Quan sát báo cáo thường niên | Chỉ số dự báo doanh số của Tập đoàn Đầu tư Thành phố

Năm 2025, tình hình bán hàng của Tập đoàn Thành Đầu Holding có xu hướng giảm sút, có thể ảnh hưởng đến kết quả doanh thu sau đó.

Quan điểm cho rằng, đối với một doanh nghiệp chủ lực là mảng bất động sản, mức độ cao hay thấp của doanh số bán hàng có ảnh hưởng quyết định đến hiệu suất doanh thu.

Do tiến độ tung hàng theo dự án, doanh thu bán hàng của Thành Đầu Holding trong năm 2025 giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, nhưng doanh thu vẫn duy trì được tốc độ tăng nhất định.

Theo dữ liệu công bố vào tối ngày 27/3 của công ty, trong kỳ ghi nhận tổng thu nhập hoạt động khoảng 14,457 tỷ NDT, tăng 53,27% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết đạt 289 triệu NDT, tăng 19,19%; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết sau khi trừ các khoản tổn (lãi) phi thường đạt 331 triệu NDT, tăng 212,15%.

Tính đến cuối kỳ báo cáo, vốn chủ sở hữu quy về cổ đông mẹ của Thành Đầu Holding đạt 21,036 tỷ NDT, tăng 0,64%; tổng tài sản 81,5 tỷ NDT, giảm 3,74% so với cùng kỳ; tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) là 1,38%.

Do tăng trưởng doanh thu nhờ các khoản kết chuyển doanh thu từ dự án đã bán trước đó. Trong báo cáo thường niên, Thành Đầu Holding cho biết: doanh thu hoạt động trong kỳ tăng 53,27% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do tiền bàn giao/ kết chuyển từ các dự án nhà ở do công ty hoàn thành bàn giao trong kỳ tăng so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng quy về cổ đông sau khi trừ các khoản phi thường tăng 212,15% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc bàn giao-kết chuyển của mảng kinh doanh nhà ở trong kỳ, lợi nhuận tăng theo năm; đồng thời do biến động giá trị trên thị trường chứng khoán, lãi/lỗ từ thay đổi giá trị trong các khoản phi thường giảm so với cùng kỳ.

Trắc trở trong bán hàng

Theo Quan điểm Tân văn, kế hoạch kinh doanh của Thành Đầu Holding bao gồm ba mảng lớn: phát triển bất động sản, vận hành bất động sản và đầu tư vốn, là một tập đoàn bất động sản tổng hợp triển khai các hoạt động xoay quanh toàn bộ vòng đời của bất động sản.

Cụ thể, mảng bất động sản chủ yếu do công ty con 100% vốn là Tập đoàn Zhidi phụ trách vận hành, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở đảm bảo, khách sạn, phát triển khu công nghệ, cải tạo khu cũ đô thị, cải tạo làng trong đô thị và các dự án PPP, v.v.; mảng vận hành bất động sản chủ yếu gồm vận hành nhà ở cho thuê, quản lý tài sản phục vụ kinh doanh và hoạt động mời gọi đầu tư, kinh doanh/tiếp thị bất động sản, quản lý tài sản; mảng đầu tư vốn chủ yếu gồm đầu tư vốn trực tiếp, quản lý quỹ đầu tư cổ phần tư nhân.

Trong kỳ, doanh thu của Thành Đầu Holding chủ yếu đến từ mảng bất động sản. Do trước đó việc kết chuyển từ bán hàng tạo ra tăng trưởng doanh thu của mảng này, trong kỳ, doanh thu hoạt động của mảng đạt 14,425 tỷ NDT, tăng 53,48%, trong đó nguồn đóng góp chính đến từ Thượng Hải; biên lợi nhuận gộp là 17,83%, tăng 2,86 điểm phần trăm so với năm trước. Trong kỳ đạt khoản thu nhập kết chuyển là 13,686 tỷ NDT, diện tích kết chuyển 164,6 nghìn m², tính đến cuối kỳ báo cáo, diện tích chờ kết chuyển là 62,3 nghìn m².

Theo phần giới thiệu trong báo cáo thường niên, ở mảng phát triển, trong năm Thành Đầu Holding đã hoàn thành thuận lợi việc bàn giao 5 dự án: khu B Lùxiangyuan, các giai đoạn 1-2 của Hồng Thịnh Lý, Thanh Khê Vân Để, và khu đất phía tây giai đoạn 2 của Cảnh Vân Lý; các dự án đang xây như Lùxiangyuan giai đoạn 2, Hưng Hoa Lý… được đẩy nhanh thi công theo đúng tiến độ. Quy mô các dự án đang xây của năm 2025 khoảng 840 nghìn m², mở công mới khoảng 140 nghìn m², hoàn công khoảng 360 nghìn m².

Năm 2025, tình hình bán hàng của Thành Đầu Holding có giảm sút, có thể ảnh hưởng đến kết quả doanh thu sau đó. Theo dữ liệu trong báo cáo thường niên, tổng số tiền thu về từ bán bất động sản lũy kế cả năm 2025 khoảng 9,7 tỷ NDT, bao gồm các sản phẩm như Thanh Khê Vân Để, Lùxiangyuan giai đoạn 2, Cảnh Vân Lý giai đoạn 2, v.v.

Trong kỳ, Thành Đầu Holding đạt giá trị bán hàng 7,882 tỷ NDT, diện tích bán 115,5 nghìn m². Trong khi đó, năm 2024, giá trị bán hàng của Thành Đầu Holding là 17,733 tỷ NDT, giảm 55,55% so với cùng kỳ.

Về vận hành, “Thành Đô Rộng Đình” hiện có 16 dự án đang vận hành, 17.000 bộ căn hộ/nguồn nhà, quy mô tiền thuê hằng năm trên 600 triệu NDT, tỷ lệ cho thuê của các dự án vận hành ổn định sau hơn 1 năm hoạt động nhìn chung trên 90%. “Dịch vụ Rộng Thành” hệ thống quản lý tài sản đang dần xây dựng các tiêu chuẩn dịch vụ phục vụ trọn vòng đời từ bàn giao dự án, vận hành hằng ngày đến bảo trì/duy tu; hiện có 10 dự án được ủy thác quản lý và đã tiếp quản 7 dự án, tỷ lệ thu phí bất động sản tổng hợp đạt 96%.

Về đầu tư, trong kỳ Thành Đầu Holding tổng cộng nhận khoản chia cổ tức từ chứng khoán đã niêm yết khoảng 97 triệu NDT (bao gồm REITs). Tính đến cuối kỳ báo cáo, giá trị thị trường của các chứng khoán đã niêm yết công ty nắm giữ khoảng 5,335 tỷ NDT (bao gồm REITs).

Tác động về thuế

Điểm đáng chú ý là, đầu năm 2026, công ty con 100% vốn của Thành Đầu Holding là Công ty TNHH Địa sản Lùxiangyuan Thượng Hải nhận được “Quyết định xử lý thuế”.

Do công ty Lùxiangyuan thực hiện khai báo quyết toán thuế thu nhập từ tăng giá trị đất (thuế đất) không đúng quy định khi làm thủ tục thanh toán, công ty đã phải nộp bổ sung thuế 90,891 triệu NDT + tiền lãi chậm nộp khoảng 39,5607 triệu NDT, dự kiến sẽ làm giảm lợi nhuận ròng năm 2025 khoảng 130 triệu NDT.

Trong báo cáo thường niên đã thể hiện điều này: trong kỳ, khoản mục “thuế và các khoản phụ phí” của Thành Đầu Holding đạt khoảng 686 triệu NDT, năm trước chỉ là 183 triệu NDT, tăng 275,47%; Thành Đầu Holding cho biết: trong kỳ, thuế và các khoản phụ phí tăng 503 triệu NDT so với cùng kỳ, chủ yếu do chi phí thuế trong hoạt động bán hàng bất động sản tăng theo cùng kỳ.

Chi phí ngoài hoạt động khoảng 59,5618 triệu NDT, so với 2,6619 triệu NDT của năm trước tăng 2137,54%, chủ yếu do phải thanh toán tiền lãi chậm nộp.

Những năm gần đây, Thành Đầu Holding tích cực dự trữ nguồn dự án, tạo nền tảng cho sự phát triển liên tục của mảng phát triển bất động sản. Theo Quan điểm Tân văn, năm 2024, Thành Đầu Holding nhận đất tương đối tích cực, trong khi năm 2025 thì thận trọng hơn.

Đối với dự trữ bất động sản, tính đến cuối kỳ, tổng diện tích xây dựng quỹ đất dự trữ (tích lũy) của Thành Đầu Holding khoảng 730 nghìn m²; hiện công ty đang nắm giữ bảy dự án dự trữ bất động sản, bao gồm: lô đất tại trấn Zhujin, quận Kim Sơn; khu công nghệ mảng phía bắc của Công viên Khoa học và Công nghệ Tân Giang Oang ở quận Dương Phố; giai đoạn III lô A-1 Khu đô thị đường sắt cao tốc Hoàng Sơn; lô HK0015-06 tại đường phố Giang Vān, quận Khẩu Khẩu; lô 235B-03 tại phố Tiểu Đông Môn, quận Hoàng Phố; v.v.; cùng với dự án cải tạo “làng trong đô thị” tại phố Cổ Dư Hàngzhuang, trấn Pujiang, và dự án cải tạo “làng trong đô thị” tại phố Chu Zhai, trấn Huacao.

Hai dự án cải tạo khu cũ là những dự án có diện tích đất chờ phát triển lớn nhất trong số các dự án mà công ty nắm giữ.

Năm 2024, Thành Đầu Holding lần lượt ký thỏa thuận hợp tác dự án cải tạo với chính quyền nhân dân trấn Pujiang và chính quyền nhân dân trấn Huacao, tham gia vào dự án cải tạo “làng trong đô thị” phố Cổ Đường Du Hàngzhuang trấn Pujiang, quận Mân Hành, và dự án cải tạo “làng trong đô thị” phố Chu Zhai, trấn Huacao. Tổng mức đầu tư của các dự án lần lượt là 6,517 tỷ NDT và 11,839 tỷ NDT; chu kỳ phát triển dự kiến đều là 5,5 năm. Hiện hai dự án đang ở giai đoạn di dời.

Về tài sản và nợ phải trả, trong kỳ Thành Đầu Holding đã phát hành thành công trái phiếu kỳ hạn trung (trung kỳ) 1,73 tỷ NDT; lãi suất phát hành là 2,4%, đã được phê duyệt hạn mức phát hành chứng khoán hỗ trợ tài sản là 3,5 tỷ NDT. Tính đến cuối năm 2025, số dư tiền mặt của Thành Đầu Holding là 8,281 tỷ NDT; tổng quy mô huy động vốn là 42,183 tỷ NDT; chi phí vốn bình quân tổng thể là 3,53%; tỷ lệ nợ có lãi là 51,76%.

Thành Đầu Holding công bố ra bên ngoài rằng: dự kiến năm 2026 tổng quy mô phát hành bổ sung không vượt quá 200 tỷ NDT, bao gồm nhưng không giới hạn ở các hình thức như: huy động vốn qua ủy thác (trust), nghiệp vụ bán rồi thuê lại (sale-and-leaseback), phát hành trái phiếu công ty, trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu kỳ hạn trung, kế hoạch tài trợ bằng khoản phải thu quyền tín dụng tại Sở giao dịch tài sản tài chính Bắc Kinh, công cụ tài trợ nợ của doanh nghiệp phi tài chính, kế hoạch đầu tư quyền tín dụng của quỹ bảo hiểm, kế hoạch đầu tư chứng khoán hóa tài sản (bao gồm nhưng không giới hạn CMBS, REITs, loại hình tương tự REITs, ABS), các công cụ tài chính tư nhân khác, v.v.

Tin tức phong phú, phân tích chính xác, tất cả có trên ứng dụng Sina Finance APP