cho thuê tại thời điểm cuối kỳ duy trì 97%; thu nhập tiền thuê cả năm tăng 4% so với cùng kỳ lên 112,1 tỷ NDT; năm 2026 dự kiến khai mới khoảng 9 trung tâm thương mại. Đối với mảng dịch vụ bất động sản, cả năm 2025, Long Hhu Trí Sáng (龙湖智创生活) đạt doanh thu 112,3 tỷ NDT; diện tích đang quản lý vào cuối kỳ khoảng 360 triệu m².

Theo dự đoán của Ban lãnh đạo Long Hhu, muộn nhất đến năm 2028, doanh thu của mảng vận hành và dịch vụ của Long Hhu sẽ vượt mảng phát triển bất động sản, đồng nghĩa với việc nguồn doanh thu chính của Long Hhu sẽ không còn là phát triển bất động sản nữa mà là doanh thu vận hành và dịch vụ mang tính bền vững.

“Cơ chế rất ổn định và rõ ràng: mảng phát triển bất động sản sẽ từng bước giảm lỗ, còn mảng vận hành và dịch vụ duy trì tăng trưởng hai chữ số”, Ban lãnh đạo dự期, Long Hhu sẽ đạt đáy vào giai đoạn 2025 đến 2026; từ năm 2027 bắt đầu phục hồi tăng trưởng tổng thể của công ty.

Ngoài ra, theo thông tin do Ban lãnh đạo cho biết, trong năm 2025, Tập đoàn Long Hhu đã hoàn thành việc chi trả an toàn các khoản nợ trái phiếu nội địa trị giá 135 tỷ NDT và khoản vay hợp vốn ở nước ngoài trị giá 9,2 tỷ HKD. Năm 2026, tổng nợ đến hạn còn lại khoảng 61 tỷ NDT; năm 2027 đến hạn khoảng 62 tỷ NDT. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, nợ có lãi của Long Hhu giảm 235 tỷ xuống còn 1.528 tỷ NDT; kỳ hạn vay bình quân được kéo dài từ 10,27 năm lên trên 12 năm; chi phí tài trợ bình quân giảm từ 4,00% xuống 3,51%.